不動産相続の道しるべ

  「父はまだ元気ですし、 相続の話はもう少し先かなと思っていました」 先日ご相談に来られた奥様と娘様が、 最初にそう話してくださいました。 実は、この言葉はとてもよく聞きます。 相続の問題というと、 「亡くなったあと」の話に感じやすいものです。 そのため、 「まだ早いかな」 「今話すと縁起でもないし…」 「父が嫌がりそうで…」 と、なんとなく後回しになることがあります。 でも、不動産の相続は、 「まだ気なうち」のほうが整理しやすいことが多いです。 きっかけは「何となく不安だった」こと そのご家族は、 浜松市内にあるご実家について相談に来られました。 お父様は高齢ではあるものの、 普段は元気に生活されていました。 ただ、先日、 軽い体調不良で入院されたことをきっかけに、 「もし今後、実家をどうするか考える時が来たら…」 と、ご家族が急に不安になったそうで、 遠方にお住いの娘様と一緒に来られました。 ・実家の名義 ・実家の権利関係 ・他に土地があるのか ・固定資産税 ・将来的に誰が管理するのか などを確認しようとしたけど、 「どうやって調べたらいいのか？ 家族の誰もがよく分かっていなかったんです」 と話されていました。 そんな中、 偶然にも、私のブログを 見つけていただいたとのこと。 （嬉しい！）   「その時になったら考える」が難しい理由 実際の相続では、 亡くなった直後から、 さまざまな手続きが重なります。 気持ちの整理がつかない中で、 ・不動産のこと ・相続人同士の話し合い ・片付け ・名義変更 そうした現実的な問題も動き始めます。 そのため、 「落ち着いてから考えよう」 と思っていても、 なかなか余裕が持てないことがあります。 特に不動産は、 「誰が継ぐのか」 「売るのか、残すのか」 で考え方が分かれやすく、 話し合いが止まってしまうケースも少なくありません。 いちばん良かったことは、家族で話せたこと 今回のご相談では、 すぐに「売る」「残す」を決めたわけではありません。 まずは、 ・どんな不動産があるのか ・維持費はどのくらいか ・将来的に誰が関わるのか そうしたことを整理するところから始めました。 すると、ご家族から、   「こういう話を、 元気なうちにできたのが良かったです」 という嬉...

「まだ親が住んでいるから大丈夫」 「相続してから考えればいいかな」 実家について、そう感じている方は少なくありません。 ただ、不動産のご相談を受けていると、 「もっと早く整理しておけばよかった…」 という声を、よく聞きます。 特に、親の実家が空き家になったあとで ・思ったより古かった ・荷物が多すぎた ・修繕費が高かった ・売ろうとしても反応が少なかった というケースは珍しくありません。 不動産は、 時間が経つほど 売りやすくなるわけではありません。 むしろ、その逆で 「とりあえずそのまま」が続くことで 少しずつ「売りにくい家」になっていきます。 今回は、 そうなる前に 確認しておきたいポイントについてお伝えします。 建物の状態は想像以上に変わります 親が住んでいると、 実家の変化には気づきにくいものです。 でも実際には、 「久しぶりに2階へ上がったら雨染みがあった」 「床が少し沈む感じがした」 「使っていない部屋の傷みが進んでいた」 ということもあります。 特に空き家になると、建物の傷みは早く進みます。 人が住まなくなることで 風通しが悪くなったり 湿気がこもったりして 傷みが一気に出るケースもあります。 数年空き家にしておくことで、 そのままでは「住めない家」に変わってしまいます。 すると、売却時に 「リフォームが必要ですね」 「解体した方がいいかもしれません」 という話になってしまいます。 「荷物の量」は想像以上！ 実家の相続でご相談で多いのが 「片付けが全然終わらない」 というお悩みです。 実家には、長年の生活用品が残っています。 食器、家具、アルバム、衣類、仏壇、昔の書類…。 最初は「家族で片付ければ大丈夫」 と思っていても、実際にはかなり大変です。 さらに、 片付けを業者へ依頼すると 想像以上の費用がかかることがあります。 建物が古いほど、 整理に時間も手間もかかりやすくなります。 家族の考えがまとまらないことも多い 実家の相続では、 「売りたい人」 「残したい人」 で意見が分かれることがあります。 特に、親との思い出がある家ほど、感情も入ります。 一方で、   管理する人。 固定資産税を払う人。 遠方に住んでいる人。 それぞれ立場が違うため 簡単には決まりません。 話し合いが進まないまま数年経ち 建物だけ古くなってしまうケースもあり...

