相続対策コラム/丸浜不動産コンサルティング

  収益不動産を購入する際の購入価格は、 「家賃収入が多いかどうか」より、 「営業純利益（ NOI ）が多いかどうか」 に着目して検討されることをお勧めします。 そして、営業純利益（ NOI ）から 購入希望価格を計算することができます。   その為には、 「キャッシュフローツリー」 を知る必要がありますので、 その手順を簡単にお知らせします。 （詳しくは別のコラムを参考にしてください） 総潜在収入（ GPI ）を求める 物件紹介図面などに記載されている 「満室想定価格」ではなく、 その賃料を現在募集したとしたら、 実際に入居が決まる賃料で 、 物件が 100 ％稼働した時の収入額（年額）が総潜在収入となります。   営業純利益（ NOI ）を求める 物件には、 空室期間、値引き、譲歩（ﾌﾘｰﾚﾝﾄ）、滞納などがあり、 100 ％稼働は難しいので、「空室損」として調整します。 また、 物件を運営する為に必要となってくる 諸経費（固定資産税、火災保険、管理手数料、広告料、共用部水道光熱費、原状回復費用、修繕費、インターネット費用など）を、 「運営費」として、調整します。 総潜在収入（ GPI ）から 「空室損」や「運営費（ Opex ）」を 差引いたものが、営業純利益（ NOI ）となります。   購入希望価格を計算する 営業純利益（ NOI ）がわかったら、 自分が期待する物件の利回りで割り算します。 営業純利益（ NOI ）÷自分が期待する物件の利回り こうして求めた、 購入希望価格と 実際に販売されている価格 を比較することにより、 ご自身の希望に合った物件かどうかや、 希望に近づけるには どの位の価格交渉が必要なのかが数字で見えてきます。 具体的な数字で検証 家賃 60,000 円で 戸数が 10 室の１ LDK 木造アパートがあったとして、 この物件のキャッシュフローツリーは下記のとおりと仮定します。   この物件の、営業純利益（ NOI ）は、 5,040,000 円   ご自身の期待する利回りを 8 ％とした場合の購入希望価格は 5,040,000 円÷ 8 ％＝ 6,300 万円 8 ％の利回りを確保するには、 6,300 万円で購入する必要があります。       ご自身の期待する利回りを

  収益不動産の構成要素は、 「収入・率・価値」で成り立っています。 公式のようになっていますので、 「収入・率・価値」のうち、 ２つが分かっていれば、 残りひとつを計算することができます。 物件の価値を求めたい場合の 計算式は次のようになります。 収入÷利回り＝価値 ということは、 収入÷価値＝利回り 利回り×価値＝収入 こうやって、求める事ができます。   文字だとなかなか分かり難いですね。 図で表すと、このようになります。 「 I 」は、家賃などの収入 「 R 」は、利回りなどの率（還元率） 「 V 」は、価値 収入（ I ）÷利回り（ R ）＝価値（ V ） 収入（ I ）÷価値（ V ）＝利回り（ R ） 利回り（ R ）×価値（ V ）＝収入（ I ） I ・ R ・ V について、もう少し詳しく説明すると   「 I 」の収入に該当する項目は、 総潜在収入（ GPI ）、営業純利益（ NOI ）、 税引き前キャッシュフロー（ BTCF ）、 収入の増加分などになります。   「 R 」の還元率に該当する項目は、 資本化率・収益還元率 （単年度の収入を価値に換算する率） 表面利回り、実質利回り、 NOI 利回り、 キャップレート、投資家の期待利回り、 総収益率（ FCR ）、自己資本配当率（ CCR ） などになります。   「 V 」の価値に該当する項目は、 市場価値、物件価値、自己資本の価値などになります。 ここで気を付けたいことは、   還元率（ R ）が低いほど、物件の価値は高くなる 還元率（ R ）が高いほど、物件の価値は低くなる ということです。   利回りが高いから物件の価値がある・・・ という訳ではありません。   人気がある地域で 入居率や流通価値がある物件は、 利回りが低くても購入する投資家がいますが、 駅から遠いなど 不便な立地で 入居もなかなか決まらないような物件は、 リスクが高いので、 利回りが高い状態（物件価格が低い） でないと購入する投資家が現れない・・・ということです。 仮に、実質利回り５％の地域で 物件を探していたとすると、 営業純利益（ NOI ）と 物件の価格はこのような関係になります。 ※本Blogに掲載した内容は、当社

