不動産相続の道しるべ

  不動産の相談を受けていると、 「この実家、売った方がいいでしょうか？」 「親の古いアパート、もう売った方がいいですよね？」 と聞かれることがあります。   そんなとき、私はすぐに 「売った方がいいです」 とも、 「残した方がいいです」 とも答えません。   不動産会社なのに、 なぜすぐに売却を勧めないの？ と思われるかもしれません。   でも、 「売るか、残すか」を考える前に 確認しておきたいことがあります。 今回は、実際の相談で 私がどんなことを考えているのか、についてです。 なぜ売りたいのか 「売った方がいいですか？」   と聞かれたとき、 最初にお聞きするのは 「どうして、売った方がいいと思われたのですか？」 ということです。 同じ「売りたい」という言葉でも その理由は人によって違います。 たとえば、 「空き家になって、管理が大変だから」 「兄弟で分けるのが難しそうだから」 「古いアパートなので、これから修繕費がかかりそうだから」 「親が施設に入り、もう実家へ戻る予定がなさそうだから」 「使う予定がないので、持っていても仕方がないと思ったから」   理由が違えば、 考えるべきことも変わります。   私がまず知りたいのは 「売りたい」という結論より その奥にある困りごとです。 売る以外の選択肢も 理由を聞いたら、 「では売りましょう」 と、すぐに 進めるわけではありません。   売る以外の方法がないかも 一度考えます。   そのまま持っておく。 家族の誰かが使う。 貸す。   一部だけ活用する。 しばらく現状維持する。 もちろん、 検討した結果 「やはり売却するのが現実的ですね」 となることもあります。   でも大切なのは、 最初から売却ありきで 考えないことです。 選択肢を 並べて比べてみてから 売るかどうかを考えた方が あとで 「ほかの方法もあったのでは」 と後悔しにくくなると思います。 価格のイメージを確認 売却を考えている方には 「いくらくらいで売れると思っていますか？」 とお聞きすることもあります。   多くの方が、 何となくでも価格のイメージを持っています。   「この辺なら2,000万円くらいかな」 「家が...

  親の実家を 兄弟で相続することになったとき 「兄弟で半分ずつ持てば 公平だから、それでいいのでは？」 と考える方は少なくありません。   確かに、 持分を同じ割合にすれば 数字の上では平等です。 どちらか一人だけが 実家を相続するより 兄弟みんなで 共有した方が 公平に感じることもあります。   ただ、不動産の場合は 預金を半分ずつ分けるのとは 少し違います。 共有にしたあとも その不動産について 何かを決めるたびに 共有している人同士で 話し合う場面が出てくるからです。 今回は、 実家を兄弟の共有にする前に 確認しておきたいこと についてです。 「兄弟で半分ずつなら公平」と思っていませんか？ たとえば、 兄と弟の2人で 実家を相続するとします。 兄だけの名義にすると 「兄だけが不動産を もらうのは不公平では？」 という話になることがあります。   そこで、 「じゃあ、2分の1ずつ 共有にしよう」となる。 一見すると、 とても分かりやすい方法です。   でも、 実家を共有するということは 実家について 何かを決めるときに これからもずっと 兄弟で話し合っていく ということでもあります。   相続した瞬間だけ平等なら それで終わりではありません。 その後、 その家をどうするのか。 誰が管理するのか。 費用をどう負担するのか。 売ることになったら いつ、いくら位で売るのか。 そこまで考えておく必要があります。 共有名義の不動産で起こりやすいこと 私は不動産の仕事をする中で 共有になっている不動産の 売却相談を数多く経験してきました。 共有者同士が 仲が悪いケース ばかりではありません。 むしろ、 みんな売ることには 賛成しているのに 話が進まない ということもあります。 たとえば、 兄は、 「多少安くてもいいから 早く売りたい」   と考えている。 一方、弟は、 「せっかくの不動産だから 時間がかかっても、 少しでも高く売りたい」 と考えている。 二人とも 「売りたい」という 方向は同じです。 でも、 売却価格や 売る時期についての 考え方が違います。 また、 「古い建物は取り壊して 更地にして売った方がいい」 と考える人がいる一方で 「売れるかどうか分からないのに、 先に解体費用を負担した...