「兄弟仲は悪くないんです。でも、不動産の話になると進まなくて…」 相続のご相談で、意外と多いのがこのケースです。 普段は関係が良くても、 実家や土地の相続が関わると、 急に話し合いが難しくなることがあります。 しかも、 「自分が多く欲しい！」 ということではなく お互いに気を使って話が止まってしまうようです。 特に不動産は、 預貯金のように単純に分けることができません。 親の実家や昔からの土地について、 「誰が引き継ぐのか決まらない」 「売るか残すか意見が合わない」 「長男に任せきりになっている」 というご相談内容が多いと感じます。 今回は、 兄弟で話がまとまりにくくなる 「よくある原因」についてです。 ①「思い入れの差」が大きい 相続不動産で最初にズレやすいのが 実家への気持ちの違いです。 例えば、 親と同居していた人は 「できれば残したい」と考えることがあります。 一方で、遠方に住んでいる兄弟は、 「管理できないなら売ったほうがいい」 と感じることがあります。   どちらが正しい 間違っているではありません。   ただ、それぞれ 見えている景色が違うため 話が噛み合わなくなるのです。   特に親が亡くなった直後は 感情も整理しきれていません。 その状態で 不動産の判断を迫られると 話し合いが進まなくなることがあります。 ②「不公平感」が生まれやすい 不動産は、きれいに半分に分けられません。 例えば、実家を一人が引き継ぐ場合でも、 「じゃあ他の兄弟はどうするの？」 という話になります。 土地の価値や使い方によっては、 「なんとなく不公平に感じる」 という空気が出てしまうことがあります。 実際には、 金額だけでは測れない問題も多くあります。 ・親の介護をしていた人。 ・実家の管理を続けていた人。 ・固定資産税を立て替えていた人。 それぞれ事情が違うため、 単純な計算では解決しないケースも少なくありません。 ③「親の考え」が共有されていない になって揉めやすいのが、 親の考えが曖昧なまま相続が始まるケースです。 「親は長男に継がせたいと思っていたはず」 「いや、売って分けるつもりだったと思う」 そんなふうに、 兄弟それぞれの解釈が違うことがあります。 また、 「親はこう言ってたけど、みんなで分けたい」 なんて話もありました。...

  親が施設へ移り、空き家になった実家 「まだ親も元気だし…」 「急いで決めなくてもいいかな…」 「兄弟とも、ちゃんと話せていないし…」 相続のご相談を受けていると こうした言葉をよく聞きます。 先日 「母親が施設に入ったので実家を売りたい」 という相談をいただきました。 詳しくお話を聞いていくと 「認知症の方専門の施設」 に入られたとのこと… 日常会話などは交わせるとのことですが 認知症と診断された後では すぐに不動産の売却はできません。 まずは、計画を変更 ・室内や庭の片付け ・境界杭や越境の確認 ・建物解体費用の見積もり ・測量費用の見積もり ・不動産売却の為の調査 ・査定 など、いま出来ることから 始めることにしました。 すぐに売却はできませんが 準備としてできることは沢山あります。 もちろん 無理に急ぐ必要はありません。 ただ、不動産については 「とりあえずそのまま」にしておくことで 後から大きな負担になることがありますので要注意です。 特に浜松市内でも、 ・誰も住んでいない実家 ・昔からある古い土地 ・使っていない畑 ・名義変更されていない不動産 などを抱えたまま 数年経ってしまうケースは少なくありません。 今回は、親の実家を放置したことで 実際によく起こる問題を 3つに絞ってお伝えします。 ① 家族で話がまとまらなくなる 最初に多いのが、家族間の意見の違いです。 例えば、 ・「売ったほうがいい」 ・「思い出があるから残したい」 ・「貸せないの？」 ・「誰が管理するの？」 など、それぞれ考え方が違います。 親が元気なうちは なんとなく話を先送りにしてしまいがちですが いざ相続が発生すると 短期間で判断しなければならなくなる場面が増えます。 すると、 普段は仲の良い兄弟でも 話し合いが止まってしまうことがあります。 特に不動産は、預貯金のように簡単に分けられません。 だからこそ、 「誰がどう考えているのか」 「将来的にどうしたいのか」 を、早めに整理しておくことが大切です。 ② 固定資産税や管理負担が続く 使っていない実家でも 土地や建物を持っている限り 固定資産税は毎年かかります。 さらに、 ・草取り ・建物の傷み ・空き家管理 ・近隣対応 ・雨漏りや設備故障 など、維持管理の負担も続きます。 特に最近は 親が施設に入所したあと ...

