相続対策コラム/丸浜不動産コンサルティング

賃貸住宅は、 室内の改装や設備を 新しくすることに注目されがちですが、 建物の外観、 見た目は非常に大切です。 最初の見た目によって、 借りる借りないの判断を、 無意識に行われているとも言えます。 日頃から点検をして、 計画的な塗り替えなどの メンテナンスを心掛けましょう。 ①壁面のひび割れやタイルの剥がれを確認する これは、見ればすぐに分かります。 雨水の浸入や劣化による タイル落下などの危険がありますので、 すぐに補修が必要です。     ② 塗装面を触ってみる 塗装面に触ると粉が手につくのは、 チョーキング（白亜化）現象と呼ばれる症状です。 この白い粉は、 雨や紫外線によって 塗料の中の合成樹脂が分解され、 顔料が粉状になって 塗装表面に現れたものです。 この状態は、 塗膜劣化が起きている状況の為、 耐久性や防水性など 本来の性能が低下していることを表しています。 放っておくと、 雨水が侵入して苔やカビが発生したり、 ひび割れが起きたりする原因となり、 劣化が進みます。 塗り替え時期のサインです。 ③外壁の継ぎ目をみる 外壁の継ぎ目に注入されている ゴム状の物質を「シーリング」 または「コーキング」と言います。 このシーリングは、 外壁の隙間を塞いで防水することが役目です 。 シーリングに痩せや 剥がれがないか確認しましょう。 雨・風や紫外線、 地面の揺れなどの影響により、 シーリング部分が痩せて ひび割れが起きてきます。 そうなると、 雨漏りや腐食が起こる可能性があります。 これも、 塗り替えのサインです。 ＝おわり＝   ※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内 「賃貸不動産経営コラム」 に 一覧表として掲載しています。 よろしければ、そちらもご覧ください。 地主と家主様の相談窓口として 不動産セカンドオピニオンサービスを行っています。 概要は 当社ウェブサイト内 「不動産セカンドオピニオン窓口」 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruham

築 46 年の一戸建借家の 室内リフォームを行なう事になりました。 古くなったキッチンセットは新品交換。 和室２部屋は洋間にするために、 床はフローリングに変更。 繊維壁もボードを貼って ビニールクロス壁に変更。 洗面台がなくて不便でしたが、 小さいサイズの物でも あったほうが良いと判断し、 新しく設置。 次に、脱衣室をどうするか？ 現状は、 玄関からお風呂の入口まで仕切りがありません。 それだけでなく、 ダイニングキッチンからも仕切りがなり状態。 一人暮らしなら何も問題ありませんが、 ２ DK の間取りだとそういう訳にもいきません。 建物の構造や築年数から考えると、 新しい壁を作って脱衣室を作るには ちょっと抵抗があります。 そこで、 最終的に採用したのが 「アコーディオンカーテン」でした。 これでしたら、 それほど手間も費用もかかりませんし、 使わない時は 開けておけば部屋が広く感じます。 （壁を作ると、 圧迫感や洗濯機などが搬入できなくなる等、 不安材料がありました） ２ DK とはいえ、 少し変則的な間取りの借家ですが、 お陰様で入居者様も決まりました。 次にリフォームする時は、 DK ６帖と洋間 4.5 帖を 一体化して LDK にできないかな・・ なんて思ってます。 一戸建ての借家は 築年数が古くても 手入れをしっかりとしておけば入居が決まります。 特に小さなお子様のおられる世帯にとっては、 お子様をのびのびと育てられるといった理由で、 「古くてもいいから平家の戸建て借家ありませんか？」 なんて問い合わせも結構いただきます。 築年数の古い平家の借家。 実は若い世代にも受け入れられているんです。 ただし・・・ ただ単にリフォームしただけでは決まりません！ どういった年齢層、 家族構成の方を対象にするのか？ とても大事になります。 戸建て借家のリフォームを行なう前に 是非私までご相談ください。(^^♪ ＝おわり＝   ※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内 「賃貸不動産経営コラム」 に 一覧表として掲載しています。 よろしければ、そちらもご覧ください。 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL

新築住宅の省エネ性能を比較する手段として 各住宅メーカーの 年間の光熱費モデルを 表示するように国交省が動いています。 2022 年度から開始して、 中古住宅への導入も検討している様子。   部屋の広さや間取りが同じでも 壁や窓の断熱性であったり 給湯やエアコンなどの空調設備や 照明などの 省エネ性能が 高ければ光熱費は安くなります。 ウェブサイトの物件紹介ページに 電気、ガス、灯油代などの 年間費用の目安が 省エネ指標として表示されたら 当然、 光熱費の安い物件の方が有利 ということになります。 また、省エネ指標は 全国統一の燃料単価での計算されるので 全国の物件を比較できることになりますね。   新築一戸建て、 新築マンションで運用が開始され 中古住宅まで進むと、 次は賃貸住宅となります。   太陽光発電を搭載した 賃貸物件はありますが、 現在は共用部の照明に利用したり 売電目的の方が多いと思います。 太陽光発電を 入居者還元型に切り替えれば 光熱費の負担が少ない賃貸住宅として 他の物件より有利になります。 しかも、省エネ指標は 国の基準となれば信頼性も増しますね。 既に、浜松市内でも 賃貸住宅に搭載した太陽光発電を 入居者が利用できる仕組みの 賃貸アパートがあります 。 エコに関心のある人が入居しますので、 建物も大事に利用されていますし、 一度太陽光の売電を経験すると、 普通に光熱費用がかかる 住宅への引越は避けたいようです。 まだ、 入居者還元型の賃貸物件が少ないので、 長期入居にもつながります。 太陽光の入居者還元型アパートに ご興味ある方は、ぜひ私にご相談ください！   ＝おわり＝   ※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内 「賃貸不動産経営コラム」 に 一覧表として掲載しています。 よろしければ、そちらもご覧ください。 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ C

配偶者居住権が設定された建物を第三者に賃貸する場合の注意点   まず、 配偶者居住権は 他人に譲渡できません。 しかし、 配偶者が施設に入居する場合などには 配偶者居住権は不要になりますが、 今後の生活資金が必要になります。 そこで、まず賃貸借以外の方法として、 配偶者居住権を放棄して、 その対価として 建物所有者から その時点の配偶者居住権の 評価に見合う金銭を受領する という方法が考えられます。 これは、 配偶者居住権 の売買契約による譲渡とは 異なるものと考えられているようです。 もっとも、 配偶者居住権の登記に見合う金銭を 支払ってもらうには、 建物所有者との合意が必要ですから、 必要になったときに 必ず合意してもらえるとは限りません。 そこで、 配偶者居住権を設定する 遺産分割協議の際に、 居住建物取得者との間で、 将来放棄するときの 対価支払いを合意しておく必要があります。   そして、 第三者に居住していた建物を賃貸する場合。 配偶者居住権は、 使用しかできない 「配偶者短期居住権」とは異なり、 使用だけでなく 収 益を得ることも出来る権利です。 配偶者は、 建物所有者の承諾を得て 第三者に賃貸して収益を得ることが出来ます。 なお、承諾なく第三者に賃貸すると、 建物所有者から 配偶者居住権の消滅請求を受け、 配偶者居住権を失うことになるので注意が必要です。   賃貸借契約を締結する場合、賃借人に対して説明すべき注意点 ■配偶者居住権の設定登記がされていることを確認 配偶者居住権の 設定登記がなされないまま、 建物が第三者に譲渡された場合、 対抗できず、 明け渡さなければならなくなるからです。 また、建物所有者の承諾についても、 書面での承諾があることを確認しておく必要があります。   ■存続期間の確認 配偶者居住権の終期が 配偶者の死亡の時である場合には、 終期が不確定期限となるため、 賃借人としては いつ退去を求められるか 分からないことを十分に 認識、納得してもらう必要があります。 この場合、 借主はいつまで借りられるのか 見通しがたたないので、 配偶者死亡後も継続して 借りられるようにする手立てとして、 建物所有者も交えた三者合意として、 配偶者が死亡したときは、 建物所有者が賃貸人の地位を

