相続対策コラム/丸浜不動産コンサルティング

退去の部屋をリフォームする前の状態、もしくは設備等を全て撤去し、スケルトンの状態にして賃貸市場に出す方法です。内装は、借主の希望を聞いて工事し、費用は家主負担となります。 現在当社にて、取扱い中の物件は、改装費用により、家賃を決定するという方式をとっています。 この方式の他に、『DIY賃貸』というのもあり、こちらの場合は、内装工事は借主にて自由に行い、費用も借主負担。但し、退去時の原状回復義務を免除するといった方法です。 こういった方式にて築年数の経過した物件が市場に出回ってきており、じわじわと浸透しています。どちらも、かなり変わった内装に仕上がるのが予想されますが、入居者が自分の希望を取り入れてできた部屋ですので、愛着を持って大切に、そして長期間借りていただける事と思われます。 多額のリフォーム費用がかかりそうな物件は、こういった方法で入居募集を行うのも、ひとつの方法ですので、ご検討ください。 当社でも、取扱っておりますので、ご相談お待ちしております。

先日参加した不動産研修会では、消費税の増税延期による 税制改正の話しもあり、改めて認識する点もあり、大変勉強になりました。 ①改正スケジュールの確認 消費税率１０％への引き上げ時期は、平成２９年４月に延期。 ただし、『景気判断条項』が付されていない為、確実に実施する事とされています。 ②平成２７年税制改正で講じられた消費税引き上げ時期変更に伴う対応（住宅関連抜粋） ②-1　住宅ローン減税が、平成３１年６月３０日まで延長 ②-2　住宅取得資金贈与の非課税措置（注目は3,000万の非課税枠） 　　　　これは、駆け込み需要や、消費税増税後の反動を考慮した結果のようです。 　　　　ここでの注目は、平成２８年１０月から平成２９年９月の間に 　　　　請負契約を締結した住宅用家屋の贈与税非課税枠です。 　　　　この期間に契約を締結した場合、 　　　　エコ、バリアフリー住宅で３，０００万円、 　　　　一般住宅で２，５００万円 　　　　まで非課税枠が大幅アップされています。 　　　　消費税１０％の対象となりますが、 　　　　３，０００万円の非課税枠を最大限利用すると 　　　　住宅が建てられちゃいますね。（贈与してもらえれば・・・ですが） 　　　　ここのところは、増税前に建てるかどうかの検討が必要です。 　　　　※個人間の中古住宅などは、非課税枠が上記とは異なります。 その他、建物の請負契約における経過措置（いつまでに契約したものが、税率８％適用）、 などの話しもあり、増税時に混乱しないよう、事前にしっかりと把握が必要です。 また、課税対象の不動産を賃貸されているオーナー様におかれましては 『資産の貸付の契約における経過措置』で、増税前に契約したものは 旧税率を適用できそうに思えますが、賃貸契約の契約内容により、 経過措置を適用できないものが多いと思われます。 それと・・・増税のタイミングで増税分をスムーズにお預かり出来るよう、 賃貸借契約書は『税抜き』での表示をおすすめします。 　　　　

当社が加盟している静岡県宅地建物取引業協会西部支部の 不動産研修会に参加してきました。 今回の題目のメインは、『相続税改正について』です。 周知のとおり、基礎控除が減少した件から講義がはじまりました。 基礎控除減少の基本的な考え方は、バブル期の地価高騰による 負担調整を引き上げたまま据え置かれていたものを、 地価動向の推移に対応して引下げられたという事です。 また、相続税の課税割合が今までの４．２％から６％に上昇すると 予想されている件では、この数字をどうみるか？ 当たり前のことですが、亡くなられる方すべてが高齢の方では無いので 注意して捉えることが必要のようです。 そして、小規模宅地の特例。 ここでは、独立型の二世帯住宅でも適用されることになった件と 土地、建物の名義など注意点を教えていただきました。 あとは、消費税増税に向けての改正内容と実務における注意点。 特に、不動産業界に影響される点がメインで大変勉強になりました。 今後は、増税のスケジュールに沿って、当社管理物件の 不動産オーナー様へお知らせさせていただく事とします。 また、期限付きの減税など、期限が延長されるかどうか？ 国会が終わるまで確定しませんので、 毎年この時期は、ハッキリした事が伝えられず不便ですね。

『住宅エコポイント』が再開しました。 ２０１５年３月１０日よりポイント発行申請の受付開始予定です。 新築住宅のみで無く、『エコリフォーム』と呼ばれるリフォーム工事も対象になります。 では、賃貸住宅はこのエコポイントの対象となるのでしょうか・・・ 新築の賃貸住宅は対象外です。しかし、『エコリフォーム』に関しては 賃貸住宅でも対象となります。（諸条件ありますが・・・） ご自身の賃貸物件リフォームをお考えの際は エコポイントの対象工事の内容なども含め、検討されることをおすすめします。 以下、概略を参考にしてください。 【対象期間】 工事請負契約　平成２６年１２月２７日以降 工事の着手　　　平成２６年１２月２７日～平成２８年３月３１日 工事の完了　　　平成２７年２月３日以降 【対象となるエコリフォーム】 ①窓の断熱工事 ②外壁、屋根・天井又は床の断熱改修 ③設備エコ改修（エコ住宅設備を３種類以上設置する工事） 　（太陽熱利用システム・節水型トイレ・高断熱浴槽・高効率給湯器・節湯水栓） ④その他の工事等 　（上記①～③のいずれかとあわせて実施する以下の改修工事） 　・バリアフリー改修（手すり設置、段差解消、廊下幅等拡張） 　・エコ住宅設備（２種類以下） 　・リフォーム瑕疵保険への加入 　・耐震改修工事 【ポイント】 　対象工事内容ごとのポイント数の合計 　（最大３０万ポイント、耐震改修を含む場合は最大４５万ポイント） 工事内容詳細や交換可能なポイントなどは、 ↓　省エネ住宅ポイント事務局のホームページにて確認できます。 http://shoenejutaku-points.jp/