不動産相続の道しるべ

  前回の記事では、広沢・山手町・蜆塚・佐鳴台といった人気エリアでも、 「思ったほど高くは売れない」という現実をお伝えしました。 少し厳しい話だったかもしれません。 が…対策はあります！ ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 前回の記事を読んでみたい！という方はこちらから →　 佐鳴台・蜆塚の実家が“思ったより売れない”理由   ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 今回は視点を変えて… 売る値段ではなく “最後にいくら残るか”についてです。 不動産の売却で重要なのは「手残り」 不動産は、いくらで売れたかどうかではなく、 税金や諸費用を差し引いて、最終的にいくら残るか。 ここがいちばん大切なポイントです。 この差は、 やり方次第で数百万円変わることがあります。 ①     3,000 万円特別控除 相続した空き家には「譲渡所得 3,000 万円特別控除」という制度があります。 条件を満たせば、売却益から 3,000 万円を差し引けます。 税率 20 ％とすれば、 単純計算で最大 600 万円の差。 これはもう“誤差”のレベルを超えていますよね。 広沢や蜆塚に多い築年数の経過した住宅では、 解体するかどうかの判断ひとつで この特例が使える・使えないが分かれる場合もあります。 売却の査定額も気になりますが、 まずは「今の状態で特例が使えるか」を確認しましょう。 ここを間違えると、取り戻せませんので。   ②      売る「タイミング」 佐鳴台や山手町は人気エリアですが、 近隣の競合状況や建売の販売動向を見ずに売り出すと 相場より安く手放すことになりかねません。 だからこそ、「相続してから考える」のではなく 「相続前から準備する」ことが大切です。 時間に余裕があれば、 腰を据えて有利な条件を探ることもできます。 くれぐれ も 納税のために慌てて売る という状況にならないよう注意が必要です。   ③      どうやって売るか あなたが不動産を買う立場だとして どちらに価値を感...

  ※浜松市中央区の西側（佐鳴台・蜆塚・広沢・山手町）で相続を控えている方向けの記事です。   【浜松市中央区】佐鳴台・蜆塚の実家が“思ったより売れない”ことがあります 浜松市中央区の中でも、 佐鳴台・蜆塚・山手町・広沢は、いわゆる人気の住宅街です。 相続を控えた方からは、よくこう言われます。 「このエリアなら高く売れますよね？」 「土地は心配していません。」 たしかに、評価の高いエリアです。 ただ、実際の不動産売買の現場では、少し違う現実を見ることもあります。   1 ．立派な家ほど、評価されにくいことがある 以前、佐鳴台でご相談を受けた物件がありました。 とても立派で、丁寧に住まわれていたお宅です。 ですが、内覧に来られた方の多くは 「建て替え前提」で見られていました。 このエリアで購入を検討される方は、 注文住宅（新築）を希望されるケースが多いからです。   その結果、 ・解体費用がかかる ・古家付きより更地がいい   という理由で、 建物の価値がほとんど評価されないことがあります。   思い入れのある家が、 売却の場面では“コスト”として扱われてしまう。   これは、人気住宅街ならではの現実です。   2 ．「道の広さ」と「日常のストレス」   広沢や蜆塚には、落ち着いた街並みがあります。 ただ、どこも道幅が広いとは限りません。   実際の案内で、こんな声を聞くことがあります。   「この角、ちょっと怖いですね」 「毎日ここを通るのは不安かもしれません」   車は通れます。 でも、“ストレスなく通れるか”が問題。   特にこのエリアの購入層は、 車のサイズも大きいことが多いので   価格や立地よりも、 毎日の運転のしやすさが理由で見送られることもあります。   数字では出てこない部分ですが、 成約を左右する大きなポイントです。   3 ．「とりあえず査定」で決めてしまう前に   売却を考えたとき、 まず査定を依頼する方は多いと思います。   もちろん、それも一つの方法です。   ただ、査定はあくまで「売る前提の価格」。   本当は、   ・売るべきか ・...

