収益物件の実力を数字で確認
投資の世界でよく耳にする「レバレッジ」
意味を調べてみると、
なんだか難しい事が書いてあって、
最終的に
「てこの原理」という説明で終わっている
なんてことありますね。
不動産投資でのレバレッジの意味は、
銀行からの借入金を利用して、
自己資金の何倍もの大きな金額で
投資（資産運用）すること。
「少ないお金で、大きなお金を動かす」
この部分が、
「小さな力で大きな物を動かす」
という原理に似ているので
レバレッジ（てこの原理）と表現されています。
このレバレッジには、
プラスに働くレバレッジだけでは無く、
マイナスに働くレバレッジもありますので、注意が必要です。
■レバレッジ判定に必要な指標
①K%（ローン定数）
借入に対する返済額の割合
②FCR（総収益率）
全額自己資金の場合の初年度利回り
物件そのもののが持つ力
③CCR（自己資金配当率）
自己資金に対する初年度利回り
物件の条件や借入条件によって変わる
この３つの指標を使って
借入して購入した方が
自己資金に対する
利回りが高くなり、
借入をしてまで
投資する価値があるか？
などの、
「レバレッジ判定」を行います。
■プラスのレバレッジ
K%＜FCRかつ、K%＜CCR
理想は K%<FCR＜CCR
銀行ローン使って投資したほうが良いという合図
■マイナスのレバレッジ
K%＞FCR＞CCR
銀行ローンを使わない方が良いです
■もっとレバレッジを効かせるには
次のような対策を
行うことによって改善が見込まれますが、
リスクの増加も考慮して総合的な判断が必要です。
①
自己資金を減らし、借入額を増やす。
（但し、キャシュフローは下がります）
②
銀行と交渉して金利を下げて、返済期間を延ばす。
（どちらか一方という事も想定されます）
■レバレッジの効果ってどのくらい？
ここでは、
全額自己資金での投資と
借入を行った場合とでのレバレッジの違いを
分かりやすくする為に、
数字を丸めてざっくりと説明します。
こんな感じなんだ・・・
といったイメージだけ持っていただければと思います。
【前提条件】
物件取得価格：1,000万円
自己資金：100万円
借入金：900万円
金利：2％
借入期間：20年
K%：6.07％
営業純利益（NOI）:80万円
年間負債支出（ADS）：55万円
税引き前キャッシュフロー（BTCF）：25万円
ケース①
全額自己資金で購入した場合
（NOI）÷（物件取得価格）＝FCR
80万円÷1,000万円＝8％
FCR=8％
ケース②
900万円借入して購入した場合
（BTCF）÷（自己資金）＝CCR
25万円÷100万円＝25％
CCR=25％
この場合ですと、
全額自己資金の場合の利回りが8％
借入（900万円）した場合の利回りが25％
という結果になりました。
そして、
銀行の利回りでもあるK%と比較した結果、
プラスのレバレッジとなっていることが分かります。
K%<FCR<CCR
6.07%<8%<25%
収益物件ご購入前の初期分析を行う際
このような計算を知っていると役立ちます。
今回お伝えしている「レバレッジ判定」は
投資物件の購入時である
初期の投資分析についてとなります。
投資期間全体の利回りを
比較検討する方法は別にあります。
今回よりもう少し複雑になりますが
また今度お伝えします。（IRRと金利を比較する編）
【収益不動産で大切なこと】
「賃貸不動産経営コラム」に一覧表として掲載しています。
よろしければ、そちらもご覧ください。
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