2020年4月に改正民法が施行されます。
不動産取引に関連する事項の確認です。
今回は、上記のうち
「契約不適合責任」について
「契約不適合責任」へと変わります
「契約不適合責任」とは・・・
契約の目的物が、
契約の内容に適合していないこと
に対する責任です。
いままでの「瑕疵担保責任」との違いは、
「契約不適合責任」は契約責任（債務不履行責任）
責任を負う法的性質が異なりますので、
賠償の範囲や金額が拡大する可能性があります
「隠れた瑕疵」が責任の対象で、
契約時に買主が知っていた「瑕疵」は
責任の対象外でした
しかし今後は、
契約の内容に適合しているか否か？
が判断基準となり、
契約時に買主が知っていた「瑕疵」も
責任を負う可能性があります
ちなみに、
「隠れた」といった要件は無くなりました
買主が取れる手段は、２つでした。
・損害賠償請求
・契約解除
今後は、
・追完請求（修補請求）
・代金減額請求
この２つが加わります。
これにより、
契約不適合箇所の修補を請求でき、
応じない場合は、
代金減額請求ができるようになります。
・引き渡しから１０年で事項
・知った時から１年以内に通知し、かつ、知った時から５年以内に権利行使が必要
＜目的物の数量・権利移転に関する場合＞
・引き渡しから１０年で事項
・知った時から５年以内に権利行使が必要
以上、難しい言葉が並びましたが、
契約の目的物が契約の内容に適合していないことに対する
対応方法が増え、通知する期限が長くなりました。
実際の実務では、売主側がどの程度
買主側の請求に応じることができるか未知数ですので、
土地の場合は、グリーンテスト
建物の場合は、建物状況調査（インスペクション）
などを事前に行い、リスクを抑える対応が必要と思います。
また・・・
売主が事業者や宅建業者でない場合は、
「売主は契約不適合責任を負わない」という特約は有効です。
浜松市内の不動産のご相談は
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@maruhama2103
不動産取引に関連する事項の確認です。
売買契約に関連する主な改正点
- 契約不適合責任
- 債務不履行による損害賠償、契約解除
- 手付け
- 賠償額の予定
- 売主の義務
今回は、上記のうち
「契約不適合責任」について
契約不適合責任
いままでの「瑕疵担保責任」は廃止となり「契約不適合責任」へと変わります
「契約不適合責任」とは・・・
契約の目的物が、
契約の内容に適合していないこと
に対する責任です。
いままでの「瑕疵担保責任」との違いは、
①概念の違い
瑕疵の概念を、「当事者の合意」に変えています②法的性質の違い
「瑕疵担保責任」は法定責任（無過失責任）「契約不適合責任」は契約責任（債務不履行責任）
責任を負う法的性質が異なりますので、
賠償の範囲や金額が拡大する可能性があります
③責任対象の違い
「瑕疵担保責任」では、「隠れた瑕疵」が責任の対象で、
契約時に買主が知っていた「瑕疵」は
責任の対象外でした
しかし今後は、
契約の内容に適合しているか否か？
が判断基準となり、
契約時に買主が知っていた「瑕疵」も
責任を負う可能性があります
ちなみに、
「隠れた」といった要件は無くなりました
④買主の権利行使方法が増えた
いままで「隠れた瑕疵」があった場合、買主が取れる手段は、２つでした。
・損害賠償請求
・契約解除
今後は、
・追完請求（修補請求）
・代金減額請求
この２つが加わります。
これにより、
契約不適合箇所の修補を請求でき、
応じない場合は、
代金減額請求ができるようになります。
⑥権利行使の方法・期間の変更
＜種類・品質に関する場合＞・引き渡しから１０年で事項
・知った時から１年以内に通知し、かつ、知った時から５年以内に権利行使が必要
＜目的物の数量・権利移転に関する場合＞
・引き渡しから１０年で事項
・知った時から５年以内に権利行使が必要
以上、難しい言葉が並びましたが、
契約の目的物が契約の内容に適合していないことに対する
対応方法が増え、通知する期限が長くなりました。
実際の実務では、売主側がどの程度
買主側の請求に応じることができるか未知数ですので、
土地の場合は、グリーンテスト
建物の場合は、建物状況調査（インスペクション）
などを事前に行い、リスクを抑える対応が必要と思います。
また・・・
売主が事業者や宅建業者でない場合は、
「売主は契約不適合責任を負わない」という特約は有効です。
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静岡県知事（５）第11221号
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担当：高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ）
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