2020年10月30日金曜日

収益物件は立地が重要

 

不動産投資で大切なこと

 

アパートやマンションを

計画する際に

いちばん重要なことは何でしょうか?


その物件に対する

入居者層のニーズ、

間取り、家賃、人気の設備

などがありますが、


やはり、

いちばん大切なのは「立地」だと思います。



交通の便の悪いところ、

買物が不便なところ、

病院や福祉施設の無いところ


いくら豪華な建物で、

人気の設備が充実していても


不便な所では、

入居者の確保に苦労されることと思います。

 

さらに、

最近では契約する前に

「水害リスク」の説明も義務化されましたので、


「災害に強い立地」にニーズが高まっていくと思われます。






客観的に見て

「利便性が良くて災害リスクの少ない立地」


このようなところが

入居者に選ばれるポイントになりそうです。

 

そうなると、

地主さん達が

「先祖代々守ってきて愛着のある土地」が



はたして

賃貸物件に適している条件に

あてはまる土地なのか?


気になるところです。


全ての土地が、

賃貸住宅向けではありませんので、


その土地ごとに検討する必要があります。





ご自身が守るべきもの、

後継者へ引き継いでいくものは、

何なのかを考えてみる機会を持つことをお勧めします。

 

先祖代々受け継がれてきた物は、

現在所有されている場所(土地)なのか、

資産の総額(財産)なのか?

そして、後継者へ引き継ぐべきものは?

 

土地を資産として評価する場合は、

今その土地を売ったらいくらになるか?

という「時価」になります。

 

現在持ってる場所(土地)にこだわりすぎて、

「時価」が下がってしまい、

結果資産が目減りするなんてこともあります。

 

資産の額を維持したり、

増加させるために、

今ある土地を売って、

アパートマンション等を購入するなど、

資産の組み替えを行うことによって、

財産を守っていくという方法もあります。

 

アパートマンションなどの収益物件は、

立地が最も重要ですので、


現在所有されている土地だけで考えなくても良い


という発想も持って検討しましょう。







得意エリアは佐鳴台2km圏内

CPM®の視点で不動産コンサルティング



静岡県知事(5)第11221号
不動産コンサルティング・管理・仲介
有限会社 丸浜不動産
浜松市中区佐鳴台3-35-7
TEL:053-447-8817
CPM®(米国公認不動産経営管理士)
高山幸也(タカヤマ ユキヤ)

Twitter @maruhama2103
LINE ID @938shkry

 



 

2020年10月28日水曜日

アパート建築は相続対策か?②

 不動産投資で大切なこと

「アパート建築は相続対策か?」の第2回目です。

前回は、アパート建築によって

相続税の評価が減少(圧縮)されることについて説明いたしました。


今回は、事例を使って、

実際にどの位の評価減になるのかをみていきます。


実際にどの位の評価減か?

【前提条件】

・現預金1億円

・時価1億円の土地を所有

1億円で新築賃貸アパートを建築

 

【土地の相続税評価額】

時価1億円の土地ですので、

路線価の目安を80%として、

路線価8,000万円とします。


そして、

この土地の借地権割合は50%とします。

土地は、「借家建付地」の評価となります。

=計算式=


8,000万円×[1-借地権割合(50%)×借家権割合(30%)×賃貸割合(100%)]

6,800万円


路線価(相続税評価)8,000万円の土地は、

新築賃貸アパートを建築することにより、


相続税の評価額が、

6,800万円に圧縮(減少)されました。

 

 

【建物の相続税評価額】


ここでは固定資産税評価50%とします。

アパート建築費1億円×50%=5,000万円

賃貸用の建物は「借家権割合」の評価となります。


=計算式=

5,000万円×[1-借家権割合(30%)×賃貸割合(100%)]

3,500万円

 

1億円の現預金は、

新築賃貸マンションを建築することにより、

相続税の評価額が、

3,500万円に圧縮(減少)されました。



【結局どうなったのか】

現預金1億円は、

新築賃貸アパートに変わったことにより、

3,500万円の評価となりました。


土地は「借家建付地」扱いとなり、

6,800万円の評価となりました。

 


新築賃貸マンションを建築する前の相続税評価

現預金1億円+土地8,000万円=18千万円

 


新築賃貸マンションを建築した後の相続税評価

建物3,500万円+土地6,800万円=13百万円

 


この2つの評価額の差は、

7,700万円になります。


新築賃貸アパートを建築することによって、

評価額が7,700万円圧縮(減少)されました。


この、評価が下がった現象が節税といわれる根拠です。





株などの有価証券や生命保険など、

他の財産と比較しても、

これだけ評価が下がるものが無いので、

節税対策と言うとすぐにアパート建築と思われています。

 


