不動産相続の道しるべ

  古いアパートの相続について考えるとき いつも思い出すお客様の言葉があります。 「アパートは毎月家賃が入っているから 何も考えずに喜んで相続したら、苦労ばかりだったよ。」 実際に相続してから 状況を確認してみると 1年以上家賃を滞納している入居者がいたこと 連絡が取れない入居者がいたこと さらに建物の塗装やエアコン・給湯器の 交換が必要な時期だったことが分かったそうです。 「アパート＝家賃収入」 というイメージがあるため 持っていれば安心できそうに 思われるかもしれません。 しかし、 古いアパートは 家賃収入だけを見て判断するのは 難しいこともあります。 だからこそ、 「残すか、売るか」を考える前に まずは今どのような状態なのかを知ることが大切です。 アパート相続で最初に考えたいこと 「親のアパートを相続しても大丈夫？」 そんなご相談をいただくことがあります。 家賃収入があるから安心。 そう思われる方も少なくありません。 もちろん、 長く安定して 入居者がいるアパートなら そのまま引き継ぐという選択もあります。 しかし、 築年数が古くなるほど、 家賃収入だけを見て 判断するのは少し危険です。 古いアパートは「収入」だけでは判断できません 例えば、 ・空室が増えていないか ・家賃は周辺相場より高すぎないか ・今後、大きな修繕が必要にならないか ・借入金は残っていないか ・建物をあと何年使えそうか ・ご自分が管理できる状況なのか このような点も確認する必要があります。 毎月家賃が入っていても 修繕費や空室が増えれば 思っていたより手元に お金が残らないこともあります。 「売る」「残す」の前に現状を知ることが大切です ご相談の中でよくあるのが   「父は残した方がいいと言っている。」 「兄は売りたいと言っている。」 「私はよく分からない。」 というケースです。 この段階で結論を出そうとしても、 判断材料がないため話し合いが進みません。 まず必要なのは、 「このアパートは 今どんな状態なのか」 を知ることです。 ・収入や支出 ・修繕の予定 ・建物の状態 ・将来の見通し これらを整理して初めて 「持ち続ける」 「建て替える」 「売却する」 などの選択肢を 冷静に比較できるようになります。 相続してから慌てないために 親御さんが元気なうちであ...

  親に相続の話をするのって なかなか切り出せないですよね。 これまでご相談を受けてきた中でも 多くの方が同じ悩みを抱えています。 「親はまだ元気だから。」 「縁起でもない気がするから。」 「兄弟の前では話しづらいから。」   理由はさまざまですが、 「話したいけれど話せない」 と感じている方は少なくありません。   でも、 相続の話が自然にできる家族には いくつか共通点があるように感じます。 最初から相続の話をしているわけではない 家族で相続について 話せているご家庭を見ると 最初から 「遺産をどう分けるか」 といった話をしているわけではありません。   例えば、 「庭の手入れ、大変じゃない？」 「固定資産税って毎年どれくらい払っているの？」 「この土地は昔から持っているの？」 そんな何気ない会話から 始まっていることが多いように感じます。 相続という言葉を使わなくても 実家や土地の話をすることはできます。 「正解」を求めていない 話ができる家族には もう一つ共通点があります。 それは、 その場で答えを 出そうとしていないことです。 「どうする？」 ではなく 「どう思っている？」 そんな聞き方をしています。 相手の考えを 知ることが目的なので 意見が違っても 「そういう考えなんだね。」 で終わることができます。 だから 次の会話にもつながります。 話せない家族ほど、タイミングを待っています 一方で、話ができない家族は 「いつか落ち着いたら。」 「もう少し元気なうちに。」 「兄弟がそろったら。」 と、話しやすいタイミングを 待っていることがあります。 でも、 その「いつか」は 意外とやってきません。 だからこそ 特別な日を待つ必要は ないのかもしれません。 実家へ帰った日。 固定資産税の納税通知書が届いた日。 近所で空き家が取り壊されていた日。 そんな日常の出来事が 家族で話すきっかけに なることがあります。 相続の話は 「重たい話」から始めなくてもいいのです。 家族で話せることが、一番の準備 相続というと 遺言書を書いたり 財産を調べたり 難しい手続きを 思い浮かべる方も多いと思います。 もちろん それも大切です。 でも、その前に 家族がお互いの考えを知っていること。 困ったときに話し合える関係であること。 実...