  「こんな古い家、売れるのかな……」 実家のこれからを考え始めたとき そんな不安を持つ方は少なくありません。 築年数が古い。 駅から遠い。 庭が荒れている。 家の中に荷物がたくさん残っている。 親からも「この辺は土地が安い」と聞いていた。 そんな理由から、 「きっと売れないだろう」 と考えてしまうことがあります。 でも、本当にそうでしょうか。 実家が売れるかどうかは、 見た目や印象だけでは 分からないことがあります。   今回は、 「売れないかもしれない」 と思ったときに 最初に確認しておきたいことについてです。 「売れない」と思っている理由は？ まず考えてみたいのは なぜ「売れない」と思っているのか ということです。 たとえば、 「建物が古いから」 「土地が狭いから」 「場所が不便だから」 「道路が狭いから」 「荷物が残っているから」 「庭が荒れているから」 「親から売れないと聞いていたから」 など。   こうした理由を、 一度整理してみることが大切です。   なぜなら、その中には 実際の売却のしやすさとは あまり関係のないものもあるからです。   たとえば、 家の中に荷物が 残っていたとしても 売却について 相談することはできます。 庭が多少 荒れていたとしても それだけで売れないと 決まるわけではありません。   逆に、 「絶対に売れるだろう」と思って 全く心配していなかった家でも 別の理由で 売却が難しいことがあります。 「売れない」と「売れにくい」は違う 不動産は 「売れる」 「売れない」 の二つに きれいに 分けられるものではありません。 価格を見直せば 売れるかもしれません。 時間をかければ 買い手が見つかるかもしれません。 建物には ほとんど価値がつかなくても 土地として需要があるかもしれません。   売り方を変えることで 可能性が広がることもあります。 つまり、 「古いから売れない」ではなく どんな条件なら 売れる可能性があるのかを 見ることが大切です。 もちろん、 すべての不動産が 簡単に売れるわけではありません。   中には、 価格を下げても 売却が難しい不動産もあります。   だからこそ、 最初から「売れない」と 決めつけるのではなく 実際の条件...

  親の不動産を整理していると 「こんな土地も持っていたんだ」 と初めて知ることがあります。   実家の近くの空き地。 今は使っていない畑。 少し離れたところにある土地。   子どもの立場から見ると 「誰も使っていないのに どうしてずっと持っているんだろう」 と思うこともあるかもしれません。   でも、その土地には 親が今まで残してきた理由があるかもしれません。 今回は、そんな「使っていない土地」についてです。 「この土地、なんで持ってるの？」と思ったことはありませんか？ 実家なら、 なぜ持っているのかは分かります。 今も親が住んでいたり 以前から家族が暮らしていたりするからです。 でも、実家以外で なにも使っていない土地となると 「これ、何のための土地？」 となることがあります。 今は誰も使っていない。 家も建っていない。 貸しているわけでもない。 毎年、固定資産税を払って ときどき草刈りをしているだけ。 子どもから見ると 「もう使わないなら 手放してもいいのでは？」 と思うのも自然なことです。 使っていなくても、親には理由があるかもしれません 土地を持っている理由は 必ずしも「今、使っているから」 とは限りません。 たとえば、 「いつか子どもが 家を建てるかもしれないと思って買った」 という土地かもしれません。 知人から頼まれて 「困っているなら」 と人助けのつもりで買った土地かもしれません。 親自身が子どもの頃に 住んでいた場所で 思い出があって 手放せなかったのかもしれません。 あるいは、 祖父母から受け継いだときに 「この土地は残してほしい」 と言われていたのかもしれません。 今となっては使っていなくても   その土地を 持つことになった当時には それなりの理由があった。 そんな土地は意外とあります。   子どもには「使っていない土地」に見える 一方で、子どもの立場から見ると 土地の見え方は違います。 自分が使う予定はない。 遠くに住んでいて管理できない。 毎年、草刈りが必要になる。 固定資産税もかかる。 売ろうと思っても いくらで売れるのか分からない。 親にとっては 思い出や理由のある土地でも 子どもにとっては 「この先どうしたらいいか分からない土地」 になっていることがあります。 ...

