不動産相続の道しるべ

  親の家や土地について、 「固定資産税は 毎年ちゃんと払っているから、今のところ大丈夫」 そう思っている方も 多いと思います。 たしかに、 税金をしっかりと 払えているのは大切なことです。 でも、 不動産を持ち続ける負担は 固定資産税だけではありません。 むしろ、 子どもの立場からは 見えていないところで 親がいろいろなことを している場合があります。 今回は、 そんな「見えにくい負担」についてです。 不動産を持つ負担は、税金だけではありません たとえば実家なら、 庭の草取りをしたり、 植木を手入れしたり、 壊れたところを直したり。 誰も住んでいない家なら、 ときどき風を通したり、 郵便物を確認したり、 近所に迷惑をかけていないか気にしたり。 土地であれば、 草刈りや見回りが必要なこともあります。 アパートを持っていれば、 入居者からの連絡、 修繕、空室、 管理会社とのやり取りなどもあります。 こうしたことは、 当然ですが、 固定資産税の金額を 見ただけでは分かりません。 今は親がやっているから、見えていないだけかも 子どもから見ると 「特に困っている様子もないし、大丈夫そう」 と感じることがあります。   でも実際には、 親が当たり前のように やっているだけかもしれません。 たとえば、 「月に一度、空き地の様子を見に行っている」 「夏になると草刈りを頼んでいる」 「アパートの入居者から直接電話がかかってくる」 「壊れたところは、その都度知り合いの業者に頼んでいる」   そんなことを、 子どもはほとんど知らない。 ということも珍しくありません。 親が元気なうちは、 それでも特に問題は起きません。 ただ、年齢を重ねて、 「今まで普通にできていたこと」が 少しずつ難しくなることがあります。 その負担は、いつか誰かが引き継ぎます 相続すると、 家や土地だけを 引き継ぐわけではありません。   その不動産を 維持するために必要なことも 一緒に引き継ぐことになります。   草刈りを誰がするのか。 空き家を誰が見に行くのか。 修繕が必要になったら 誰が判断するのか。 アパートのことで 連絡が来たら誰が対応するのか。   固定資産税を 払えている間は 見えにくかったことが 親が管理できなくなったときに 急に表...

「親が持っている不動産 全部分かりますか？」 そう聞かれると 「実家は分かるけれど それ以外はよく分からない」 「畑があるとは 聞いているけれど どこなのか詳しく知らない」 「アパートを 持っているけれど 契約や管理のことまでは分からない」 という方も多いので はないでしょうか。   親が元気なうちは 家や土地のことを 細かく確認する機会は 意外とありません。   でも、相続が起きてから 初めて調べようとすると 「こんな土地もあったの？」 「この建物は誰の名義？」 「この駐車場は貸しているの？」 と、分からないことが 次々と出てくることがあります。 だからといって 今から難しい書類を 全部調べる必要はありません。 まずは、親が どんな不動産を 持っているのかを 大まかに 一覧にしてみることから 始めてみてください。 「固定資産税の通知書を見れば分かる」と言われても… 不動産を確認する方法として よく出てくるのが 固定資産税の納税通知書。 確かに 土地や建物を 確認するうえで大切な資料です。   ただ、見慣れていない方 にとっては 「土地が何行も書いてある」 「この数字はなに？」 「家と土地が別々なの？」 など、少し分かりにくく 感じることがあります。 土地は一つの場所に見えても 登記上はいくつかに 分かれていることがあります。 そのため、 最初から固定資産税の通知書を きれいに整理しようとすると 途中で嫌になってしまうこともあります。 最初は、 正確でなくても大丈夫   相続の準備というと 「全部きちんと調べなければ」 と思ってしまうかもしれません。   でも、最初の段階では そこまで正確でなくても大丈夫です。 まずは、家族の中で 普段使ている「呼び方」で書いてみてください。   たとえば、 ・実家 ・○○町のアパート ・□□町の角の駐車場 ・裏の畑 ・△△町の空き地 このくらいで十分です。   大切なのは 最初から完璧な一覧表を 作ることではなくて 「何を持っているのか 今どこまで分かっているか」を 見えるようにすることです。 まずは5つだけ書いてみましょう 紙でもノートでも構いません。 次の5つを書いてみると 整理しやすくなります。 ...