  母は、『この家だけは残したい』と言うんです。 相続のご相談で 娘さんよりこのような お話を伺うことがあります。 実家は、 ただの建物ではありません。 長年暮らしてきた場所であり 家族との思い出が詰まった場所でもあります。 そのため、 親御さんにとっては 「できれば残したい」 と思うのは、ごく自然な気持ちです。 一方で、お子さん世代は 違う立場で考えることがあります。 「将来、誰が管理するんだろう。」 「私たちは遠方に住んでいるし、住む予定もない。」 「残したい気持ちは分かるけれど、このままで大丈夫なのかな。」 親を思う気持ちがあるからこそ 簡単には答えを出せずに 悩まれる方が少なくありません。 どちらかが間違っているわけではありません こうしたご相談では、 「残したい親」と 「現実を考える子ども」 という構図になりがちです。 でも、 お話を伺っていると どちらも家族のことを 考えていることがよく分かります。 親御さんは、 思い出を大切にしたい。 お子さんは、 将来家族が困らないようにしたい。 目指していることは 同じ「家族のこと」なのに 立場が違うことで 考え方に違いが生まれているのです。 「売るか残すか」だけではありません ご相談の中で、 「売るしかないですよね。」 と聞かれることがあります。 でも、不動産相続は 必ずしも「売る」「残す」の二択ではありません。 まずは、   ・その家がどのような状態なのか。 ・今後も住む予定はあるのか。 ・維持費はどれくらいかかるのか。 ・家族はそれぞれどう考えているのか。 そうしたことを整理していくと 新しい選択肢が見えてくることもあります。 話せるうちに話しておくことが大切です 相続の話は、 切り出しにくいものです。 「まだ元気だから。」 「縁起でもないから。」 そんな理由で 後回しになってしまうことも少なくありません。 でも、 親御さんの考えを 直接聞けるのは 親御さんが元気だからこそです。 「この家をどうしたいと思っているの？」 そんな一言から 始まる会話が 将来の安心に つながることもあります。 正解を探すより、家族で話せることが大切 相続する予定の不動産には ご家族ごとに事情があります。 だから、 「これが正解」という方法はありません。 私がご相談を受ける中で感じるのは 家...

  「兄弟で仲良く半分ずつ相続するから大丈夫ですよね？」 相続のご相談で、 そんなご質問をいただくことがあります。 一見すると、とても公平な方法に思えます。 実際、兄弟が仲良く話し合い、 「とりあえず共有名義にしておこう」 という結論になることも少なくありません。   しかし、不動産の場合は その「とりあえず」が、 数年後に大きな悩みになることがあります。 特に、不動産業者の目線ですと 「共有は絶対にダメ」と思ってしまいます。 今回は、 親の土地を兄弟で共有した場合に あとで困りやすい理由についてです。 共有名義は「問題の先送り」 兄弟で共有名義にすると 当然ですが 土地は兄弟全員の財産になります。 そのため、 相続した直後は大きな問題がなくても あとになって、 「売りたい人」と 「残したい人」の 意見が分かれることがあります。   例えば、 長男は 管理の負担を減らすために売却したい。 一方で、妹は 「親との思い出があるから残したい」と考えている。 どちらの気持ちも理解できます。 でも 共有名義では 一人だけの判断で 話を進めることはできません。 その結果、 話し合いがまとまらず 土地だけが何年も そのままになってしまうことがあります。 次の世代になると、さらに話が複雑に 共有名義で注意したいのは 時間が経ったあとのことです。 兄弟のどなたかが亡くなると その持分はさらに相続されます。 すると、 兄弟だけで話し合えばよかったものが 甥や姪も含めて 話し合う必要が出てくることがあります。 甥や姪といっても このような話になる頃には その人達が 40代、50代になっていることもあると思われます。   人数が増えれば それぞれ生活環境も考え方も違います。 「売りたい」 「貸したい」 「そのままでいい」 と意見がまとまりにくくなり 手続きを進めることが難しくなります。 「公平」と「納得」は同じではない 共有名義を選ぶ理由の一つに 「平等に相続したい」 という思いがあります。 もちろん その考え方はとても大切です。   ただ、 不動産は預貯金とは違い きれいに分けられる財産ではありません。   だからこそ 「平等に分けること」 だけでなく 「将来も困らない形になっているか」 という視点も必要です。  ...

