相続対策コラム/丸浜不動産コンサルティング

年末年始休暇期間 12月28日(土）～1月5日（日）  休暇期間中は何かとご不便を お掛けすることと存じますが、 何卒よろしくお願い申し上げます。 また、上記期間中は メールやお電話でのお問合せに 対応できませんので、ご了承下さいませ。 1月6日（月）より平常営業いたします 上記期間に頂いたお問合せの回答は、 1月6日（月）以降、順次対応させていただきます。 恐れ入りますが、どうぞご了承くださいませ。 浜松市内の不動産のご相談は 丸浜不動産へ 静岡県知事（５）第11221号 売買・賃貸・管理・仲介・コンサルティング 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ 担当：高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） 当社への連絡は、お電話又はメールにてお願いします。 ＜Twitterでボソっとつぶやいてます＞ @maruhama2103

少し先になりますが・・・ 来年２月下旬ごろより 佐鳴台３丁目の ２LDKテラスハウスの 入居が可能となります。 遠鉄ストア佐鳴台店まで徒歩約６分。 佐鳴台３丁目バス停徒歩１分。 戸建て感覚の専用庭付き物件。 駐車場も建物横に２台分ご用意。 所在地：浜松市中区佐鳴台三丁目 間取：2LDK（60平米） 家賃：70,000円 敷金：３ヶ月 駐車場：２台分付き 築年月：1993年8月 2年更新 家賃保証会社加入必須 仲介物件 浜松市内の不動産のご相談は 丸浜不動産へ 静岡県知事（５）第11221号 売買・賃貸・管理・仲介・コンサルティング 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ 担当：高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） 当社への連絡は、お電話又はメールにてお願いします。 ＜Twitterでボソっとつぶやいてます＞ @maruhama2103

アスファルト敷きの 月極駐車場が完成間近です。 JR浜松駅より南西へ約950ｍ 徒歩だと約12分ですね。 軽自動車用、小型車用 そして、縦に２台駐車できる区画もあります。 浜松福祉交流センターからは徒歩３分。 準備が整いましたら、 またお知らせ致します。 ご興味ある方は 先に資料お渡しできますので、 当社までお問い合わせください・・・ 浜松市内の不動産のご相談は 丸浜不動産へ 静岡県知事（５）第11221号 売買・賃貸・管理・仲介・コンサルティング 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ 担当：高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） 当社への連絡は、お電話又はメールにてお願いします。 ＜Twitterでボソっとつぶやいてます＞ @maruhama2103

事務所で仕事をしていたら 窓のほうから ドン！！ 何かがぶつかったような大きな音がしたので、 振り向くと、 建物のすぐ近くを 鳥が飛んでいくのが見えました。 外を確認しても、何も変化なし。 今の音は何だったんだろ～ と思いながら窓をよく見ると・・・ 鳥が激突した痕跡発見！！ 窓ガラスに鳥がぶつかる事って あるんですね。 びっくりです。 赤い線を引いて、分かりやすくしてみました・・・ 浜松市内の不動産のご相談は 丸浜不動産へ 静岡県知事（５）第11221号 売買・賃貸・管理・仲介・コンサルティング 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ 担当：高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） 当社への連絡は、お電話又はメールにてお願いします。 ＜Twitterでボソっとつぶやいてます＞ @maruhama2103

月極駐車場にも 建物賃貸物件のような 賃料保証を取扱いしている 保証会社がありますので、 各社の内容を見比べています。 以前より検討していますが、 保証料金、更新料、収納代行など 内容がバラバラで比較が難しいですが、 単純に比較できないところが悩ましいんです・・・ 借主様の負担、オーナー様の安心 この２点を重視して どの会社を利用するか決めようと思ってます。 建物賃貸の家賃と比べると 駐車場は件数が多くなりがちで、 オーナー様による入金管理が手間と聞きますので、 毎月の駐車料金の収納代行が便利です。 浜松市内の不動産のご相談は 丸浜不動産へ 静岡県知事（５）第11221号 売買・賃貸・管理・仲介・コンサルティング 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ 担当：高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） 当社への連絡は、お電話又はメールにてお願いします。 ＜Twitterでボソっとつぶやいてます＞ @maruhama2103

