丸浜不動産コンサルティングBLOG

 　 アパートの入居が決まらなくなった そういえば、アパート新築する時に 部屋の戸数より 駐車場を多くとっていたから 入居が決まらないなら 駐車場だけでも近隣の人に貸そう   こんな思いをお持ちのオーナー様 ちょっと待ってください   確かに、入居が決まらなくて 数ヶ月、いや１年以上空室 ということもあると思います 少しでも収益があったほうが良い というお気持ちは分かります   でもですね 入居者以外の人に 駐車場を貸してしまうと 相続のとき 土地の評価が高くなってしまいます 建物部分と 駐車場部分に分けて評価されてしまうんです   アパート用地として計画した土地が 当初の計画とおりにならなくなります   アパートを建築した目的は何ですか？   相続財産の評価を 圧縮する（少なくする）為ではないですか？ 相続対策として行なった アパート建築 その効果が薄れてしまうんです   ですので、 安易に近隣住人に貸すのは 注意しましょう   入居を決める対策は 他にないか 何があるのか 管理会社に相談してみてください 揉めない相続、10年前から段取りしましょう 静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL：053-447-8817 FAX：053-447-8815 e-mail： info@maruhama.biz URL   https://www.maruhama.biz/ 代表取締役　髙山幸也  ＜取得資格＞ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 公認不動産コンサルティングマスター 宅地建物取引士 賃貸不動産経営管理士 宅建マイスター ICA公認相続対策コンサルタント

電灯が無い駐車場って多いですよね 特に住宅街の中で もともと家があった土地を駐車場にした場合 道路に街灯が無かったり あったとしても 土地全体に明かりが行き渡らない状況です 更に、砂利敷きの駐車場ですと 駐車区画は白線ではなく 黄色と黒色の通称トラロープで 仕切ってあるのがほとんど 暗くなると このロープが見えにくくなり 苦労されている方も多いと思います そこで、 いいものを見つけました しかも100均で ソーラーガーデンライト （ステンレス、31cm） 家の庭とかに差して使うライトです しかも、ソーラーなので電池代もかからない これを、駐車場の区画の両端に設置すれば 駐車区画が分かりやすくなるのでは？ ちょっとワクワクしながら 暗くなるのを待って駐車場に設置 なかなかいい感じになりました ほんのりとした明かりで 近所迷惑になることもなさそうです あとは、耐久性 弊社のプランターに差して実験中です 　　【↑設置前】 　　【↑設置後】 揉めない相続、10年前から段取りしましょう 静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL：053-447-8817 FAX：053-447-8815 e-mail： info@maruhama.biz URL   https://www.maruhama.biz/ 代表取締役　髙山幸也  ＜取得資格＞ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 公認不動産コンサルティングマスター 宅地建物取引士 賃貸不動産経営管理士 宅建マイスター ICA公認相続対策コンサルタント

  配偶者に先立たれた人が亡くなるまで、今まで住んでいた自宅に住み続けられる権利です。 2020 年 4 月 1 日より導入されました。 配偶者居住権を利用することによって、遺された配偶者が「居住環境」と「生活資金」の両方を確保しやすくなるのが特徴です。   遺産である住んでいた家（土地建物）の権利を２つに分けて評価することになったのがポイントです。今までは「所有権」として評価していたものを、「所有権」と「配偶者居住権」に分けて考えることが出来るようになりました。 不動産の所有権が、「住む権利」と「所有およびその他の権利」の２つになったようなイメージです。 なぜ、このような制度ができたのか。 例えば、 3 人家族（父、母、子）で、父の財産が、自宅評価額（ 2,000 万円）と現金（ 2,000 万円）の合計 4,000 万円、子には家族があり自宅もあるとします。父が亡くなった場合、相続人は母と子の２人。法定相続分で財産をわけると、 1 人 2,000 万円となります。 母は、今まで住んでいた自宅に今後も住み続けたいので、自宅（ 2,000 万円）の相続を選択。よって、子は現金（ 2,000 万円）を相続することになりますね。すると、母は住む家を確保することはできたけど、生活資金を受取ることができず、今後の生活に困ってしまいます。 このような現象を防止する目的で導入されました。 このケースで、仮に配偶者居住権が 1,000 万円だった場合、子が所有権（居住権の負担付き） 1,000 万円を相続すれば、現金の 2,000 万円は 1,000 万円ずつ母と子で相続することが可能になります。   配偶者所有権は原則として、配偶者が亡くなると消滅し、建物の所有者が居住権の負担の無い「完全な所有権」を取得します。つまり、通常の「所有権」に戻るということです。 また、配偶者居住権は配偶者だけに与えられる権利で、他の人にその権利を売ることはできません。施設に入るなどの理由によって空き家をなった場合、建物を貸すことはできますが、建物所有者の承諾が必要です。   配偶者居住権を取得するには、「配偶者に権利を取得させるという遺言、遺産分割協議、裁判所の審判」のいずれかが必要で、更に登記をしなければ効力を発揮しません。   配

