不動産相続の道しるべ

  ～固定資産税の通知書を見て「この土地どこ？」と思ったら～   前回の記事では、 「親の固定資産税通知書の見方」 についてお話しました。 通知書の中にある「課税明細書」を見ていると、 「この土地、どこだろう？」 と思うものが出てくることがあります。   実際のご相談でも、 ・聞いたことのない土地の番号がある ・小さな土地がいくつも載っている ・どこにあるのか分からない土地がある というケースは珍しくありません。   今回は、「実家の土地がどこにあるのか調べる方法」を紹介します。   ① 固定資産税の通知書を確認する 最初に確認するのは、固定資産税の納税通知書。 通知書の中にある「課税明細書」には ・土地の場所 ・土地の番号（地番） ・面積 ・評価額 などが書かれています。   まずは、そこに載っている土地を 上から順番に見ていきましょう。   その中で 「この土地はどこだろう？」 と思うものがあれば、チェックしておきます。   実家の敷地以外にも、 ・通路として使っている土地 ・昔の畑 ・小さな空き地 などが別の土地として登録されていることもあります。   ② 浜松市の「地番図閲覧サービス」を使う 土地の番号が分かっても、 すべての土地が住所のようにそのまま地図で検索できるわけではありません。 ややこしい話ですが 普段使っている家の住所と 土地の番号（地番）は 同じ場合もあれば、違う場合もあります！ 郵便などで使われている家の住所と 土地の地番は 常に同じとは限りません！ 違うことも結構あります。 固定資産税の納税通知書に記載されているのは「地番」 Google マップで調べられるのは「住所」 実はここで困る人がとても多いんです。   でも、心配ありません 浜松市の場合は、市のホームページで 「浜松市地番図」というサービスがあります。 インターネットで 浜松市内の土地の地番や 形状などの参考情報を提供するサービスです。 図面上で土地の番号（地番）を見ることができるので、 ...

  「実家の固定資産税って、いくら払っているんだろう？」 将来、親の家や土地を相続するかもしれないと考えたとき 事前に見ておきたいのが 固定資産税の納税通知書です。   浜松市では、毎年 4 月頃に 「固定資産税・都市計画税 納税通知書」という書類が届きます。   多くの方は 「税金の金額だけ確認して終わり」 ということが多いのですが 実はこの書類には その人がどんな不動産を持っているのか という情報が満載！   まずは、相続の準備として 次の 3 つを確認しましょう。   ① 土地がいくつあるか 浜松市からの納税通知書の中に 「課税明細書」という一覧表があります。 そこを見ると ・土地の場所（所在地） ・土地の番号（地番といいます） ・面積（地積） ・評価額 などが書かれています。   ここで意外と多いのが 「家の土地は 1 つだと思っていたら 実はいくつかに分かれていた」 というケースです。   例えば ・家が建っている土地 ・通路として使っている土地 ・昔の畑 ・隣にある小さな土地 などが、別々の土地として登録されていることがあります。   実際の相談でも 「こんな土地があるとは知らなかった」 ということは珍しくないです。   土地の番号は １つの建物に 1 つとは限りません。 まずは、土地がいくつあるのか  を確認しましょう。   ②土地と建物の評価額 通知書には 「評価額」 「前年固定資産税課税標準額」 「固定資産税課税標準額」 「固定資産税相当額」など いろんな価額が書いてあります。 しかも、小さな字で・・・   その中で 注目して欲しいのは「評価額」 ・相続のときの目安 ・資産の大まかな価値 を知る参考になります。   もちろん実際に売れる価格とは違いますが、 「この土地は だいたいこのくらいの価値なんだな」 というイメージを持つことができます。   相続のことを考えるときは 土地と建...

