不動産相続の道しるべ

  「ずっと使っていない土地があるけれど とりあえずそのままでいいかな…」 こうしたお話は少なくありません。 すぐに使う予定がなければ 無理に何かに使う 必要はありませんが 何も考えずに そのままにしてしまうと あとになって 負担が大きくなることもあります。 遊休地をそのまま相続した場合に 起こりやすいことについてお伝えします。 そもそも遊休地とは？ ここでいう遊休地とは ・使っていない土地 ・今後の使い道が決まっていない土地 のことです。 見た目には特に問題がなくても 実際には さまざまな負担が 発生していることがあります。 ① 使っていなくても費用はかかり続ける まず一番分かりやすいのが 固定資産税などの維持費。 土地は持っているだけで 毎年費用がかかります。 使っていなくても ・固定資産税 ・草刈りや管理の手間 といった負担は続いていきます。 ② 時間が経つほど扱いにくくなる 遊休地は 時間が経つほど 条件が悪くなっていきます ・雑草が生い茂る ・不法投棄のリスク ・近隣への影響 といった問題が出てきます。 また いざ活用しようと思ったときに 手を入れるコストが 増えてしまうこともあります。 余談ですが 近隣の方の印象が悪くなると 土地を測量するときに 協力が得られなくリスクもあります。 ③ 相続人が増えていく可能性がある この問題、 個人的には いちばん避けたいと思ってます。 そのままにしている間に 次の相続が発生することもあります。 すると、 ・関係者が増える ・意見がまとまりにくくなる といった状況になり 当初よりも 整理が難しくなってしまいます。 まったく手が付けられない状況になり 困ってしまっている人を 何人も見てきました。 ④ 売ろうとしてもすぐに売れないことがある 「いざとなったら売ればいい」 と思っていても 土地神話は遠い昔のおはなし！ ・立地や条件によっては時間がかかる ・思っていた価格で売れない といったことは 珍しくありません。 特に 長期間放置されていた土地は 悪いイメージが付いていて 敬遠されやすくなる傾向もあります。 「不動産は、すぐには売れない」 こんな気持ちを持っていて欲しいです。 ⑤ 結局そのまま引き継がれてしまう 結果として多いのが 何も決まらないまま 次の世代に引き継がれてしまうケースです。 そのとき...

「固定資産税って思っていたより高いですね」 ご相談の中で、こうした感想をよく聞きます。 実は、同じような広さの土地でも 条件によって固定資産税の金額は 大きく変わります。 そして気づかないまま 「負担の大きい土地」を 持ち続けてしまっている なんてことも、 少なくありません。 今年も、固定資産税の納税通知書が お手元に届いた頃ですね 内容を確認された方も多いと思います。 私が住んでいる 静岡県浜松市の通知書は 昨年と少し書式が変わっていて どんどん 文字が小さくなっていくような気が… 正直、見づらいと感じることもありますよね。 私は、虫眼鏡を使って 数字を確認しました（笑） 今回は 固定資産税が高くなりやすい土地の特徴と そのままにしておくリスクについてお伝えします。 固定資産税は「評価」によって決まる 固定資産税は 「固定資産税評価額 × 税率」 で決まります。 つまり ・評価が高い土地 ・優遇が受けられていない土地 ほど、税額が高くなる仕組みです。 固定資産税が高くなりやすい土地の特徴 実際のご相談でも多い 代表的なケースをいくつかご紹介します。 ① 住宅が建っていない土地 住宅が建っている土地には 固定資産税が軽減される特例があります。 しかし ・建物を解体して更地になっている ・長期間使われていない といった場合、この特例が使えず 税額が一気に上がることがあります。 ② 立地が良い土地 駅に近い 生活環境が整っているなど 需要の高いエリアの土地は 評価が高くなりやすいので その分 固定資産税も高くなる傾向です。 ③ 中途半端に使われている土地 ・駐車場として使っている ・資材置き場になっている こうした土地は 一見活用できているようでも 「住宅用地の特例」が 使えないケースがあります。 結果として、 税負担が大きくなっていることも少なくありません。 ④ 面積が広い土地 土地の面積が広い場合 ・一部しか使っていない ・管理しきれていない といったケースでも 全体に対して課税されます。 そのため 使い切れていない部分にも 税金を払い続けることになります。 「高い」と感じたときが見直しのタイミング 固定資産税は毎年かかります。 そのため 「なんとなく高い」と 感じながら払い続けてしまう というケースも少な...

