不動産相続の道しるべ

 親がアパートや貸家を持っていると、 「毎月、家賃が入ってくるなら、喜んで相続したい！」 と思うかもしれません。 確かに 賃貸不動産には家賃収入があります。 でも 実際に引き継ぐのは 「家賃」だけではありません。 建物の修理 入居者への対応 空室、借入金の返済……。 大家さんとしての仕事や 責任も一緒に引き継ぐことになります。 だから私は 賃貸不動産については 「いくら家賃が入っているか」 だけではなく 引き継いだあとも 無理なく経営できるのかを 相続前に確認しておくことが大切だと思っています。 ① 家賃ではなく「いくら残っているか」 まず確認したいのは 年間の家賃収入です。 でも、 それだけでは十分ではありません。 固定資産税、火災保険 管理費、共用部分の電気代 保守点検費用、修繕費など 賃貸住宅を維持するには さまざまな費用がかかります。 さらに、給湯器やエアコン 外壁、防水などの修理が重なると 大きな支出になることもあります。 「年間500万円の家賃が入っている」 と聞くと魅力的に感じますが 大切なのは 経費や借入金の返済をしたあと 実際にいくら残っているのかです。 ② 借入金はあとどれくらい残っているか アパートを建てたときの 借入金が残っている場合は 残高や返済期間も 確認しておきたいところです。 築年数が経ってくると 周辺に新しい賃貸住宅が増えたり 設備が古くなったりして 今までと同じ家賃では 入居者が決まりにくくなることがあります。 だからといって 簡単に家賃を下げられるとも限りません。 毎月の借入金返済があれば 家賃を下げるにも限界があります。 家賃、空室、修繕、借入金。 このバランスを見ておく必要があります。 ③ 空室が増えても大丈夫か 今は満室でも これからも満室とは限りません。 築年数が経てば 入居率はどうしても気になってきます。 一部屋空いたらどうなるのか。 二部屋空いたらどうなるのか。 その状態でも 借入金や固定資産税 修繕費を払っていけるのか。 「何部屋の空室まで耐えられるのか」 「何か月の空室まで耐えられるのか」 なども確認しておきたい数字です。 現在の入居状況だけではなく 少し空室が増えた場合も 想定してみることが大切です。 ④ 入居者への対応は誰がするのか 賃貸経営は お金の問題だけではありません。 「エアコンが壊れた」 「...

  不動産を売るとき 何社かに査定をお願いすると 金額に差が出ることがあります。 例えば A社は2,500万円。 B社は2,700万円。 C社は3,000万円。 こうなると 「3,000万円と言ってくれた会社にお願いしたい」 と思うのは自然なことです。 少しでも高く売りたい。 これは売主さんなら 当然の気持ちだと思います。 ただ、不動産の売却では 一番高い査定額を出した会社に お願いしたからといって 一番多くお金が残るとは限りません。 ここは、 相続した不動産を売るときには 特に知っておいてほしいところです。 高い価格で売り出したものの、なかなか売れない 売却の現場では 周辺相場より少し高めの 査定額で売り出したものの なかなか買い手が 見つからないことがあります。 最初は 「この価格でも売れると思います」 という話だった。 ところが 1か月、2か月と経っても問い合わせが少ない。 しばらくすると、 「少し価格を下げてみましょうか」 という話になります。 そして何度か値下げをして 最終的には 最初から現実的な価格で 売り出していた場合と同じくらい 場合によっては それより低い価格で売れることもあります。 高い査定額を 提示してもらったときはうれしいものです。 でも、査定額は 「その金額で売れることを約束した価格」 ではありません。 だから、査定額を見るときには 「なぜ、この金額なのか」 を確認することが大切だと思っています。 本当に大切なのは「いくらで売るか」だけではない そして、 もう一つ知っておいてほしいことがあります。 相続した不動産を売るときは 「売却価格だけを見て判断しない方がよい」 ということです。 例えば 3,000万円で売れたとしても 3,000万円がそのまま 手元に残るわけではありません。 売却するときには 仲介手数料や測量 建物の解体などの 費用がかかることがあります。 さらに、 売却によって税金がかかる場合もあります。 反対に、 条件によっては 税負担を軽くできる 特例などを利用できる場合もあります。 つまり、 本当に考えたいのは 「いくらで売れるか」ではなく 「最終的にいくら手元に残るのか」 なのです。 相続不動産は「誰が売るか」も考える 相続前の不動産なら もう一歩考えておきたいことがあります。 それは、 「誰...