  「そろそろ、親の家のことを 兄弟で話しておいた方がいいのかな」 そう思っていても、 「何から話せばいいんだろう」 と迷う方は少なくありません。   いきなり、 「実家は誰が相続する？」 「売る？残す？」 という話から始めると なかなか話が まとまらないこともあります。   それは、 家族それぞれが 持っている情報が違うからです。 お姉さんは「実家だけ」 と思っていたけれど 弟は「畑もあるよ」 と知っていた。 お兄さんは 「アパートは順調」と 思っていたけれど 実際に見に行った妹は 空室が増えていることに気付いていた。 そんなこともあります。   だから、 家族で今後について話し合う前に まずは「今どうなっているのか」 を少し整理しておくことをおすすめします。   難しいことを 調べる必要はありません。 まずは、 自分で確認できるところから 始めてみましょう。   1．何を、どこに持っているのか 最初に確認したいのは 親がどんな不動産を持っているのか？ 実家だけとは限りません。 実家の隣に土地があったり 少し離れた場所に畑があったり 貸している駐車場や アパートがあったりすることもあります。   この段階では 面積や細かな権利関係まで 調べなくても大丈夫。   たとえば、   「浜松市○○町の実家」 「実家の近くの畑」 「○○町のアパート」   という程度でOK。   まずは、 「何が、どこにあるのか」を 紙に書き出してみましょう。 2．誰の名義で、今どう使われているのか 次に確認したいのは その不動産が今どうなっているかです。 たとえば実家なら、 親が住んでいるのか。   すでに空き家になっているのか。 一部を誰かに貸しているのか。 アパートなら、 現在も賃貸住宅として 使われているのか。   土地なら、 畑なのか、 駐車場なのか、 使っていないのか。 そして、 分かる範囲で 「誰の名義なのか」も 確認しておきます。   「当然、 お父さんの名義だと思っていた」 という不動産が、 実は祖父の名義のままだった ということもあります。   ただし、 ここでも無理に 全部調べる必要はありません。 分からなければ、 「名...

  親が施設に入ったり 亡くなったりして 実家に誰も住まなくなることがあります。 そんなとき 「荷物を片付けないと」 「売るかどうか決めないと」 「とりあえず、そのままでも大丈夫かな」 いろいろなことが頭に浮かぶと思います。 でも、 空き家になったからといって すぐに売る・貸すを決める必要はありません。 まず大切なのは 今の状態を確認することです。 今回は、 親の実家が空き家になったとき 最初に確認しておきたいことを 6つに整理します。 1．家の鍵は、誰が持っていますか？ 最初に確認したいのが 意外と見落としやすい「鍵」です。 親本人しか 鍵を持っていなかったり 兄弟それぞれが 合鍵を持っていたりすることがあります。 まずは、 ・ 誰が鍵を持っているのか ・合鍵は何本あるのか ・ 玄関以外の勝手口や倉庫の鍵はどこにあるのか を確認しておきましょう。 しばらく 空き家にするのであれば 郵便受けや 庭の様子を見るために 誰かが定期的に家へ行くことになります。 「必要なときに家へ入れない」 こんな状態にしないことが最初の一歩です。 2．電気・水道・ガスはどうなっていますか？ 誰も住まなくなると 「使わないなら、全部止めてしまおう」 と思うかもしれません。 ただ、 すぐにすべてを 止めればよいとは限りません。 家の片付けをするときには 電気が必要ですし 水道を使うこともあります。 また、 しばらく家を残す場合には 定期的な換気や 通水なども考える必要があります。 国土交通省も 空き家を所有し続ける場合には 建物の点検だけでなく 換気・通水・清掃などを 定期的に行うことが重要だとしています。 契約を止める前に これから家を どう管理するのかを 考えてから決めると安心です。 3．家や庭に傷んでいるところはありませんか？ 次に、一度家の周りを ゆっくり見てみてください。 たとえば、 「雨漏りしていないか」 「瓦や外壁が傷んでいないか」 「ブロック塀にひび割れはないか」 「庭木が隣の家にはみ出していないか」 「窓や玄関の鍵が壊れていないか」 などです。 人が住まなくなる 家の変化に気づく人が いなくなります。 空き家は 放置期間が長くなるほど 老朽化や損傷が進み 売却や賃貸が 難しくなる場合があります。 すぐに修理するかどうかは別として まず「今どんな状態なのか」...