  前回の記事では、広沢・山手町・蜆塚・佐鳴台といった人気エリアでも、 「思ったほど高くは売れない」という現実をお伝えしました。 少し厳しい話だったかもしれません。 が…対策はあります！ ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 前回の記事を読んでみたい！という方はこちらから →　 佐鳴台・蜆塚の実家が“思ったより売れない”理由   ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 今回は視点を変えて… 売る値段ではなく “最後にいくら残るか”についてです。 不動産の売却で重要なのは「手残り」 不動産は、いくらで売れたかどうかではなく、 税金や諸費用を差し引いて、最終的にいくら残るか。 ここがいちばん大切なポイントです。 この差は、 やり方次第で数百万円変わることがあります。 ①     3,000 万円特別控除 相続した空き家には「譲渡所得 3,000 万円特別控除」という制度があります。 条件を満たせば、売却益から 3,000 万円を差し引けます。 税率 20 ％とすれば、 単純計算で最大 600 万円の差。 これはもう“誤差”のレベルを超えていますよね。 広沢や蜆塚に多い築年数の経過した住宅では、 解体するかどうかの判断ひとつで この特例が使える・使えないが分かれる場合もあります。 売却の査定額も気になりますが、 まずは「今の状態で特例が使えるか」を確認しましょう。 ここを間違えると、取り戻せませんので。   ②      売る「タイミング」 佐鳴台や山手町は人気エリアですが、 近隣の競合状況や建売の販売動向を見ずに売り出すと 相場より安く手放すことになりかねません。 だからこそ、「相続してから考える」のではなく 「相続前から準備する」ことが大切です。 時間に余裕があれば、 腰を据えて有利な条件を探ることもできます。 くれぐれ も 納税のために慌てて売る という状況にならないよう注意が必要です。   ③      どうやって売るか あなたが不動産を買う立場だとして どちらに価値を感...

  ※浜松市中央区の西側（佐鳴台・蜆塚・広沢・山手町）で相続を控えている方向けの記事です。   【浜松市中央区】佐鳴台・蜆塚の実家が“思ったより売れない”ことがあります 浜松市中央区の中でも、 佐鳴台・蜆塚・山手町・広沢は、いわゆる人気の住宅街です。 相続を控えた方からは、よくこう言われます。 「このエリアなら高く売れますよね？」 「土地は心配していません。」 たしかに、評価の高いエリアです。 ただ、実際の不動産売買の現場では、少し違う現実を見ることもあります。   1 ．立派な家ほど、評価されにくいことがある 以前、佐鳴台でご相談を受けた物件がありました。 とても立派で、丁寧に住まわれていたお宅です。 ですが、内覧に来られた方の多くは 「建て替え前提」で見られていました。 このエリアで購入を検討される方は、 注文住宅（新築）を希望されるケースが多いからです。   その結果、 ・解体費用がかかる ・古家付きより更地がいい   という理由で、 建物の価値がほとんど評価されないことがあります。   思い入れのある家が、 売却の場面では“コスト”として扱われてしまう。   これは、人気住宅街ならではの現実です。   2 ．「道の広さ」と「日常のストレス」   広沢や蜆塚には、落ち着いた街並みがあります。 ただ、どこも道幅が広いとは限りません。   実際の案内で、こんな声を聞くことがあります。   「この角、ちょっと怖いですね」 「毎日ここを通るのは不安かもしれません」   車は通れます。 でも、“ストレスなく通れるか”が問題。   特にこのエリアの購入層は、 車のサイズも大きいことが多いので   価格や立地よりも、 毎日の運転のしやすさが理由で見送られることもあります。   数字では出てこない部分ですが、 成約を左右する大きなポイントです。   3 ．「とりあえず査定」で決めてしまう前に   売却を考えたとき、 まず査定を依頼する方は多いと思います。   もちろん、それも一つの方法です。   ただ、査定はあくまで「売る前提の価格」。   本当は、   ・売るべきか ・...