  相続対策として代表的なものとして、①分割対策、②納税資金対策、③節税対策が挙げられます。この３つ俯瞰的に見て対策を考えないと、偏った対策になってしまい、コンサルではなくセールスになってしまいます。 ①     分割対策のキホンは、揉めない分け方をすること。この場合の注意点は、分ける財産の評価は相続税評価ではなく、時価で評価すること。財産が現金のみなら、誰でも簡単に判断できますが、不動産になった途端、いくらの価値があるのか分からなくなってしまいます。なので、財産の時価を把握して分け方を決めることが大切です。 ②      納税資金対策は、相続税を支払う現金があるかどうか。無いならどのようにして捻出するかを考えます。受取る人によって用意できる資金に差があるようなら、払える範囲で財産を分けることも対策のひとつです。これとは別に、節税をして納税資金を抑えるという方法もあります。また、持っている財産の収益性を上げて納税資金に備えるといったケースもあります。 ③      節税対策は、税金を減らすことだけに注目すると、税金は減ったけど、財産も減ったという結果にならないよう注意が必要で、節税対策の前に考えておいたほうが良いことがあります。多くの方は相続税を支払った後の財産、つまり「純資産」を残すことが、本来の目的だと思います。 　なので、節税対策はその手段のひとつに過ぎません。この他に、財産を増やすという手段も考えられます。 　　節税に重点を置くか、財産を増やすほうに重点を置くかによって、対策は変わってきます。財産を残すことが希望なら、リノベーションなどで不動産の価値や収益性の上昇が考えられます。何が何でも節税と、節税に重きを置いた結果、財産が目減りしていることもありますので要注意です。当然ですが、財産が減れば税金が少なくなります。しかし、これでは思い描いていた節税の意味が変わってくるのではと思います。   このように相続対策には、いろんな対策が関係していて、ひとつの対策だけでは満足のいく相続対策にはなりません。さまざまな角度から見ていきましょう。 揉めない相続、10年前から段取りしましょう 静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL：053-447-8817 FAX：053-447-8815 e-mail： info@maruhama.biz URL  

  相続対策の手段のひとつとして「養子縁組」があります。法定相続人を増やすことによって相続税の基礎控除の額や生命保険の非課税枠を増やしたり、財産を広く分けるなどの為に用いられます。 このときによく話題にあがるのが、もし養子縁組したら、実親（生みの親）との関係性が無くなって、養子にいった子は実親が亡くなったときはどうなるのか？という疑問です。   結論から申し上げますと、相続対策で養子縁組をした場合は、ほとんどが「普通養子縁組」に該当しますので、実親が亡くなった場合も実親の遺産を相続できます。（相続人となります）もちろん、養子縁組をした先（養親）との間でも、法律上の親子関係となりますので、こちらの相続人にもなります。   この問題は、養子縁組をした種類によって違ってきます。養子縁組には「普通養子縁組」と「特別養子縁組」の二種類があり、「普通養子縁組」の場合は実親と、養子縁組した親の両方の相続人となりますが、「特別養子縁組」の場合は実親との法律上の親子関係は消滅し、養子縁組した親のみの相続人となります。 「あの子は養子にやったから」といって、ウチの相続人ではない！と言われる親御さんがおられますが、実務的には「普通養子縁組」を利用するケースが多く、養子にいったとしても、自分たちとの親子関係は続いているので、その人も相続になります。   なお、相続税法上のメリットを受けるには、養子の数に条件があったり、相続税が２割加算となる人もいますので、要注意です！しっかりと調べてから実行するようにしてください。 揉めない相続、10年前から段取りしましょう 静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL：053-447-8817 FAX：053-447-8815 e-mail： info@maruhama.biz URL   https://www.maruhama.biz/ ＜地主・家主様の相談窓口＞ 不動産セカンドオピニオンサービス 「不動産セカンドオピニオン窓口」 「賃貸不動産経営コラム」 株式会社 丸浜不動産コンサルティング 代表取締役　髙山幸也  ＜取得資格＞ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 公認不動産コンサルティングマスター 宅地建物取引士 賃貸不動産経営管理士 宅建マイスター ICA公認相続対策コンサルタント ＜フォローお願いします＞ fa

  相続対策として、アパートマンションを建てるのもいいですが、そのような対策の他に、やっておいたほうが良いことがあります。土地の測量です。土地の測量には時間や費用がかかります。将来、土地を利用するときに測量が実施済みだと安心ですし、スムーズに進めることができますので、すぐ行なうことをお勧めしています。   土地の測量をすることによって、面積の確認はもちろん、隣の土地や道路との境界線をはっきりさせる、自分の土地が隣にはみ出ていたり、その逆も明確になります。今まで自分の土地と思って使っていたけど、実は違っていた。なんてことは、よく起こります。ブロック塀を作ってしまったり、家を建ててしまってから実は・・・なんてことになったら大変です。 こんな事態を未然に防ぐためにも、土地の測量は早めに行いましょう。   万一、土地を売ることになった場合も、測量済みだと引き渡しまでの期間を早くすることができます。隣が川や公園だったり、空き家だったりすると、境界線をはっきりさせるのに時間がかかり、売るタイミングを逃がしてしまうなんてことがありますので要注意です。   さらに、相続前に測量をして現金を減らしておくか、測量しないまま相続が発生し、相続税を支払ったうえ測量費用を払うか。なんてことを考えて、早めに取り組まれるかたもおられました。いざというときに慌てることがないよう、土地の測量も相続対策の一環として取り組みましょう。 揉めない相続、10年前から段取りしましょう 静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL：053-447-8817 FAX：053-447-8815 e-mail： info@maruhama.biz URL   https://www.maruhama.biz/ ＜地主・家主様の相談窓口＞ 不動産セカンドオピニオンサービス 「不動産セカンドオピニオン窓口」 「賃貸不動産経営コラム」 株式会社 丸浜不動産コンサルティング 代表取締役　髙山幸也  ＜取得資格＞ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 公認不動産コンサルティングマスター 宅地建物取引士 賃貸不動産経営管理士 宅建マイスター ICA公認相続対策コンサルタント ＜フォローお願いします＞ facebook       https://www.facebook.com/maruhama.f Twitter