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銀行の利回り(K%)

  収益不動産の投資効率を分析するとき 検討している物件の表面利回りと 金融機関からの借入金利を比較している人をみかけます。 「この物件の表面利回りは6%あって 借入の金利は2%だから儲かるよ・・・」 みないな感じの話しを 聞かれたことはありませんか? 意外と、 金融機関の人や税理士なども、 このように解釈されている方もいるようです。 そもそも性質の違う指標を比べているので これには全く意味がありません。 投資効率を分析するのに 「表面利回り」を使うのは止めた方がいいです。 そして、 もしこの方法で比較するのであれば 「借入の金利」ではなく 「銀行の利回り」で比較したほうが良いと思います。 でも、 そもそも単年度で分析すること自体 お勧めしませんが、この点は、別の機会でご紹介します。 今回は「銀行の利回り」を見ていきましょう これは、 お金を貸す側の銀行からみた 「融資する」という 投資行為によって 得られる利回りの事です ○○万円貸したら、月々○○円返ってくる このときの「利回り」が「銀行の利回り」 このほうが分かりやすいかもしれませんね 「銀行の利回り」は 「ローン定数( K %)」と呼ばれています これは、 金利と借入期間で決まります 言い換えると、 金利と借入期間が同じなら、 借入金額が違っても同じ数字になります。 そして、 借入元金と利息を含んでいますので 我々が銀行から融資を受ける際の金利より高くなります。 この数字がわかると、 初期の投資分析、 特にレバレッジ判定に役立ちます。 最初の話しに戻りますが、 実は「物件の表面利回り」より 「銀行の利回り」の方が高い! なんてこともあって、 物件の利回りより高い利回りで 資金調達をしている状況の方もいますので 要注意です。 K%を意識していきましょう!   【計算式】 ローン定数( K %)=借入金の年間返済額÷融資額 =おわり= 不動産賃貸経営の現状分析や収益改善は CPM® (米国公認不動産経営管理士) 資格保有者への相談をお勧めします。 収益の最大化を目標とした対策をご提案し お客様と一緒になって解決をしていきます。   ※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内 「賃貸不動産経営コラム」 に 一覧表として掲載しています。 よろしければ、そちらもご覧ください。 得意
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借入金の支払い限度額を知る

  金融機関から融資を受けるとき、 その融資を受けて安全なのかどうか ? を 確かめるときは、 負債回収比率という指標を使って判断できます。 負債回収比率は、 DCR (デッドカバーレシオ)と表記されることが多いです。 購入する物件の収入で 借入金の返済を行っていけるかどうかを 数字で判断できる便利な指標です 。 一般的に DCR は 1.3 以上が好ましいとされていますが、 なるべくならもっと高い (個人的には 2 に近いほうが)安全です。 DCR1.3 という事は、 借入金の返済金額が 100 万円だった場合、 家賃から運営経費などを除いた 物件の純収入は 130 万円ということになります。 返済額より 30 万円多い収入があるから安心 ということです。 これは、 ひとそれぞれ投資の目標が違いますので 正解の数字はありません。 自分の投資に対する目安として 設定しておくと良いと思います。 そうすることによって、 どの融資を選んだら良いか判断できるようになります。 例えば、 DCR1.3 以上を投資の目標とした場合で 家賃から運営経費などを除いた 物件の純収入が 200 万円だった場合 借入金の年間支払額は 153 万円以内で収まる融資を選択する必要があります。   200 万円÷ 1.3 =年間支払限度額( 153 万円)   融資は、 借入可能金額、 金利、期間の他に、 今回お知らせした 負債回収比率( DCR )や 年間支払限度額も確認して判断しましょう。 不動産賃貸経営の現状分析や収益改善は CPM® (米国公認不動産経営管理士) 資格保有者への相談をお勧めします。 収益の最大化を目標とした対策をご提案し お客様と一緒になって解決をしていきます。 =おわり=   ※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内 「賃貸不動産経営コラム」 に 一覧表として掲載しています。 よろしければ、そちらもご覧ください。 得意エリアは佐鳴台2km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事(5)第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://ww

リスクが高いのはどっちの融資?

  収益不動産を購入するとき、 金融機関の融資を利用する人が多いと思います。 資金を貸す側の金融機関は、 融資の安全性とリスク、 そして その融資から得られる利益などを 分析して融資条件を決めます。 基本的には、 物件価格より融資額が低いのが一般的ですね。 そして、 物件価格に対する融資額の割合を示す指標は、 ローン資産価値比率( LTV )といって パーセンテージで表されます。 ( LTV ○○%) これは、 価格に対する借入金の依存度をみるのに役立ちます。 計算方法は非常に簡単で、 借入金額を物件価格で割れば求められます。 借入価格÷物件価格 金融機関からすると、 ローン資産価値比率( LTV )が高いほど、 「リスクが高い融資」となる訳で、 当然金利も高くなると考えられます。 しかし、 ローン資産価値比率( LTV )が 高いということは、 借りる側にとっては、 少ない自己資金で 投資を行えることになりますので、 高いレバレッジで 運用できるという事にもなります。   少し話題がそれてしまいました。 融資金額(借入金額)が高い融資ほど、 リスクが高いと思われがちですが、 果たしてそうなのでしょうか? 今回は、 5,000 万円の収益物件の融資を 金融機関へ相談したと仮定して、 A と B の2つの融資を比較していきます。 融資 A の融資金額は 3,500 万円 融資 B の融資金額は 4,000 万円 この部分だけ注目して、 融資 B の方が リスクが高いという意見もありますが、 実は、 金利と返済期間も 一緒にみることが重要です。 上の表からも分かるとおり 融資の年間返済額は、 融資 B の方が少ないので、 手残りの金額は 融資 B の方が多いという結果になります。   次に、 融資の安全率を見てみましょう。 家賃収入より運営経費を差引いた 残りが 400 万円だったとします。 安全率は、 手残り 400 万円と融資の年間返済額を使って求めます。 融資金額のほかに、 ローン資産価値比率( LTV )も、 金利も融資 B のほうが高いですが、 じっくりと紐解くと、 融資 B のほうが安全といった結果になりました。 (安全率は数字が高い程安全とみなされています)     もう少し深

