不動産相続の道しるべ

「うちは揉めることは無いから大丈夫」 「分け方で揉めることは無いから、 税金をなるべく低く抑える方法を知りたい。」 ご相談の中で、よく聞く言葉です。 実際には、仲の良いご家族であっても 相続の手続きを進めていくにつれて 思いもしなかった行き違いが 起きてしまうことがあります。 これまでのご相談の中で 揉めてしまったご家庭には いくつかの共通点があります。 以下に当てはまるものはありませんか？   一度考えてみていただければと思います。 ① 不動産の全体像を誰も把握していない ・どこに土地があるのか分からない ・いくつあるのかも曖昧 ・親しか把握していない この状態で相続が始まると まず「調べるところ」からのスタートになります。   そしてその過程で、 「そんな土地あったの？」 「聞いてないんだけど…」 といった煩わしさや   これを誰が調べるのか？ といったことが 少しずつですが 相続人同士の 気持ちのすれ違いにつながっていきます。 ② 「とりあえず共有」が後で問題になる 話し合いがまとまらないときに多いのが、 「とりあえず皆で共有にしておこう」 という選択です。   その場は落ち着いたように見えますが あとになって ・売るにも全員の同意が必要になる ・一人でも反対すると進められない ・次の世代に引き継ぐと、さらに関係者が増える   といった形で、状況が複雑になっていきます。   特に、不動産には同じものが無く 個々に平等に分けるのが難しいので 「とりあえず共有」を選択される方が多いです。 ③ 「誰がどうしたいか」を話していない ・残したいと考えている人 ・売りたいと考えている人 ・でも、お互いに本音を知らない こうしたケースは珍しくありません。 話し合いをしていないわけではなく、 「深いところまで話せていない」という状態です。 そのため、いざというときに、 考え方の違いが一気に表に出てしまいます。 親は、子のために不動産を残しておきたいと思っていても 子どもさんは、不動産は要らないと思っている。 といったケースもあります。   今すぐに行動しなくても大丈夫ですが 不動産ごとの「方向性」は決めるようにしましょう。 ④ 親の考えを誰も知らない ・このまま残してほしいの...

  「実家のことは 、気にはなっているけど… 何から確認すればいいのか分からない」 相続のご相談を受けていると、 こうした声をよくいただきます。 特に不動産は「見える化」できていないと、 相続のときに思わぬトラブルや損につながります。 そこで今回は、 ご家族で一度確認しておきたい 「不動産チェック項目５つ」を まとめてみました。 難しく考えず、「分かるところだけでも OK 」です。 まずは一歩、ここから始めてみてください。 ① 実家や土地は全部でいくつあるか分かっていますか？ ・自宅の土地と建物 ・離れや倉庫 ・畑や空き地 ・昔買ったままの土地 「これくらいは把握している」 と思っていても、 実際には ご本人しか知らない土地が あるケースは少なくありません。 ② それぞれの場所（地番）が分かりますか？ 意外と多いのが、 「住所は分かるけど、 地番が分からない」 というケースです。 固定資産税の通知書には 地番が書かれていますが、 普段使っていないと分かりませんよね 。 私も、自宅や会社の住所は分かりますが 地番は暗記していません。 ただ、この地番が分からないと ・面積や評価が正確に把握できない ・売却や名義変更のときに時間がかかる といった問題が出てきます。 ③ 誰の名義になっているか確認していますか？ ・親の名義のまま ・すでに亡くなった方の名義のまま ・兄弟で共有になっている このような状態は、珍しくありません。 特に最近は、 相続登記が義務化されましたので 気になる方も多いと思います。 不動産を相続した場合は、 原則として 取得を知った日から 3 年以内に登記を行う必要があります。   もし名義が古いままになっていると、 年月の経過と共に、 その土地に関係する人が増えてしまい、 いざ現在の所有者へ 名義変更をしようとしたときに、 関係者全員の同意や書類を揃えるのに 大変苦労されるといったケースもあります。     ④ 使っている土地・使っていない土地を分けられますか？ ・今も住んでいる実家 ・貸している土地 ・何も使っていない空き地 この「使っているかどうか？」 の整理はとても重要です。 なぜなら、 使っていない土地...

  「実家の土地って、全部でいくつあるんでしょうか？」   これは、私が相続のご相談を受けたときに、実際によく聞く言葉。 相続の相談では、まず最初にここでつまずく方がとても多いです。   たとえば、こんなケース   ・実家の敷地以外にも土地があるらしいが、どこにあるか分からない ・昔、親戚に貸していた土地があると聞いたことがある ・固定資産税の通知書を見ると知らない地番がある ・親は「大した土地じゃない」と言うけれど、実際の状況が分からない   このように、 そもそも不動産の全体像が見えていない状態で 相続を迎えてしまうことは、珍しいことではありません。   実際、相続のあとに 次のような問題が起こることがあります。   ・兄弟の誰も土地の場所を把握していなかった ・使っていない土地の固定資産税だけ払い続けている ・売ろうと思ったら、境界が分からなかった ・家族で認識が違い、話し合いが進まない   こうした問題の多くは、 実は不動産の「見える化」ができていなかったことが原因です。   不動産の見える化とは、難しいことではありません。 簡単に言うと、   ・土地や建物がいくつあるのか ・それぞれどこにあるのか ・誰が使っているのか ・今どんな状態なのか   こうした情報を 不動産の利用単位ごとに 一度きちんと整理することです。 特に昔から住んでいるご家庭では、   ・畑だった土地 ・貸している土地 ・道路の拡幅で残ってしまった土地   などが、残っていることがあります。   そして、 親御さんは分かっていても 子ども世代が全体を知らない というケースがとても多いです。   親に、 持っている土地はどこ？ 何に使っているの？ なんて聞けませんよね。   でも相続は、 亡くなってから慌てて考えるよりも 親が元気なうちに 少しずつ整理しておくことがとても大切。   不動産の状況が見えるようになると、   ・家族で話し合...