アパート建築は、

賃料収入を得ながら

相続税の評価を圧縮できて、


建物の建築費を

ローンで借りた場合には、

そのローン残高分が

マイナス資産として、

相続財産から差し引くことが出来るので、

節税効果があると言われることが多いです。





その通りの部分もありますが、

そうではない部分もあります。


上記の計算式の中に

「賃貸割合」とありますが、

空室が多いとその分、

効果が薄れてしまいます。


賃貸物件は立地が最重要ポイントです。


どこに建ててもいいという訳ではありません。



建てていい場所、

間取り、

家賃があります。


そして、

誤解されている方が多いですが、

借入しても現金で建てても

資産の圧縮効果に変わりはありません。


ローンを利用できるのは

不動産投資特有のメリットですが、


あまりにも

多額のローンを組んでしまうと、


一次相続のときは

相続税を圧縮できたとしても、


その後のアパート運営に

苦しむ結果になる場合もあります。








アパート建築は、

確かに相続税対策の

選択肢のひとつですが、


アパート建築ありきで

考えないようにしましょう。


分割や贈与など

少額の費用で行える対策もありますし、


他にも相続対策の方法はたくさんありますので・・・



 


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2020年10月26日月曜日

アパート建築は相続対策か?①

 

不動産投資で大切なこと

アパートやマンションの新築は

なぜ相続対策と言われているのでしょうか?


土地のオーナー様が相続対策の為に、

今まで駐車場だった土地に

アパートを建てたという話をよく聞きます。


どうして、

相続対策にアパート建築が登場するのか?


ここをしっかりと理解しておかないと、

後悔することになりますので注意しましょう。





アパートを建てた土地の評価はどうなる?

まず、財産が「土地」であることによって、

路線価が相続税の計算の基礎となります。

その為、現金より低い評価となります。

この部分は、アパート建築には関係ありません。


路線価とは、

毎年7月頃に国税庁が公表している価格で、

公示価格の80%程度を目安に設定されています。



次に、土地の上に、

賃貸用の建物を建築すると

「借家建付地」の評価となり

更に評価減となります。


借地権割合が50%の地域の場合、

15%位の評価減です。

 

=計算式=

土地の評価額×[1-借地権割合(50%)×借家権割合(30%)×賃貸割合(100%)]



ちなみに、

借家権割合は全国一律30%となっています。





建物の評価はどうなる?

建物の相続税評価額には、

固定資産税の評価額が使われます。


評価額は、

概ね建築費用の50%~60%が目安ですので

かなりの評価減になります。


そして、

賃貸用の建物は

「借家権割合(30%)」評価となり

更に評価減となります。

 

=計算式=

建物固定資産税評価額×[1-借家権割合(30%)×賃貸割合(100%)]





相続税は

相続税評価に税率を掛けて計算します。


評価額が低くなれば、

相続税も減少するといった仕組みになります。

(実際の計算はもう少し複雑ですが、ここでは省きます)

 

他人に貸していることによって、

すぐに自分で利用することが出来なかったり、


立ち退きを実行するには、

正当理由と立ち退き費用などが

必要となってしまいます。


このような状況の資産については、

すこし税金が安くしておきますよ・・・といった感じです。



ここまでのまとめ

土地に賃貸アパートを建てると、

土地は借家建付地としての評価減、

建物は借家権割合としての評価減があって

資産の評価を圧縮(少なく)することが出来る。






※次回は、どの位の評価減になるのか?を実際に数字で検証します。


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2020年10月24日土曜日

土地の価格は一物四価って?

 

不動産投資で大切なこと


不動産は、価格が何種類もあって

とても不思議で

複雑に感じる人も多いと思います。



これは、

使われる目的によって、

評価方法(計算方法)が違う為に起こる現象です。


公的機関が公表する

土地の価格の指標だけで4種類あります。


このことから、

不動産は「一物四価」などと言われています。





【公示価格】

特殊事情のない、

通常成立するとされる

売買の取引価格を、

不動産鑑定士が算出して

、国が公表しています。


 

【基準地価】

上記、公示価格と同水準。

都道府県が公表しています。

 


【路線価】

相続税や贈与税の計算に用いられます

 


【固定資産税評価】

主に固定資産税の算出に用いられます




 これらの価格以外に、


今いくらで売れるのか?

今いくらの価値があるのか?