 親がアパートや貸家を持っていると、 「毎月、家賃が入ってくるなら、喜んで相続したい！」 と思うかもしれません。 確かに 賃貸不動産には家賃収入があります。 でも 実際に引き継ぐのは 「家賃」だけではありません。 建物の修理 入居者への対応 空室、借入金の返済……。 大家さんとしての仕事や 責任も一緒に引き継ぐことになります。 だから私は 賃貸不動産については 「いくら家賃が入っているか」 だけではなく 引き継いだあとも 無理なく経営できるのかを 相続前に確認しておくことが大切だと思っています。 ① 家賃ではなく「いくら残っているか」 まず確認したいのは 年間の家賃収入です。 でも、 それだけでは十分ではありません。 固定資産税、火災保険 管理費、共用部分の電気代 保守点検費用、修繕費など 賃貸住宅を維持するには さまざまな費用がかかります。 さらに、給湯器やエアコン 外壁、防水などの修理が重なると 大きな支出になることもあります。 「年間500万円の家賃が入っている」 と聞くと魅力的に感じますが 大切なのは 経費や借入金の返済をしたあと 実際にいくら残っているのかです。 ② 借入金はあとどれくらい残っているか アパートを建てたときの 借入金が残っている場合は 残高や返済期間も 確認しておきたいところです。 築年数が経ってくると 周辺に新しい賃貸住宅が増えたり 設備が古くなったりして 今までと同じ家賃では 入居者が決まりにくくなることがあります。 だからといって 簡単に家賃を下げられるとも限りません。 毎月の借入金返済があれば 家賃を下げるにも限界があります。 家賃、空室、修繕、借入金。 このバランスを見ておく必要があります。 ③ 空室が増えても大丈夫か 今は満室でも これからも満室とは限りません。 築年数が経てば 入居率はどうしても気になってきます。 一部屋空いたらどうなるのか。 二部屋空いたらどうなるのか。 その状態でも 借入金や固定資産税 修繕費を払っていけるのか。 「何部屋の空室まで耐えられるのか」 「何か月の空室まで耐えられるのか」 なども確認しておきたい数字です。 現在の入居状況だけではなく 少し空室が増えた場合も 想定してみることが大切です。 ④ 入居者への対応は誰がするのか 賃貸経営は お金の問題だけではありません。 「エアコンが壊れた」 「...

  不動産を売るとき 何社かに査定をお願いすると 金額に差が出ることがあります。 例えば A社は2,500万円。 B社は2,700万円。 C社は3,000万円。 こうなると 「3,000万円と言ってくれた会社にお願いしたい」 と思うのは自然なことです。 少しでも高く売りたい。 これは売主さんなら 当然の気持ちだと思います。 ただ、不動産の売却では 一番高い査定額を出した会社に お願いしたからといって 一番多くお金が残るとは限りません。 ここは、 相続した不動産を売るときには 特に知っておいてほしいところです。 高い価格で売り出したものの、なかなか売れない 売却の現場では 周辺相場より少し高めの 査定額で売り出したものの なかなか買い手が 見つからないことがあります。 最初は 「この価格でも売れると思います」 という話だった。 ところが 1か月、2か月と経っても問い合わせが少ない。 しばらくすると、 「少し価格を下げてみましょうか」 という話になります。 そして何度か値下げをして 最終的には 最初から現実的な価格で 売り出していた場合と同じくらい 場合によっては それより低い価格で売れることもあります。 高い査定額を 提示してもらったときはうれしいものです。 でも、査定額は 「その金額で売れることを約束した価格」 ではありません。 だから、査定額を見るときには 「なぜ、この金額なのか」 を確認することが大切だと思っています。 本当に大切なのは「いくらで売るか」だけではない そして、 もう一つ知っておいてほしいことがあります。 相続した不動産を売るときは 「売却価格だけを見て判断しない方がよい」 ということです。 例えば 3,000万円で売れたとしても 3,000万円がそのまま 手元に残るわけではありません。 売却するときには 仲介手数料や測量 建物の解体などの 費用がかかることがあります。 さらに、 売却によって税金がかかる場合もあります。 反対に、 条件によっては 税負担を軽くできる 特例などを利用できる場合もあります。 つまり、 本当に考えたいのは 「いくらで売れるか」ではなく 「最終的にいくら手元に残るのか」 なのです。 相続不動産は「誰が売るか」も考える 相続前の不動産なら もう一歩考えておきたいことがあります。 それは、 「誰...