  浜松市内の不動産を相続する予定だけど… 「何から手をつければいいか分からない」あなたへ こんな悩みはありませんか？ 固定資産税の通知書を見ても、どれがどの土地か分からない 土地の地番が多く、全体像が分からない 不動産を残す、活かす、売るの判断方法が分からない 兄弟でどう話せばいいか分からない 自分に合う選択肢を判断したい ※どの不動産が稼いでいて、どれが足を引っ張っているのかを明確にしませんか！ 相続不動産を放置すると… 選択肢が狭まる 思い通りに進められない 話し合いが進まず、時間だけが過ぎる 家族でトラブルになる可能性 ※不動産が絡む相続は、「あとで考えよう」が一番こじれます あなたの相続不動産の“現状整理と選択肢の見える化”をお手伝いします 不動産の棚卸し（種類・場所・状況） 現状の課題整理 考えられる選択肢の提示 次に何をすべきかの道筋 ※正確な税額計算、法的判断、売却の強制は行いません このサービスが向いている人 浜松市内にある不動産を、これから相続予定の人 自分だけでは整理ができない人 次の一手が分からない人 このサービスで分かること 相続する予定の不動産の全体像 不動産ごとの収益力と役割 「働いている不動産」と「足を引っ張っている不動産」 このサービスで決められること 今すぐ手を付ける必要がある不動産 今は何もしなくていい不動産 家族で話し合うための共通言語と順番 このサービスの特徴 相続対策でも、売却前提でも、節税商品でもありません 現状を正しく把握するための“整理診断”です ※不動産の売却や相続対策の判断を急がせるサービスではありません 相続不動産の現状整理診断サービス ＜サービス概要＞ 診断レポートの主な内容 不動産を利用状況ごとに情報整理（所在地/用途/概要） 年間収支の整理（収入/支出/実質収支） 相続税評価の目安（面積×路線価による簡易評価） 収益力指標（不動版ROA＝年間収支÷相続税評価） 不動産ごとの位置づけ（守る/活かす/整理する） 料金・サービス条件 初回面談：60分 基本料金：55,000円/5物件まで 追加料金：11,000円/1物件毎 業務委託契約の締結 レポート作成 レポート解説面談：60分 成果物：レポート（分析表A3用紙1枚および物件資料） 浜松市内の不動産に限ります ※現地調査、詳細査定、測量などは含まれま...

  親は年齢の割に元気そうだし 相続の事を考えるのはまだ先でいいかな。 相続について考えないといけないことは分かっている。 だけど、まだ何も対策をしていない。 このような方を多く見かけます。 そうこうしているうちに、どんどん月日が過ぎていって 気付いたら ご両親のコンディションが悪くなってしまった。 結果、何も対策が出来なくなってしまった ということもあります。   ご両親がお元気で時間的に余裕がある今こそ 財産の棚卸し（色分け）を行なうことをお勧めします。 特に、相続財産に不動産が含まれている場合は 親でないと分からないことも あります ので 必ず確認しておきましょう。 親の相続のことで密かに抱えていた モヤモヤを解消して 家族や兄弟姉妹、ずっと良い関係が続く その準備はできていますか？ ■相続財産の中で占める割合が多いものは？ 国税庁が公表している 「相続税を申告した人の財産の内訳」によると いちばん多い財産は不動産（土地と家屋）です。 これは相続税評価ベースですので、 不動産の時価として考えると、もっと割合が大きくなると思われます。 「日本人の個人資産の半分は不動産」 と言われている理由はここにあります。 やはり、相続対策において不動産は外せないですね。 ■絶対に避けたい「相続破産」 いざ相続というとき、不動産が多い財産構成だと 相続税を支払う現金が手元に無い… こんなことが相続の現場では起こっています。 しかも相続税の支払いは現金一括納付が基本。 支払いが出来ずに 「相続破産」となるのは避けたいところです。 この場合の解決策として ①不動産を売る ②物納 ③納税資金の借り入れ などの選択肢が考えられます。   相続税支払いの為に 売る予定では無かった不動産を売るとなると どうしても期限内に 現金を確保する必要があることから 通常より安値で手放すことになったり 越境問題や境界が決まらないなど 今まで気付かなかった問題が明らかになって すぐに売れないなんて ことも起こり得ますので注意が必要です。   「物納」に関しては 受取り要件が厳しいことのほか 最近の物納処理状況を見ると 審査を通過する見込みは少ないです。 「納税資金を銀行より借入れする」としても 当然ですが、借りたら返さなければ...