リフォーム工事の比較検討

賃貸物件の リフォーム工事をおこなう時 どの程度の工事を行うべきか? 悩むところです。 簡単に言ってしまえば、 完璧なリフォームのほうが良く、 家賃設定次第にもよりますが、 入居は決まりやすくなります。 通常のリフォームで済ませるか グレードアップリフォームを 行うかどうか悩んでいる時、 なんとなく こっちの方がいいかも? など感覚での判断では無く 数字で物件の価値の変化を 確認する方法もあります。   グレードアップ工事を行った結果 家賃や物件の価値が どのくらい変化するのかを 確認したうえで、 その工事を行うかどうかを 判断できると分かりやすいです。 家賃5万円の部屋で、 通常のリフォーム工事が 10 万円。 グレードアップ工事を行った場合は 工事費用 30 万円。 ただし、 家賃 5 千円アップが 見込めるとします。 AとBどちらにしますか? AとBの工事費用の差額は 20 万円 20 万円の投資に対して、 6 万円のリターンがある ということになります。   この物件が、 利回り 7 %で取引される エリアにあるとしたら、 (この利回りを キャップレートといいます) 年間 6 万円の収入が 増加することによって、 物件の価値は 約 85 万円増加することになります。   6 万円÷ 7 %≒ 85 万円     20 万円の工事費用を 追加したことにより、 物件の価値は 85 万円上昇したことになります。   結果、 グレードアップ工事は、 追加の工事費用をかけても、 それ以上に 物件の価値を上げる選択 ということが分かります。 このように、 工事費用だけに 注目をするのでは無く その工事を行う事によって、 物件全体の価値はどう変化するのか といった視点で検討すると、 納得した判断が できるようになると思います。 追加 100 万円かけて 家賃 12 万円上昇、 キャップレート 8 %の場合 12 万円÷ 8 %= 150 万円 資産価値は 工事費用を上回る     100 万円かけて 家賃 7 万円上昇、 キャップレート 8 %の場合 7 万円÷ 8 %= 87 万円 資産価値は 工事費用を下回る   【関連コラム】 グレードアップ改

不動産投資分析の出口利回り

不動産収益物件の投資分析は、 数年間保有をして物件を運用し、 最後に売却をして利益を確定する といった流れで行います。   この、 最後に売却をするときの 売却価格に影響してくるのが、 売却時の利回り (出口利回り)になります。   この利回りは、 景気などの市況の影響を受ける為、 自分でコントロールすることが 出来ません。 では、不確実な利回りを どのように考えておけば良いのでしょうか? お金の時間的価値の考え方をもって 想定するのが良いと思います。 現在と将来のお金の価値を 比べた場合、 時間の経過に伴う リスクなどを考慮すると、 将来の価値ほうが 低くなる といった考え方です。 物件は年数の経過と共に、 古くなり、 家賃も下がる。 ということは、 賃貸経営のリスクが 高まるので、 利回りが良くないと 売れない。 といったことも 理由のひとつです。 例えば、 現時点での利回りが 8 %だった場合、 10 年後の売却時の利回りは 最低でも 9 %は必要だ といった考え方になります。   ※お金の時間的価値に関する過去のコラムのリンクを貼っておきますね。 ・ お金の時間的価値 ・ 複利と割引き       将来、 需要が上がって 予想以上に高く売れる といった事もあると思いますが、 分析予測はあくまでも、 厳しめに想定しておくほうが 良さそうです。 ※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内 「賃貸不動産経営コラム」 に 一覧表として掲載しています。 よろしければ、そちらもご覧ください。 得意エリアは佐鳴台2km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事(5)第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®(米国公認不動産経営管理士) 高山幸也(タカヤマ ユキヤ) Twitter  @maruhama2103 LINE ID  @938shkry

年末年始休暇のお知らせ

  12月26日(土)~1月4日(月) 上記の期間、 誠に勝手ながら 年末年始休暇をいただきます。 期間中は何かとご不便をお掛けすることと存じますが、 何卒よろしくお願い申し上げます。 2021年1月5日(火) より平常営業いたします。   <期間中のお問合せについて> 休暇期間中は、お問合せ対応を 休止させていただきますので、ご了承下さい。 休暇期間中に頂いたご連絡につきましては、 2021年1月5日(火)以降、 順次対応させていただきます。 恐れ入りますが、どうぞご了承くださいませ。 得意エリアは佐鳴台2km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事(5)第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®(米国公認不動産経営管理士) 高山幸也(タカヤマ ユキヤ) Twitter  @maruhama2103 LINE ID  @938shkry

1年間有難うございました。

 いつもこのブログを見ていただき有難うございます。 今後も不動産オーナー様にとって 「お役に立つ情報」を発信していきといと思っています。 来年も引き続き宜しくお願い致します。 得意エリアは佐鳴台2km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事(5)第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®(米国公認不動産経営管理士) 高山幸也(タカヤマ ユキヤ) Twitter  @maruhama2103 LINE ID  @938shkry