  毎年届く、固定資産税の納税通知書。 金額を確認して、そのまましまっている。 そんな方も多いのではないでしょうか。 私は不動産の仕事をしていますが 相続のご相談では この固定資産税の通知書を 見せていただくことが多くあります。   実はこの書類 税金の金額を確認するだけのものではありません。 親がどんな不動産を 持っているのかを知る 最初のきっかけになることがあります。 「実家だけ」だと思っていたけれど 子どもからすると、 「親が持っている不動産は実家くらい」 と思っていることがあります。 ところが 固定資産税の書類を確認すると 自宅とは別の土地が載っていたり 実は畑があったり 家族が普段意識していない 建物があったりすることがあります。   親に聞いてみると 「ああ、その土地ね」 と簡単に答えが返ってくる。   親にとっては当たり前でも 子どもは初めて知った。 そんなことは珍しくありません。 土地の名前を見ても、場所が分からない もう一つよくあるのが 「書いてある土地が、どこなのか分からない」 ということです。   住所のように見えても 普段使っている住所とは 表記が違うことがあります。 親に聞けば分かるかもしれません。   でも、 年月が経つと 親自身も詳しい場所や 経緯を思い出せなくなることがあります。 だから、 「これはどこの土地？」 と聞けるうちに確認しておく。 それだけでも、あとになってずいぶん違います。  税金の金額から気づくこともあります 固定資産税の通知書を見ると 「毎年これだけ払っているんだ」 と初めて気づくことがあります。 今は親が払っている固定資産税も 将来その不動産を相続すれば 今度は相続した人が 負担していくことになります。 実家なら 「将来も住む人がいるのか」 使っていない土地なら 「このまま持ち続けるのか」 そんなことを考えるきっかけにもなります。   もちろん 通知書を見たからといって すぐに売るとか、処分するとか、そんな話ではありません。 まずは、 「こういう不動産があるんだ」 と知ること。 そこからで十分です。 一枚の書類から、家族の会話が始まることもあります 相続の話を親に切り出すのは難しい。 これは、 これまで何度も この...

「もっと早く聞いておけばよかったです」 不動産の相続について ご相談を受けていると こんな言葉をいただくことがあります。 何か大きな失敗をしたから というわけではありません。 「そんな方法もあったんですね」 「先に分かっていれば 家族で話ができたかもしれない」 「相続してから 考えればいいと思っていました」 そんな意味で言われることが多いように感じます。   相続前だからできることと 相続してからでもできることがあります。 ただ、不動産については 早めに知っておくだけでも選択肢が変わることがあります。  相続してから初めて知ることがある ・親がどんな不動産を持っているのか。 ・その土地はいくらくらいの価値があるのか。 ・毎年どのくらいの費用がかかっているのか。 ・売ることができる土地なのか。 ・将来、誰が管理するのか。 親が元気なうちは こうしたことを 詳しく知らなくても生活には困りません。 だから、子ども世代が 知らないのも珍しいことではありません。 ところが相続すると それまで親が考えていたことを 今度は子どもたちが 判断しなければならなくなります。 そこで初めて 「こんな土地もあったんだ」 「この建物、かなり修繕が必要なんですね」 「兄弟で分けるのが難しい」 と気づくことがあります。  「知らなかった」ことより、考える時間がなかったこと 私がもったいないと感じるのは 知識がなかったことではありません。 「考える時間を持てなかったこと」です。 親が元気なうちなら 「この家、将来どうしたい？」 「この土地はどうするつもり？」 と、本人の考えを聞くことができます。 兄弟それぞれの考えを 聞く時間もあります。 分からないことがあれば 調べる時間もあります。 すぐに結論を出さなくても構いません。 半年でも 1年でも 家族で少しずつ考えることができます。 ところが 相続が始まってからでは 手続きなども重なり ゆっくり考えることが 難しくなる場合があります。  早く相談する＝早く決める、ではない 「早めに相談した方がいいですよ」 こう言われると 「何か対策をしないといけないのかな」 「実家を売る話をされるのかな」 と思われる方もいるかもしれません。 私は そうではないと思っています。 早めに考える一番の意味は 「今すぐ答えを...