  「実家は売ろう」 家族でそう決めたのに なかなか片づけが進まない。 そんなことはありませんか？ 売ることは決まっている。 でも、家の中には 家具や食器、衣類、写真、 昔の書類などが そのまま残っている。   週末に片づけようと思っても 仕事や家のことがあって時間が取れない。 ようやく実家へ行っても、   「これは残した方がいいかな」 「まだ使えるし、捨てるのはもったいない」 「これ、売れるかもしれない」   そんなことを 考えているうちに あまり進まなかった。 実家の片づけでは こうしたことは珍しくありません。 売ると決めたのに、実家の荷物はそのまま 実家を売ることを決めたら 「まずは家の中を片づけなければ」 と思う方は多いと思います。   でも、 実際に始めてみると 想像していたより大変です。   なぜなら、 実家にある物は ただの「不用品」ではないからです。   親が長年使ってきた家具。 子どもの頃から家にあった食器。 昔のアルバムや手紙。 今は使っていなくても 思い出がある物もたくさんあります。   そう簡単に、 「いる・いらない」 だけでは決められません。 片づけが進まないのは、物が多いからだけではありません 実家の片づけが大変なのは 物の量だけが理由ではありません。 一つひとつの物について 「捨てる？」 「残す？」 「誰かに譲る？」 「売れる？」 「兄弟にも確認した方がいい？」 と判断しなければならないからです。   たとえば、 タンスを一つ処分するだけなら 簡単そうに見えます。   でも、 「お母さんが大切にしていたな」 「まだ使えるな」 「妹に聞いた方がいいかな」   と考え始めると なかなか決められません。   こうした判断を 家の中にある何百、何千という 物について繰り返すことになります。   片づけが苦手だから進まない というよりも、 決めることが多すぎて なかなか前に進めない。 そんな面もあると思います。 「これ、売れるかも」が片づけを止めることもあります 実家の片づけをしていると 「これ、まだ使える」 「買ったときは高かった」 「もったいないから、誰か買ってくれないかな」 と思う物も出てきます。 ...

  親の家や土地について、 「固定資産税は 毎年ちゃんと払っているから、今のところ大丈夫」 そう思っている方も 多いと思います。 たしかに、 税金をしっかりと 払えているのは大切なことです。 でも、 不動産を持ち続ける負担は 固定資産税だけではありません。 むしろ、 子どもの立場からは 見えていないところで 親がいろいろなことを している場合があります。 今回は、 そんな「見えにくい負担」についてです。 不動産を持つ負担は、税金だけではありません たとえば実家なら、 庭の草取りをしたり、 植木を手入れしたり、 壊れたところを直したり。 誰も住んでいない家なら、 ときどき風を通したり、 郵便物を確認したり、 近所に迷惑をかけていないか気にしたり。 土地であれば、 草刈りや見回りが必要なこともあります。 アパートを持っていれば、 入居者からの連絡、 修繕、空室、 管理会社とのやり取りなどもあります。 こうしたことは、 当然ですが、 固定資産税の金額を 見ただけでは分かりません。 今は親がやっているから、見えていないだけかも 子どもから見ると 「特に困っている様子もないし、大丈夫そう」 と感じることがあります。   でも実際には、 親が当たり前のように やっているだけかもしれません。 たとえば、 「月に一度、空き地の様子を見に行っている」 「夏になると草刈りを頼んでいる」 「アパートの入居者から直接電話がかかってくる」 「壊れたところは、その都度知り合いの業者に頼んでいる」   そんなことを、 子どもはほとんど知らない。 ということも珍しくありません。 親が元気なうちは、 それでも特に問題は起きません。 ただ、年齢を重ねて、 「今まで普通にできていたこと」が 少しずつ難しくなることがあります。 その負担は、いつか誰かが引き継ぎます 相続すると、 家や土地だけを 引き継ぐわけではありません。   その不動産を 維持するために必要なことも 一緒に引き継ぐことになります。   草刈りを誰がするのか。 空き家を誰が見に行くのか。 修繕が必要になったら 誰が判断するのか。 アパートのことで 連絡が来たら誰が対応するのか。   固定資産税を 払えている間は 見えにくかったことが 親が管理できなくなったときに 急に表...

