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相続登記の義務化まであと2年

  土地相続登記は3年以内に 不動産の名義人が亡くなられた後、相続登記が行われず、亡くなられた方の名義のままになっているケースがあります。いわゆる、所有者不明土地問題。私も現在そのような案件に遭遇しているところです。 2016 年時点での記録だと、所有者不明土地は九州の面積を上回ると報告されています。 この問題は国会でも問題とされていて、所有者不明土地問題の解消に向けた改正法が可決、成立しました。 改正法で義務化される主な内容は、 ①      相続で不動産を取得した事を知ってから 3 年以内の相続登記 ②      引越などで登記名義人の住所や氏名が変わってから 2 年以内に変更登記 正当な理由なく怠った場合はそれぞれ 10 万円以下、 5 万円以下の過料が科されます。   登記を義務化するので、登記手続きを簡略化するようです。 相続登記が個人でも簡単にできるようになるみたいですが、これは実施して問題点が見えてくるかもしれませんね。 相続登記を行っていないケースは、相続登記が出来ない理由があるのだと思っています。 そうでない場合は、相続が発生したら、なんとなく「登記しないといけないな」といった気持ちになりませんか? それよりも、引越したら、その都度住所移転登記することや、結婚などで氏名が変わった時に、不動産の登記を変更する事は、忘れてしまいそうですので、要注意です。   また、 相続した土地を国に引き取ってもらう(国に帰属)制度の一定の要件は、 ①      更地 ②      担保に入っていない ③      10 年分の管理費用相当額を納める 以上の他にも多くの条件があり、該当する不動産は限られそうです。 ***揉めない相続、10年前から段取りしましょう*** 静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 FAX:053-447-8815 e-mail: info@maruhama.biz URL   https://www.maruhama.biz/ <地主・家主様の相談窓口> 不動産セカンドオピニオンサービス 「不動産セカンドオピニオン窓口」 「賃貸不動産経営コラム」 この記事を書いたのは・・・ 株式会社 丸浜不動産コンサルティング 代表取締役 髙山幸也  <取得資格>
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退去時の日割賃料の計算方法

    ■退去予告のルール 賃貸物件の退去連絡は事前に行なうよう契約で定められています。退去する場合は、事前に借主から貸主または管理会社へ退去の連絡をする必要があり、1ヶ月前までに予告をする取り決めが多いようです。また、この1ヶ月前予告がなかった場合は、解約予告義務違約金などといった名目で、借主から貸主へ支払う違約金が発生するのが一般的です。   ■賃料の基本的な考えかた  賃貸借物件の賃料は、基本的に月単位となっており、「1日いくら」といった日割りになっていません。ですので、10日に退去しようが、20日に退去しようが、1ヶ月分の賃料が必要となります。なお、入居時と退去時に限り「日割り」で計算する契約もあります。 入居時の賃料を「日割り」にて計算する契約は多いですが、退去時の賃料計算は「日割り」、「月割り」どちらも同じくらいの割合となっています。   ■ 賃料を月割計算する場合 「月割り」の場合の賃料計算は簡単で、わかりやすいですね。例えば、 3 月 15 日に退去連絡があった場合、 4 月分の賃料を全額支払って、 4 月末までに退去するといったことになります。   ■賃料を日割計算する場合 「日割り」の場合は、「月割り」よりちょっと複雑です。1ヶ月のうち、利用した日数分に該当する賃料を支払うことになります。例えば、 3 月 15 日に退去した場合、 15 日分の賃料を支払うこととなります。 ■退去時の賃料を日割計算するときの前提条件 「日割り」計算を行う場合は、1ヶ月に満たない期間の賃料を何日として計算するのか、退去の予告はいつまでにするのかなど、契約書に書いてある内容によって変わってきます。   ①      1ヶ月に満たない期間の賃料は、1ヶ月を30日として日割り計算する。 ②      借主は、貸主に対して 30 日前までに解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる。 ③      前項の規定にかかわらず、借主は解約申入れの日から 30 日分の賃料又は賃料相当額を貸主に支払うことにより、解約申入れの日から起算して 30 日を経過する日までの間、随時に本契約を解約することができる。   このような内容になっている契約書を多く見かけます。こうすることによって、退去連絡をし