といった「実勢価格」

というものがあります。

 

不動産の

取引事例比較法による比準地価


時価や相場といったものになります。

 


これらの価格には

当然「価格差」がありますが、

おおよその目安のような指標があります。

 

公示価格を100とした場合

実勢価格は110

路線価は80

固定資産税評価は70

こういった具合になります。




これは、あくまでも目安です。


不動産にはそれぞれ

立地や法令などの

個別的事情がありますので、


このとおりにいかないケースが多いです。

一般的な目安としてください。

 


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2020年10月23日金曜日

求む!平家の借家の空き物件

平家の借家を探しています 


借家オーナー様へ

浜松市中区、西区、東区で平家の借家を探してます。


築年数が古くても大丈夫。


借家の空室はありませんか?


以前当社でお世話させていただい

借家を店舗へリノベーションした物件への

問合せが数件あって、

同じような物件を探しています。


平家借家の空室をお持ちのオーナー様、

リノベーションしてみませんか?


実際にリノベーションした物件を

ご覧になりながらのご相談もできます。


ご連絡は、電話、メールどちらでも可能です。

お問合せお待ちしております。


こんな感じの借家が・・・






リノベーションで変わります







詳しくは、当社ホームページ内の

リノベーションのページを参考にしてください。

リノベーション実例集もあります。



ご相談の連絡、お待ちしております。



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2020年10月22日木曜日

デッドクロス⑤

 

不動産投資で大切なこと

デッドクロス(元金返済と減価償却の関係)


税金の計算上の所得、

損益計算書上は黒字でも、

キャッシュフロー計算では赤字になる現象。

デッドクロスについてみていきましょう。


5回目の今回は、デッドクロスと共にやってくるイベントです。



さらに追い打ちが!!!

設備の減価償却が終わる、

10年~15年経過したときに、

とても重要なことが待ってます。


建物や設備の大規模修繕です。


課税所得は増えていて、

税引き後のキャシュフローは

少なくなってきているのに、


ここにきて、

大規模修繕というイベントが

賃貸経営をさらに厳しいものにさせます。


デッドクロスになる前の期間に

お金を貯めていないと、

その後の対応や

大規模修繕を行うことが出来なくなってしまいます。




大規模修繕を先に延ばすと、

入居率が悪くなり、

その結果家賃収入が減り、


さらに賃貸経営が悪化することになります。


税金などの支払いが増えて、

収入は減るという悪循環になってしまいます。






悪循環は防げます

デッドクロスが起こることを知らずに、

経費計上が多くできて

税金上有利な期間に

手元に残ったお金を

他に使ってしまい、

大規模修繕の為の貯蓄がない。


そんなオーナー様も結構多いです。


しかし、

これは予測できることです。


デッドクロスが起こる時期は、

賃貸経営をスタートする時点で

ある程度予測できます。


なにも特別なことではありません。


事前に予測して、

計画を立てておくことをお勧めします。


 ※今回で「デッドクロス」のコラムは終了です(全5回)





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2020年10月20日火曜日

デッドクロス④

 

不動産投資で大切なこと

デッドクロス(元金返済と減価償却の関係)


税金の計算上の所得、

損益計算書上は黒字でも、

キャッシュフロー計算では赤字になる現象。

デッドクロスについてみていきましょう。


4回目の今回は、元金返済と減価償却の関係についてです。


元金返済と減価償却の関係

繰り返しになりますが、


減価償却というのは、

実際にお金の支払いは無いけど

経費に計上することができるもの。


元金返済というのは、

実際にお金の支払いは有るけど

経費に計上することができないもの。


この2つの動きを同時に見て考える事は、とても重要です。





事業開始当初は、

減価償却の方が元金返済より上回っていますが、


ある時期を超えると、

元金返済のほうが上回ります。



減価償却のほうが上回っている期間は

税金上有利ですが、


ある時期を超えて

元金返済のほうが上回ってくると

税金上不利な状況になります。


この元金返済と減価償却の線が交わる点が「デッドクロス」です。


 

経費にはなるが

実際の支払いはない減価償却費が年々減り、


経費にはならないが

実際の支払いのある元金が年々増えることで、


税金の計算の損益計算書では黒字だが、

キャッシュフロー計算では赤字という減少が生じるという訳です。




デッドクロスは

設備部分の減価償却が終わるときにやってきます。


新築の場合、

このデッドクロスは

設備部分の減価償却が終わる、

10年~15年で起こることが多いです。

(償却方法にもよりますが)


当初キャシュフローが黒字の人でも、

デッドクロス以降は

キャシュフローが赤字になって、

お金がでていく状態になったりします。




 

 

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