  浜松市内の不動産を相続する予定だけど… 「何から手をつければいいか分からない」あなたへ こんな悩みはありませんか？ 固定資産税の通知書を見ても、どれがどの土地か分からない 土地の地番が多く、全体像が分からない 不動産を残す、活かす、売るの判断方法が分からない 兄弟でどう話せばいいか分からない 自分に合う選択肢を判断したい ※どの不動産が稼いでいて、どれが足を引っ張っているのかを明確にしませんか！ 相続不動産を放置すると… 選択肢が狭まる 思い通りに進められない 話し合いが進まず、時間だけが過ぎる 家族でトラブルになる可能性 ※不動産が絡む相続は、「あとで考えよう」が一番こじれます あなたの相続不動産の“現状整理と選択肢の見える化”をお手伝いします 不動産の棚卸し（種類・場所・状況） 現状の課題整理 考えられる選択肢の提示 次に何をすべきかの道筋 ※正確な税額計算、法的判断、売却の強制は行いません このサービスが向いている人 浜松市内にある不動産を、これから相続予定の人 自分だけでは整理ができない人 次の一手が分からない人 このサービスで分かること 相続する予定の不動産の全体像 不動産ごとの収益力と役割 「働いている不動産」と「足を引っ張っている不動産」 このサービスで決められること 今すぐ手を付ける必要がある不動産 今は何もしなくていい不動産 家族で話し合うための共通言語と順番 このサービスの特徴 相続対策でも、売却前提でも、節税商品でもありません 現状を正しく把握するための“整理診断”です ※不動産の売却や相続対策の判断を急がせるサービスではありません 相続不動産の現状整理診断サービス ＜サービス概要＞ 診断レポートの主な内容 不動産を利用状況ごとに情報整理（所在地/用途/概要） 年間収支の整理（収入/支出/実質収支） 相続税評価の目安（面積×路線価による簡易評価） 収益力指標（不動版ROA＝年間収支÷相続税評価） 不動産ごとの位置づけ（守る/活かす/整理する） 料金・サービス条件 初回面談：60分 基本料金：55,000円/5物件まで 追加料金：11,000円/1物件毎 業務委託契約の締結 レポート作成 レポート解説面談：60分 成果物：レポート（分析表A3用紙1枚および物件資料） 浜松市内の不動産に限ります ※現地調査、詳細査定、測量などは含まれま...

  親は年齢の割に元気そうだし 相続の事を考えるのはまだ先でいいかな。 相続について考えないといけないことは分かっている。 だけど、まだ何も対策をしていない。 このような方を多く見かけます。 そうこうしているうちに、どんどん月日が過ぎていって 気付いたら ご両親のコンディションが悪くなってしまった。 結果、何も対策が出来なくなってしまった ということもあります。   ご両親がお元気で時間的に余裕がある今こそ 財産の棚卸し（色分け）を行なうことをお勧めします。 特に、相続財産に不動産が含まれている場合は 親でないと分からないことも あります ので 必ず確認しておきましょう。 親の相続のことで密かに抱えていた モヤモヤを解消して 家族や兄弟姉妹、ずっと良い関係が続く その準備はできていますか？ ■相続財産の中で占める割合が多いものは？ 国税庁が公表している 「相続税を申告した人の財産の内訳」によると いちばん多い財産は不動産（土地と家屋）です。 これは相続税評価ベースですので、 不動産の時価として考えると、もっと割合が大きくなると思われます。 「日本人の個人資産の半分は不動産」 と言われている理由はここにあります。 やはり、相続対策において不動産は外せないですね。 ■絶対に避けたい「相続破産」 いざ相続というとき、不動産が多い財産構成だと 相続税を支払う現金が手元に無い… こんなことが相続の現場では起こっています。 しかも相続税の支払いは現金一括納付が基本。 支払いが出来ずに 「相続破産」となるのは避けたいところです。 この場合の解決策として ①不動産を売る ②物納 ③納税資金の借り入れ などの選択肢が考えられます。   相続税支払いの為に 売る予定では無かった不動産を売るとなると どうしても期限内に 現金を確保する必要があることから 通常より安値で手放すことになったり 越境問題や境界が決まらないなど 今まで気付かなかった問題が明らかになって すぐに売れないなんて ことも起こり得ますので注意が必要です。   「物納」に関しては 受取り要件が厳しいことのほか 最近の物納処理状況を見ると 審査を通過する見込みは少ないです。 「納税資金を銀行より借入れする」としても 当然ですが、借りたら返さなければ...

  相続に対して不安を感じている だけど・・・ 何も対策が出来ていない 親に相続の話をするのが気まずくて 後回しになっている 相続対策のコンサルティングを通して こんなお悩みをお持ちの人が 非常に多いことが分かりました 相続の話しをするのって気が引ける だけじゃなくて 税金だったり 評価だったり 分け方だったり 相続のことって 多くのことを考えないといけないので どうしても 後回しになってしまいがちです 時間ばかりが過ぎていって 突然「相続」になったとき 「ウチの土地ってどこにあるの？」 「どういう状況になっているの？」 このような困り事が 相続の現場では起こっています こんな事態は避けたいですよね 相続の話が出来ていなくても せめて ウチの不動産はどこにあって どんな状態になっているのか？ このくらいは 把握しておきたいですね こんな思いから 「不動産の色分けサービス」を始めました お持ちの不動産を 「利用単位」ごとに（←ここポイントです！） ・守る不動産 ・活かす不動産 ・整理する不動産 この三種類に色分けして 一覧表を作りませんか こんなサービスです （すみません有料です・・・） いざという場面や 改めて相続対策の話をするとき そんなときに 不動産の一覧表があれば便利です 相続対策の話はまだ先だとしても まずは、ウチの不動産について 知っておきましょう！ 相続の不安をなくす 初めの第一歩をサポートします！ 相続で揉めない環境づくりのお手伝い 静岡県浜松市中央区佐鳴台3-35-7 TEL：053-447-8817 FAX：053-447-8815 e-mail： info@maruhama.biz URL   https://www.maruhama.biz/ 　代表取締役　髙山幸也  ＜取得資格＞ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 公認不動産コンサルティングマスター 宅地建物取引士 賃貸不動産経営管理士 賃貸住宅メンテナンス主任者 宅建マイスター ICA公認相続対策コンサルタント

