2020年8月26日水曜日

収益不動産の初期投資分析-レバレッジ編

 収益物件の実力を数字で確認

投資の世界でよく耳にする「レバレッジ」

意味を調べてみると、

なんだか難しい事が書いてあって、


最終的に

「てこの原理」という説明で終わっている

なんてことありますね。



不動産投資でのレバレッジの意味は、


銀行からの借入金を利用して、

自己資金の何倍もの大きな金額で

投資(資産運用)すること。

 

「少ないお金で、大きなお金を動かす」


この部分が、

「小さな力で大きな物を動かす」

という原理に似ているので

レバレッジ(てこの原理)と表現されています。

 

このレバレッジには、

プラスに働くレバレッジだけでは無く、

マイナスに働くレバレッジもありますので、注意が必要です。



■レバレッジ判定に必要な指標

 ①K%(ローン定数)

借入に対する返済額の割合

 

 FCR(総収益率)

  全額自己資金の場合の初年度利回り

物件そのもののが持つ力

 

 ③CCR(自己資金配当率)

  自己資金に対する初年度利回り

  物件の条件や借入条件によって変わる

 

この3つの指標を使って

 全額自己資金で購入するよりも、

借入して購入した方が

自己資金に対する

利回りが高くなり、


借入をしてまで

投資する価値があるか?


などの、

「レバレッジ判定」を行います。



■プラスのレバレッジ

K%FCRかつ、K%CCR

理想は K%<FCRCCR

銀行ローン使って投資したほうが良いという合図

 

 

■マイナスのレバレッジ

K%FCRCCR

銀行ローンを使わない方が良いです

 

 

■もっとレバレッジを効かせるには

次のような対策を

行うことによって改善が見込まれますが、

リスクの増加も考慮して総合的な判断が必要です。


     自己資金を減らし、借入額を増やす。

(但し、キャシュフローは下がります)


     銀行と交渉して金利を下げて、返済期間を延ばす。

(どちらか一方という事も想定されます)



■レバレッジの効果ってどのくらい?

ここでは、

全額自己資金での投資と

借入を行った場合とでのレバレッジの違いを

分かりやすくする為に、

数字を丸めてざっくりと説明します。


こんな感じなんだ・・・

といったイメージだけ持っていただければと思います。

 

【前提条件】

物件取得価格:1,000万円

自己資金:100万円

借入金:900万円

金利:2

借入期間:20

K%:6.07

営業純利益(NOI:80万円

年間負債支出(ADS):55万円

税引き前キャッシュフロー(BTCF):25万円

 

 

ケース①

全額自己資金で購入した場合

(NOI)÷(物件取得価格)=FCR

80万円÷1,000万円=8

FCR=8

 

ケース② 

900万円借入して購入した場合

(BTCF)÷(自己資金)=CCR

25万円÷100万円=25

CCR=25

 

この場合ですと、

全額自己資金の場合の利回りが8

借入(900万円)した場合の利回りが25

という結果になりました。


そして、

銀行の利回りでもあるK%と比較した結果、

プラスのレバレッジとなっていることが分かります。

 

K%<FCR<CCR

6.07%<8%<25%

 

収益物件ご購入前の初期分析を行う際

このような計算を知っていると役立ちます。




今回お伝えしている「レバレッジ判定」は

投資物件の購入時である

初期の投資分析についてとなります。


投資期間全体の利回りを

比較検討する方法は別にあります。


今回よりもう少し複雑になりますが

また今度お伝えします。(IRRと金利を比較する編)



【収益不動産で大切なこと】

収益不動産は出口を迎えて
ようやくその投資が良い投資だったのか
マイナスだったのかといった結果が出ます。

購入する際はもちろん、
運営中も出口を意識して計画していきましょう。



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