「親の土地って、兄弟でどうやって分ければいいんだろう？」 相続のご相談の中でも 多いテーマです。 預貯金であれば、 金額で分けることができますが 不動産はそう簡単にはいきません。 だからこそ 考え方を整理しておかないと あとになって 話がまとまらなくなる 原因になります。 そこで 相続で揉めないために知っておきたい 不動産の分け方の考え方をお伝えします。 不動産は「きれいに分けにくい資産」 まず前提として  不動産は均等に分けにくい資産です。 ・土地は1つしかない ・場所や形によって価値が違う ・建物があるとさらに複雑 そのため 「平等に分ける」ことが難しく 考え方の違いが出やすくなります。 よくある分け方は大きく4つあって 相続の現場では、主に以下の方法が検討されます。 ① 売却してお金で分ける（換価分割） 土地を売却して その代金を兄弟で分ける方法です。 ・公平に分けやすい ・トラブルになりにくい その一方で ・思い出のある実家を手放すことになる ・希望する価格で売れない場合もある といった面もあります。 ② 1人が引き継ぎ、他の人にお金を支払う（代償分割） 例えば 長男が土地を引き継ぎ 他の兄弟に対して 代わりにお金を支払う方法です。 ・不動産を残すことができる ・比較的まとまりやすい ただし ・支払う側に資金が必要 ・評価の考え方で意見が分かれる といった点には注意が必要です。 ③ 共有で持つ 兄弟で共同名義にする方法です。 一見、平等に見えますが、 ・売却や活用に全員の同意が必要 ・時間が経つと関係者が増える など 将来的に複雑になることも多く 慎重に考える必要があります。 ④ 不動産をそのまま分ける（現物分割） 不動産を売却したり 共有にするのではなく それぞれの財産を そのまま分ける方法です。 たとえば ・実家は長男が引き継ぐ ・別の土地は次男が引き継ぐ ・預貯金は他の相続人で分ける といった形になります。 それぞれが 単独で所有できるため 分かりやすく 後の管理もしやすい方法です。 しかし ・不動産ごとに価値が異なる ・受け取る財産のバランスが取りにくい といった点から それぞれが 取得する財産の 価格調整が難しくなります。 ※場合によっては、差額をお金で調整することもあります。 ...

相続で揉めてしまったり 相続の後に困ることを考えると 「やっぱり、事前に何かしておいた方がいいかな」 と思われている方も多いと思います。 ただ、実際のところ 「何から始めればいいのか分からない」 という状態の人が多いと感じています。 そこで今回は、 相続前にやっておきたい不動産の整理について、 3つのステップでご紹介します。 難しいことではありませんので、 できるところから少しずつ進めてみてください。 ステップ① まずは「全体を把握」する 最初にやるべきことは、 「不動産の全体像を把握すること」です。   ・どこに何があるのか ・いくつあるのか ・誰の名義なのか これが分かっていない状態だと、 その先の話がなかなか進みません。 「分かっているつもり」でも、 いざ整理してみると、 曖昧な部分が出てくることがよくあります。 ステップ② 状況を整理する 次に、それぞれの不動産の状況を整理します ・今も使っているのか ・貸しているのか ・使っていないのか この「使い方」によって、 今後の考え方は大きく変わってきます。 特に、使っていない不動産については、 早めに方向性を考えておくことで、 将来の負担を減らすことにつながります。 ステップ③ 家族で共有する 最後に大切なのが、 「家族で情報を共有すること」です。 ・どんな不動産があるのか ・どのような状況なのか ・今後どうしていきたいのか すべてを決める必要はありません。 ただ、「分かっている状態」で 少しでも話ができていると、 いざというときの進み方が大きく変わります。 完璧である必要はありません。 以上の3つになりますが 最初から全てできなくても大丈夫です。 実際には、 ・途中で分からなくなる ・調べ方が分からない ・判断に迷う と、なってしまう人は多くおられます。 そんな場合は まず、  「分かるところまで整理」しましょう。 整理すること自体に意味があって 一歩前進です。 もしも、 「どこから手をつけていいか分からない」 と感じている場合は、 「チェックリスト」を使って整理してみるのも一つの方法です。 ※2026年5月末まで、希望される方にお送りしています チェックリストPDFを受け取る （メール送付） 不動産相続の現状整理につ...

