丸浜不動産コンサルティングBLOG

  「相続対策の為に借金をした方がいいよ！」こんな話を耳にされたことが一度はあると思います。相続のときは、財産から借金を差引くことができるといったことが理由だと思います。しかし、借金をしただけでは相続対策にはなりません。 相続税の計算は「プラスの財産」から「マイナスの財産」を差引いて「残った財産」に対して計算されます。例えば、あなたが現金１億円を持っているとします。この状態で１億円の借金をした場合、財産はゼロとなるか？ 答え、ゼロになりません。 もともと持っているお金は１億円。そこに今回借金して持ってきた１億円がプラスされるので、あなたの財産は２億円になります。ここから、借金の１億円を差引くので、あなたの財産は借金する前と変わらず現金１億円になります。 （２億円－１億円） このように、借金自体が相続対策になっている訳ではなく、借金をしただけでは何も効果はありません。現金を相続評価の低い財産に変えることがポイントです。アパートなどの賃貸住宅は相続税を計算する際の評価が低くなり、さらにその建物が建っている土地の評価も低くなります。これが、アパート・マンション建築が相続対策としてよく利用されている理由です。現金に余裕のある人は、無理に借金しなくても自己資金で行なうといった選択肢もあります。   借金して賃貸住宅を建てた場合、年数が経過すると借金の返済も進んでいることになります。これは財産から差し引ける金額が減っていることを意味します。この問題も、しっかりと考えておきましょう。   最後に、アパート・マンションは入居者の存在があって成り立つ経営です。その地域に合った構造、間取り、家賃など念入りな調査と計画が重要になります。また、無理な借金は、その後の賃貸住宅経営を圧迫しますのでご注意ください。 揉めない相続、10年前から段取りしましょう 静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL：053-447-8817 FAX：053-447-8815 e-mail： info@maruhama.biz URL   https://www.maruhama.biz/ ＜地主・家主様の相談窓口＞ 不動産セカンドオピニオンサービス 「不動産セカンドオピニオン窓口」 「賃貸不動産経営コラム」 株式会社 丸浜不動産コンサルティング 代表取締役　髙山幸也  ＜取得資格＞ CPM®（米国公認不動

  賃貸住宅を建てて相続税評価の圧縮効果を狙う時に注意しなければいけない事があります。どんな建物を建てるのか。これは非常に重要です。ただ単に、賃貸住宅を建てればいいという訳ではありません。相続税の評価を計算するとき「賃貸割合」が考慮され、空室が多い建物は効果が少なくなってしまうからです。 ■評価の計算式に注目 【建物】固定資産税評価額×（ 1 －借家権割合 × 賃貸割合） 【土地】土地の更地評価×（ 1 －借地権割合× 借家権割合 ×賃貸割合）   借家権割合は全国統一、借地権割合は地域によって異なります。そして、計算式の最後には「賃貸割合」とあります。これは、その物件の状況によって変わってくるところです。「賃貸割合」とは建物全体のうち、実際に貸し出している面積の割合のこと。（空室数ではありません）空き部屋が多ければ賃貸割合は縮小となり、十分な評価減を受けられなくなります。賃貸マンションが建ってさえいれば評価減となるわけではなく、すべて空き部屋の状態では困った結果になってしまいます。つまり、相続時に満室の状態であることが、相続税評価の圧縮効果を最大限に受けられる仕組みです。 ■空室を埋めることが大切 建物の計画段階でその地域に合った間取り、グレードなどをしっかりとリサーチすることはもちろん、築年数が経過して空室が目立つようになった場合は、調査をしてその地域にあったニーズに変更していくことが重要となります。空室は収入の減少だけでなく、相続評価の場面でも不利になります。常に満室を心掛けましょう。これが、空室を埋めるのも相続税対策である理由です。   揉めない相続、10年前から段取りしましょう 静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL：053-447-8817 FAX：053-447-8815 e-mail： info@maruhama.biz URL   https://www.maruhama.biz/ ＜地主・家主様の相談窓口＞ 不動産セカンドオピニオンサービス 「不動産セカンドオピニオン窓口」 「賃貸不動産経営コラム」 株式会社 丸浜不動産コンサルティング 代表取締役　髙山幸也  ＜取得資格＞ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 公認不動産コンサルティングマスター 宅地建物取引士 賃貸不動産経営管理士 宅建マイスター ICA公認相続対策コンサルタン