賃貸住宅の空室率には、 いくつかの考え方がありまして・・・ 今回は、これをまとめてみようと思います。 先にお知らせしておきます。 完全に自分の備忘録になりそうな感じ(^-^; まずは、空室率とは？ 「賃貸経営運営中に出た空室の割合」を意味します。 １．時点ベースの空室率 　　 空室戸数÷総戸数×100 　　計算時点での空室戸数の割合を 　　表していて、最も一般的な考え方。　 　　総務省の土地統計調査でも 　　使われている法です。 　　 　　20室のアパートで4室空室があれば、 　　4室÷20室×100＝20％ 　　 空室率20％ となります。 　　この方法は、分かりやすいですが、 　　ある時点での空室率となる為、 　　調査する時期により数値の変化が　 　　起こりやすいといった欠点もあります。 2-1.稼働ベースでの空室率① 　　 　　 各部屋の空室期間合計÷（総戸数×稼働期間）×100 　　上（1）の考え方を 　　もう少し細かくした方法です。 　　例えば、上記の4室の空室期間が 　　2ヶ月、3ヶ月、5ヶ月、8ヶ月 　　だったとすると、 　　空室期間の合計は18ヶ月間 　　 　　これを計算式にあてはまると 　　18ヶ月÷(20室×12ヶ月）×100 　　 空室率7.5％ となります　　 　　これは、賃貸物件の記録が 　　しっかりと残されている場合に 　　計算できます。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 上記２つの計算結果が大きく違いますね。 考え方によって数字が変わってきます。 そして、どちらがより現地的か？ 賃貸経営の分析を行う場合は 2-1の方法をお勧めします。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ では、 賃貸物件の記録が しっかりと残されていない場合、 各部屋がどのくらい空室期間だったか？ 分からない場合は・・・ ここから先は、推測の部分も多いですが ちゃんとした考え方の計算式はあります。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 2-2.稼働ベースでの空室率② 　　 1-平均居住期間÷（平均居住期間+平均空室期間） 　　「平均居住期間」と「空室期間」を 　　推測して求める方法です 　

佐鳴台のホワイトストリートにある スターバックスコーヒー交差点。 向かいにあるクリーニング店の 裏通り沿い。 2020年1月より利用可能な月極駐車場。 現在１台分募集しています。 「アートフォルム佐鳴湖ビュー」まで徒歩約２分 「MINI浜松西」や「足立楽器店」裏になります。 ＜佐鳴台６丁目月極駐車場＞ 賃料：月額8,000円 敷金：無し 契約事務手数料：8,640円（1台につき） 今回募集台数：1台 備考：砂利敷駐車場、車止め完備あり ＜契約時に必要なもの＞ ・認め印（シャチハタ以外） ・自動車運転免許証（当社でコピーいたします） ・駐車されるお車の車種、色、プレートナンバー ・駐車場料金 ・契約時手数料 空き確認、契約の問合せは、 電話・メールどちらでも対応可能です。 浜松市内の不動産のご相談は 丸浜不動産へ 静岡県知事（５）第11221号 売買・賃貸・管理・仲介・コンサルティング 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ 担当：高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） 当社への連絡は、お電話又はメールにてお願いします。 ＜Twitterでボソっとつぶやいてます＞ @maruhama2103