「そのときになったら考えればいい」 そう思っていた不動産のことが、 いざ相続が始まると 、 一気に現実の問題として目の前に出てきます。 これまでご相談を受けてきた中でも、 「もっと早く知っておけばよかった」 と言われることが多いのが、 不動産に関する部分です。 そこで、実際によくある 「相続が始まった後に困ること」 から不動産に関連する5つをお知らせします。 事前に知っておくだけでも、 その後の動きは大きく変わります。 是非参考にしてください。 ① 何から手をつけていいか分からない ・どこに相談すればいいのか分からない ・どんな手続きが必要なのか分からない ・そもそも全体像が把握できていない このような状態から スタートする方は意外と多いです。 不動産は、預貯金と違って 「そのまま均等に分ける」 ということができないため 最初の整理に 時間がかかってしまいます。 ② 名義変更（相続登記）に手間と時間がかかる 不動産を相続した場合 名義変更の手続き（相続登記）が必要になります。 最近は制度も変わり 相続登記は義務化されています。 ご自身で登記することも可能ですが 実務的には ・必要な書類が多い ・過去の相続が整理されていない ・関係者が多くなっている といった理由で スムーズに進まないケースも多いです。 費用はかかりますが 専門家への依頼をお勧めしています。 ③ 売りたくてもすぐに売れない 「とりあえず売って分けよう」と思っても、 不動産は、すぐに売れるとは限りません。 ・立地や条件によっては時間がかかる ・思っていたより価格が低い ・そもそも売却の準備が整っていない ・どの不動産を売るのか決まっていない こうした現実に直面することもあります。 不動産は「すぐに売れる」と 思われている方も多いので ご注意ください。 また、売却の準備については 売る、売らないに関係なく 不動産を調査しておくことがポイントです。 ④ 兄弟・家族間で意見がまとまらない ・売りたい人 ・残したい人 ・活用したい人 それぞれの考え方が違うと 話し合いがスムーズに進みません。 特に実家などの不動産は、 感情が入りやすい資産でもあります。 「思い出があるから残したい」 「遠方だから管理できない」 どちらも間違いではないからこそ 調整が難しくなりま...

「うちは揉めることは無いから大丈夫」 「分け方で揉めることは無いから、 税金をなるべく低く抑える方法を知りたい。」 ご相談の中で、よく聞く言葉です。 実際には、仲の良いご家族であっても 相続の手続きを進めていくにつれて 思いもしなかった行き違いが 起きてしまうことがあります。 これまでのご相談の中で 揉めてしまったご家庭には いくつかの共通点があります。 以下に当てはまるものはありませんか？   一度考えてみていただければと思います。 ① 不動産の全体像を誰も把握していない ・どこに土地があるのか分からない ・いくつあるのかも曖昧 ・親しか把握していない この状態で相続が始まると まず「調べるところ」からのスタートになります。   そしてその過程で、 「そんな土地あったの？」 「聞いてないんだけど…」 といった煩わしさや   これを誰が調べるのか？ といったことが 少しずつですが 相続人同士の 気持ちのすれ違いにつながっていきます。 ② 「とりあえず共有」が後で問題になる 話し合いがまとまらないときに多いのが、 「とりあえず皆で共有にしておこう」 という選択です。   その場は落ち着いたように見えますが あとになって ・売るにも全員の同意が必要になる ・一人でも反対すると進められない ・次の世代に引き継ぐと、さらに関係者が増える   といった形で、状況が複雑になっていきます。   特に、不動産には同じものが無く 個々に平等に分けるのが難しいので 「とりあえず共有」を選択される方が多いです。 ③ 「誰がどうしたいか」を話していない ・残したいと考えている人 ・売りたいと考えている人 ・でも、お互いに本音を知らない こうしたケースは珍しくありません。 話し合いをしていないわけではなく、 「深いところまで話せていない」という状態です。 そのため、いざというときに、 考え方の違いが一気に表に出てしまいます。 親は、子のために不動産を残しておきたいと思っていても 子どもさんは、不動産は要らないと思っている。 といったケースもあります。   今すぐに行動しなくても大丈夫ですが 不動産ごとの「方向性」は決めるようにしましょう。 ④ 親の考えを誰も知らない ・このまま残してほしいの...