  毎年届く、固定資産税の納税通知書。 金額を確認して、そのまましまっている。 そんな方も多いのではないでしょうか。 私は不動産の仕事をしていますが 相続のご相談では この固定資産税の通知書を 見せていただくことが多くあります。   実はこの書類 税金の金額を確認するだけのものではありません。 親がどんな不動産を 持っているのかを知る 最初のきっかけになることがあります。 「実家だけ」だと思っていたけれど 子どもからすると、 「親が持っている不動産は実家くらい」 と思っていることがあります。 ところが 固定資産税の書類を確認すると 自宅とは別の土地が載っていたり 実は畑があったり 家族が普段意識していない 建物があったりすることがあります。   親に聞いてみると 「ああ、その土地ね」 と簡単に答えが返ってくる。   親にとっては当たり前でも 子どもは初めて知った。 そんなことは珍しくありません。 土地の名前を見ても、場所が分からない もう一つよくあるのが 「書いてある土地が、どこなのか分からない」 ということです。   住所のように見えても 普段使っている住所とは 表記が違うことがあります。 親に聞けば分かるかもしれません。   でも、 年月が経つと 親自身も詳しい場所や 経緯を思い出せなくなることがあります。 だから、 「これはどこの土地？」 と聞けるうちに確認しておく。 それだけでも、あとになってずいぶん違います。  税金の金額から気づくこともあります 固定資産税の通知書を見ると 「毎年これだけ払っているんだ」 と初めて気づくことがあります。 今は親が払っている固定資産税も 将来その不動産を相続すれば 今度は相続した人が 負担していくことになります。 実家なら 「将来も住む人がいるのか」 使っていない土地なら 「このまま持ち続けるのか」 そんなことを考えるきっかけにもなります。   もちろん 通知書を見たからといって すぐに売るとか、処分するとか、そんな話ではありません。 まずは、 「こういう不動産があるんだ」 と知ること。 そこからで十分です。 一枚の書類から、家族の会話が始まることもあります 相続の話を親に切り出すのは難しい。 これは、 これまで何度も この...

「もっと早く聞いておけばよかったです」 不動産の相続について ご相談を受けていると こんな言葉をいただくことがあります。 何か大きな失敗をしたから というわけではありません。 「そんな方法もあったんですね」 「先に分かっていれば 家族で話ができたかもしれない」 「相続してから 考えればいいと思っていました」 そんな意味で言われることが多いように感じます。   相続前だからできることと 相続してからでもできることがあります。 ただ、不動産については 早めに知っておくだけでも選択肢が変わることがあります。  相続してから初めて知ることがある ・親がどんな不動産を持っているのか。 ・その土地はいくらくらいの価値があるのか。 ・毎年どのくらいの費用がかかっているのか。 ・売ることができる土地なのか。 ・将来、誰が管理するのか。 親が元気なうちは こうしたことを 詳しく知らなくても生活には困りません。 だから、子ども世代が 知らないのも珍しいことではありません。 ところが相続すると それまで親が考えていたことを 今度は子どもたちが 判断しなければならなくなります。 そこで初めて 「こんな土地もあったんだ」 「この建物、かなり修繕が必要なんですね」 「兄弟で分けるのが難しい」 と気づくことがあります。  「知らなかった」ことより、考える時間がなかったこと 私がもったいないと感じるのは 知識がなかったことではありません。 「考える時間を持てなかったこと」です。 親が元気なうちなら 「この家、将来どうしたい？」 「この土地はどうするつもり？」 と、本人の考えを聞くことができます。 兄弟それぞれの考えを 聞く時間もあります。 分からないことがあれば 調べる時間もあります。 すぐに結論を出さなくても構いません。 半年でも 1年でも 家族で少しずつ考えることができます。 ところが 相続が始まってからでは 手続きなども重なり ゆっくり考えることが 難しくなる場合があります。  早く相談する＝早く決める、ではない 「早めに相談した方がいいですよ」 こう言われると 「何か対策をしないといけないのかな」 「実家を売る話をされるのかな」 と思われる方もいるかもしれません。 私は そうではないと思っています。 早めに考える一番の意味は 「今すぐ答えを...