「親の不動産のこと、 気にはなっているんです」 ご相談に来られる方の多くが、 最初にそう話されます。 そして続けて、 「でも、何から始めればいいのか 分からなくて…」と、なります。 実は、これはとても自然なことです。 不動産の相続は、 一生のうちに何度も経験するものではありません。 しかも、 ・実家のこと ・親のこと ・兄弟のこと ・お金のこと いろいろな問題が重なるため、 どこから手を付ければ良いのか 分からなくなってしまいます。 まずは「答え」を探さないこと 相続について考え始めると、 「売った方がいい？」 「子どもが住むべき？」 「今から対策した方がいい？」 と、すぐに結論を出したくなってしまいます。 でも、実際にはその前に 絶対にやっておくべきことがあります。 なぜなら、 状況が分からないままでは、 正しい判断ができないからです。 どんな不動産を持っているのか把握する まず最初に知りたいのは、 親がどんな不動産を持っているのかです。 実家だけだと思っていたら、 ・昔購入した土地があった。 ・駐車場として貸している土地があった。 ・相続で取得した土地があった。 そんなケースもあります。 ご両親は把握していても、 子ども世代は詳しく知らないことが多いです。 維持費や管理状況を確認する 次に確認したいのが、 その不動産を持ち続けるために、 どのくらいの費用や手間がかかっているのかです。 ・固定資産税はいくら？ ・建物の修繕は必要？ ・空き家になった場合は誰が管理する？ こうしたことが見えてくると、 「残す」 「活用する」 「整理する」 という選択肢も考えやすくなります。 家族の考えを少しだけ聞いてみる 相続不動産で意外と多いのが、 不動産そのものより、 家族の考えが分からないケースです。 ・親はどう考えているのか。 ・兄弟姉妹はどうしたいと思っているのか。 ・将来住む予定の人はいるのか。 そして 自分はどうしたいのかも大切です。 正解を決める必要はありません。 まずは、 お互いの考えを知ることが大切です。 整理ができると判断しやすくなる 不動産相続のご相談では、 「売るべきですか？」 というご質問をいただくことがあります。 ただ、実際には、   ・不動産の内容 ・管理状況 ・家族構成 ・将来の希望 によって答えは変わります。 だからこそ、 ...

実家に帰ったとき、 ふと庭や物置が気になったことはありませんか。 子どもの頃は、広く感じていた庭が 久しぶりに見てみると 草が伸びていたり、 使われなくなった植木鉢が並んでいたり… もちろん、 すぐに何か問題があるわけではありません。 でも、 「この庭、この先どうなるんだろう」 「もう、以前のような管理は大変なんだろうな」 そんなことを思ってしまう… 私もその一人です。   実家に帰ると、 家の中よりも外回りの変化に気づくことがあります。 庭だったり、 物置だったり、 駐車場だったり。 昔は当たり前だった風景が、 少しずつ変わっていませんか。 親が高齢になるにつれて、 当然ですが 今まで当たり前にできていたことが 難しくなっていきます。 それは決して珍しいことではなくて 年齢を重ねれば自然なこと。 ただ、その変化に 子ども世代が気づく機会は 意外と少ないの現状です。 相続のご相談を受けていると、 「家の中は分かっていたけど、庭のことは気にしてなかった」 というお話を聞くことがあります。 子どもの頃とは 様子が違っている場所はありませんか？ 実家というのは、不思議な存在で 帰れば安心するし いつまでも変わらないような気がする場所です。 でも現実には、 家も庭も少しずつ年を重ねています。 親が年を重ねるのと同じように。 だからといって、 今すぐ何かを決める必要はありません。 売るとか、残すとか。 相続をどうするかとか。 そんな話ではありません。 ただ、今度実家に帰ったとき、 少しだけ周りを見渡してみてください。 庭でも、物置でも、 駐車場でも構いません。 そして、 「この場所はこれから先 どうなっていくんだろう」 と考えてみてください。 それだけでも、 実家や家族について考える きっかけになるかもしれません。 相続の準備は、 何か大きな手続きを 始めることだけではありません。 実家の今の姿を知ることも、 そのひとつなのだと思います。 実家に帰って 気になる場所があったら それは、 相続について 考える合図 かもしれませんね。 ▶まずはお気軽に無料面談 ここまで読んでいただき、有難うございました。　 ＜不動産相続の「分からない」に、ひとつずつ答えを ＞ 株式会社 丸浜不動コンサルティング   静岡県浜松市中央区佐鳴台3-35-7 TEL...