  最近、親の家や実家を相続した後の “空き家”についてのご相談が増えています。 例えば、実家を相続したけれども、 誰も住む予定がない 荷物がそのままで手が付けられない等 「売った方がいいのか、それとも残した方がいいのか分からない」と悩まれるケースです。 また、 兄弟で意見がまとまらなかったり 空き家のまま固定資産税だけを払い続けている方も少なくありません。 空き家は「とりあえずそのまま」に してしまいやすい不動産ですが 時間が経つほど問題が複雑になるといった特徴があります。 今回は、実際によくある「相続した空き家」の相談内容についてです。   ① 誰も住まないのに、維持費だけかかっている 最も多いのが、このご相談です。 親が亡くなり実家を相続したけれども ・ 自分たちは既に持ち家がある ・ 遠方に住んでいる ・ 将来も住む予定がない という理由で、空き家のままになっているケース。 しかし、空き家は持っているだけでも費用がかかります。   例えば、固定資産税のほか 草刈りや庭木の管理 火災保険（空き家になると加入できない保険もあります） 修繕費、水道・電気の基本料金など… 持っているだけでも毎年さまざまな負担が発生します。 「誰も使っていないのに、お金だけ出ていく…」 この状態が何年も続いてしまう方は少なくありません。   ② 荷物が多すぎて、何から始めればいいか分からない 相続した実家には タンスや仏壇、アルバム、着物、食器、書類など 長年の荷物がそのまま残っていることがよくあります。 しかも単なる「片付け」ではなく 思い出が詰まっているため 感情的な負担も大きく、なかなか進みません。 特に多いのが、 「親の物を勝手に処分していいのか迷う」 というお悩みです。 また、兄弟姉妹がいる場合は 「誰が片付けるのか」 「費用をどう負担するのか 」 「何を残すのか」で話が止まってしまうこともあります。 結果として、 数年間そのままになってしまうケースも珍しくありません。 そして、もうひとつ。 生活用品がそのまま残された家の片付けを 業者に依頼した場合 想像以上に費用がかかることがあります。 実際、みなさんこの金額にはかなり驚かれます。 以前、木造２階建て（４ LDK ）の住宅で 片付け作業を依頼したケースでは 費用が 50 万円を超えま...

  「ずっと使っていない土地があるけれど とりあえずそのままでいいかな…」 こうしたお話は少なくありません。 すぐに使う予定がなければ 無理に何かに使う 必要はありませんが 何も考えずに そのままにしてしまうと あとになって 負担が大きくなることもあります。 遊休地をそのまま相続した場合に 起こりやすいことについてお伝えします。 そもそも遊休地とは？ ここでいう遊休地とは ・使っていない土地 ・今後の使い道が決まっていない土地 のことです。 見た目には特に問題がなくても 実際には さまざまな負担が 発生していることがあります。 ① 使っていなくても費用はかかり続ける まず一番分かりやすいのが 固定資産税などの維持費。 土地は持っているだけで 毎年費用がかかります。 使っていなくても ・固定資産税 ・草刈りや管理の手間 といった負担は続いていきます。 ② 時間が経つほど扱いにくくなる 遊休地は 時間が経つほど 条件が悪くなっていきます ・雑草が生い茂る ・不法投棄のリスク ・近隣への影響 といった問題が出てきます。 また いざ活用しようと思ったときに 手を入れるコストが 増えてしまうこともあります。 余談ですが 近隣の方の印象が悪くなると 土地を測量するときに 協力が得られなくリスクもあります。 ③ 相続人が増えていく可能性がある この問題、 個人的には いちばん避けたいと思ってます。 そのままにしている間に 次の相続が発生することもあります。 すると、 ・関係者が増える ・意見がまとまりにくくなる といった状況になり 当初よりも 整理が難しくなってしまいます。 まったく手が付けられない状況になり 困ってしまっている人を 何人も見てきました。 ④ 売ろうとしてもすぐに売れないことがある 「いざとなったら売ればいい」 と思っていても 土地神話は遠い昔のおはなし！ ・立地や条件によっては時間がかかる ・思っていた価格で売れない といったことは 珍しくありません。 特に 長期間放置されていた土地は 悪いイメージが付いていて 敬遠されやすくなる傾向もあります。 「不動産は、すぐには売れない」 こんな気持ちを持っていて欲しいです。 ⑤ 結局そのまま引き継がれてしまう 結果として多いのが 何も決まらないまま 次の世代に引き継がれてしまうケースです。 そのとき...