 全室洋間の３LDK 居室３部屋にはクローゼットが付いていて その内の２つは・・・ ウォークインクローゼット！！ ウォークインクローゼットが２ヶ所ある ちょっと珍しいタイプの賃貸物件です。 今回の募集は２階！ この物件、１フロアに１世帯なので、 ２階全部が使えます。 フローリング床のLDK１５帖に 各部屋の出入り口があるので、 家族の会話も自然と増えますね。 【物件詳細】 エスポワール 浜松市中区西伊場町67-4-1 間取：3LDK（82平米） 家賃：８万円 敷金：２ヶ月 駐車場：２台（縦駐車） 築年月：2006年6月 構造：軽量鉄骨造2階建 取引態様：仲介 もっと詳しい情報や画像は 当社ホームページにてご覧いただけます。 エスポワール２階の物件詳細をみる 物件内見予約やご質問お待ちします。 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） Twitter　 @maruhama2103 LINE ID　 @938shkry

賃貸経営ひとくちメモ 賃貸住宅に不具合が発生した時や、 設備などが故障した時など 入居者が、 通常の生活を送るのに 支障が出た時の 家賃の考え方についてお伝えします。   今までは、 不具合が発生した時などは、 すぐに修理手配をして、 不具合が解消するまでの間、 入居者さんには不便をお掛けしますが、 我慢をしていただいていたケースも多くあると思います。   実は、 2020 年 6 月の改正民法施行によって、 「賃料減額請求」についても改正されました。 「賃借物の一部使用不能による賃料の減額等について」 といった名称で記載されています。   民法が改正されたことを ご存知の方は多いですが、 120 年ぶりの改正という事もあり 多くの項目がある事や 「連帯保証人制度」の事などが 大きく取り扱われていましたので、 「賃料減額請求」について ご存知でない方もおられると思います。 簡単に説明しますと、 賃貸住宅で不具合があった時は、 「その状況に応じて家賃を減額しましょう！」 といった内容です。   エアコンや給湯器などの設備故障、 トイレや風呂が使えない、 雨漏りなど 賃貸住宅を経営されていますと 様々なトラブルが起こります。 経年劣化によるものもあり、 避けようが無いケースもありますね。   不具合・故障があった場合、 オーナー様の費用負担で 早急に修理交換する必要があることは、 民法改正の前も後も変わっていません。   なにが変わったのかと言いますと、 改正前は、 「賃借人は、賃料の減額を請求することができる」 といった内容でしたが、 改正後は、 「賃料は、減額される」となっています。 言葉の言い回しが少し違うだけで、 そんなに内容が変わっているようには思えないかもしれませんが、 この少しの言葉の違いは、 大きく異なります！ 改正前でしたら、 入居者（借主）より「賃料を減額して欲しい」と 請求することは出来ますが、 必ず減額に応じるといった訳ではなく、 他の方法での解決の道もありました。 しかし、 改正後は 、 入居者（借主）より「賃料を減額して欲しい」と 請求がなくても、 当然に賃料が減額される・・・ といった解釈となります。   「賃料の減額を請求することが

  賃貸経営ひとくちメモ 賃貸物件のメンテナンスについての考え方をお伝えします。 賃貸経営を行っていく上で、 物件のメンテナンスは避けてとおれません。 建物自体のメンテナンスが必要になる時もあれば、 各部屋の設備のメンテナンスが必要とる時もあります。 いずれにしても、絶対必要となる物件の運営費です。 入居者さんに 気持ちよく永く住んでいただく為に、 メンテナンスはとても大切ですので、しっかりと考えていきましょう。   費用がかかる物件のメンテナンスは、 その収益物件の目標によっても方法が変わってきます。 場合によっては、 新たに借入をすることもあります。 目標達成の為には、 どうしたら良いか？ といった考えで判断することが大切ですので、今後の参考にしてください。 賃貸物件メンテナンスの基本となる３種類の考え方 ①     予防メンテナンス ②     矯正メンテナンス ③     繰り延べメンテナンス   それでは、順に説明していきます。   ①     予防メンテナンス とりあえず、今は直さなくてもいいが、 問題が起きる前に先回りして行うメンテナンス。 放っておくと より深刻な状況になることが予想されたり、 入居者確保の為に行ったりするメンテナンスです。 トラブル発生の前に先回りして行うことによって、 トラブルが起こりにくくなり、 入居者に長く住んでいただく動機付けにもなります。 また、 計画的に行う事によって 、 時間的余裕が生まれますので、 見積の精査が可能になり、費用を安く抑える効果もあります。 ただ、 その時点ではトラブルが発生していないので、 緊急を要しないこの時点での資本投下に躊躇される方も多いです 。 ②      矯正メンテナンス 緊急を要するメンテナンスです。 壊れてしまった等 トラブルが発生してしまった事実に対して 行うメンテナンスですので、 時間的余裕が無く、 緊急性が要求され、 見積り精査の時間も無いので、費用は割高になります。 ただし、 現時点で金銭的余裕が無い、 借入が不可能な場合など 「壊れてから直す」といった 割り切ったスタイルで経営されている方も多いです。 このケースで多いのが 給湯器やエアコンの故障や雨漏り、漏水です。 突発的な出費となるだけでなく、 入居者へご不便ご迷惑を掛け