成年後見制度まとめ

  ■成年後年制度とは 成年後見人制度とは、認知症などの理由で自己判断能力の不十分な方々をサポートしていくための制度です。判断能力が不十分な人が生活をするうえで不利益を被らないよう、「成年後見人」が本人の代わりに適切な財産管理や契約行為の支援を行います。 支援してもらう人を「被後見人」、支援する人を「成年後見人」と呼びます。   ■成年後見制度は2種類 ①法定後見制度 ②任意後見制度   ①法定後見制度 認知症などにより自己判断能力が不十分となったときに活用します。 家庭裁判所に後見人の選任申し出を行い、家庭裁判所によって成年後見人が選任されます。 必ずしも親族が選任されるとは限りません。第三者を後見人、保佐人、補助人となった場合は報酬が発生し、財産管理額により報酬額は異なります。   ■法定後見制度には3段階ある ・後見 ⇒判断能力が全くない ⇒後見人に代理権と取消権(※ 1 )が与えられる ※被後見人の自宅の処分に関しては、家庭裁判所の許可が必要   ・保佐 ⇒判断能力が著しく不十分(ときどきはしっかりしている状態) ⇒保佐人に特定の事項(※ 2 )の同意権と取消権(※ 1 )が与えられる ⇒申立てにより、特定の法律行為についての代理権が与えられる   ・補助 ⇒判断能力が不十分(軽度・最近物忘れが出てきた状態) ⇒申立てにより、補助人に特定の事項(※ 2 )の同意権と取消権(※ 1 )、特定の法律行為についての代理権が与えられる   ※ 1  ただし、日用品の購入など日常生活に関する行為は除く ※ 2  借金、訴訟、相続の承認、家の新築増改築など民法 13 条 1 項で定められている項目 ※ 3  申立てが出来る人⇒本人、配偶者、四親等以内の親族、検察官、市町村長など   ■後見人にできないこと6つ 日用品の購入のほか、下記 4 ~ 6 は、本人の意思決定によるべきものとされます。 1. 食事や排せつ等の介助等の事実行為 2. 医療行為への同意 3. 身元保証人、身元引受人、入院保証人等への就任 4. 本人の住居を定めること 5. 婚姻、離婚、養子縁組・離縁、認知等の代理 6. 遺言   ■成年後見制度申立ての動機ラン

色で部屋を演出する

  空室対策の手段として、間取の大幅変更や設備を新品に交換するなど リフォームやリノベーションが注目されています。   しかし、リフォームやリノベーションには、それなりの費用が掛かります。 投資した費用と、それによって得られる収入から 投資効率や効果を計算する訳ですが、   家賃の増額を望めない物件や、そもそも賃料設定が低い地域。 さらに工事費が高くなるファミリー物件などは、希望の投資効果を得られなく、 リフォーム・リノベーションを実行する決断ができない場合があります。   そんな時は、 予算を抑えることができて、 しかも効果のある 「色」による部屋づくりがお勧めです。 色には、お客さまの心を 一瞬でつかんでしまうパワーがあると言われています。 そんな「色」の効果を、 お部屋の内装に活かしましょう。   最近の賃貸住宅では、 「アクセントカラー」といって 壁の一面の色を変えて、 おしゃれで印象的な部屋を 演出している物件が多いです。 これを実践するには、 注意点があります。 色には法則や心理的な効果があって、 ただ、色を変えればいい という訳ではありません。 ご自分の好きな色だからという理由で 壁クロスの色を選ぶのは危険です。 そう言いながら 以前の自分は、 リフォーム業者より提案された サンプルを何枚か持って 家主様と一緒に選んでいました。 ところが、 色のことを学んでいくうちに、 この決め方は間違いだと分かりました。 色には専門家がいます。 その専門家による アドバイスに従った 正しい色使いが重要となります。 何気ない色の配置に見えても、 それには、理由があって、 しっかりと考慮された配置になっています。   その部屋を利用する入居者層、 生活スタイル、 物件のコンセプトなども 色を決めるときの判断材料になります。   例えば、 赤・オレンジ・黄色などの暖色系と、 紺・青・緑などの寒色系の色を比べた場合 暖色系の部屋は実際より狭く感じ、 寒色系の部屋は広く感じる効果があります。   かといって、 広く演出するために、 すべて寒色系がいい という訳ではありません。 使う場所や、 どのような効果を求めるかによって、 判断が変わってきます。 色で部屋の演出をして ラ