相続対策を進める前に、税金や法的手続きの勉強をしておくのもいいですが、家族とのコミュニケーション、深い結びつきと共有する心構えも大切です。 未来に向けた準備は、家族全体が一丸となって進むことで、より効果的になります。以下に、その前段階で考慮すべき心構えについて紹介します。   1. 自らの終活の重要性を理解する 相続対策は、家族の未来だけでなく、自らの終活も含まれます。ご自分の老後を考えずに「誰に何をあげる」を先に考えようとした結果、対策が全く進まないといったケースがあります。生前の希望や医療に関する意思を家族と共有し、予め必要な手続きや意向を整えることで、相続対策をスムーズに進めることができます。   2. 家族とのコミュニケーション 相続対策を進める前に、家族と十分なコミュニケーションを図ることが肝要です。家族全員が同じ方向を向き、お互いの希望や考えを理解し合うことで、将来の不安を軽減することができます。一致団結して未来に向けて進む基盤を築きましょう。   3. 未来への共通のビジョン 相続対策は将来への備えです。家族とのコミュニケーションの次に、家族全体で未来に向けて描くビジョンや目標を共有し、それに基づいて対策を進めることが重要です。家族が共通の目標を持つことで、相続対策がより有意義なものとなります。   4. 遺産の意味と価値を共有 遺産は単なる財産だけでなく、家族の歴史や価値観が詰まったものでもあります。遺産の意味や価値、歴史なども家族で共有し、それを未来に伝えることで、相続対策がより深い意味を持つものになります。   5. 相談する専門家を選ぶ 相続対策は複雑な法的手続きや専門的な知識が必要です。そのため、専門家のアドバイスを事前に受けることが重要です。税理士、弁護士、司法書士、ファイナンシャルプランナーなど、相続対策の場面では様々な専門家が登場します。それぞれ個々に専門家に依頼するのも良いですし、窓口となるコンサルタントに依頼する方法もあります。どの専門家に何を相談するか、専門家選びも重要になります。専門家が提供する知識を活用することにより、不必要なトラブルや負担を回避できますので、じっくりと選びましょう。   相続対策は単な...

  遺産分割は、相続人が故人の財産を分ける方法において、様々なアプローチが存在します。以下に、現物分割、換価分割、代償分割、共有分割の４つの方法について詳しく見ていきます。   １．現物分割 ・特徴 : 財産をそのまま相続人に分配する方法で、通常の遺産分割協議でよく見られます。 ・例 : 財産ごとに分割し、 A が財産 X を、 B が財産 Y を相続する形。 ・メリット : 物品ごとの所有権が明確で、希望する財産を直接相続可能。 ・デメリット : 物品の数が多い場合や、価値の不均等性が問題になることがある。   ２．換価分割 ・特徴 : 財産を売却し、その代金を相続人間で均等に分割する方法。 ・例 : 不動産を売却して得た現金を A 、 B 、 C で均等に分割する。 ・メリット : 財産の公平な金銭的価値を共有できる。 ・デメリット : 感情的な価値が考慮されにくく、家族の対立が生じることがある。   ３．代償分割 ・特徴 : 不動産などを受け取る代わりに金銭を支払う方法。 ・例 : 不動産は A が相続し、 A は B と C に代償金を支払う。 ・メリット : 希望する財産を手に入れつつ、手続きを簡略化できる。 ・デメリット : 代償の公平性や支払いの合意が必要で、対立の可能性あり。   ４．共有分割 ・特徴 : 財産を共有して相続する方法。通常は分けにくい財産で使用される。 ・例 : 不動産を共有して相続する。 ・メリット : 分けにくい財産を協力して管理できる。 ・デメリット : 共有財産の管理や決定に合意が必要で、対立が生じる可能性あり。   【 注意点 】 遺産分割は、協議次第で円滑に進むものもあれば、難しい問題が生じることもあります。共有分割は一時の解決であり、後々の問題を生む可能性があります。代償分割は柔軟性がありますが、公平性や合意の確認が必要です。遺産分割は目的に合わせて柔軟に使い分けることが重要ですが、家族のコミュニケーションと法的なサポートが欠かせません。どの方法を選ぶにせよ、相続人の意向や財産の特性を考慮し、慎重に進めることが肝要です。 相続で揉めない...