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住宅解体後の固定資産税は6倍になるの?

 

実家が空き家になってしまった。防犯上の危険もあるし、特定空き家の制度も見過ごせない。建物の老朽化も進んでいるので取り壊して更地にしたい。でも、建物を壊したあとの固定資産税は6倍なるって聞くけど、それは避けたい。こんな悩みをお持ちの方からの相談が増えています。結論から申し上げますと、住宅が建っていた土地の固定資産税は、その住宅を取り壊して更地にすることによって、翌年の固定資産から上がります。気になるのは、どのくらい上がるか?ですよね。正確な税額は分かりませんが、すべての土地が6倍になるという訳でもありません。




■固定資産税とは

土地や家屋などの「固定資産」に対する税金で、地方公共団体に収める地方税です。私のいる静岡県浜松市の場合、税率は課税標準額の1.4%。納付期限は4月~11月の年4回、課税が免除される免税点もあります。なお、固定資産税と一緒に課税されている、都市計画税というものもあります。


■都市計画税とは

市街化区域内の土地や家屋に対して課税される市町村税で、都市計画事業や土地区画整理事業などの費用にあてられています。静岡県浜松市の場合、税率は課税標準額の0.3%。固定資産税と合算して、年4回に分けて納税となります。課税が免除される免税点もあります。

 (静岡県浜松市の場合)

固定資産税 = 課税標準額 × 1.4

都市計画税 = 課税標準額 × 0.3



■住宅用地は固定資産税が安くなる

住宅用地に特例があり、税金を計算するおおもとの「評価額」を、住宅用地で200平方メートルまでの部分を1/6にするなど、税金が安くなる制度があります。


 住宅用地の課税標準額= 評価額 × 特例率



住宅を解体すると、「住宅用地200平方メートルまでの部分が1/6となる」といった特例が使えなくなることが「更地にすると6倍になる」と言われてる理由です。


※注意※

住宅用地の範囲について細かい規定があります。(併用住宅、居住部分の割合など)住宅がある土地すべてが住宅用地として適用となる訳ではございません。詳しくは浜松市役所財務部資産税課へお問合せください。



更地にした場合に税金が上がってしまうのは、「課税標準額」が関係しています。建物には「建物の固定資産税評価額」が利用されますが、土地の場合は「土地の固定資産税評価額」が原則としてあって、急激な税負担に対応するため、負担調整措置がおこなわれています。更地にした土地が必ず6倍になる訳ではない理由は、この負担調整措置にあります。

 

■土地の負担調整措置

土地評価の急激な上昇などによって、前年度と比較して税負担の水準である評価額がかけ離れてしまう場合があります。急激な税負担を緩和するために負担の調整措置がおこなわれています。住宅用地とそれ以外の商業地等がありますが、今回は建物取り壊し後の土地についてのみ取り上げます。

土地の課税標準額は、土地の固定資産税評価額に対する負担水準によって調整措置がおこなわれ、負担水準は次の計算方法によって求められます。

 

負担水準(%) = 前年度課税標準額 ÷ 当該年度評価額 × 100




 ただし、上記3により計算した額が

・当該年度の評価額の60%を上回る場合には60%の額が課税標準となります

・当該年度の評価額の20%を下回る場合には20%の額が課税標準となります

 

ここ数年の傾向は、前年度課税標準額と当該年度の評価額に、さほど変化がみられません。よって、負担水準が「70%を超す」に該当し、建物を取り壊したあとの更地の課税標準額は、固定資産税評価額の70%程度であるケースが多いと思われます。




固定資産税は「課税標準額×1.4%」ですが、課税標準額を計算するおおもとの「評価額」に負担調整措置がおこなわれることが、建物を取り壊したら必ず固定資産税が6倍になる訳でもない理由の1つです。

あとは、住宅の土地が1/6になるのは200㎡までとか、当然ですが建物が無くなれば、いままで課税されていた建物の固定資産税分が減ることも影響してきます。


■住宅を取り壊す前にしておくこと 

固定資産税が上がることによる対策としては、更地にしたあとの利用方法をしっかりと決めておくことが重要です。売却する場合は、税金の特例が適用できる条件を確認、保有する場合は、賃貸住宅を建てるのか、駐車場にするのか。何をやったらどうなるのかを確認して、決めてから取り壊しをしましょう。

 


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