丸浜不動産コンサルティングBLOG

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相続対策が必要かどうか

もし自分の家で相続が発生した場合、相続税を支払うことができるのか、相続した財産を維持できるのか。我が家には相続対策が必要なのかどうか。まずは、これらを知ることが相続対策の第一歩です。最初に預貯金・株・不動産などの財産を確認して、おおよその財産総額を把握します。次に、相続人となる相続予定者の確認。これらが分れば、おおよその相続税の額がつかめます。基礎控除で収まるようであれば、相続税の心配はありませんので相続「税」の対策は不要となります。その次は財産の分け方を考えましょう。誰がどの財産を相続するのか、相続人同士で揉めることがないよう、しっかりと話し合いが必要です。分け方が決まっているようでしたら、遺言を作成しておきましょう。なぜなら、遺言があると相続発生後の手続きがスムーズに行えるからです。もし、賃貸物件を相続する人がいる場合は、その人が賃貸経営を継続して行っていく意思があるかどうかも確認しましょう。賃貸物件は、持っていれば自然と家賃が入ってくると思われているケースも多いです。賃貸物件には家主としての出費、気苦労などもありますので、そういった部分も明確にして後継者へ伝えておくことが重要です。最後に、誰が何を相続するかが決まったら、自分が受取る予定の財産に対する「相続税」が支払えるかどうかを確認します。相続税の支払いが難しい場合は、対策が必要となります。揉めない相続、10年前から段取りしましょう静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL：053-447-8817 FAX：053-447-8815 e-mail： info@maruhama.biz URL https://www.maruhama.biz/ ＜地主・家主様の相談窓口＞不動産セカンドオピニオンサービス「不動産セカンドオピニオン窓口」「賃貸不動産経営コラム」株式会社丸浜不動産コンサルティング代表取締役　髙山幸也＜取得資格＞ CPM®（米国公認不動産経営管理士）公認不動産コンサルティングマスター宅地建物取引士賃貸不動産経営管理士宅建マイスター ICA公認相続対策コンサルタント＜フォローお願いします＞ facebook https://www.facebook.com/maruhama.f Twitter　 @maruhama2103 公式LINE I

財産の分け方ひとつで相続税の額が変わる

相続対策っていろいろとありますよね。アパート建築、生命保険、生前贈与、養子縁組。どれが自分にいちばん合っているのか、あれこれ考えてしまい、結論が後回しになっていることもあると思います。実は、財産の分け方ひとつで相続税が変わることをご存知ですか。世の中にいろんな相続対策がありますが、「誰に、何を、どのくらい渡すか」これによって違ってきます。ちょっと専門的な方法で「小規模宅地の特例」が使える人にその財産を渡す。といったこともありますが、今回はもっと単純で基本的なお話しとなります。まず最初に、相続税の計算には基礎控除というものがあって、相続財産から差し引くことができます。基礎控除の額は相続人の人数によって異なります。そして、相続財産がこの基礎控除以下なら相続税はかからないし、相続税の申告も不要です。 ■相続税の基礎控除 3,000 万円 +600 万円×法定相続人の数 ■父、母、子の３人家族のケース【設定】父の財産 4,200 万円、母の財産 3,600 万円、子の財産 0 円父が亡くなったときの相続人は母と子の２人ですので、基礎控除額は 4,200 万円になります。要するに、父の相続財産が 4,200 万円以下なら相続税の心配は不要です。（但し、配偶者の税額軽減や小規模宅地の特例をつかうことによって、 4,200 万円を下回るといった場合には相続税の申告が必要ですのでご注意ください） 3,000 万円 +600 万円× 2 人（母、子）＝ 4,200 万円（基礎控除額）父の相続財産が 4,200 万円以内だったので、相続税の問題はクリアできています。次は、この 4,200 万円の財産の分け方になります。相続人は母と子の２人。どういった配分で財産を分けるかによって、母の相続が発生したときに結果が違ってきます。配分を考える前に、母の相続（二次相続）について考えてみましょう。母の財産は 3,600 万円です。二次相続が発生したときの相続人は子 1 人。基礎控除は 3,600 万円になります。 3,000 万円 +600 万円× 1 人＝ 3,600 万円（基礎控除額）父の時と同様で、母の相続財産が 3,600 万円以下なら相続税の心配は不要となります。このように、母の財産もしっかりと把握してから、父