浜松市中区佐鳴台４丁目の分譲マンション。 鉄筋コンクリート造４階建で、今回募集の部屋は３階。 間取りは２LDK（５９平米） もともと、３DKの間取でしたが、 DKと和室の仕切りを撤去して２LDKとしました。 1974年新築の建物ですので、 現在築45年になります。 キッチンセットやトイレなど 途中で交換しましたので、 築年数ほどの古さを感じない室内になってます。 佐鳴台の中心に近いところにの建物ですので、、 買物など生活に便利な立地です。 遠鉄ストア佐鳴台店まで徒歩約３分 セブンイレブンまで徒歩約２分 佐鳴台郵便局まで徒歩約３分 敷地内には、１台分の専用駐車場と 季節の物をしまっておける屋外物置があります。 現在、家賃６万円で入居者様募集中ですが、 ご購入希望の方には、売却もします。 （両方ともに、仲介扱い） 佐鳴台で住居をお考えの方は是非ご検討を！ 浜松市内の不動産のご相談は 丸浜不動産へ 静岡県知事（５）第11221号 売買・賃貸・管理・仲介・コンサルティング 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ 担当：高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） 当社への連絡は、お電話又はメールにてお願いします。 ＜Twitterでボソっとつぶやいてます＞ @maruhama2103

現在利用していない土地を 月極駐車場としたらどうなるか？ そんなご相談をいただきました。 現地へ行って 土地のおおよその寸法 出入口、近隣状況を確認。 会社へ戻って さて、何区画できるか・・・ と計画している時、 ふと 駐車場の区画って 明確な基準が定まっているのかな？ と思い調べてみました。 すると、 平成４年（平成６年改正）と古い資料ですが、 国土交通省より 「駐車場設計・施工指針について」という通知を発見。 車種別の駐車場ますの基準 車路の幅員、勾配など細かく記載されてます。 普通車の駐車場は、 幅2.5ｍ、長さ6ｍとありました。 今回は、このサイズで計画です。 そして、 区画を示す「トラロープ」ですが、 下の写真のように、 幅を30cm+2.2ｍ+30cm+2.2ｍ+30㎝・・ といった具合で区切ると どちらか片方に車が寄ることなく きれいに駐車されるようになるので、 手間はかかりますが、 この方法をお勧めします。 アスファルトへのライン引きも同じです。 浜松市内の不動産のご相談は 丸浜不動産へ 静岡県知事（５）第11221号 売買・賃貸・管理・仲介・コンサルティング 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ 担当：高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） 当社への連絡は、お電話又はメールにてお願いします。 ＜Twitterでボソっとつぶやいてます＞ @maruhama2103

お世話になっている方より、 いただきました。 重いのに運んできて下さり・・ 感謝です。 さっそく食べました。 1個、２個・・ とまらない（わかってたけど） 美味しい！！です。 やっぱり冬は 「みかん」ですね・・ 浜松市内の不動産のご相談は 丸浜不動産へ 静岡県知事（５）第11221号 売買・賃貸・管理・仲介・コンサルティング 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ 担当：高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） 当社への連絡は、お電話又はメールにてお願いします。 ＜Twitterでボソっとつぶやいてます＞ @maruhama2103

浜松市中区佐鳴台３丁目にある ２LDKのテラスハウス。 退去連絡が入りましたので 来年２月中旬より入居募集の予定です。 佐鳴台で物件お探しの方、 この機会にぜひ！！ 所在地：浜松市中区佐鳴台３丁目 間取り：２LDK（６０平米） 駐車場：２台分付き 家賃：70,000円 敷金：２ヶ月分 入居予定日：2020年3月予定 備考：家賃保証会社加入要す 取引態様：仲介 浜松市内の不動産のご相談は 丸浜不動産へ 静岡県知事（５）第11221号 売買・賃貸・管理・仲介・コンサルティング 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ 担当：高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） 当社への連絡は、お電話又はメールにてお願いします。 ＜Twitterでボソっとつぶやいてます＞ @maruhama2103