  「父はまだ元気ですし、 相続の話はもう少し先かなと思っていました」 先日ご相談に来られた奥様と娘様が、 最初にそう話してくださいました。 実は、この言葉はとてもよく聞きます。 相続の問題というと、 「亡くなったあと」の話に感じやすいものです。 そのため、 「まだ早いかな」 「今話すと縁起でもないし…」 「父が嫌がりそうで…」 と、なんとなく後回しになることがあります。 でも、不動産の相続は、 「まだ気なうち」のほうが整理しやすいことが多いです。 きっかけは「何となく不安だった」こと そのご家族は、 浜松市内にあるご実家について相談に来られました。 お父様は高齢ではあるものの、 普段は元気に生活されていました。 ただ、先日、 軽い体調不良で入院されたことをきっかけに、 「もし今後、実家をどうするか考える時が来たら…」 と、ご家族が急に不安になったそうで、 遠方にお住いの娘様と一緒に来られました。 ・実家の名義 ・実家の権利関係 ・他に土地があるのか ・固定資産税 ・将来的に誰が管理するのか などを確認しようとしたけど、 「どうやって調べたらいいのか？ 家族の誰もがよく分かっていなかったんです」 と話されていました。 そんな中、 偶然にも、私のブログを 見つけていただいたとのこと。 （嬉しい！）   「その時になったら考える」が難しい理由 実際の相続では、 亡くなった直後から、 さまざまな手続きが重なります。 気持ちの整理がつかない中で、 ・不動産のこと ・相続人同士の話し合い ・片付け ・名義変更 そうした現実的な問題も動き始めます。 そのため、 「落ち着いてから考えよう」 と思っていても、 なかなか余裕が持てないことがあります。 特に不動産は、 「誰が継ぐのか」 「売るのか、残すのか」 で考え方が分かれやすく、 話し合いが止まってしまうケースも少なくありません。 いちばん良かったことは、家族で話せたこと 今回のご相談では、 すぐに「売る」「残す」を決めたわけではありません。 まずは、 ・どんな不動産があるのか ・維持費はどのくらいか ・将来的に誰が関わるのか そうしたことを整理するところから始めました。 すると、ご家族から、   「こういう話を、 元気なうちにできたのが良かったです」 という嬉...

「まだ親が住んでいるから大丈夫」 「相続してから考えればいいかな」 実家について、そう感じている方は少なくありません。 ただ、不動産のご相談を受けていると、 「もっと早く整理しておけばよかった…」 という声を、よく聞きます。 特に、親の実家が空き家になったあとで ・思ったより古かった ・荷物が多すぎた ・修繕費が高かった ・売ろうとしても反応が少なかった というケースは珍しくありません。 不動産は、 時間が経つほど 売りやすくなるわけではありません。 むしろ、その逆で 「とりあえずそのまま」が続くことで 少しずつ「売りにくい家」になっていきます。 今回は、 そうなる前に 確認しておきたいポイントについてお伝えします。 建物の状態は想像以上に変わります 親が住んでいると、 実家の変化には気づきにくいものです。 でも実際には、 「久しぶりに2階へ上がったら雨染みがあった」 「床が少し沈む感じがした」 「使っていない部屋の傷みが進んでいた」 ということもあります。 特に空き家になると、建物の傷みは早く進みます。 人が住まなくなることで 風通しが悪くなったり 湿気がこもったりして 傷みが一気に出るケースもあります。 数年空き家にしておくことで、 そのままでは「住めない家」に変わってしまいます。 すると、売却時に 「リフォームが必要ですね」 「解体した方がいいかもしれません」 という話になってしまいます。 「荷物の量」は想像以上！ 実家の相続でご相談で多いのが 「片付けが全然終わらない」 というお悩みです。 実家には、長年の生活用品が残っています。 食器、家具、アルバム、衣類、仏壇、昔の書類…。 最初は「家族で片付ければ大丈夫」 と思っていても、実際にはかなり大変です。 さらに、 片付けを業者へ依頼すると 想像以上の費用がかかることがあります。 建物が古いほど、 整理に時間も手間もかかりやすくなります。 家族の考えがまとまらないことも多い 実家の相続では、 「売りたい人」 「残したい人」 で意見が分かれることがあります。 特に、親との思い出がある家ほど、感情も入ります。 一方で、   管理する人。 固定資産税を払う人。 遠方に住んでいる人。 それぞれ立場が違うため 簡単には決まりません。 話し合いが進まないまま数年経ち 建物だけ古くなってしまうケースもあり...

