不動産相続の道しるべ

  親が施設へ移り、空き家になった実家 「まだ親も元気だし…」 「急いで決めなくてもいいかな…」 「兄弟とも、ちゃんと話せていないし…」 相続のご相談を受けていると こうした言葉をよく聞きます。 先日 「母親が施設に入ったので実家を売りたい」 という相談をいただきました。 詳しくお話を聞いていくと 「認知症の方専門の施設」 に入られたとのこと… 日常会話などは交わせるとのことですが 認知症と診断された後では すぐに不動産の売却はできません。 まずは、計画を変更 ・室内や庭の片付け ・境界杭や越境の確認 ・建物解体費用の見積もり ・測量費用の見積もり ・不動産売却の為の調査 ・査定 など、いま出来ることから 始めることにしました。 すぐに売却はできませんが 準備としてできることは沢山あります。 もちろん 無理に急ぐ必要はありません。 ただ、不動産については 「とりあえずそのまま」にしておくことで 後から大きな負担になることがありますので要注意です。 特に浜松市内でも、 ・誰も住んでいない実家 ・昔からある古い土地 ・使っていない畑 ・名義変更されていない不動産 などを抱えたまま 数年経ってしまうケースは少なくありません。 今回は、親の実家を放置したことで 実際によく起こる問題を 3つに絞ってお伝えします。 ① 家族で話がまとまらなくなる 最初に多いのが、家族間の意見の違いです。 例えば、 ・「売ったほうがいい」 ・「思い出があるから残したい」 ・「貸せないの？」 ・「誰が管理するの？」 など、それぞれ考え方が違います。 親が元気なうちは なんとなく話を先送りにしてしまいがちですが いざ相続が発生すると 短期間で判断しなければならなくなる場面が増えます。 すると、 普段は仲の良い兄弟でも 話し合いが止まってしまうことがあります。 特に不動産は、預貯金のように簡単に分けられません。 だからこそ、 「誰がどう考えているのか」 「将来的にどうしたいのか」 を、早めに整理しておくことが大切です。 ② 固定資産税や管理負担が続く 使っていない実家でも 土地や建物を持っている限り 固定資産税は毎年かかります。 さらに、 ・草取り ・建物の傷み ・空き家管理 ・近隣対応 ・雨漏りや設備故障 など、維持管理の負担も続きます。 特に最近は 親が施設に入所したあと ...

  最近、親の家や実家を相続した後の “空き家”についてのご相談が増えています。 例えば、実家を相続したけれども、 誰も住む予定がない 荷物がそのままで手が付けられない等 「売った方がいいのか、それとも残した方がいいのか分からない」と悩まれるケースです。 また、 兄弟で意見がまとまらなかったり 空き家のまま固定資産税だけを払い続けている方も少なくありません。 空き家は「とりあえずそのまま」に してしまいやすい不動産ですが 時間が経つほど問題が複雑になるといった特徴があります。 今回は、実際によくある「相続した空き家」の相談内容についてです。   ① 誰も住まないのに、維持費だけかかっている 最も多いのが、このご相談です。 親が亡くなり実家を相続したけれども ・ 自分たちは既に持ち家がある ・ 遠方に住んでいる ・ 将来も住む予定がない という理由で、空き家のままになっているケース。 しかし、空き家は持っているだけでも費用がかかります。   例えば、固定資産税のほか 草刈りや庭木の管理 火災保険（空き家になると加入できない保険もあります） 修繕費、水道・電気の基本料金など… 持っているだけでも毎年さまざまな負担が発生します。 「誰も使っていないのに、お金だけ出ていく…」 この状態が何年も続いてしまう方は少なくありません。   ② 荷物が多すぎて、何から始めればいいか分からない 相続した実家には タンスや仏壇、アルバム、着物、食器、書類など 長年の荷物がそのまま残っていることがよくあります。 しかも単なる「片付け」ではなく 思い出が詰まっているため 感情的な負担も大きく、なかなか進みません。 特に多いのが、 「親の物を勝手に処分していいのか迷う」 というお悩みです。 また、兄弟姉妹がいる場合は 「誰が片付けるのか」 「費用をどう負担するのか 」 「何を残すのか」で話が止まってしまうこともあります。 結果として、 数年間そのままになってしまうケースも珍しくありません。 そして、もうひとつ。 生活用品がそのまま残された家の片付けを 業者に依頼した場合 想像以上に費用がかかることがあります。 実際、みなさんこの金額にはかなり驚かれます。 以前、木造２階建て（４ LDK ）の住宅で 片付け作業を依頼したケースでは 費用が 50 万円を超えま...

