丸浜不動産BLOG

  当社で管理させていただいている駐車場の 利用者様よりゴミが放置されている との連絡が入りました。 さっそく現場へ行ってみると ペットボトルが数本 しかも、中身が半分くらい入っているのもある。 その横には、 多分お弁当の容器 こっちは空でした。 そして なぜか傘が２本 とりあえす全て回収して 洗って分別 勝手に捨てた！！ と言われてはいけないので 回収したものは写真を撮って、 その後に処分となります。 傘は・・・ 「燃えないゴミ」扱いとのこと 捨てたことが無かったので、 勉強になりました！ ※ここに掲載してある画像は 実際に回収した物ではありません・・ こんなキレイじゃなかったです！ 念のため・・・ ＝おわり＝   地主と家主様の相談窓口として 不動産セカンドオピニオンサービスを行っています。 概要は 当社ウェブサイト内 「不動産セカンドオピニオン窓口」 よりご確認ください。 賃貸住宅経営のあれこれは 「賃貸不動産経営コラム」 をご覧ください 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） Twitter　 @maruhama2103 LINE ID　 @938shkry

 賃貸シーズンの入退去が落ち着いてきましたが ゴールデンウイークまでは、続きそうな気配です。 ご入居日が近づいてきたお部屋の 畳の表替えを発注したところ 畳屋さんから急ぎの連絡 畳をあげたら、下のコンパネ（板）の 状態が悪いから交換したほうがいいとのこと。 状況確認に行くと たしかに、コンパネに段差があったり 自分の体重で乗ると なんだか心細い感じ・・・ 新しい畳の搬入まで約5日 早急に業者さんにお願いをして なんとか間に合うよう段取りつけてもらいました。 家主さんにも状況を説明して 見積りをとって検討するのではなく 早急に作業させていただく事を了承してもらいました。 「賃貸住宅の３つのメンテナンス」のうちの 矯正メンテナンスというパターンです。 ここを「入居も決まっているし、まあいいか」 でスルーしてしまうと 最終的に 入居者さんにご迷惑をかけてしまい しかも、もっと高額の費用になってしまいます。 目に見えない部分の不具合は なかなか気づかず、発見した時は焦ってしまいます。 こういった時に頼りになるのは やはり普段からお付き合いのある業者さんですね。 感謝です。 ＝おわり＝   地主と家主様の相談窓口として 不動産セカンドオピニオンサービスを行っています。 概要は 当社ウェブサイト内 「不動産セカンドオピニオン窓口」 よりご確認ください。 賃貸住宅の経営のヒントにしてください 「賃貸不動産経営コラム」 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） Twitter　 @maruhama2103 LINE ID　 @938shkry

  賃貸住宅は、 室内の改装や設備を 新しくすることに注目されがちですが、 建物の外観、 見た目は非常に大切です。 最初の見た目によって、 借りる借りないの判断を、 無意識に行われているとも言えます。 日頃から点検をして、 計画的な塗り替えなどのメンテナンスを心掛けましょう。 ①壁面のひび割れやタイルの剥がれを確認する これは、見ればすぐに分かります。 雨水の浸入や劣化による タイル落下などの危険がありますので、 すぐに補修が必要です。     ② 塗装面を触ってみる 塗装面に触ると粉が手につくのは、 チョーキング（白亜化）現象と呼ばれる症状です。 この白い粉は、 雨や紫外線によって 塗料の中の合成樹脂が分解され、 顔料が粉状になって 塗装表面に現れたものです。 この状態は、 塗膜劣化が起きている状況の為、 耐久性や防水性など 本来の性能が低下していることを表しています。 放っておくと、 雨水が侵入して苔やカビが発生したり、 ひび割れが起きたりする原因となり、 劣化が進みます。 塗り替え時期のサインです。 ③外壁の継ぎ目をみる 外壁の継ぎ目に注入されている ゴム状の物質を「シーリング」 または「コーキング」と言います。 このシーリングは、 外壁の隙間を塞いで防水することが役目です 。 シーリングに痩せや 剥がれがないか確認しましょう。 雨・風や紫外線、 地面の揺れなどの影響により、 シーリング部分が痩せて ひび割れが起きてきます。 そうなると、 雨漏りや腐食が起こる可能性があります。 これも、 塗り替えのサインです。 ＝おわり＝   ※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内 「賃貸不動産経営コラム」 に 一覧表として掲載しています。 よろしければ、そちらもご覧ください。 地主と家主様の相談窓口として 不動産セカンドオピニオンサービスを行っています。 概要は 当社ウェブサイト内 「不動産セカンドオピニオン窓口」 よりご確認ください。 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https:/