不動産無料相談会のお知らせ

  静岡県浜松市内に不動産をお持ちの地主様・家主様を対象とした不動産の個別相談会です。 相談は個別形式で、1組様50分。 予約制で限定3組様となります。 ■こんな方におすすめ 不動産に関する悩みがある 将来の相続が心配 賃貸物件空き部屋が多くて困っている 賃貸物件の管理を見直したい 不動産の有効活用は何が良いのか 現在の売却価格を知りたい 不動産の売買、相続、賃貸経営、賃貸管理、有効活用などの場面でお悩みをお持ちの方。 昔から付き合いのある不動産業者はいるけど、別の不動産業者の意見も聞いてみたいと思われている方。 不動産のセカンドオピニオンとしてのご利用も大歓迎です。 ■開催日時 日時:2022年3月21日(月)春分の日 会場:丸浜不動産コンサルティング事務所 住所:浜松市中区佐鳴台3-35-7 時間:1組50分(限定3組) 事前予約制 オンライン対応可(ZOOM) ■面談の時間帯 9時~9時50分 10時10分~11時 11時20分~12時10分 ■お申込み方法 電話:053-447-8817 メール:当社ホームページの メールフォーム よりお申込みください   (メールフォームはページ下部にあります) 地主・家主様の相談窓口として 不動産セカンドオピニオンサービスを行っています。 概要は 当社ウェブサイト内 「不動産セカンドオピニオン窓口」 賃貸住宅経営のあれこれは 「賃貸不動産経営コラム」 CPM®(米国公認不動産経営管理士)の視点で 不動産コンサルティング 株式会社 丸浜不動産コンサルティング 静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®(米国公認不動産経営管理士) 公認不動産コンサルティングマスター 高山幸也(タカヤマ ユキヤ) facebook       https://www.facebook.com/maruhama.f Twitter    @maruhama2103 LINE ID    @938shkry

建物の第一印象「外観」を意識する

  入居するかどうかは、物件の第一印象である外観が大きく影響します。 人は第一印象でいろんなことを感じとっていて、「メラビアンの法則」によると、言葉や声よりも、目で見た情報の影響をいちばん受けやすいと言われています。また、「人は見た目が9割」といったタイトルの本があったりします。つまり、第一印象の大半を占める「見た目」はとても重要ということになります。   アパートマンションなどの建物にも同じことが言えます。物件を探している人は、外観から感じとるイメージによって、その先に進むか決めます。つまり、室内を見るか見ないかを、外観を見た一瞬で判断しています。 入居するかどうかは、物件の第一印象である外観が大きく影響します。 人は第一印象でいろんなことを感じとっていて、「メラビアンの法則」によると、言葉や声よりも、目で見た情報の影響をいちばん受けやすいと言われています。また、「人は見た目が9割」といったタイトルの本があったりします。つまり、第一印象の大半を占める「見た目」はとても重要ということになります。   アパートマンションなどの建物にも同じことが言えます。物件を探している人は、外観から感じとるイメージによって、その先に進むか決めます。つまり、室内を見るか見ないかを、外観を見た一瞬で判断しています。 入居するかどうかは、物件の第一印象である外観が大きく影響します。 人は第一印象でいろんなことを感じとっていて、「メラビアンの法則」によると、言葉や声よりも、目で見た情報の影響をいちばん受けやすいと言われています。また、「人は見た目が9割」といったタイトルの本があったりします。つまり、第一印象の大半を占める「見た目」はとても重要ということになります。   アパートマンションなどの建物にも同じことが言えます。物件を探している人は、外観から感じとるイメージによって、その先に進むか決めます。つまり、室内を見るか見ないかを、外観を見た一瞬で判断しています。 物件に近づいてきたとき、どのように見えるか? 雰囲気や植栽なども含め、街並みから物件が見える風景を意識して考えると、まとまりのある印象をつくれます。 さらに、外壁や植栽だけではなく、郵便受け、外壁の照明器具、エアコンホースの収まり、電気のメーターBOXの色など、細かい部分まで、こだわる事ができます。   戸建

空き家問題の解決にむけて

  現在の空き家に関する法律では、倒壊したり、衛生環境が悪化したりする恐れがある物件を「特定空き家」に指定して、改修などの指導、命令を行い、従わない場合は、行政代執行で、強制撤去することが出来るようになっています。 ちなみに、法律の名称は「空家等対策の推進に関する特別措置法」 相変わらず長くて覚えにくいネーミングですね。 現在の法律での「特定空き家」としての判断基準は、下記のとおり。 ①      建物が一定以上傾いている ②      外壁が脱落しそうな状態 今回の改正案は、 「倒壊などが予見される状態」 という文言も追加され、 傾きや脱落の恐れがなくても 外壁材の浮きや亀裂がある場合も想定しています。 「特定空き家」に指定できる要件が 「幅広くなった」という事です。   現在、全国にある空き家は約 849 万戸といわれています。 今後 10 年間で、この内で管理不全となっている空き家を、 20 万戸撤去または改修するのが目標のようです。   =おわり= 地主・家主様の相談窓口として 不動産セカンドオピニオンサービスを行っています。 概要は 当社ウェブサイト内 「不動産セカンドオピニオン窓口」 賃貸住宅経営のあれこれは 「賃貸不動産経営コラム」 CPM®(米国公認不動産経営管理士)の視点で 不動産コンサルティング 株式会社 丸浜不動産コンサルティング 静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®(米国公認不動産経営管理士) 公認不動産コンサルティングマスター 高山幸也(タカヤマ ユキヤ) facebook       https://www.facebook.com/maruhama.f Twitter    @maruhama2103 LINE ID    @938shkry