不動産相続の道しるべ

電灯が無い駐車場って多いですよね 特に住宅街の中で もともと家があった土地を駐車場にした場合 道路に街灯が無かったり あったとしても 土地全体に明かりが行き渡らない状況です 更に、砂利敷きの駐車場ですと 駐車区画は白線ではなく 黄色と黒色の通称トラロープで 仕切ってあるのがほとんど 暗くなると このロープが見えにくくなり 苦労されている方も多いと思います そこで、 いいものを見つけました しかも100均で ソーラーガーデンライト （ステンレス、31cm） 家の庭とかに差して使うライトです しかも、ソーラーなので電池代もかからない これを、駐車場の区画の両端に設置すれば 駐車区画が分かりやすくなるのでは？ ちょっとワクワクしながら 暗くなるのを待って駐車場に設置 なかなかいい感じになりました ほんのりとした明かりで 近所迷惑になることもなさそうです あとは、耐久性 弊社のプランターに差して実験中です 　　【↑設置前】 　　【↑設置後】 揉めない相続、10年前から段取りしましょう 静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL：053-447-8817 FAX：053-447-8815 e-mail： info@maruhama.biz URL   https://www.maruhama.biz/ 代表取締役　髙山幸也  ＜取得資格＞ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 公認不動産コンサルティングマスター 宅地建物取引士 賃貸不動産経営管理士 宅建マイスター ICA公認相続対策コンサルタント

    ■退去予告のルール 賃貸物件の退去連絡は事前に行なうよう契約で定められています。退去する場合は、事前に借主から貸主または管理会社へ退去の連絡をする必要があり、１ヶ月前までに予告をする取り決めが多いようです。また、この１ヶ月前予告がなかった場合は、解約予告義務違約金などといった名目で、借主から貸主へ支払う違約金が発生するのが一般的です。   ■賃料の基本的な考えかた 　賃貸借物件の賃料は、基本的に月単位となっており、「１日いくら」といった日割りになっていません。ですので、１０日に退去しようが、２０日に退去しようが、１ヶ月分の賃料が必要となります。なお、入居時と退去時に限り「日割り」で計算する契約もあります。 入居時の賃料を「日割り」にて計算する契約は多いですが、退去時の賃料計算は「日割り」、「月割り」どちらも同じくらいの割合となっています。   ■ 賃料を月割計算する場合 「月割り」の場合の賃料計算は簡単で、わかりやすいですね。例えば、 3 月 15 日に退去連絡があった場合、 4 月分の賃料を全額支払って、 4 月末までに退去するといったことになります。   ■賃料を日割計算する場合 「日割り」の場合は、「月割り」よりちょっと複雑です。１ヶ月のうち、利用した日数分に該当する賃料を支払うことになります。例えば、 3 月 15 日に退去した場合、 15 日分の賃料を支払うこととなります。 ■退去時の賃料を日割計算するときの前提条件 「日割り」計算を行う場合は、１ヶ月に満たない期間の賃料を何日として計算するのか、退去の予告はいつまでにするのかなど、契約書に書いてある内容によって変わってきます。   ①      １ヶ月に満たない期間の賃料は、１ヶ月を３０日として日割り計算する。 ②      借主は、貸主に対して 30 日前までに解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる。 ③      前項の規定にかかわらず、借主は解約申入れの日から 30 日分の賃料又は賃料相当額を貸主に支払うことにより、解約申入れの日...

  空室対策の手段として、間取の大幅変更や設備を新品に交換するなど リフォームやリノベーションが注目されています。   しかし、リフォームやリノベーションには、それなりの費用が掛かります。 投資した費用と、それによって得られる収入から 投資効率や効果を計算する訳ですが、   家賃の増額を望めない物件や、そもそも賃料設定が低い地域。 さらに工事費が高くなるファミリー物件などは、希望の投資効果を得られなく、 リフォーム・リノベーションを実行する決断ができない場合があります。   そんな時は、 予算を抑えることができて、 しかも効果のある 「色」による部屋づくりがお勧めです。 色には、お客さまの心を 一瞬でつかんでしまうパワーがあると言われています。 そんな「色」の効果を、 お部屋の内装に活かしましょう。   最近の賃貸住宅では、 「アクセントカラー」といって 壁の一面の色を変えて、 おしゃれで印象的な部屋を 演出している物件が多いです。 これを実践するには、 注意点があります。 色には法則や心理的な効果があって、 ただ、色を変えればいい という訳ではありません。 ご自分の好きな色だからという理由で 壁クロスの色を選ぶのは危険です。 そう言いながら 以前の自分は、 リフォーム業者より提案された サンプルを何枚か持って 家主様と一緒に選んでいました。 ところが、 色のことを学んでいくうちに、 この決め方は間違いだと分かりました。 色には専門家がいます。 その専門家による アドバイスに従った 正しい色使いが重要となります。 何気ない色の配置に見えても、 それには、理由があって、 しっかりと考慮された配置になっています。   その部屋を利用する入居者層、 生活スタイル、 物件のコンセプトなども 色を決めるときの判断材料になります。   例えば、 赤・オレンジ・黄色などの暖色系と、 紺・青・緑などの寒色系の色を比べた場合 暖色系の部屋は実際より狭く感じ、 寒色系の部屋は広く感じる効果があります。   かといって、 広く演出するために、 すべて寒色系がいい という訳ではありません。 使う場所や、 どのよ...

