不動産相続の道しるべ

  不動産投資で大切なこと デッドクロス（元金返済と減価償却の関係） 税金の計算上の所得、 損益計算書上は黒字でも、 キャッシュフロー計算では赤字になる現象。 デッドクロスについてみていきましょう。 ４回目の今回は、元金返済と減価償却の関係についてです。 元金返済と減価償却の関係 繰り返しになりますが、 減価償却というのは、 実際にお金の支払いは無いけど 経費に計上することができるもの。 元金返済というのは、 実際にお金の支払いは有るけど 経費に計上することができないもの。 この２つの動きを同時に見て考える事は、とても重要です。 事業開始当初は、 減価償却の方が元金返済より上回っていますが、 ある時期を超えると、 元金返済のほうが上回ります。 減価償却のほうが上回っている期間は 税金上有利ですが、 ある時期を超えて 元金返済のほうが上回ってくると 税金上不利な状況になります。 この元金返済と減価償却の線が交わる点が「デッドクロス」です。   経費にはなるが 実際の支払いはない減価償却費が年々減り、 経費にはならないが 実際の支払いのある元金が年々増えることで、 税金の計算の損益計算書では黒字だが、 キャッシュフロー計算では赤字という減少が生じるという訳です。 デッドクロスは 、 設備部分の減価償却が終わるときにやってきます。 新築の場合、 このデッドクロスは 設備部分の減価償却が終わる、 10 年～ 15 年で起こることが多いです。 （償却方法にもよりますが） 当初キャシュフローが黒字の人でも、 デッドクロス以降は キャシュフローが赤字になって、 お金がでていく状態になったりします。 ※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内 「賃貸不動産経営コラム」 に一覧表として掲載しています。 よろしければ、そちらもご覧ください。     得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.bi...

  不動産投資で大切なこと デッドクロス（元金返済と減価償却の関係） 税金の計算上の所得、 損益計算書上は黒字でも、 キャッシュフロー計算では赤字になる現象。 デッドクロスについてみていきましょう。 ３回目の今回は、元金返済についてです。 元金返済について知る 不動産を銀行融資によって借入した場合の 返済額の内訳は元金と利息になります。 一定の部分が金利、 一定の部分が元金で、 この合計額が返済額になります。 通常多く利用されている 元利均等返済の場合 当初は、 金利の支払い部分が多いですが、 期間の経過と共に 残高が減っていって、 元金部分の返済金の割合が多くなります。   借入当初は 「金利の支払いが多くて、元金の支払いが少ない」といった状態ですね。   そして、 所得税の計算に使う 「損益計算書」において、 金利と元金の大きな違いは、 金利は、 お金の支払いがあって、 経費に計上できる。 元金は、 お金の支払いがあるのに、 経費に計上できない。 返済期間が進むにつれて 元金部分が増えて、 経費計上できる 金利部分が少なくなるので、 キャシュフロー上不利な状況になります。 このように、 借入金の返済額の動き、 金利と元金の動きを把握しておくことが大切です。 ※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内 「賃貸不動産経営コラム」 に一覧表として掲載しています。 よろしければ、そちらもご覧ください。 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） Twitter　 @maruhama2103 LINE ID　 @938shkry  