  ～固定資産税の通知書を見て「この土地どこ？」と思ったら～   前回の記事では、 「親の固定資産税通知書の見方」 についてお話しました。 通知書の中にある「課税明細書」を見ていると、 「この土地、どこだろう？」 と思うものが出てくることがあります。   実際のご相談でも、 ・聞いたことのない土地の番号がある ・小さな土地がいくつも載っている ・どこにあるのか分からない土地がある というケースは珍しくありません。   今回は、「実家の土地がどこにあるのか調べる方法」を紹介します。   ① 固定資産税の通知書を確認する 最初に確認するのは、固定資産税の納税通知書。 通知書の中にある「課税明細書」には ・土地の場所 ・土地の番号（地番） ・面積 ・評価額 などが書かれています。   まずは、そこに載っている土地を 上から順番に見ていきましょう。   その中で 「この土地はどこだろう？」 と思うものがあれば、チェックしておきます。   実家の敷地以外にも、 ・通路として使っている土地 ・昔の畑 ・小さな空き地 などが別の土地として登録されていることもあります。   ② 浜松市の「地番図閲覧サービス」を使う 土地の番号が分かっても、 すべての土地が住所のようにそのまま地図で検索できるわけではありません。 ややこしい話ですが 普段使っている家の住所と 土地の番号（地番）は 同じ場合もあれば、違う場合もあります！ 郵便などで使われている家の住所と 土地の地番は 常に同じとは限りません！ 違うことも結構あります。 固定資産税の納税通知書に記載されているのは「地番」 Google マップで調べられるのは「住所」 実はここで困る人がとても多いんです。   でも、心配ありません 浜松市の場合は、市のホームページで 「浜松市地番図」というサービスがあります。 インターネットで 浜松市内の土地の地番や 形状などの参考情報を提供するサービスです。 図面上で土地の番号（地番）を見ることができるので、 ...

  「実家の固定資産税って、いくら払っているんだろう？」 将来、親の家や土地を相続するかもしれないと考えたとき 事前に見ておきたいのが 固定資産税の納税通知書です。   浜松市では、毎年 4 月頃に 「固定資産税・都市計画税 納税通知書」という書類が届きます。   多くの方は 「税金の金額だけ確認して終わり」 ということが多いのですが 実はこの書類には その人がどんな不動産を持っているのか という情報が満載！   まずは、相続の準備として 次の 3 つを確認しましょう。   ① 土地がいくつあるか 浜松市からの納税通知書の中に 「課税明細書」という一覧表があります。 そこを見ると ・土地の場所（所在地） ・土地の番号（地番といいます） ・面積（地積） ・評価額 などが書かれています。   ここで意外と多いのが 「家の土地は 1 つだと思っていたら 実はいくつかに分かれていた」 というケースです。   例えば ・家が建っている土地 ・通路として使っている土地 ・昔の畑 ・隣にある小さな土地 などが、別々の土地として登録されていることがあります。   実際の相談でも 「こんな土地があるとは知らなかった」 ということは珍しくないです。   土地の番号は １つの建物に 1 つとは限りません。 まずは、土地がいくつあるのか  を確認しましょう。   ②土地と建物の評価額 通知書には 「評価額」 「前年固定資産税課税標準額」 「固定資産税課税標準額」 「固定資産税相当額」など いろんな価額が書いてあります。 しかも、小さな字で・・・   その中で 注目して欲しいのは「評価額」 ・相続のときの目安 ・資産の大まかな価値 を知る参考になります。   もちろん実際に売れる価格とは違いますが、 「この土地は だいたいこのくらいの価値なんだな」 というイメージを持つことができます。   相続のことを考えるときは 土地と建...

  前回の記事では、広沢・山手町・蜆塚・佐鳴台といった人気エリアでも、 「思ったほど高くは売れない」という現実をお伝えしました。 少し厳しい話だったかもしれません。 が…対策はあります！ ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 前回の記事を読んでみたい！という方はこちらから →　 佐鳴台・蜆塚の実家が“思ったより売れない”理由   ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 今回は視点を変えて… 売る値段ではなく “最後にいくら残るか”についてです。 不動産の売却で重要なのは「手残り」 不動産は、いくらで売れたかどうかではなく、 税金や諸費用を差し引いて、最終的にいくら残るか。 ここがいちばん大切なポイントです。 この差は、 やり方次第で数百万円変わることがあります。 ①     3,000 万円特別控除 相続した空き家には「譲渡所得 3,000 万円特別控除」という制度があります。 条件を満たせば、売却益から 3,000 万円を差し引けます。 税率 20 ％とすれば、 単純計算で最大 600 万円の差。 これはもう“誤差”のレベルを超えていますよね。 広沢や蜆塚に多い築年数の経過した住宅では、 解体するかどうかの判断ひとつで この特例が使える・使えないが分かれる場合もあります。 売却の査定額も気になりますが、 まずは「今の状態で特例が使えるか」を確認しましょう。 ここを間違えると、取り戻せませんので。   ②      売る「タイミング」 佐鳴台や山手町は人気エリアですが、 近隣の競合状況や建売の販売動向を見ずに売り出すと 相場より安く手放すことになりかねません。 だからこそ、「相続してから考える」のではなく 「相続前から準備する」ことが大切です。 時間に余裕があれば、 腰を据えて有利な条件を探ることもできます。 くれぐれ も 納税のために慌てて売る という状況にならないよう注意が必要です。   ③      どうやって売るか あなたが不動産を買う立場だとして どちらに価値を感...