「親が持っている不動産 全部分かりますか？」 そう聞かれると 「実家は分かるけれど それ以外はよく分からない」 「畑があるとは 聞いているけれど どこなのか詳しく知らない」 「アパートを 持っているけれど 契約や管理のことまでは分からない」 という方も多いので はないでしょうか。   親が元気なうちは 家や土地のことを 細かく確認する機会は 意外とありません。   でも、相続が起きてから 初めて調べようとすると 「こんな土地もあったの？」 「この建物は誰の名義？」 「この駐車場は貸しているの？」 と、分からないことが 次々と出てくることがあります。 だからといって 今から難しい書類を 全部調べる必要はありません。 まずは、親が どんな不動産を 持っているのかを 大まかに 一覧にしてみることから 始めてみてください。 「固定資産税の通知書を見れば分かる」と言われても… 不動産を確認する方法として よく出てくるのが 固定資産税の納税通知書。 確かに 土地や建物を 確認するうえで大切な資料です。   ただ、見慣れていない方 にとっては 「土地が何行も書いてある」 「この数字はなに？」 「家と土地が別々なの？」 など、少し分かりにくく 感じることがあります。 土地は一つの場所に見えても 登記上はいくつかに 分かれていることがあります。 そのため、 最初から固定資産税の通知書を きれいに整理しようとすると 途中で嫌になってしまうこともあります。 最初は、 正確でなくても大丈夫   相続の準備というと 「全部きちんと調べなければ」 と思ってしまうかもしれません。   でも、最初の段階では そこまで正確でなくても大丈夫です。 まずは、家族の中で 普段使ている「呼び方」で書いてみてください。   たとえば、 ・実家 ・○○町のアパート ・□□町の角の駐車場 ・裏の畑 ・△△町の空き地 このくらいで十分です。   大切なのは 最初から完璧な一覧表を 作ることではなくて 「何を持っているのか 今どこまで分かっているか」を 見えるようにすることです。 まずは5つだけ書いてみましょう 紙でもノートでも構いません。 次の5つを書いてみると 整理しやすくなります。 ...

  「そろそろ、親の家のことを 兄弟で話しておいた方がいいのかな」 そう思っていても、 「何から話せばいいんだろう」 と迷う方は少なくありません。   いきなり、 「実家は誰が相続する？」 「売る？残す？」 という話から始めると なかなか話が まとまらないこともあります。   それは、 家族それぞれが 持っている情報が違うからです。 お姉さんは「実家だけ」 と思っていたけれど 弟は「畑もあるよ」 と知っていた。 お兄さんは 「アパートは順調」と 思っていたけれど 実際に見に行った妹は 空室が増えていることに気付いていた。 そんなこともあります。   だから、 家族で今後について話し合う前に まずは「今どうなっているのか」 を少し整理しておくことをおすすめします。   難しいことを 調べる必要はありません。 まずは、 自分で確認できるところから 始めてみましょう。   1．何を、どこに持っているのか 最初に確認したいのは 親がどんな不動産を持っているのか？ 実家だけとは限りません。 実家の隣に土地があったり 少し離れた場所に畑があったり 貸している駐車場や アパートがあったりすることもあります。   この段階では 面積や細かな権利関係まで 調べなくても大丈夫。   たとえば、   「浜松市○○町の実家」 「実家の近くの畑」 「○○町のアパート」   という程度でOK。   まずは、 「何が、どこにあるのか」を 紙に書き出してみましょう。 2．誰の名義で、今どう使われているのか 次に確認したいのは その不動産が今どうなっているかです。 たとえば実家なら、 親が住んでいるのか。   すでに空き家になっているのか。 一部を誰かに貸しているのか。 アパートなら、 現在も賃貸住宅として 使われているのか。   土地なら、 畑なのか、 駐車場なのか、 使っていないのか。 そして、 分かる範囲で 「誰の名義なのか」も 確認しておきます。   「当然、 お父さんの名義だと思っていた」 という不動産が、 実は祖父の名義のままだった ということもあります。   ただし、 ここでも無理に 全部調べる必要はありません。 分からなければ、 「名...

