収益物件の実力を数字で確認 今回は、収益不動産の「安全性」について。 収益不動産を 銀行からの借入で購入する場合、 その物件の家賃収入で ローンの返済ができるか? 非常に気になります。 「ローンのリスクの安全性」 このリスクの部分を 数字で把握することができます。 収益不動産の利回りである 「効率」と同じくらい 今回の「安全性」も非常に大切です。 この両方を見ることによって、リスクが下がります。 今回お伝えするのは DCR (デッドカバーレシオ) DCR は、 負債回収比率 とも言われ、 購入する物件から得られる家賃収入で、 銀行の融資を返していけるかを判断する指標です。 ローン返済が大丈夫かどうか? 安全性を確認できます。 ■ DCR (負債回収比率)の計算方法 DCR の計算に必要な数字は2つ ・営業純利益( NOI ) ・ 年間負債支出( ADS ) * NOI や ADS につきましては、 キャッシュフローのページ でご確認いただけますので、よろしければご覧ください。 営業純利益( NOI )が、 ローンの年間支払額である 年間負債支出( ADS )に対して 、 何倍あるかを計算することにより、 物件のローン返済能力をみます。 【計算式】 DCR =営業純利益÷年間負債支出 DCR =( NOI )÷( ADS ) ■ DCR の目安は 1.3 以上 営業純利益( NOI )が 年間負債支出( ADS )より、どのくらい多ければ安全か? これに関して、これだ! といった正解の数字はありません。 その人のリスクに対する考え方によって変わってきます。 あえて数字をあげるなら、 広く一般的に認識されている目安は 1.3 以上。 借入返済額の 1.3 倍以上の 営業純利益( NOI ) があれば安全圏内と判断されるケースが多いです 。 ■ DCR を計算してみよう 次のような条件の物件購入を検討するとします。 DCR =営業純利益 ÷ 年間負債支出 DCR =( NOI )÷ ( ADS ) DCR=80 万円÷ 55 万円 DCR = 1.4
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