2020年8月6日木曜日

キャッシュフローツリー②総潜在収入(GPI)

収益物件の実力を数字で確認

アパートマンションなどの収益不動産

購入や売却を検討するときに非常に大切な「収支計算」の考え方をお伝えします。


 今回は、キャッシュフローツリーの一番上にくる数字

総潜在収入(GPI)についてです。


GPI(グロス・ポテンシャル・インカム)




■物件広告の賃料は注意

物件広告に掲載されている賃料は、

満室想定賃料などと言われていて、現在の賃料がベースとなっています。

入居の時期によって賃料にバラツキがあるケースや、家賃が高い時に入って、そのままの賃料で住んでいる・・・なんて事もあります。


また、空室がある場合、その部屋は現在の募集賃料で計算されます。


物件広告に記載されている利回りは、

現在の賃料と現在募集中の賃料で満室となった場合の賃料を年間収入として利回りを計算されています。


リスクや運営にかかる諸経費を考慮していない

「表面利回り」と呼ばれる指標になります。


この数字をそのまま受け取るのは危険。

広告に記載された賃料は参考程度にしましょう。





■実際に貸せる賃料は?

収益不動産の収支を考える場合は、

現時点で「実際に貸せる賃料」を想定します。

 

例えば、入居が長く、以前の高いままの賃料で貸している部屋があったとします。


その部屋が空いた場合、次の入居者は高いままの賃料では決まらないと思います。


したがって、「次に入居が決まる賃料」を想定して計算する必要があります。

 

実際の賃料から「引き直して計算」することにより、リスクが軽減されます。

 

引き直した賃料で満室となった場合の年間賃料収入を計算。


それが総潜在収入(GPI)です。

 

【今回のまとめ】

広告に掲載されている賃料は参考程度。

「今、いくらで貸せるのか?」で考える習慣を身につけましょう!




【収益不動産で大切なこと】

収益不動産は、出口を迎えて

ようやくその投資が良い投資だったのか、

マイナスだったのかといった結果が出ます。

購入する際はもちろん、運営中も出口を意識して計画していきましょう。

 

得意エリアは佐鳴台2km圏内

CPM®の視点で不動産コンサルティング



静岡県知事(5)第11221号
不動産コンサルティング・管理・仲介
有限会社 丸浜不動産
浜松市中区佐鳴台3-35-7
TEL:053-447-8817
CPM®(米国公認不動産経営管理士)
高山幸也(タカヤマ ユキヤ)

Twitter @maruhama2103
LINE ID @938shkry

2020年8月4日火曜日

キャッシュフローツリー①全体の流れ

収益不動産の実力を数字で確認



アパート、マンションなどの収益不動産
購入や売却を検討するときに非常に大切な「収支計算」の考え方をお伝えします。




この「収支計算」は
収益不動産など投資物件を検討するときの基礎中の基礎!

まずは、全体の流れを図で見ていきましょう。



■キャッシュフローツリーの全体の流れを確認

まずいちばん上にくるのが、年間の家賃収入。

「総潜在収入(GPI)]といいます。

現時点で、その不動産から最大限得られる家賃で、

空室も滞納も無かった場合に得られる

年間家賃の最高額となります。


注意点は、

現状の家賃収入とは違っていて、

現在新規に入居募集した場合にいくらで貸せるのか?

という賃料を記載するところ。

いわゆる、「賃料の引き直し」作業が求められます。



その次に、

退去などの「空室リスク」

滞納などの「未回収損」

 これらを差し引いたものを

「実効総収入(EGI)」といいます。


そして、

管理費、固定資産税など

物件運営に必要な「運営費(Opex)」を差引きます。


次、大切です!!


■家賃からリスクと経費を引いたのが「NOI

上記の計算で差引して残ったものが

「営業純利益(NOI)」


これが、一般的に言われる、

「ネットの収入」「正味収入」「実質収入」のことです。



■最初に確認する数字は、営業純利益(NOI)

収益不動産を検討するうえで、とても重要な数字になります。

今回、いちばんお伝えしたい事は、この「NOI」!!

ここを意識するようにしましょう。


キャッシュフローツリーの全体の流れはもう少し続きます・・・


■借入の返済金を差引く

銀行から借入れをして購入した場合は、

この「NOI」から「年間返済額(ADS)」を差し引きます。


ちなみに、この「年間返済額」には、借入の元本と利息が含まれています。


■税引き前の手残りを確認

「NOI」から「年間返済額(ADS)」を差し引いたものが

税引き前のキャッシュフロー(BTCF)です。


本来はここから、

税金を差し引いたものが実質の手取りとなりますが、

税金はそれぞれ違ってきますので、

今回はここまでの説明とします。


一棟物のアパートやマンション、

区分マンション、

戸建て賃貸など

どんな収益不動産でも、

この計算方法で収支計算することが大切です。


【今回のまとめ】

家賃収入から、空室リスクと運営費を差し引いて残ったものが、

いわゆるネットの収入で「NOI」。

借入がある場合は、さらにそこから返済額を差し引く。

残ったお金がキャッシュフロー(BTCF)。

税引き前のキャッシュフローとなります。

 


家賃収入から、キャッシュフローを得るまでの流れを把握すると、


題や対策が見えてきますので、参考にしてください。




次回からは、それぞれの項目別に、もう少し細かくお伝えしていきます。

 

【収益不動産で大切なこと】

収益不動産は、出口を迎えて

ようやくその投資が良い投資だったのか、

マイナスだったのかといった結果が出ます。

購入する際はもちろん、運営中も出口を意識して計画していきましょう。

 

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2020年8月3日月曜日

リモート個別面談。。。始動

ついに宣言・・・

不慣れなのに・・

でも、実行あるのみ!!!