今年の夏ごろから、マラソンを始めました。 最初は、佐鳴湖を走っているだけでしたが、 何か目標があった方が続けられると思い、 １１月に浜名湖マラソン１０kmに参加。 そして昨日、２戦目となる 袋井クラウンメロンマラソン １０kmに参加しました。 袋井のエコパスタジアム内が スタートとゴール。 スタジアムの中に入れて しかも、 トラックを走ることができます！ ラグビーワールドカップの聖地・・ エコパスタジアムです。 当然ですが、芝生には入れません。 途中の７km付近の 上り坂で、体力消耗・・・ その後は、スピードがガクンと落ちたり 足裏にマメができて痛くなったりしながら 変なフォームでなんとかゴール。 ゴールの後は、 大会の名前のとおり・・・ メロンがもらえます！！ ただし、 1人１カップまで・・・ 当然ですね。 でも、 冷えてたし 走った後のメロンは すご～く美味しかった・・ コースも分かったし また来年参加しようかな・・ １０kmですけどね。 浜松市内の不動産のご相談は 丸浜不動産へ 静岡県知事（５）第11221号 売買・賃貸・管理・仲介・コンサルティング 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ 担当：高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） 当社への連絡は、お電話又はメールにてお願いします。 ＜Twitterでボソっとつぶやいてます＞ @maruhama2103

民法改正による賃貸借契約に関連する 主な項目の中に「保証」があります。 この「保証」に関する改正点のポイントは 大きく分けて４つあります。 ①保証契約の極度額の設定 個人が保証人の場合、保証契約の極度額の設定が義務化されました。 極度額とは、 保証人が責任を負う最高限度額のことです。 ○○万円までを保証する・・・ こんなイメージです。 この極度額を定めないと、 保証契約は無効となり 保証人が無い状態になってしまいます。 この極度額、 いくらが妥当なのか？ 今のところ、 家賃保証会社の保証範囲を 基準として進んでいきそうです。 実務的には、 金額を記載すると 保証人を引き受ける人が 少なくなりそうですので、 家賃保証会社の利用が増えそうですね。 ②～④につきましては、 また後日・・・ 浜松市内の不動産のご相談は 丸浜不動産へ 静岡県知事（５）第11221号 売買・賃貸・管理・仲介・コンサルティング 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ 担当：高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） 当社への連絡は、お電話又はメールにてお願いします。 ＜Twitterでボソっとつぶやいてます＞ @maruhama2103

これから入居募集を開始する戸建借家。 本日も、現場に行って、 室内点検と修繕の検討。 何度か通うと いろいろとアイディアが浮かびます。 この工事は、やったほうがいい。 別の方法でどうか？ これは、やらなくても良い。 入居者層や家賃を考えながら 室内の仕上がりを決めていきます。 どんな方に住んでもらえるか？ その人が求めている暮らしは？ ココがとても重要です。 そして、外観からも検討・・ この借家の玄関アプローチ こんな所にもヒントがありそうです。 玄関入口までの「丸い石」は、雨の日対策 そして、 なぜ、玄関前にブロックが積まれているのか？ 郵便ポストを置くために ブロック積んであったようです。 こういった何気ない事が 実は、入居者さんのリクエストなんですよね。 浜松市内の不動産のご相談は 丸浜不動産へ 静岡県知事（５）第11221号 売買・賃貸・管理・仲介・コンサルティング 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ 担当：高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） 当社への連絡は、お電話又はメールにてお願いします。 ＜Twitterでボソっとつぶやいてます＞ @maruhama2103