  「相続税を節税するためにアパートを建てた」よく聞く話ですね。「建築費を借入れすれば借金が増えるから節税になる」これもよく聞く話です。相続税の対策として、賃貸住宅を新築される方を多く見かけます。最近、この賃貸住宅による節税が認められないといった事例もありましたので、必ず節税効果があるとは言い切れなくなりました。しかし、なぜ賃貸住宅が節税対策になるのか。その理由をしっかりと知っておくことは大切です。 ■財産評価の圧縮 賃貸住宅とその土地は、他の相続財産と比べて相続税の評価額が大幅に圧縮されます。現金や預貯金は額面通りの評価、上場株式は過去 3 ヶ月の株価平均値となります。ところが、不動産の場合は利用方法によって計算が異なります。その中でも、他人に貸している土地や建物は、いちばん評価額が低くなり、財産の評価を圧縮できる仕組みになっています。つまり、他人に貸している不動産は、すぐに返してもらえないので、その分評価を安くしておくよ。そんなイメージです。 ■そもそも不動産は現金より評価が低い 例えば、１億円の現金と、時価１億円の土地があったとします。両方ともおなじ１億円なので、評価は同じように思えますが、実際の評価は異なります。結論から言いますと、相続税評価は土地のほうが低くなります。土地の評価には「路線価」（倍率表の地域もあり）というものを使い、この「路線価」は国が発表している土地の価格である「公示価格」の８割程度といわれています。つまり、「現金化するのに手間や経費がかかるかどうか」という点が評価を計算する際に考慮されています。他人に貸している土地や建物は、その所有者が使いたくなっても自由に利用できませんので、評価が低くなるというわけです。現金を 100 とすると、土地は 80 といった具合です。 ■賃貸住宅を建てたときの効果 【建物】 現金を建物に変えて他人に貸すと、相続税財産の評価が低くなります。建物の相続税評価は 、固定資産税評価額 が利用され、これは建築費の約 50 ％～ 60 ％程度の水準といわれています。仮に 60 ％の評価とすると、この時点で建築費より 40 ％引きという計算です。さらに 、人に貸している場合は、ここから借家権割合（ 30 ％） が減額されます。   【土地】 土地は貸家建付地評価となり借地権割合（ 30 ％～ 90 ％）と借家権割合（ 30

  実家が空き家になってしまった。防犯上の危険もあるし、特定空き家の制度も見過ごせない。建物の老朽化も進んでいるので取り壊して更地にしたい。でも、建物を壊したあとの固定資産税は６倍なるって聞くけど、それは避けたい。こんな悩みをお持ちの方からの相談が増えています。結論から申し上げますと、住宅が建っていた土地の固定資産税は、その住宅を取り壊して更地にすることによって、翌年の固定資産から上がります。気になるのは、どのくらい上がるか？ですよね。正確な税額は分かりませんが、すべての土地が６倍になるという訳でもありません。 ■固定資産税とは 土地や家屋などの「固定資産」に対する税金で、地方公共団体に収める地方税です。私のいる静岡県浜松市の場合、税率は課税標準額の 1.4 ％。納付期限は 4 月～ 11 月の年 4 回、課税が免除される免税点もあります。なお、固定資産税と一緒に課税されている、都市計画税というものもあります。 ■都市計画税とは 市街化区域内の土地や家屋に対して課税される市町村税で、都市計画事業や土地区画整理事業などの費用にあてられています。静岡県浜松市の場合、税率は課税標準額の 0.3 ％。固定資産税と合算して、年 4 回に分けて納税となります。課税が免除される免税点もあります。   （静岡県浜松市の場合） 固定資産税　＝　課税標準額　×　 1.4 ％ 都市計画税　＝　課税標準額　×　 0.3 ％ ■住宅用地は固定資産税が安くなる 住宅用地に特例があり、税金を計算するおおもとの「評価額」を、住宅用地で 200 平方メートルまでの部分を 1/6 にするなど、税金が安くなる制度があります。   住宅用地の課税標準額＝　評価額　×　特例率 住宅を解体すると、「住宅用地 200 平方メートルまでの部分が 1/6 となる」といった特例が使えなくなることが「更地にすると 6 倍になる」と言われてる理由です。 ※注意※ 住宅用地の範囲について細かい規定があります。（併用住宅、居住部分の割合など）住宅がある土地すべてが住宅用地として適用となる訳ではございません。詳しくは浜松市役所財務部資産税課へお問合せください。 更地にした場合に税金が上がってしまうのは、「課税標準額」が関係しています。建物には「建物の固定資産税評価額」が利用されますが、土地の場合は「土地の固定資産税