  親が施設に入ったり 亡くなったりして 実家に誰も住まなくなることがあります。 そんなとき 「荷物を片付けないと」 「売るかどうか決めないと」 「とりあえず、そのままでも大丈夫かな」 いろいろなことが頭に浮かぶと思います。 でも、 空き家になったからといって すぐに売る・貸すを決める必要はありません。 まず大切なのは 今の状態を確認することです。 今回は、 親の実家が空き家になったとき 最初に確認しておきたいことを 6つに整理します。 1．家の鍵は、誰が持っていますか？ 最初に確認したいのが 意外と見落としやすい「鍵」です。 親本人しか 鍵を持っていなかったり 兄弟それぞれが 合鍵を持っていたりすることがあります。 まずは、 ・ 誰が鍵を持っているのか ・合鍵は何本あるのか ・ 玄関以外の勝手口や倉庫の鍵はどこにあるのか を確認しておきましょう。 しばらく 空き家にするのであれば 郵便受けや 庭の様子を見るために 誰かが定期的に家へ行くことになります。 「必要なときに家へ入れない」 こんな状態にしないことが最初の一歩です。 2．電気・水道・ガスはどうなっていますか？ 誰も住まなくなると 「使わないなら、全部止めてしまおう」 と思うかもしれません。 ただ、 すぐにすべてを 止めればよいとは限りません。 家の片付けをするときには 電気が必要ですし 水道を使うこともあります。 また、 しばらく家を残す場合には 定期的な換気や 通水なども考える必要があります。 国土交通省も 空き家を所有し続ける場合には 建物の点検だけでなく 換気・通水・清掃などを 定期的に行うことが重要だとしています。 契約を止める前に これから家を どう管理するのかを 考えてから決めると安心です。 3．家や庭に傷んでいるところはありませんか？ 次に、一度家の周りを ゆっくり見てみてください。 たとえば、 「雨漏りしていないか」 「瓦や外壁が傷んでいないか」 「ブロック塀にひび割れはないか」 「庭木が隣の家にはみ出していないか」 「窓や玄関の鍵が壊れていないか」 などです。 人が住まなくなる 家の変化に気づく人が いなくなります。 空き家は 放置期間が長くなるほど 老朽化や損傷が進み 売却や賃貸が 難しくなる場合があります。 すぐに修理するかどうかは別として まず「今どんな状態なのか」...

 親がアパートや貸家を持っていると、 「毎月、家賃が入ってくるなら、喜んで相続したい！」 と思うかもしれません。 確かに 賃貸不動産には家賃収入があります。 でも 実際に引き継ぐのは 「家賃」だけではありません。 建物の修理 入居者への対応 空室、借入金の返済……。 大家さんとしての仕事や 責任も一緒に引き継ぐことになります。 だから私は 賃貸不動産については 「いくら家賃が入っているか」 だけではなく 引き継いだあとも 無理なく経営できるのかを 相続前に確認しておくことが大切だと思っています。 ① 家賃ではなく「いくら残っているか」 まず確認したいのは 年間の家賃収入です。 でも、 それだけでは十分ではありません。 固定資産税、火災保険 管理費、共用部分の電気代 保守点検費用、修繕費など 賃貸住宅を維持するには さまざまな費用がかかります。 さらに、給湯器やエアコン 外壁、防水などの修理が重なると 大きな支出になることもあります。 「年間500万円の家賃が入っている」 と聞くと魅力的に感じますが 大切なのは 経費や借入金の返済をしたあと 実際にいくら残っているのかです。 ② 借入金はあとどれくらい残っているか アパートを建てたときの 借入金が残っている場合は 残高や返済期間も 確認しておきたいところです。 築年数が経ってくると 周辺に新しい賃貸住宅が増えたり 設備が古くなったりして 今までと同じ家賃では 入居者が決まりにくくなることがあります。 だからといって 簡単に家賃を下げられるとも限りません。 毎月の借入金返済があれば 家賃を下げるにも限界があります。 家賃、空室、修繕、借入金。 このバランスを見ておく必要があります。 ③ 空室が増えても大丈夫か 今は満室でも これからも満室とは限りません。 築年数が経てば 入居率はどうしても気になってきます。 一部屋空いたらどうなるのか。 二部屋空いたらどうなるのか。 その状態でも 借入金や固定資産税 修繕費を払っていけるのか。 「何部屋の空室まで耐えられるのか」 「何か月の空室まで耐えられるのか」 なども確認しておきたい数字です。 現在の入居状況だけではなく 少し空室が増えた場合も 想定してみることが大切です。 ④ 入居者への対応は誰がするのか 賃貸経営は お金の問題だけではありません。 「エアコンが壊れた」 「...