  「ずっと使っていない土地があるけれど とりあえずそのままでいいかな…」 こうしたお話は少なくありません。 すぐに使う予定がなければ 無理に何かに使う 必要はありませんが 何も考えずに そのままにしてしまうと あとになって 負担が大きくなることもあります。 遊休地をそのまま相続した場合に 起こりやすいことについてお伝えします。 そもそも遊休地とは？ ここでいう遊休地とは ・使っていない土地 ・今後の使い道が決まっていない土地 のことです。 見た目には特に問題がなくても 実際には さまざまな負担が 発生していることがあります。 ① 使っていなくても費用はかかり続ける まず一番分かりやすいのが 固定資産税などの維持費。 土地は持っているだけで 毎年費用がかかります。 使っていなくても ・固定資産税 ・草刈りや管理の手間 といった負担は続いていきます。 ② 時間が経つほど扱いにくくなる 遊休地は 時間が経つほど 条件が悪くなっていきます ・雑草が生い茂る ・不法投棄のリスク ・近隣への影響 といった問題が出てきます。 また いざ活用しようと思ったときに 手を入れるコストが 増えてしまうこともあります。 余談ですが 近隣の方の印象が悪くなると 土地を測量するときに 協力が得られなくリスクもあります。 ③ 相続人が増えていく可能性がある この問題、 個人的には いちばん避けたいと思ってます。 そのままにしている間に 次の相続が発生することもあります。 すると、 ・関係者が増える ・意見がまとまりにくくなる といった状況になり 当初よりも 整理が難しくなってしまいます。 まったく手が付けられない状況になり 困ってしまっている人を 何人も見てきました。 ④ 売ろうとしてもすぐに売れないことがある 「いざとなったら売ればいい」 と思っていても 土地神話は遠い昔のおはなし！ ・立地や条件によっては時間がかかる ・思っていた価格で売れない といったことは 珍しくありません。 特に 長期間放置されていた土地は 悪いイメージが付いていて 敬遠されやすくなる傾向もあります。 「不動産は、すぐには売れない」 こんな気持ちを持っていて欲しいです。 ⑤ 結局そのまま引き継がれてしまう 結果として多いのが 何も決まらないまま 次の世代に引き継がれてしまうケースです。 そのとき...

「固定資産税って思っていたより高いですね」 ご相談の中で、こうした感想をよく聞きます。 実は、同じような広さの土地でも 条件によって固定資産税の金額は 大きく変わります。 そして気づかないまま 「負担の大きい土地」を 持ち続けてしまっている なんてことも、 少なくありません。 今年も、固定資産税の納税通知書が お手元に届いた頃ですね 内容を確認された方も多いと思います。 私が住んでいる 静岡県浜松市の通知書は 昨年と少し書式が変わっていて どんどん 文字が小さくなっていくような気が… 正直、見づらいと感じることもありますよね。 私は、虫眼鏡を使って 数字を確認しました（笑） 今回は 固定資産税が高くなりやすい土地の特徴と そのままにしておくリスクについてお伝えします。 固定資産税は「評価」によって決まる 固定資産税は 「固定資産税評価額 × 税率」 で決まります。 つまり ・評価が高い土地 ・優遇が受けられていない土地 ほど、税額が高くなる仕組みです。 固定資産税が高くなりやすい土地の特徴 実際のご相談でも多い 代表的なケースをいくつかご紹介します。 ① 住宅が建っていない土地 住宅が建っている土地には 固定資産税が軽減される特例があります。 しかし ・建物を解体して更地になっている ・長期間使われていない といった場合、この特例が使えず 税額が一気に上がることがあります。 ② 立地が良い土地 駅に近い 生活環境が整っているなど 需要の高いエリアの土地は 評価が高くなりやすいので その分 固定資産税も高くなる傾向です。 ③ 中途半端に使われている土地 ・駐車場として使っている ・資材置き場になっている こうした土地は 一見活用できているようでも 「住宅用地の特例」が 使えないケースがあります。 結果として、 税負担が大きくなっていることも少なくありません。 ④ 面積が広い土地 土地の面積が広い場合 ・一部しか使っていない ・管理しきれていない といったケースでも 全体に対して課税されます。 そのため 使い切れていない部分にも 税金を払い続けることになります。 「高い」と感じたときが見直しのタイミング 固定資産税は毎年かかります。 そのため 「なんとなく高い」と 感じながら払い続けてしまう というケースも少な...

