2020年9月30日水曜日

収益不動産の購入希望価格の計算方法

 

収益不動産を購入する際の購入価格は、

「家賃収入が多いかどうか」より、

「営業純利益(NOI)が多いかどうか」

に着目して検討されることをお勧めします。


そして、営業純利益(NOI)から

購入希望価格を計算することができます。

 

その為には、

「キャッシュフローツリー」

を知る必要がありますので、

その手順を簡単にお知らせします。

(詳しくは別のコラムを参考にしてください)




総潜在収入(GPI)を求める

物件紹介図面などに記載されている

「満室想定価格」ではなく、

その賃料を現在募集したとしたら、

実際に入居が決まる賃料で

物件が100%稼働した時の収入額(年額)が総潜在収入となります。

 


営業純利益(NOI)を求める

物件には、

空室期間、値引き、譲歩(フリーレント)、滞納などがあり、

100%稼働は難しいので、「空室損」として調整します。


また、

物件を運営する為に必要となってくる

諸経費(固定資産税、火災保険、管理手数料、広告料、共用部水道光熱費、原状回復費用、修繕費、インターネット費用など)を、

「運営費」として、調整します。


総潜在収入(GPI)から

「空室損」や「運営費(Opex)」を

差引いたものが、営業純利益(NOI)となります。

 


購入希望価格を計算する

営業純利益(NOI)がわかったら、

自分が期待する物件の利回りで割り算します。


営業純利益(NOI)÷自分が期待する物件の利回り


こうして求めた、

購入希望価格と

実際に販売されている価格

を比較することにより、


ご自身の希望に合った物件かどうかや、

希望に近づけるには

どの位の価格交渉が必要なのかが数字で見えてきます。




具体的な数字で検証

家賃60,000円で

戸数が10室の1LDK木造アパートがあったとして、


この物件のキャッシュフローツリーは下記のとおりと仮定します。




 

この物件の、営業純利益(NOI)は、5,040,000

 

ご自身の期待する利回りを

8%とした場合の購入希望価格は

5,040,000円÷8%=6,300万円


8%の利回りを確保するには、

6,300万円で購入する必要があります。 

 

 

ご自身の期待する利回りを

12%とした場合の購入希望価格は

5,040,000円÷12%=4,200万円


12%の利回りを確保するには

6,300万円で購入する必要があります。 


 

ここでの「利回り」は、

経費を含めた実質利回りのことで、

ネット利回り、NOI利回りなどどいわれている「利回り」で説明しています。




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