  入居するかどうかは、物件の第一印象である外観が大きく影響します。 人は第一印象でいろんなことを感じとっていて、「メラビアンの法則」によると、言葉や声よりも、目で見た情報の影響をいちばん受けやすいと言われています。また、「人は見た目が９割」といったタイトルの本があったりします。つまり、第一印象の大半を占める「見た目」はとても重要ということになります。   アパートマンションなどの建物にも同じことが言えます。物件を探している人は、外観から感じとるイメージによって、その先に進むか決めます。つまり、室内を見るか見ないかを、外観を見た一瞬で判断しています。 入居するかどうかは、物件の第一印象である外観が大きく影響します。 人は第一印象でいろんなことを感じとっていて、「メラビアンの法則」によると、言葉や声よりも、目で見た情報の影響をいちばん受けやすいと言われています。また、「人は見た目が９割」といったタイトルの本があったりします。つまり、第一印象の大半を占める「見た目」はとても重要ということになります。   アパートマンションなどの建物にも同じことが言えます。物件を探している人は、外観から感じとるイメージによって、その先に進むか決めます。つまり、室内を見るか見ないかを、外観を見た一瞬で判断しています。 入居するかどうかは、物件の第一印象である外観が大きく影響します。 人は第一印象でいろんなことを感じとっていて、「メラビアンの法則」によると、言葉や声よりも、目で見た情報の影響をいちばん受けやすいと言われています。また、「人は見た目が９割」といったタイトルの本があったりします。つまり、第一印象の大半を占める「見た目」はとても重要ということになります。   アパートマンションなどの建物にも同じことが言えます。物件を探している人は、外観から感じとるイメージによって、その先に進むか決めます。つまり、室内を見るか見ないかを、外観を見た一瞬で判断しています。 物件に近づいてきたとき、どのように見えるか？ 雰囲気や植栽なども含め、街並みから物件が見える風景を意識して考えると、まとまりのある印象をつくれます。 さらに、外壁や植栽だけではなく、郵便受け、外壁の照明器具、エアコンホースの収まり、電気のメーターＢＯＸの色など、細かい部分...

  古くなって家賃も低く設定しないと入居が決まらない部屋。 かといって、建物を取り壊すには、まだもったいない・・・ もう修理はしないで、 このままの状態で誰か借りてくれる人いないかな？ こんな相談を受けました。 確かに、 軽微なリフォームを行った程度では入居を決めるのが難しそうな物件。 大がかりな間取り変更と設備の交換、 外壁などの外まわりの工事をするには費用がかかりすぎる。 古い一戸建ての借家にありがちなケースです。 家主さんとしては、賃料を安くするから現状のまま貸したい。 修繕や設備の交換は借りた人の費用負担で好きなようにやって欲しい。 家主は一切修繕をしない。   こんな内容の契約を希望されておりましたが、   たとえ少額であっても、 お金をもらって貸している場合 賃貸物件の使用に関して必要最低限な修繕は家主に修繕義務があります。 住める状態にしないといけないという訳です。 入居者が快適に過ごしたいといった理由の為に 壊れてもいないものを新品に交換したり グレードの高いものに交換する必要はありませんが、 使用に際して必要な修繕は家主が行うことになります。   ですので、 「現状のまま貸して、修繕などは一切しない」 という契約はできないと思ってください。   その建物をいつまで使うかを計画して 修繕を実行していく方法がお勧めです。   そして、賃貸経営の計画の中には「立退料」も考慮しておきましょう。   ＝おわり＝ 地主・家主様の相談窓口として 不動産セカンドオピニオンサービスを行っています。 概要は 当社ウェブサイト内 「不動産セカンドオピニオン窓口」 賃貸住宅経営のあれこれは 「賃貸不動産経営コラム」 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング (株) 丸浜不動産コンサルティング 静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 公認不動産コンサルティングマスター 高山幸也（ﾀｶﾔﾏ...