「兄弟仲は悪くないんです。でも、不動産の話になると進まなくて…」 相続のご相談で、意外と多いのがこのケースです。 普段は関係が良くても、 実家や土地の相続が関わると、 急に話し合いが難しくなることがあります。 しかも、 「自分が多く欲しい！」 ということではなく お互いに気を使って話が止まってしまうようです。 特に不動産は、 預貯金のように単純に分けることができません。 親の実家や昔からの土地について、 「誰が引き継ぐのか決まらない」 「売るか残すか意見が合わない」 「長男に任せきりになっている」 というご相談内容が多いと感じます。 今回は、 兄弟で話がまとまりにくくなる 「よくある原因」についてです。 ①「思い入れの差」が大きい 相続不動産で最初にズレやすいのが 実家への気持ちの違いです。 例えば、 親と同居していた人は 「できれば残したい」と考えることがあります。 一方で、遠方に住んでいる兄弟は、 「管理できないなら売ったほうがいい」 と感じることがあります。   どちらが正しい 間違っているではありません。   ただ、それぞれ 見えている景色が違うため 話が噛み合わなくなるのです。   特に親が亡くなった直後は 感情も整理しきれていません。 その状態で 不動産の判断を迫られると 話し合いが進まなくなることがあります。 ②「不公平感」が生まれやすい 不動産は、きれいに半分に分けられません。 例えば、実家を一人が引き継ぐ場合でも、 「じゃあ他の兄弟はどうするの？」 という話になります。 土地の価値や使い方によっては、 「なんとなく不公平に感じる」 という空気が出てしまうことがあります。 実際には、 金額だけでは測れない問題も多くあります。 ・親の介護をしていた人。 ・実家の管理を続けていた人。 ・固定資産税を立て替えていた人。 それぞれ事情が違うため、 単純な計算では解決しないケースも少なくありません。 ③「親の考え」が共有されていない になって揉めやすいのが、 親の考えが曖昧なまま相続が始まるケースです。 「親は長男に継がせたいと思っていたはず」 「いや、売って分けるつもりだったと思う」 そんなふうに、 兄弟それぞれの解釈が違うことがあります。 また、 「親はこう言ってたけど、みんなで分けたい」 なんて話もありました。...

  親が施設へ移り、空き家になった実家 「まだ親も元気だし…」 「急いで決めなくてもいいかな…」 「兄弟とも、ちゃんと話せていないし…」 相続のご相談を受けていると こうした言葉をよく聞きます。 先日 「母親が施設に入ったので実家を売りたい」 という相談をいただきました。 詳しくお話を聞いていくと 「認知症の方専門の施設」 に入られたとのこと… 日常会話などは交わせるとのことですが 認知症と診断された後では すぐに不動産の売却はできません。 まずは、計画を変更 ・室内や庭の片付け ・境界杭や越境の確認 ・建物解体費用の見積もり ・測量費用の見積もり ・不動産売却の為の調査 ・査定 など、いま出来ることから 始めることにしました。 すぐに売却はできませんが 準備としてできることは沢山あります。 もちろん 無理に急ぐ必要はありません。 ただ、不動産については 「とりあえずそのまま」にしておくことで 後から大きな負担になることがありますので要注意です。 特に浜松市内でも、 ・誰も住んでいない実家 ・昔からある古い土地 ・使っていない畑 ・名義変更されていない不動産 などを抱えたまま 数年経ってしまうケースは少なくありません。 今回は、親の実家を放置したことで 実際によく起こる問題を 3つに絞ってお伝えします。 ① 家族で話がまとまらなくなる 最初に多いのが、家族間の意見の違いです。 例えば、 ・「売ったほうがいい」 ・「思い出があるから残したい」 ・「貸せないの？」 ・「誰が管理するの？」 など、それぞれ考え方が違います。 親が元気なうちは なんとなく話を先送りにしてしまいがちですが いざ相続が発生すると 短期間で判断しなければならなくなる場面が増えます。 すると、 普段は仲の良い兄弟でも 話し合いが止まってしまうことがあります。 特に不動産は、預貯金のように簡単に分けられません。 だからこそ、 「誰がどう考えているのか」 「将来的にどうしたいのか」 を、早めに整理しておくことが大切です。 ② 固定資産税や管理負担が続く 使っていない実家でも 土地や建物を持っている限り 固定資産税は毎年かかります。 さらに、 ・草取り ・建物の傷み ・空き家管理 ・近隣対応 ・雨漏りや設備故障 など、維持管理の負担も続きます。 特に最近は 親が施設に入所したあと ...