2019年12月6日金曜日

民法改正-売買契約編-契約不適合

2020年4月に改正民法が施行されます。
不動産取引に関連する事項の確認です。

売買契約に関連する主な改正点

  • 契約不適合責任
  • 債務不履行による損害賠償、契約解除
  • 手付け
  • 賠償額の予定
  • 売主の義務

今回は、上記のうち
契約不適合責任」について

契約不適合責任

いままでの「瑕疵担保責任」は廃止となり
「契約不適合責任」へと変わります

「契約不適合責任」とは・・・

契約の目的物が、
契約の内容に適合していないこと
に対する責任です。





いままでの「瑕疵担保責任」との違いは、

①概念の違い

瑕疵の概念を、「当事者の合意」に変えています


②法的性質の違い

「瑕疵担保責任」は法定責任(無過失責任)
「契約不適合責任」は契約責任(債務不履行責任)

責任を負う法的性質が異なりますので、
賠償の範囲や金額が拡大する可能性があります


③責任対象の違い

「瑕疵担保責任」では、
「隠れた瑕疵」が責任の対象で、

契約時に買主が知っていた「瑕疵」は
責任の対象外でした

しかし今後は、
契約の内容に適合しているか否か?
が判断基準となり、

契約時に買主が知っていた「瑕疵」も
責任を負う可能性があります

ちなみに、
「隠れた」といった要件は無くなりました


④買主の権利行使方法が増えた

いままで「隠れた瑕疵」があった場合、
買主が取れる手段は、2つでした。

・損害賠償請求
・契約解除

今後は、

・追完請求(修補請求)
・代金減額請求

この2つが加わります。

これにより、
契約不適合箇所の修補を請求でき、

応じない場合は、
代金減額請求ができるようになります。


⑥権利行使の方法・期間の変更

<種類・品質に関する場合>
・引き渡しから10年で事項
・知った時から1年以内に通知し、かつ、知った時から5年以内に権利行使が必要

<目的物の数量・権利移転に関する場合>
・引き渡しから10年で事項
・知った時から5年以内に権利行使が必要




以上、難しい言葉が並びましたが、

契約の目的物が契約の内容に適合していないことに対する

対応方法が増え、通知する期限が長くなりました。


実際の実務では、売主側がどの程度
買主側の請求に応じることができるか未知数ですので、

土地の場合は、グリーンテスト
建物の場合は、建物状況調査(インスペクション)
などを事前に行い、リスクを抑える対応が必要と思います。


また・・・

売主が事業者や宅建業者でない場合は、

「売主は契約不適合責任を負わない」という特約は有効です。




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