  賃貸マンションなどの家賃は 法律で上限などが決められている訳ではなく あくまでも貸主借主の間で合意によって決定されます。 当然、標準的な賃料などの定めもありません。 お隣同士の建物であっても差がありますし、同じ建物内でも差があります。 一般的に、立地、市場、広さ、間取り、築年数、設備、構造、日当たり、風通しなどの条件によって賃料が決められています。   ご自身の物件の賃料が適正かどうかは、 近隣の同程度の物件と比較してみると良く分かります。 賃料査定には「コンペア方式」といった手順で、家賃の比較分析を行います。 近隣で同程度の物件を数部屋選び、それぞれの物件の条件や設備を査定したい物件と比較して、プラスマイナスの数字を入れ、最後に集計します。 この方法でおおよそのその地域での相場がわかりますので、あとはそこからどう調整するかです。 ＝おわり＝ 地主・家主様の相談窓口として 不動産セカンドオピニオンサービスを行っています。 概要は 当社ウェブサイト内 「不動産セカンドオピニオン窓口」 賃貸住宅経営のあれこれは 「賃貸不動産経営コラム」 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング (株) 丸浜不動産コンサルティング 静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 公認不動産コンサルティングマスター 高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） facebook       https://www.facebook.com/maruhama.f Twitter　   @maruhama2103 LINE ID　   @938shkry

  賃貸アパート、マンションの家主さんの多くは 借入をして建物を建築していると思います。 当然、毎月のローン支払いがあるわけで 家賃から払っていますよね。 空き部屋が多くなったとき 当初の計画通りの家賃を下げて 契約することもあります。 そんなことを繰り返しているうちに 家賃だけではローンの支払いが難しくなった なんて方もおられます。 そんな家主さんから 「安い家賃の部屋の契約更新を断りたい」 という相談がありました。 家主さんから借主に対して 退去してもらいたいと言った場合 借主の合意が必要です。 合意がもらえない場合 明渡し請求になりますが、 このときに「正当事由」が必要となります。 正当事由は、なかなか認められないのが現実。 家賃が安いという理由が正当事由として認められるには よっぽどの理由と証拠が必要だと思います。 ですので、 出て行ってもらう事を考える前に 家賃の増額を交渉をお勧めします。 が・・・・ 今のご時世、家賃の増額はなかなかハードルが高い。 近隣の似たような物件の賃料と比較してどうかが問われますし だからといって、借主が納得してくれるとは限りません。 交渉がもつれた場合は 調停または裁判によって新賃料が決定されます。 こういった事態に陥らないためにも どこまで値下げをしても大丈夫なのか？ 集合住宅だったら どの位の空室に耐えられるか？ これには ちゃんとした計算方法があります。 賃貸の経営に必要な数字ですので ぜひ把握してから、家賃減額に応じましょう。 ＝おわり＝ 地主・家主様の相談窓口として 不動産セカンドオピニオンサービスを行っています。 概要は 当社ウェブサイト内 「不動産セカンドオピニオン窓口」 賃貸住宅経営のあれこれは 「賃貸不動産経営コラム」 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング (株) 丸浜不動産コンサルティング 静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 公認不動産コンサルティングマスター 高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） facebook       https:/...

  賃貸物件の入居時の家賃は日割り計算が一般的ですね。 最近では入居時にフリーレントなんてこともあります。 では、退去時の家賃はどうなのか？ 民法の原則では、家賃は日割りでの精算が原則となっています。 国土交通省が公表している賃貸住宅標準契約書でも １ヶ月に満たない期間の賃料は日割りで精算することとされています。 しかし、月割りにする特約は有効。 家賃の日割り精算を行わない旨の特約がある場合には、原則、月単位での精算になります。   実務的には、日割り精算の方が多いと思います。   ＝おわり＝ 地主・家主様の相談窓口として 不動産セカンドオピニオンサービスを行っています。 概要は 当社ウェブサイト内 「不動産セカンドオピニオン窓口」 賃貸住宅経営のあれこれは 「賃貸不動産経営コラム」 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング (株) 丸浜不動産コンサルティング 静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 公認不動産コンサルティングマスター 高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） facebook       https://www.facebook.com/maruhama.f Twitter　   @maruhama2103 LINE ID　   @938shkry