  「実家のことは 、気にはなっているけど… 何から確認すればいいのか分からない」 相続のご相談を受けていると、 こうした声をよくいただきます。 特に不動産は「見える化」できていないと、 相続のときに思わぬトラブルや損につながります。 そこで今回は、 ご家族で一度確認しておきたい 「不動産チェック項目５つ」を まとめてみました。 難しく考えず、「分かるところだけでも OK 」です。 まずは一歩、ここから始めてみてください。 ① 実家や土地は全部でいくつあるか分かっていますか？ ・自宅の土地と建物 ・離れや倉庫 ・畑や空き地 ・昔買ったままの土地 「これくらいは把握している」 と思っていても、 実際には ご本人しか知らない土地が あるケースは少なくありません。 ② それぞれの場所（地番）が分かりますか？ 意外と多いのが、 「住所は分かるけど、 地番が分からない」 というケースです。 固定資産税の通知書には 地番が書かれていますが、 普段使っていないと分かりませんよね 。 私も、自宅や会社の住所は分かりますが 地番は暗記していません。 ただ、この地番が分からないと ・面積や評価が正確に把握できない ・売却や名義変更のときに時間がかかる といった問題が出てきます。 ③ 誰の名義になっているか確認していますか？ ・親の名義のまま ・すでに亡くなった方の名義のまま ・兄弟で共有になっている このような状態は、珍しくありません。 特に最近は、 相続登記が義務化されましたので 気になる方も多いと思います。 不動産を相続した場合は、 原則として 取得を知った日から 3 年以内に登記を行う必要があります。   もし名義が古いままになっていると、 年月の経過と共に、 その土地に関係する人が増えてしまい、 いざ現在の所有者へ 名義変更をしようとしたときに、 関係者全員の同意や書類を揃えるのに 大変苦労されるといったケースもあります。     ④ 使っている土地・使っていない土地を分けられますか？ ・今も住んでいる実家 ・貸している土地 ・何も使っていない空き地 この「使っているかどうか？」 の整理はとても重要です。 なぜなら、 使っていない土地...

  「実家の土地って、全部でいくつあるんでしょうか？」   これは、私が相続のご相談を受けたときに、実際によく聞く言葉。 相続の相談では、まず最初にここでつまずく方がとても多いです。   たとえば、こんなケース   ・実家の敷地以外にも土地があるらしいが、どこにあるか分からない ・昔、親戚に貸していた土地があると聞いたことがある ・固定資産税の通知書を見ると知らない地番がある ・親は「大した土地じゃない」と言うけれど、実際の状況が分からない   このように、 そもそも不動産の全体像が見えていない状態で 相続を迎えてしまうことは、珍しいことではありません。   実際、相続のあとに 次のような問題が起こることがあります。   ・兄弟の誰も土地の場所を把握していなかった ・使っていない土地の固定資産税だけ払い続けている ・売ろうと思ったら、境界が分からなかった ・家族で認識が違い、話し合いが進まない   こうした問題の多くは、 実は不動産の「見える化」ができていなかったことが原因です。   不動産の見える化とは、難しいことではありません。 簡単に言うと、   ・土地や建物がいくつあるのか ・それぞれどこにあるのか ・誰が使っているのか ・今どんな状態なのか   こうした情報を 不動産の利用単位ごとに 一度きちんと整理することです。 特に昔から住んでいるご家庭では、   ・畑だった土地 ・貸している土地 ・道路の拡幅で残ってしまった土地   などが、残っていることがあります。   そして、 親御さんは分かっていても 子ども世代が全体を知らない というケースがとても多いです。   親に、 持っている土地はどこ？ 何に使っているの？ なんて聞けませんよね。   でも相続は、 亡くなってから慌てて考えるよりも 親が元気なうちに 少しずつ整理しておくことがとても大切。   不動産の状況が見えるようになると、   ・家族で話し合...