「親の土地って、兄弟でどうやって分ければいいんだろう？」 相続のご相談の中でも 多いテーマです。 預貯金であれば、 金額で分けることができますが 不動産はそう簡単にはいきません。 だからこそ 考え方を整理しておかないと あとになって 話がまとまらなくなる 原因になります。 そこで 相続で揉めないために知っておきたい 不動産の分け方の考え方をお伝えします。 不動産は「きれいに分けにくい資産」 まず前提として  不動産は均等に分けにくい資産です。 ・土地は1つしかない ・場所や形によって価値が違う ・建物があるとさらに複雑 そのため 「平等に分ける」ことが難しく 考え方の違いが出やすくなります。 よくある分け方は大きく4つあって 相続の現場では、主に以下の方法が検討されます。 ① 売却してお金で分ける（換価分割） 土地を売却して その代金を兄弟で分ける方法です。 ・公平に分けやすい ・トラブルになりにくい その一方で ・思い出のある実家を手放すことになる ・希望する価格で売れない場合もある といった面もあります。 ② 1人が引き継ぎ、他の人にお金を支払う（代償分割） 例えば 長男が土地を引き継ぎ 他の兄弟に対して 代わりにお金を支払う方法です。 ・不動産を残すことができる ・比較的まとまりやすい ただし ・支払う側に資金が必要 ・評価の考え方で意見が分かれる といった点には注意が必要です。 ③ 共有で持つ 兄弟で共同名義にする方法です。 一見、平等に見えますが、 ・売却や活用に全員の同意が必要 ・時間が経つと関係者が増える など 将来的に複雑になることも多く 慎重に考える必要があります。 ④ 不動産をそのまま分ける（現物分割） 不動産を売却したり 共有にするのではなく それぞれの財産を そのまま分ける方法です。 たとえば ・実家は長男が引き継ぐ ・別の土地は次男が引き継ぐ ・預貯金は他の相続人で分ける といった形になります。 それぞれが 単独で所有できるため 分かりやすく 後の管理もしやすい方法です。 しかし ・不動産ごとに価値が異なる ・受け取る財産のバランスが取りにくい といった点から それぞれが 取得する財産の 価格調整が難しくなります。 ※場合によっては、差額をお金で調整することもあります。 ...

相続で揉めてしまったり 相続の後に困ることを考えると 「やっぱり、事前に何かしておいた方がいいかな」 と思われている方も多いと思います。 ただ、実際のところ 「何から始めればいいのか分からない」 という状態の人が多いと感じています。 そこで今回は、 相続前にやっておきたい不動産の整理について、 3つのステップでご紹介します。 難しいことではありませんので、 できるところから少しずつ進めてみてください。 ステップ① まずは「全体を把握」する 最初にやるべきことは、 「不動産の全体像を把握すること」です。   ・どこに何があるのか ・いくつあるのか ・誰の名義なのか これが分かっていない状態だと、 その先の話がなかなか進みません。 「分かっているつもり」でも、 いざ整理してみると、 曖昧な部分が出てくることがよくあります。 ステップ② 状況を整理する 次に、それぞれの不動産の状況を整理します ・今も使っているのか ・貸しているのか ・使っていないのか この「使い方」によって、 今後の考え方は大きく変わってきます。 特に、使っていない不動産については、 早めに方向性を考えておくことで、 将来の負担を減らすことにつながります。 ステップ③ 家族で共有する 最後に大切なのが、 「家族で情報を共有すること」です。 ・どんな不動産があるのか ・どのような状況なのか ・今後どうしていきたいのか すべてを決める必要はありません。 ただ、「分かっている状態」で 少しでも話ができていると、 いざというときの進み方が大きく変わります。 完璧である必要はありません。 以上の3つになりますが 最初から全てできなくても大丈夫です。 実際には、 ・途中で分からなくなる ・調べ方が分からない ・判断に迷う と、なってしまう人は多くおられます。 そんな場合は まず、  「分かるところまで整理」しましょう。 整理すること自体に意味があって 一歩前進です。 もしも、 「どこから手をつけていいか分からない」 と感じている場合は、 「チェックリスト」を使って整理してみるのも一つの方法です。 ※2026年5月末まで、希望される方にお送りしています チェックリストPDFを受け取る （メール送付） 不動産相続の現状整理につ...