 不動産投資で大切なこと デッドクロス（元金返済と減価償却の関係） 税金の計算上の所得、 損益計算書上は黒字でも、 キャッシュフロー計算では赤字になる現象。 デッドクロスについてみていきましょう。 2回目の今回は、減価償却についてです。 減価償却について知る 所得税の計算に使われる 「損益計算書」では 減価償却費を経費として計上することができます。 賃貸経営を行う上での減価償却とは 所得税の計算をする際に、 建築費用（購入費用）を 事業開始の初年度に 一括で経費計上をするものではなく、 決められた期間で、 決められた金額（率）を 経費として計上することが認められているものです。 建物や設備は、 時間の経過とともに価値が減少していき、 その減少分を決められた期間で 経費として計算するといった具合です。 建物の減価償却は、 建物部分と設備部分に分けて償却することが可能です。 おおまかに 「建物７：設備３」に分けられることが多いです。 建物部分については、 構造によって年数が定められています。 鉄筋コンクリート造なら４７年。 設備部分は、 設備の種類によって異なりますが、 給排水設備なら１５年。 これらの期間をかけて 減価償却をしていくといった感じです。 例えば、 鉄筋コンクリート造で 設備部分が 15 年、 償却方法が「定額法」の場合 建物部分は47年間、 一定の金額で減価償却 設備部分は15年間、 一定の金額で減価償却 15年が経過するまでは、 建物と設備の両方の 減価償却を 経費として計上できますが、 15年経過後は 設備部分は無くなり、 建物部分のみ減価償却していくことになります。 そして、 47年経過後は建物の減価償却が終了し、 以後は減価償却できません。 例えば、 鉄筋コンクリート造で 設備部分が 15 年、 償却方法が「定率法」の場合 定率法は、 一定の率で減価償却をしていくので、 事業開始の当初から 減価償却を多く計上できることになります。 この方法が選択されることが多かったですが、 今から購入する物件は 定率法は選択できず定額法しか使えません。 設備部分は 耐用年数が短い為、 早い期間で多く経費に計上することができます。 その為、 設備部分の耐用年数の期間内は、 所得税の計算に使う 「損益計算書...

 不動産投資で大切なこと デッドクロス（元金返済と減価償却の関係） 税金の計算上の所得、 損益計算書上は黒字でも、 キャッシュフロー計算では赤字になる現象。 デッドクロスについてみていきましょう。 帳簿上は黒字なんだけど、 現金は無いんだよね・・・といったパターンです。 なぜデッドクロスが起こるのか 実際にお金の支払いは無いけど 経費に計上することができる 「減価償却費」の額と、 その反対で、 実際にお金の支払いは有るけど 経費に計上することができない 「元金返済」の額が、 年数の経過によって逆転することが原因です。   アパートマンションなどの収益不動産は、 保有期間の経過とともに 経費として計上できる 「 減価償却費 」が減少します。 そして、 借入金の支払いが進むにつれて、 「元金返済」の割合が増えていきます。 よって、 税引き後のキャッシュフローも減少してしまいます。   新築当初は、 「減価償却費」のほうが 「元金返済」より多い為、 所得税の計算上 経費になる金額が多くて 有利になりますが、 年数の経過とともに逆転現象が起こります。 「元金返済」のほうが 「減価償却費」より多くなってしまい、 所得税の計算上 経費になる金額が少なくなり、 家賃収入は変わらないのに 所得税が増えてしまう現象が 起こるケースをよく見かけます。 この現象を図で表した場合の 「減価償却費」と「元金返済」の線が 交わる点を「デッドクロス」といいます。 相続税の節税の為に行った アパートマンション経営なのに、 デッドクロスが起こる事で、 税引き後のキャッシュフローが マイナスになり、 相続税の納税資金が どんどん減っていってしまっている というケースもありますので注意が必要です。   不動産投資を始めた当初は 黒字のキャッシュフローが続き、 お金が手元に残る状態だったのに、 ある一定の期間が過ぎた途端に 手元にお金が残らない状態 （キャシュアウトフロー） になってしまい、 不動産の賃貸経営の収支が とても厳しくなるケースもあります。   デッドクロスで 困らないようにする為にも、 「元金返済」と「減価償却」の関係を知っておき、 しっかりと対策を考える必要があります。   ※本Blogに掲載...