  「母が施設に入って、実家が空き家になりました」 こうしたご相談をいただくことがあります。 それまで親が普通に暮らしていた家が 施設への入居をきっかけに 突然誰も住まない家になる。 でも、 すぐに売ると決められるものでもありません。 「母が戻ってくるかもしれない」 「思い出のある実家だから、簡単には手放せない」 「兄弟ともまだ何も話していない」 そんな気持ちから、 とりあえずそのままにしている方も多いと思います。 ただ、今すぐ結論を出す必要はなくても、 「この実家をこれからどうするか」 については 一度考えておいた方がよいと思います。 施設に入ったからといって、すぐに実家を売る必要はない 親が施設に入って 実家が空き家になると 「住む人がいないなら、 売った方がいいのかな？」 と考えるかもしれません。 でも、私は 最初から売却を前提に 考える必要はないと思っています。 たとえば ・そのまま残しておく ・将来、家族が使う ・人に貸す ・売却する など いくつかの選択肢があります。 大切なのは どの方法が正解かを 急いで決めることではありません。 まず 今の実家の状況を知ることです。 空き家になった実家について、まず確認したいこと 実家を これからどうするか考えるために 私はまず次のようなことを確認します。 ・家や土地は誰の名義になっているのか ・住宅ローンなどの借入れは残っていないか ・毎年の固定資産税はいくらかかっているのか ・建物に傷んでいるところはないか ・庭木や草刈りなどの管理は誰がするのか そして、これも大事で 「もし売るとしたら、今いくらくらいなのか」 売っても、売らなくてもです。 こうしたことが分かってくると 「何となく心配だった実家」が 少しずつ 「これからどうするか考えられる実家」 に変わっていきます。 誰も住んでいなくても、お金と手間はかかる 空き家になったからといって 実家にかかる費用がなくなるわけではありません。 固定資産税のほかにも 火災保険、庭木の手入れ 建物の修繕などが 必要になることがあります。 定期的に換気をしたり 郵便物を確認したりすることも必要でしょう。 特に、 お子さんが実家から 離れたところに住んでいる場合は 管理すること自体が負担になることもあります。 だからといって 「空き家は大変だから売りましょう」 ...

  古いアパートの相続について考えるとき いつも思い出すお客様の言葉があります。 「アパートは毎月家賃が入っているから 何も考えずに喜んで相続したら、苦労ばかりだったよ。」 実際に相続してから 状況を確認してみると 1年以上家賃を滞納している入居者がいたこと 連絡が取れない入居者がいたこと さらに建物の塗装やエアコン・給湯器の 交換が必要な時期だったことが分かったそうです。 「アパート＝家賃収入」 というイメージがあるため 持っていれば安心できそうに 思われるかもしれません。 しかし、 古いアパートは 家賃収入だけを見て判断するのは 難しいこともあります。 だからこそ、 「残すか、売るか」を考える前に まずは今どのような状態なのかを知ることが大切です。 アパート相続で最初に考えたいこと 「親のアパートを相続しても大丈夫？」 そんなご相談をいただくことがあります。 家賃収入があるから安心。 そう思われる方も少なくありません。 もちろん、 長く安定して 入居者がいるアパートなら そのまま引き継ぐという選択もあります。 しかし、 築年数が古くなるほど、 家賃収入だけを見て 判断するのは少し危険です。 古いアパートは「収入」だけでは判断できません 例えば、 ・空室が増えていないか ・家賃は周辺相場より高すぎないか ・今後、大きな修繕が必要にならないか ・借入金は残っていないか ・建物をあと何年使えそうか ・ご自分が管理できる状況なのか このような点も確認する必要があります。 毎月家賃が入っていても 修繕費や空室が増えれば 思っていたより手元に お金が残らないこともあります。 「売る」「残す」の前に現状を知ることが大切です ご相談の中でよくあるのが   「父は残した方がいいと言っている。」 「兄は売りたいと言っている。」 「私はよく分からない。」 というケースです。 この段階で結論を出そうとしても、 判断材料がないため話し合いが進みません。 まず必要なのは、 「このアパートは 今どんな状態なのか」 を知ることです。 ・収入や支出 ・修繕の予定 ・建物の状態 ・将来の見通し これらを整理して初めて 「持ち続ける」 「建て替える」 「売却する」 などの選択肢を 冷静に比較できるようになります。 相続してから慌てないために 親御さんが元気なうちであ...