賃貸住宅の新築、建替え、リノベーションの判断基準

賃貸住宅を建てる理由の代表的なものは、相続税の対策、老後の安定収入、所得税の節税といったところでしょうか。まずは、「何を目的として行なうのか」を、はっきりとさせておくことが大切です。節税が目的なら、どのくらいの節税効果が必要なのか。安定収入が目的なら、収入はいくら必要なのか。目的を明確にしてから計画をしていきましょう。ここの部分は結構大切です。全体の財産と相続人などを確認して現状の分析が必要となります。そうすることで、あなたにとって何が必要なのかが分かります。節税目的でスタートしたはずが、途中で収入が目的になってしまうと、賃貸住宅経営を始めた目的が違うので、途中で修正するのは難しくなります。何が目的で行なうのか、そもそもその賃貸住宅の新築は本当に必要なのか。じっくりと考えてから決断しましょう。その為には、まず現状分析です。 ■老朽化した物件をどうするか築年数が経過して空室が目立つようになった物件。設備も間取りも今のニーズに合ってない。建て替えたほうがいいのか。リノベーションしたほうがいいのか。迷うところですね。最初にチェックするのは、建物の状態。特に構造部分です。目視でもかなりの老朽化が確認でき、危険を感じるようでしたら建替えが良いです。それなり・・・という場合は、新築された時期を確認しましょう。旧耐震基準の建物とされている 1981 年 6 月以前に建築された建物でしたら、耐震補強などの必要性があったりして、費用が高額になると予想されます。この場合も、リノベーションより建替えをお勧めします。新耐震基準の建物で、賃貸需要のある地域でしたら、入居ターゲット層に向けて改装した場合の投資効果をみて、リノベーションを選択するのも良いと思います。今までの賃貸経営があまり上手くいっておらず、今の場所では、将来的に入居が見込めないようでしたら、思い切って売却して、賃貸ニーズが見込める地域の物件を購入するといった、に資産の組み替えも視野に入れましょう。最後に、建て替えした場合も、リノベーションした場合も、後を継ぐ人、つまり相続をする候補の人との相談も重要です。後継者が賃貸の経営を引き継ぐ意思があるか無いかも重要な判断材料となります。揉めない相続、10年前から段取りしましょう静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL：053-447-8817

借金自体は相続対策ではない

「相続対策の為に借金をした方がいいよ！」こんな話を耳にされたことが一度はあると思います。相続のときは、財産から借金を差引くことができるといったことが理由だと思います。しかし、借金をしただけでは相続対策にはなりません。相続税の計算は「プラスの財産」から「マイナスの財産」を差引いて「残った財産」に対して計算されます。例えば、あなたが現金１億円を持っているとします。この状態で１億円の借金をした場合、財産はゼロとなるか？答え、ゼロになりません。もともと持っているお金は１億円。そこに今回借金して持ってきた１億円がプラスされるので、あなたの財産は２億円になります。ここから、借金の１億円を差引くので、あなたの財産は借金する前と変わらず現金１億円になります。（２億円－１億円）このように、借金自体が相続対策になっている訳ではなく、借金をしただけでは何も効果はありません。現金を相続評価の低い財産に変えることがポイントです。アパートなどの賃貸住宅は相続税を計算する際の評価が低くなり、さらにその建物が建っている土地の評価も低くなります。これが、アパート・マンション建築が相続対策としてよく利用されている理由です。現金に余裕のある人は、無理に借金しなくても自己資金で行なうといった選択肢もあります。借金して賃貸住宅を建てた場合、年数が経過すると借金の返済も進んでいることになります。これは財産から差し引ける金額が減っていることを意味します。この問題も、しっかりと考えておきましょう。最後に、アパート・マンションは入居者の存在があって成り立つ経営です。その地域に合った構造、間取り、家賃など念入りな調査と計画が重要になります。また、無理な借金は、その後の賃貸住宅経営を圧迫しますのでご注意ください。揉めない相続、10年前から段取りしましょう静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL：053-447-8817 FAX：053-447-8815 e-mail： info@maruhama.biz URL https://www.maruhama.biz/ ＜地主・家主様の相談窓口＞不動産セカンドオピニオンサービス「不動産セカンドオピニオン窓口」「賃貸不動産経営コラム」株式会社丸浜不動産コンサルティング代表取締役　髙山幸也＜取得資格＞ CPM®（米国公認不動