配偶者居住権は、 賃貸借に似た法定債権であり、 建物が第三者に譲渡された場合、 配偶者居住権の設定登記がなければ、 第三者に対抗できません。 つまり、 「登記」がなければ 配偶者居住権を主張して 建物に居住し続けることができません。 しかし、配偶者保護の為、 配偶者に設定登記請求権が認められています。 建物所有者は登記に応じる義務があります 。 設定登記は「乙区」欄に表記されます。 また、設定登記を経由していれば 配偶者は不法占拠者に対して、 妨害排除請求や 返還請求をすることができます。 しかし、対抗要件は「登記のみ」です。 賃貸借類似の権利といわれていますが、 建物賃貸借のように 引渡しによる対抗要件は認められていません。 借地借家法の適用がないからです。 その為、 配偶者が建物に居住していたとしても、 配偶者居住権の 設定登記がなされていなければ、 建物を取得した第三者からの 明渡し請求を拒むことができません。 配偶者居住権が設定された建物を売却する場合の注意点 居住建物の所有者は配偶者に対し、 配偶者居住権設定登記を備えないで 居住建物を売却した場合、 損害賠償責任を負います。 ＝おわり＝   ※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内 「賃貸不動産経営コラム」 に 一覧表として掲載しています。 よろしければ、そちらもご覧ください。 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） Twitter　 @maruhama2103 LINE ID　 @938shkry

浜松市中区布橋１丁目にある 学生さん向けアパート 「ハイツ・サザンカ」 現在１階の角部屋（１A号室）が 入居者様募集中です。 室内ご見学できます。 フローリング床の洋間8.4帖 バストイレ別 エアコン、照明器具付き ガスコンロ（２口）あり。   ■住所：浜松市中区布橋1-7-20 ■ハイツ・サザンカ ■1K（24.84平米） ■家賃：35,000円 ■敷金1ヶ月分 ■礼金1ヶ月分 ■駐車場3，000円（希望者のみ） ■仲介物件 物件詳細は当社ウェブサイトでご確認いただけます ハイツ・サザンカの詳細を見る 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） Twitter　 @maruhama2103 LINE ID　 @938shkry

  【 制度の内容 】 配偶者が住み慣れた 居住環境での生活を 継続したいと希望する場合 旧民法では、 配偶者が相続によって その建物を取得すること あるいは、 その建物を取得した他の相続人と 配偶者との間で 賃貸借契約等を締結する などが行なわれていました。 ところが、 前者（配偶者が相続によってその建物を取得）では、 居住建物の評価額が高額であった場合、 配偶者がそれ以外の遺産を取得することが出来ず、 その後の生活資金に困ってしまうことが考えられます。 また、 後者（他の相続人と配偶者との間で賃貸借契約等を締結する） の方法による場合には、 その建物所有者が配偶者への賃貸借契約等を拒むと、 その建物に住むことが不可能となります。 これを解決する為に「配偶者居住権」が新設されました。   配偶者の居住権を保護することが目的で、 土地建物の所有権を相続しなくても、 相続開始後、短期的・暫定的に 従前居住していた被相続人の 相続財産に属する建物を使用できる権利 「配偶者短期居住権」および、 その建物の帰属が決定した後も （土地建物の所有権を配偶者が相続せずとも） 長期的・終身的に建物を使用・収益できる権利として 「配偶者居住権」 の２つがあります。   今回は、上記２つの内の 「配偶者居住権」をみていきます。 「配偶者居住権」は、 土地建物そのものよりも評価額が低くなりますので、 その分他の遺産も相続することができます。 ちなみに、配偶者とは 婚姻届けを提出した者となりますので、 内縁の夫婦の場合「配偶者居住権」は取得できません。   ■配偶者居住権について ①      権利内容 これまでと同じ使い方で、 善管注意義務をもって自ら使用することはもちろん、 居住建物取得者の承諾を得ることによって、 第三者に貸して収益を得ることもできます。 権利が及ぶ範囲は「建物の全部」になりますから、 従前居住用として使っていなかった部分、 例えば従前自らの事業の為に使っていた部分でも、 建物取得者の承諾がなくても、 自らの居住の為に使用することが出来ます。 しかし、 居住建物取得者の承諾がない限り、 増改築や第三者に居住建物を貸したりすることはできません。 また、自ら必要な修繕をすることは出来ますが、 居住建物の通常の必要費は自分