  親に相続の話をするのって なかなか切り出せないですよね。 これまでご相談を受けてきた中でも 多くの方が同じ悩みを抱えています。 「親はまだ元気だから。」 「縁起でもない気がするから。」 「兄弟の前では話しづらいから。」   理由はさまざまですが、 「話したいけれど話せない」 と感じている方は少なくありません。   でも、 相続の話が自然にできる家族には いくつか共通点があるように感じます。 最初から相続の話をしているわけではない 家族で相続について 話せているご家庭を見ると 最初から 「遺産をどう分けるか」 といった話をしているわけではありません。   例えば、 「庭の手入れ、大変じゃない？」 「固定資産税って毎年どれくらい払っているの？」 「この土地は昔から持っているの？」 そんな何気ない会話から 始まっていることが多いように感じます。 相続という言葉を使わなくても 実家や土地の話をすることはできます。 「正解」を求めていない 話ができる家族には もう一つ共通点があります。 それは、 その場で答えを 出そうとしていないことです。 「どうする？」 ではなく 「どう思っている？」 そんな聞き方をしています。 相手の考えを 知ることが目的なので 意見が違っても 「そういう考えなんだね。」 で終わることができます。 だから 次の会話にもつながります。 話せない家族ほど、タイミングを待っています 一方で、話ができない家族は 「いつか落ち着いたら。」 「もう少し元気なうちに。」 「兄弟がそろったら。」 と、話しやすいタイミングを 待っていることがあります。 でも、 その「いつか」は 意外とやってきません。 だからこそ 特別な日を待つ必要は ないのかもしれません。 実家へ帰った日。 固定資産税の納税通知書が届いた日。 近所で空き家が取り壊されていた日。 そんな日常の出来事が 家族で話すきっかけに なることがあります。 相続の話は 「重たい話」から始めなくてもいいのです。 家族で話せることが、一番の準備 相続というと 遺言書を書いたり 財産を調べたり 難しい手続きを 思い浮かべる方も多いと思います。 もちろん それも大切です。 でも、その前に 家族がお互いの考えを知っていること。 困ったときに話し合える関係であること。 実...

  母は、『この家だけは残したい』と言うんです。 相続のご相談で 娘さんよりこのような お話を伺うことがあります。 実家は、 ただの建物ではありません。 長年暮らしてきた場所であり 家族との思い出が詰まった場所でもあります。 そのため、 親御さんにとっては 「できれば残したい」 と思うのは、ごく自然な気持ちです。 一方で、お子さん世代は 違う立場で考えることがあります。 「将来、誰が管理するんだろう。」 「私たちは遠方に住んでいるし、住む予定もない。」 「残したい気持ちは分かるけれど、このままで大丈夫なのかな。」 親を思う気持ちがあるからこそ 簡単には答えを出せずに 悩まれる方が少なくありません。 どちらかが間違っているわけではありません こうしたご相談では、 「残したい親」と 「現実を考える子ども」 という構図になりがちです。 でも、 お話を伺っていると どちらも家族のことを 考えていることがよく分かります。 親御さんは、 思い出を大切にしたい。 お子さんは、 将来家族が困らないようにしたい。 目指していることは 同じ「家族のこと」なのに 立場が違うことで 考え方に違いが生まれているのです。 「売るか残すか」だけではありません ご相談の中で、 「売るしかないですよね。」 と聞かれることがあります。 でも、不動産相続は 必ずしも「売る」「残す」の二択ではありません。 まずは、   ・その家がどのような状態なのか。 ・今後も住む予定はあるのか。 ・維持費はどれくらいかかるのか。 ・家族はそれぞれどう考えているのか。 そうしたことを整理していくと 新しい選択肢が見えてくることもあります。 話せるうちに話しておくことが大切です 相続の話は、 切り出しにくいものです。 「まだ元気だから。」 「縁起でもないから。」 そんな理由で 後回しになってしまうことも少なくありません。 でも、 親御さんの考えを 直接聞けるのは 親御さんが元気だからこそです。 「この家をどうしたいと思っているの？」 そんな一言から 始まる会話が 将来の安心に つながることもあります。 正解を探すより、家族で話せることが大切 相続する予定の不動産には ご家族ごとに事情があります。 だから、 「これが正解」という方法はありません。 私がご相談を受ける中で感じるのは 家...