2020年4月に改正民法が施行されます。 不動産取引に関連する事項の確認です。 売買契約に関連する主な改正点 契約不適合責任 債務不履行による損害賠償、契約解除 手付け 賠償額の予定 売主の義務 今回は、上記のうち 「 契約不適合責任 」について 契約不適合責任 いままでの「瑕疵担保責任」は廃止となり 「契約不適合責任」へと変わります 「契約不適合責任」とは・・・ 契約の目的物が、 契約の内容に適合していないこと に対する責任です。 いままでの「瑕疵担保責任」との違いは、 ①概念の違い 瑕疵の概念を、「当事者の合意」に変えています ②法的性質の違い 「瑕疵担保責任」は法定責任（無過失責任） 「契約不適合責任」は契約責任（債務不履行責任） 責任を負う法的性質が異なりますので、 賠償の範囲や金額が拡大する可能性があります ③責任対象の違い 「瑕疵担保責任」では、 「隠れた瑕疵」が責任の対象で、 契約時に買主が知っていた「瑕疵」は 責任の対象外でした しかし今後は、 契約の内容に適合しているか否か？ が判断基準となり、 契約時に買主が知っていた「瑕疵」も 責任を負う可能性があります ちなみに、 「隠れた」といった要件は無くなりました ④買主の権利行使方法が増えた いままで「隠れた瑕疵」があった場合、 買主が取れる手段は、２つでした。 ・損害賠償請求 ・契約解除 今後は、 ・追完請求（修補請求） ・代金減額請求 この２つが加わります。 これにより、 契約不適合箇所の修補を請求でき、 応じない場合は、 代金減額請求ができるようになります。 ⑥権利行使の方法・期間の変更 ＜種類・品質に関する場合＞ ・引き渡しから１０年で事項 ・知った時から１年以内に通知し、かつ、知った時から５年以内に権利行使が必要 ＜目的物の数量・権利移転に関する場合＞ ・引き渡しから１０年で事項 ・知った時から５年以内に権利行使が必要 以上、難しい言葉が並びましたが、 契約の目的物が契約の内容に適合していないことに対する 対応方法が増え、通知する期限が長くなりました。 実際の実務では

民法改正・・とよく聞きますが、 何が改正されるのでしょうか？ 改正といっても 「民法の一部を改正する法律」 となっていて、債権法が改正されます。 では、「債権法」とは何か・・・ 「契約などに関して定めた法」のことです。 改正理由としては ・分かりやすい条文にすること ・社会情勢の変化への対応 ・国際的な取引ルールとの整合性 このようなことが挙げられています。 当然、不動産取引に関連することも多いですので 今一度確認が必要ですね。 浜松市内の不動産のご相談は 丸浜不動産へ 静岡県知事（５）第11221号 売買・賃貸・管理・仲介・コンサルティング 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ 担当：高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） 当社への連絡は、お電話又はメールにてお願いします。 ＜Twitterでボソっとつぶやいてます＞ @maruhama2103

価格が低い土地、 利用価値のない土地 このような土地の 相続を避ける人が多く 持ち主が分からない土地が 増えているのが問題となっています 「持ち主不明の土地問題」 として取り上げられていますね この対策となる中間試案が報道され、 以下のような内容が検討されています ・土地の相続登記の義務化 ・登記しない場合の罰則 ・死亡した人の情報取得方法 ・所有権放棄の制度 先日、遠方にお住いの方より 市街化調整区域の農地を相続したけど、 農地の為、手放したくても売却できず 草刈り費用、固定資産税など 維持管理に費用がかかり困っている といったご相談がありました。 同じような理由で 管理が放棄され「荒地」となっている 土地もあります。 このような案件は、 農地以外の利用に関する規制緩和や 「所有権放棄の制度」によって解決できそうです。 浜松市内の不動産のご相談は 丸浜不動産へ 静岡県知事（５）第11221号 売買・賃貸・管理・仲介・コンサルティング 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ 担当：高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） 当社への連絡は、お電話又はメールにてお願いします。 ＜Twitterでボソっとつぶやいてます＞ @maruhama2103

以前このブログでも取り上げた バリバリに割れていた 賃貸物件の換気扇フード。 床下換気用の物なので ちょうど足が当たる位置に あるのも具合が悪いですが、 無事交換が終了しました。 やっぱり、これが正常な姿です。 以前の状態を知っているので なんだか、 すごく変化した気がしますが、 はじめてこの物件に来る人にとっては あたり前の事・・・ ですよね。 でも、 外見が綺麗に保たれているかどうかは、 入居の判断にとても影響します。 入居が進まない賃貸物件は 外見から見直してみましょう。 以前の換気扇フードの状態はこちら 浜松市内の不動産のご相談は 丸浜不動産へ 静岡県知事（５）第11221号 売買・賃貸・管理・仲介・コンサルティング 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ 担当：高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） 当社への連絡は、お電話又はメールにてお願いします。 ＜Twitterでボソっとつぶやいてます＞ @maruhama2103