  不動産投資で大切な事 賃貸住宅を経営することによって 得られるメリットはいくつかあります。 いくつか例をあげてみますと・・ ・家賃収入（定期収入）を得ることができる ・他の金融資産より安全 ・資本増加（インフレ・ヘッジ） ・減価償却費などによる所得税効果 ・レバレッジ効果（少ない資本で始められる） ・相続税の節税効果 ・値上がり益 まだまだ、色々とありそうですね。 インターネットや 書籍などでさまざま紹介されています。 確かに多くのメリットがありますが、 最終的には「自己判断」が必要となります。   多くのメリットを得る為に必要となってくる事や リスクも充分に把握したうえで先に進みましょう。 不動産の投機と投資の違い 土地を買って、 なにも活用せずに保有して、 値上がりを待って 売却をするといった、 キャピタル（値上がり益）狙いの投機よりも、 保有期間中の キャッシュフローと、 最後の売却益を予測して 進めることができる 賃貸住宅経営への投資のほうが、 リスクを小さく抑えることが可能になります。   不動産投機は、 短期間で高い収益をあげることが可能ですが、高リスクです。 いっぽう、 不動産投資は 、 長く保有することによって 保有期間中の収益が貯まり、 出口の売却損益の影響を受けにくいので、リスクが低いと言えます。   ※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内 「賃貸不動産経営コラム」 に一覧表として掲載しています。 よろしければ、そちらもご覧ください。 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） Twitter　 @maruhama2103 LINE ID　 @938shkry

  不動産投資で大切な事   アパート・マンション経営のきっかけが 「相続対策」だった方も多いと思います。 たしかに、 賃貸用建物を建築すると、 土地は「借家建付地」となり 相続税の評価が下がり （浜松では約 85 ％程になります） 建物は固定資産税評価になり、 更に借家権割合の評価になるので、 （固定資産税評価を建築事業費の 50 ％と仮定すると、建物評価は約 35 ％程になります） 現金と比較すると、 かなりの評価減になります。 更に、 建物の建築費を借入した場合は、 相続時の借入金残高分が マイナス資産として計上される・・・ などといった所が、 アパート・マンション建築の動機だったとのでは思います。 しかし、 そんなに上手くいかないのが現実です。 借入金を増やして マイナス資産をつくることだけを重視した結果、 アパート・マンション経営が難しい地域、 入居が決まらない地域や 市場に合っていない間取り、 家賃設定に気付かず、 空室ばかりの建物になってしまったといった例だったり、 ライバル物件との差別化を図る為に 過剰な外構工事や 室内設備などにした結果、 工事費用が高くなり、 当然借入金額も多くて、 返済に困ってしまった例もあります。 そもそも、 アパート・マンションを建築しなくても、 他の対策を行うことで、 相続税の心配が無かったのに・・・ といった事もあります。 こういった状況に陥らない為にも、 アパート・マンション建築を 検討するきっかけが 「相続対策」でしたら、 ひとつの答えしかない業者よりも、 いくつもの答えを持っている 相続対策のプロに相談して、 対策を考えることをお勧めします。   得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） Twitter　 @maruhama2103 LINE ID　 @938shkry ...

  不動産投資で大切なこと アパート・マンションを建てて 所有するという事は、 商店や会社の経営者と同じで、 アパート・マンションの経営者になるという事です。 「空室という商品を、お金を払って借りてもらう」 といった感覚を持って、 現在の入居者に 長く住み続けてもらうにはどうしたら良いか、 退去後の部屋に 早く次の入居者に借りてもらうにはどうしたら良いか、 このような事を考えながら、 運営費用、修繕費用、 入居を続けてもらう為の費用、 次の入居者に選んでもらう為の費用などの支出と、 収入である 「家賃」のバランスをみていく事が大切です。 アパート・マンションを 所有して家賃収入を得ることを 「不労所得」として 取り上げられる場面が多いですが、 経営していくには 考える事は山ほどあって、 決して楽なものでありませんので、 誤解されないようご注意ください。 と・・・ 脅かしている訳ではありませんが、 所有したら何もしなくても収入が入ってくる と思われている方もいましたので、 書いておきました。 でも、 この「考える事」って、 とてもワクワクして楽しいですよ。 良いアイディアが浮かんだ時なんて、 すぐに実行したくなります。 アパート・マンションを所有されたら、 経営者として、 どうやったら市場に受け入れてもらえるか？ といった感覚が求められます。 ※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内 「賃貸不動産経営コラム」 に一覧表として掲載しています。 よろしければ、そちらもご覧ください。 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） Twitter　 @maruhama2103 LINE ID　 @938shkry