  築 46 年の一戸建借家の 室内リフォームを行なう事になりました。 古くなったキッチンセットは新品交換。 和室２部屋は洋間にするために、 床はフローリングに変更。 繊維壁もボードを貼って ビニールクロス壁に変更。 洗面台がなくて不便でしたが、 小さいサイズの物でもあったほうが良いと判断し、新しく設置。 次に、脱衣室をどうするか？ 現状は、 玄関からお風呂の入口まで仕切りがありません。 それだけでなく、 ダイニングキッチンからも仕切りがなり状態。 一人暮らしなら何も問題ありませんが、 ２ DK の間取りだとそういう訳にもいきません。 建物の構造や築年数から考えると、 新しい壁を作って脱衣室を作るには ちょっと抵抗があります。 そこで、 最終的に採用したのが 「アコーディオンカーテン」でした。 これでしたら、 それほど手間も費用もかかりませんし、 使わない時は 開けておけば部屋が広く感じます。 （壁を作ると、 圧迫感や洗濯機などが搬入できなくなる等、 不安材料がありました） ２ DK とはいえ、 少し変則的な間取りの借家ですが、 お陰様で入居者様も決まりました。 次にリフォームする時は、 DK ６帖と洋間 4.5 帖を 一体化して LDK にできないかな・・ なんて思ってます。 一戸建ての借家は 築年数が古くても 手入れをしっかりとしておけば入居が決まります。 特に小さなお子様のおられる世帯にとっては、 お子様をのびのびと育てられるといった理由で、 「古くてもいいから平家の戸建て借家ありませんか？」 なんて問い合わせも結構いただきます。 築年数の古い平家の借家。 実は若い世代にも受け入れられているんです。 ただし・・・ ただ単にリフォームしただけでは決まりません！ どういった年齢層、 家族構成の方を対象にするのか？ とても大事になります。 戸建て借家のリフォームを行なう前に 是非私までご相談ください。(^^♪ ＝おわり＝   ※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内 「賃貸不動産経営コラム」 に 一覧表として掲載しています。 よろしければ、そちらもご覧ください。 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL

  新築住宅の省エネ性能を比較する手段として 各住宅メーカーの 年間の光熱費モデルを 表示するように国交省が動いています。 2022 年度から開始して、 中古住宅への導入も検討している様子。   部屋の広さや間取りが同じでも 壁や窓の断熱性であったり 給湯やエアコンなどの空調設備や 照明などの 省エネ性能が 高ければ光熱費は安くなります。 ウェブサイトの物件紹介ページに 電気、ガス、灯油代などの 年間費用の目安が 省エネ指標として表示されたら 当然、 光熱費の安い物件の方が有利 ということになります。 また、省エネ指標は 全国統一の燃料単価での計算されるので 全国の物件を比較できることになりますね。   新築一戸建て、 新築マンションで運用が開始され 中古住宅まで進むと、 次は賃貸住宅となります。   太陽光発電を搭載した 賃貸物件はありますが、 現在は共用部の照明に利用したり 売電目的の方が多いと思います。 太陽光発電を 入居者還元型に切り替えれば 光熱費の負担が少ない賃貸住宅として 他の物件より有利になります。 しかも、省エネ指標は 国の基準となれば信頼性も増しますね。 既に、浜松市内でも 賃貸住宅に搭載した太陽光発電を 入居者が利用できる仕組みの 賃貸アパートがあります 。 エコに関心のある人が入居しますので、 建物も大事に利用されていますし、 一度太陽光の売電を経験すると、 普通に光熱費用がかかる 住宅への引越は避けたいようです。 まだ、 入居者還元型の賃貸物件が少ないので、 長期入居にもつながります。 太陽光の入居者還元型アパートに ご興味ある方は、ぜひ私にご相談ください！   ＝おわり＝   ※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内 「賃貸不動産経営コラム」 に 一覧表として掲載しています。 よろしければ、そちらもご覧ください。 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/

  配偶者居住権が設定された建物を第三者に賃貸する場合の注意点   まず、 配偶者居住権は他人に譲渡できません。 しかし、 配偶者が施設に入居する場合などには 配偶者居住権は不要になりますが、 今後の生活資金が必要になります。 そこで、まず賃貸借以外の方法として、 配偶者居住権を放棄して、 その対価として 建物所有者からその時点の配偶者居住権の 評価に見合う金銭を受領する という方法が考えられます。 これは、 配偶者居住権 の売買契約による譲渡とは 異なるものと考えられているようです。 もっとも、 配偶者居住権の登記に見合う金銭を 支払ってもらうには、 建物所有者との合意が必要ですから、 必要になったときに 必ず合意してもらえるとは限りません。 そこで、 配偶者居住権を設定する 遺産分割協議の際に、 居住建物取得者との間で、 将来放棄するときの 対価支払いを合意しておく必要があります。   そして、 第三者に居住していた建物を賃貸する場合。 配偶者居住権は、 使用しかできない 「配偶者短期居住権」とは異なり、 使用だけでなく 収 益を得ることも出来る権利です。 配偶者は、 建物所有者の承諾を得て 第三者に賃貸して収益を得ることが出来ます。 なお、承諾なく第三者に賃貸すると、 建物所有者から 配偶者居住権の消滅請求を受け、 配偶者居住権を失うことになるので注意が必要です。   賃貸借契約を締結する場合、賃借人に対して説明すべき注意点 ■配偶者居住権の設定登記がされていることを確認 配偶者居住権の 設定登記がなされないまま、 建物が第三者に譲渡された場合、 対抗できず、 明け渡さなければならなくなるからです。 また、建物所有者の承諾についても、 書面での承諾があることを確認しておく必要があります。   ■存続期間の確認 配偶者居住権の終期が 配偶者の死亡の時である場合には、 終期が不確定期限となるため、 賃借人としては いつ退去を求められるか 分からないことを十分に 認識、納得してもらう必要があります。 この場合、 借主はいつまで借りられるのか 見通しがたたないので、 配偶者死亡後も継続して 借りられるようにする手立てとして、 建物所有者も交えた三者合意として、 配偶者が死亡したときは、 建物所有者が賃貸人の地