「固定資産税って思っていたより高いですね」 ご相談の中で、こうした感想をよく聞きます。 実は、同じような広さの土地でも 条件によって固定資産税の金額は 大きく変わります。 そして気づかないまま 「負担の大きい土地」を 持ち続けてしまっている なんてことも、 少なくありません。 今年も、固定資産税の納税通知書が お手元に届いた頃ですね 内容を確認された方も多いと思います。 私が住んでいる 静岡県浜松市の通知書は 昨年と少し書式が変わっていて どんどん 文字が小さくなっていくような気が… 正直、見づらいと感じることもありますよね。 私は、虫眼鏡を使って 数字を確認しました（笑） 今回は 固定資産税が高くなりやすい土地の特徴と そのままにしておくリスクについてお伝えします。 固定資産税は「評価」によって決まる 固定資産税は 「固定資産税評価額 × 税率」 で決まります。 つまり ・評価が高い土地 ・優遇が受けられていない土地 ほど、税額が高くなる仕組みです。 固定資産税が高くなりやすい土地の特徴 実際のご相談でも多い 代表的なケースをいくつかご紹介します。 ① 住宅が建っていない土地 住宅が建っている土地には 固定資産税が軽減される特例があります。 しかし ・建物を解体して更地になっている ・長期間使われていない といった場合、この特例が使えず 税額が一気に上がることがあります。 ② 立地が良い土地 駅に近い 生活環境が整っているなど 需要の高いエリアの土地は 評価が高くなりやすいので その分 固定資産税も高くなる傾向です。 ③ 中途半端に使われている土地 ・駐車場として使っている ・資材置き場になっている こうした土地は 一見活用できているようでも 「住宅用地の特例」が 使えないケースがあります。 結果として、 税負担が大きくなっていることも少なくありません。 ④ 面積が広い土地 土地の面積が広い場合 ・一部しか使っていない ・管理しきれていない といったケースでも 全体に対して課税されます。 そのため 使い切れていない部分にも 税金を払い続けることになります。 「高い」と感じたときが見直しのタイミング 固定資産税は毎年かかります。 そのため 「なんとなく高い」と 感じながら払い続けてしまう というケースも少な...

「親の土地って、兄弟でどうやって分ければいいんだろう？」 相続のご相談の中でも 多いテーマです。 預貯金であれば、 金額で分けることができますが 不動産はそう簡単にはいきません。 だからこそ 考え方を整理しておかないと あとになって 話がまとまらなくなる 原因になります。 そこで 相続で揉めないために知っておきたい 不動産の分け方の考え方をお伝えします。 不動産は「きれいに分けにくい資産」 まず前提として  不動産は均等に分けにくい資産です。 ・土地は1つしかない ・場所や形によって価値が違う ・建物があるとさらに複雑 そのため 「平等に分ける」ことが難しく 考え方の違いが出やすくなります。 よくある分け方は大きく4つあって 相続の現場では、主に以下の方法が検討されます。 ① 売却してお金で分ける（換価分割） 土地を売却して その代金を兄弟で分ける方法です。 ・公平に分けやすい ・トラブルになりにくい その一方で ・思い出のある実家を手放すことになる ・希望する価格で売れない場合もある といった面もあります。 ② 1人が引き継ぎ、他の人にお金を支払う（代償分割） 例えば 長男が土地を引き継ぎ 他の兄弟に対して 代わりにお金を支払う方法です。 ・不動産を残すことができる ・比較的まとまりやすい ただし ・支払う側に資金が必要 ・評価の考え方で意見が分かれる といった点には注意が必要です。 ③ 共有で持つ 兄弟で共同名義にする方法です。 一見、平等に見えますが、 ・売却や活用に全員の同意が必要 ・時間が経つと関係者が増える など 将来的に複雑になることも多く 慎重に考える必要があります。 ④ 不動産をそのまま分ける（現物分割） 不動産を売却したり 共有にするのではなく それぞれの財産を そのまま分ける方法です。 たとえば ・実家は長男が引き継ぐ ・別の土地は次男が引き継ぐ ・預貯金は他の相続人で分ける といった形になります。 それぞれが 単独で所有できるため 分かりやすく 後の管理もしやすい方法です。 しかし ・不動産ごとに価値が異なる ・受け取る財産のバランスが取りにくい といった点から それぞれが 取得する財産の 価格調整が難しくなります。 ※場合によっては、差額をお金で調整することもあります。 ...