こんな自問自答しながら

リモート個別面談受付の告知スタート




ようやく届いた

WEBカメラとヘッドセットは

なんだか心地悪い・・・


とくに後付けのWEBカメラ

なんだか

ずっと監視されている気分


すぐに取り外してしまいました。


(設置はすごく簡単なので心配ないです)



もしかしたら

ノートパソコンとイヤホンでの

対応になるかもしれません

(お楽しみに)笑




ちなみに、

今考えている方法は

ZOOMを利用した1対1の個別面談

時間は60分以内程度を予定です。

そして・・・・

面談の時間帯が問題。

営業時間中(9時から18時)は、

来店された方や電話対応があるので、

なかなか落ち着いて

リモート面談ができないと思います。


とりあえず、

18時から20時の時間帯で実施します。




それでは、

リモート面談第1号

お待ちしております。

お申込みは当社ホームページのメールフォームよりお願います。






最後に、、、

不慣れですので

ご迷惑をお掛けるかもしれませんが

ご了承ください。



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2020年8月2日日曜日

ご来店される皆様へ

最近の状況を考えますと
外出を控えている方が多いと思います。


当社へご来店いただいた際の対応ですが、

このような時期ですので、

簡易的な飛沫防止対策パーテーションの利用
(ちなみにこれ、自作です・・・)



マスク着用での対応となること、ご了承ください。

消毒液のご用意もしてあります。



そして、

当社は社員数2名ですので、

密になりにくい状況ですが

定期的な換気を行っておりますので、

ご理解ください。




また、一度の面談につきましては

60分以内を心掛けております。



このような時期で、

不動産に関するお悩みを

お持ちの方でも、

気軽に相談に行けないのが

現状だと思います。


個別相談はもちろん、

まだ不慣れですが

ZOOMを利用したリモート面談の準備も整いました。

(カメラとヘッドセットを用意しただけですが・・・)笑


今後も丸浜不動産を宜しくお願いします。



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2020年8月1日土曜日

動物へのエサやりは止めましょう

ハトや猫などにエサをあげている人をたまに見かけます。
 

自分が飼っている動物の場合は

エサをあげて当たり前ですが、

そうではく、

野生の動物に対して

エサをあげる行為は

さまざまな問題が起こります。



自然界のバランスが崩れたり

病気がうつる恐れがあったり


なにより

人間を怖がらなくなって

大量に集まることによって

糞尿や鳴き声など

困っている人もいます。


賃貸物件の管理の現場では、

「隣の人が野良猫にエサをあげるので猫が集まってきて困るんですけど」


こんな相談も寄せられます。



動物がかわいいのは分かります

でも、

迷惑している人がいること


そして、

そのエサやりは

動物のためになっていないこと


分かってもらいたいです。



浜松市の環境政策課では

このようなパンフレットを作って

啓蒙活動しています。






同じような悩みのある

オーナー様がおられましたら


このチラシを

賃貸物件の掲示板に貼ったり

ポスティングしたりすることによって

抑止力になりますので

ぜひ、ご活用をお勧めします。


【連絡先】
浜松市役所 環境部
環境政策課
℡053-453-6149



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2020年7月31日金曜日

佐鳴台2丁目、2DK、家賃4万円

浜松市中区佐鳴台2丁目の鉄筋コンクリート造3階建て賃貸マンション


退去後修繕が終了して、入居者様募集中です




今回の募集は道路側の1階角部屋

全室洋間の2DK(47平米)


ユニション・グリーンソル
浜松市中区佐鳴台2-22-1
家賃4万円
敷金4万円
礼金4万円
駐車場1台分付き
1985年新築
2年更新
家賃保証会社加入必須
「仲介物件」





物件詳細は、
当社ホームページにてご確認ください。




得意エリアは佐鳴台2km圏内

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2020年7月29日水曜日

浜松西郵便局まで徒歩2分の貸駐車場

月極駐車場、借主様募集のお知らせです。

浜松市中区西伊場町

杏林堂西伊場店さんの第2駐車場の横

浜松西郵便局まで徒歩2分

棒屋スイミングスクールさん交差点にある駐車場です。



所在地:浜松市中区西場町
賃料:5,000円
敷金:無し
契約時に事務手数料(5,500円)必要です。

2020年9月1日より1台分駐車可能となります。


ご希望の方は、電話またはメールにてご連絡ください。










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