  「兄弟で仲良く半分ずつ相続するから大丈夫ですよね？」 相続のご相談で、 そんなご質問をいただくことがあります。 一見すると、とても公平な方法に思えます。 実際、兄弟が仲良く話し合い、 「とりあえず共有名義にしておこう」 という結論になることも少なくありません。   しかし、不動産の場合は その「とりあえず」が、 数年後に大きな悩みになることがあります。 特に、不動産業者の目線ですと 「共有は絶対にダメ」と思ってしまいます。 今回は、 親の土地を兄弟で共有した場合に あとで困りやすい理由についてです。 共有名義は「問題の先送り」 兄弟で共有名義にすると 当然ですが 土地は兄弟全員の財産になります。 そのため、 相続した直後は大きな問題がなくても あとになって、 「売りたい人」と 「残したい人」の 意見が分かれることがあります。   例えば、 長男は 管理の負担を減らすために売却したい。 一方で、妹は 「親との思い出があるから残したい」と考えている。 どちらの気持ちも理解できます。 でも 共有名義では 一人だけの判断で 話を進めることはできません。 その結果、 話し合いがまとまらず 土地だけが何年も そのままになってしまうことがあります。 次の世代になると、さらに話が複雑に 共有名義で注意したいのは 時間が経ったあとのことです。 兄弟のどなたかが亡くなると その持分はさらに相続されます。 すると、 兄弟だけで話し合えばよかったものが 甥や姪も含めて 話し合う必要が出てくることがあります。 甥や姪といっても このような話になる頃には その人達が 40代、50代になっていることもあると思われます。   人数が増えれば それぞれ生活環境も考え方も違います。 「売りたい」 「貸したい」 「そのままでいい」 と意見がまとまりにくくなり 手続きを進めることが難しくなります。 「公平」と「納得」は同じではない 共有名義を選ぶ理由の一つに 「平等に相続したい」 という思いがあります。 もちろん その考え方はとても大切です。   ただ、 不動産は預貯金とは違い きれいに分けられる財産ではありません。   だからこそ 「平等に分けること」 だけでなく 「将来も困らない形になっているか」 という視点も必要です。  ...

「親の不動産のこと、 気にはなっているんです」 ご相談に来られる方の多くが、 最初にそう話されます。 そして続けて、 「でも、何から始めればいいのか 分からなくて…」と、なります。 実は、これはとても自然なことです。 不動産の相続は、 一生のうちに何度も経験するものではありません。 しかも、 ・実家のこと ・親のこと ・兄弟のこと ・お金のこと いろいろな問題が重なるため、 どこから手を付ければ良いのか 分からなくなってしまいます。 まずは「答え」を探さないこと 相続について考え始めると、 「売った方がいい？」 「子どもが住むべき？」 「今から対策した方がいい？」 と、すぐに結論を出したくなってしまいます。 でも、実際にはその前に 絶対にやっておくべきことがあります。 なぜなら、 状況が分からないままでは、 正しい判断ができないからです。 どんな不動産を持っているのか把握する まず最初に知りたいのは、 親がどんな不動産を持っているのかです。 実家だけだと思っていたら、 ・昔購入した土地があった。 ・駐車場として貸している土地があった。 ・相続で取得した土地があった。 そんなケースもあります。 ご両親は把握していても、 子ども世代は詳しく知らないことが多いです。 維持費や管理状況を確認する 次に確認したいのが、 その不動産を持ち続けるために、 どのくらいの費用や手間がかかっているのかです。 ・固定資産税はいくら？ ・建物の修繕は必要？ ・空き家になった場合は誰が管理する？ こうしたことが見えてくると、 「残す」 「活用する」 「整理する」 という選択肢も考えやすくなります。 家族の考えを少しだけ聞いてみる 相続不動産で意外と多いのが、 不動産そのものより、 家族の考えが分からないケースです。 ・親はどう考えているのか。 ・兄弟姉妹はどうしたいと思っているのか。 ・将来住む予定の人はいるのか。 そして 自分はどうしたいのかも大切です。 正解を決める必要はありません。 まずは、 お互いの考えを知ることが大切です。 整理ができると判断しやすくなる 不動産相続のご相談では、 「売るべきですか？」 というご質問をいただくことがあります。 ただ、実際には、   ・不動産の内容 ・管理状況 ・家族構成 ・将来の希望 によって答えは変わります。 だからこそ、 ...