空室を埋めるのも相続税対策

賃貸住宅を建てて相続税評価の圧縮効果を狙う時に注意しなければいけない事があります。どんな建物を建てるのか。これは非常に重要です。ただ単に、賃貸住宅を建てればいいという訳ではありません。相続税の評価を計算するとき「賃貸割合」が考慮され、空室が多い建物は効果が少なくなってしまうからです。 ■評価の計算式に注目【建物】固定資産税評価額×（ 1 －借家権割合 × 賃貸割合）【土地】土地の更地評価×（ 1 －借地権割合× 借家権割合 ×賃貸割合）借家権割合は全国統一、借地権割合は地域によって異なります。そして、計算式の最後には「賃貸割合」とあります。これは、その物件の状況によって変わってくるところです。「賃貸割合」とは建物全体のうち、実際に貸し出している面積の割合のこと。（空室数ではありません）空き部屋が多ければ賃貸割合は縮小となり、十分な評価減を受けられなくなります。賃貸マンションが建ってさえいれば評価減となるわけではなく、すべて空き部屋の状態では困った結果になってしまいます。つまり、相続時に満室の状態であることが、相続税評価の圧縮効果を最大限に受けられる仕組みです。 ■空室を埋めることが大切建物の計画段階でその地域に合った間取り、グレードなどをしっかりとリサーチすることはもちろん、築年数が経過して空室が目立つようになった場合は、調査をしてその地域にあったニーズに変更していくことが重要となります。空室は収入の減少だけでなく、相続評価の場面でも不利になります。常に満室を心掛けましょう。これが、空室を埋めるのも相続税対策である理由です。揉めない相続、10年前から段取りしましょう静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL：053-447-8817 FAX：053-447-8815 e-mail： info@maruhama.biz URL https://www.maruhama.biz/ ＜地主・家主様の相談窓口＞不動産セカンドオピニオンサービス「不動産セカンドオピニオン窓口」「賃貸不動産経営コラム」株式会社丸浜不動産コンサルティング代表取締役　髙山幸也＜取得資格＞ CPM®（米国公認不動産経営管理士）公認不動産コンサルティングマスター宅地建物取引士賃貸不動産経営管理士宅建マイスター ICA公認相続対策コンサルタン

どうして賃貸住宅が相続税対策になるのか

「相続税を節税するためにアパートを建てた」よく聞く話ですね。「建築費を借入れすれば借金が増えるから節税になる」これもよく聞く話です。相続税の対策として、賃貸住宅を新築される方を多く見かけます。最近、この賃貸住宅による節税が認められないといった事例もありましたので、必ず節税効果があるとは言い切れなくなりました。しかし、なぜ賃貸住宅が節税対策になるのか。その理由をしっかりと知っておくことは大切です。 ■財産評価の圧縮賃貸住宅とその土地は、他の相続財産と比べて相続税の評価額が大幅に圧縮されます。現金や預貯金は額面通りの評価、上場株式は過去 3 ヶ月の株価平均値となります。ところが、不動産の場合は利用方法によって計算が異なります。その中でも、他人に貸している土地や建物は、いちばん評価額が低くなり、財産の評価を圧縮できる仕組みになっています。つまり、他人に貸している不動産は、すぐに返してもらえないので、その分評価を安くしておくよ。そんなイメージです。 ■そもそも不動産は現金より評価が低い例えば、１億円の現金と、時価１億円の土地があったとします。両方ともおなじ１億円なので、評価は同じように思えますが、実際の評価は異なります。結論から言いますと、相続税評価は土地のほうが低くなります。土地の評価には「路線価」（倍率表の地域もあり）というものを使い、この「路線価」は国が発表している土地の価格である「公示価格」の８割程度といわれています。つまり、「現金化するのに手間や経費がかかるかどうか」という点が評価を計算する際に考慮されています。他人に貸している土地や建物は、その所有者が使いたくなっても自由に利用できませんので、評価が低くなるというわけです。現金を 100 とすると、土地は 80 といった具合です。 ■賃貸住宅を建てたときの効果【建物】現金を建物に変えて他人に貸すと、相続税財産の評価が低くなります。建物の相続税評価は、固定資産税評価額が利用され、これは建築費の約 50 ％～ 60 ％程度の水準といわれています。仮に 60 ％の評価とすると、この時点で建築費より 40 ％引きという計算です。さらに、人に貸している場合は、ここから借家権割合（ 30 ％）が減額されます。【土地】土地は貸家建付地評価となり借地権割合（ 30 ％～ 90 ％）と借家権割合（ 30

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