「そのときになったら考えればいい」 そう思っていた不動産のことが、 いざ相続が始まると 、 一気に現実の問題として目の前に出てきます。 これまでご相談を受けてきた中でも、 「もっと早く知っておけばよかった」 と言われることが多いのが、 不動産に関する部分です。 そこで、実際によくある 「相続が始まった後に困ること」 から不動産に関連する5つをお知らせします。 事前に知っておくだけでも、 その後の動きは大きく変わります。 是非参考にしてください。 ① 何から手をつけていいか分からない ・どこに相談すればいいのか分からない ・どんな手続きが必要なのか分からない ・そもそも全体像が把握できていない このような状態から スタートする方は意外と多いです。 不動産は、預貯金と違って 「そのまま均等に分ける」 ということができないため 最初の整理に 時間がかかってしまいます。 ② 名義変更（相続登記）に手間と時間がかかる 不動産を相続した場合 名義変更の手続き（相続登記）が必要になります。 最近は制度も変わり 相続登記は義務化されています。 ご自身で登記することも可能ですが 実務的には ・必要な書類が多い ・過去の相続が整理されていない ・関係者が多くなっている といった理由で スムーズに進まないケースも多いです。 費用はかかりますが 専門家への依頼をお勧めしています。 ③ 売りたくてもすぐに売れない 「とりあえず売って分けよう」と思っても、 不動産は、すぐに売れるとは限りません。 ・立地や条件によっては時間がかかる ・思っていたより価格が低い ・そもそも売却の準備が整っていない ・どの不動産を売るのか決まっていない こうした現実に直面することもあります。 不動産は「すぐに売れる」と 思われている方も多いので ご注意ください。 また、売却の準備については 売る、売らないに関係なく 不動産を調査しておくことがポイントです。 ④ 兄弟・家族間で意見がまとまらない ・売りたい人 ・残したい人 ・活用したい人 それぞれの考え方が違うと 話し合いがスムーズに進みません。 特に実家などの不動産は、 感情が入りやすい資産でもあります。 「思い出があるから残したい」 「遠方だから管理できない」 どちらも間違いではないからこそ 調整が難しくなりま...

「うちは揉めることは無いから大丈夫」 「分け方で揉めることは無いから、 税金をなるべく低く抑える方法を知りたい。」 ご相談の中で、よく聞く言葉です。 実際には、仲の良いご家族であっても 相続の手続きを進めていくにつれて 思いもしなかった行き違いが 起きてしまうことがあります。 これまでのご相談の中で 揉めてしまったご家庭には いくつかの共通点があります。 以下に当てはまるものはありませんか？   一度考えてみていただければと思います。 ① 不動産の全体像を誰も把握していない ・どこに土地があるのか分からない ・いくつあるのかも曖昧 ・親しか把握していない この状態で相続が始まると まず「調べるところ」からのスタートになります。   そしてその過程で、 「そんな土地あったの？」 「聞いてないんだけど…」 といった煩わしさや   これを誰が調べるのか？ といったことが 少しずつですが 相続人同士の 気持ちのすれ違いにつながっていきます。 ② 「とりあえず共有」が後で問題になる 話し合いがまとまらないときに多いのが、 「とりあえず皆で共有にしておこう」 という選択です。   その場は落ち着いたように見えますが あとになって ・売るにも全員の同意が必要になる ・一人でも反対すると進められない ・次の世代に引き継ぐと、さらに関係者が増える   といった形で、状況が複雑になっていきます。   特に、不動産には同じものが無く 個々に平等に分けるのが難しいので 「とりあえず共有」を選択される方が多いです。 ③ 「誰がどうしたいか」を話していない ・残したいと考えている人 ・売りたいと考えている人 ・でも、お互いに本音を知らない こうしたケースは珍しくありません。 話し合いをしていないわけではなく、 「深いところまで話せていない」という状態です。 そのため、いざというときに、 考え方の違いが一気に表に出てしまいます。 親は、子のために不動産を残しておきたいと思っていても 子どもさんは、不動産は要らないと思っている。 といったケースもあります。   今すぐに行動しなくても大丈夫ですが 不動産ごとの「方向性」は決めるようにしましょう。 ④ 親の考えを誰も知らない ・このまま残してほしいの...