  「母が施設に入って、実家が空き家になりました」 こうしたご相談をいただくことがあります。 それまで親が普通に暮らしていた家が 施設への入居をきっかけに 突然誰も住まない家になる。 でも、 すぐに売ると決められるものでもありません。 「母が戻ってくるかもしれない」 「思い出のある実家だから、簡単には手放せない」 「兄弟ともまだ何も話していない」 そんな気持ちから、 とりあえずそのままにしている方も多いと思います。 ただ、今すぐ結論を出す必要はなくても、 「この実家をこれからどうするか」 については 一度考えておいた方がよいと思います。 施設に入ったからといって、すぐに実家を売る必要はない 親が施設に入って 実家が空き家になると 「住む人がいないなら、 売った方がいいのかな？」 と考えるかもしれません。 でも、私は 最初から売却を前提に 考える必要はないと思っています。 たとえば ・そのまま残しておく ・将来、家族が使う ・人に貸す ・売却する など いくつかの選択肢があります。 大切なのは どの方法が正解かを 急いで決めることではありません。 まず 今の実家の状況を知ることです。 空き家になった実家について、まず確認したいこと 実家を これからどうするか考えるために 私はまず次のようなことを確認します。 ・家や土地は誰の名義になっているのか ・住宅ローンなどの借入れは残っていないか ・毎年の固定資産税はいくらかかっているのか ・建物に傷んでいるところはないか ・庭木や草刈りなどの管理は誰がするのか そして、これも大事で 「もし売るとしたら、今いくらくらいなのか」 売っても、売らなくてもです。 こうしたことが分かってくると 「何となく心配だった実家」が 少しずつ 「これからどうするか考えられる実家」 に変わっていきます。 誰も住んでいなくても、お金と手間はかかる 空き家になったからといって 実家にかかる費用がなくなるわけではありません。 固定資産税のほかにも 火災保険、庭木の手入れ 建物の修繕などが 必要になることがあります。 定期的に換気をしたり 郵便物を確認したりすることも必要でしょう。 特に、 お子さんが実家から 離れたところに住んでいる場合は 管理すること自体が負担になることもあります。 だからといって 「空き家は大変だから売りましょう」 ...

  古いアパートの相続について考えるとき いつも思い出すお客様の言葉があります。 「アパートは毎月家賃が入っているから 何も考えずに喜んで相続したら、苦労ばかりだったよ。」 実際に相続してから 状況を確認してみると 1年以上家賃を滞納している入居者がいたこと 連絡が取れない入居者がいたこと さらに建物の塗装やエアコン・給湯器の 交換が必要な時期だったことが分かったそうです。 「アパート＝家賃収入」 というイメージがあるため 持っていれば安心できそうに 思われるかもしれません。 しかし、 古いアパートは 家賃収入だけを見て判断するのは 難しいこともあります。 だからこそ、 「残すか、売るか」を考える前に まずは今どのような状態なのかを知ることが大切です。 アパート相続で最初に考えたいこと 「親のアパートを相続しても大丈夫？」 そんなご相談をいただくことがあります。 家賃収入があるから安心。 そう思われる方も少なくありません。 もちろん、 長く安定して 入居者がいるアパートなら そのまま引き継ぐという選択もあります。 しかし、 築年数が古くなるほど、 家賃収入だけを見て 判断するのは少し危険です。 古いアパートは「収入」だけでは判断できません 例えば、 ・空室が増えていないか ・家賃は周辺相場より高すぎないか ・今後、大きな修繕が必要にならないか ・借入金は残っていないか ・建物をあと何年使えそうか ・ご自分が管理できる状況なのか このような点も確認する必要があります。 毎月家賃が入っていても 修繕費や空室が増えれば 思っていたより手元に お金が残らないこともあります。 「売る」「残す」の前に現状を知ることが大切です ご相談の中でよくあるのが   「父は残した方がいいと言っている。」 「兄は売りたいと言っている。」 「私はよく分からない。」 というケースです。 この段階で結論を出そうとしても、 判断材料がないため話し合いが進みません。 まず必要なのは、 「このアパートは 今どんな状態なのか」 を知ることです。 ・収入や支出 ・修繕の予定 ・建物の状態 ・将来の見通し これらを整理して初めて 「持ち続ける」 「建て替える」 「売却する」 などの選択肢を 冷静に比較できるようになります。 相続してから慌てないために 親御さんが元気なうちであ...