丸浜不動産コンサルティングBLOG

年末年始休暇のご案内 2014年12月28(日）～2015年1月5日（月） 休暇期間中は何かとご不便をお掛けすることと存じますが、何卒よろしくお願い申し上げます。また、上記期間中は、メールやお電話でのお問合せに対応できませんので、ご了承下さいませ。 2015年1月6日（火）より平常どおり営業致します。上記期間に頂いたお問合せの回答は、1月6日（火）以降、順次対応させていただきます。恐れ入りますが、どうぞご了承くださいませ。 浜松市内での不動産のご相談は当社まで 静岡県知事（4）第11221号 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/

鉄筋のマンションに多い結露 昼間留守にしている部屋なのに、帰宅すると壁が濡れてるという相談がありました。 管理会社へ報告すると、住まい方に問題はないか？と告げられたそうです。管理会社が言う使い方とは、「調理の際に換気扇を回しているか？」、「普段から換気を行っているか？」などとの事です。 今回の結露場所は「壁」、そしてこの物件は、新築の鉄筋コンクリート造。築年数が浅い場合、周囲の空気の湿度とコンクリート内の湿度がまだ釣り合っていない事が原因で、結露の原因となる水分がコンクリート内に多く含まれており、結露が起きやすい建物と言えます。 結露の対策は換気 室内で暖房を入れると、室内の空気が乾燥し、コンクリート内の水分が室内に放出され、放出された水分が、暖房を切っている時に結露となります。多分この現象が原因と思われますので、特に１年目の冬は、窓を開けるなどの換気をこまめに行うよう伝えました。 新築建物の特性や、換気が必要な旨を説明すれば、理解して頂けます。特に新築の鉄筋コンクリートマンションの場合は、２４時間換気の重要性をご入居前に説明する事が必要ですね。 結露は夜間に発生 さて、欠陥住宅は別として、まず結露と住まい方について誤解をされている人が多いと思います。「暖房をしている部屋が結露しやすい」というのも、それだけが原因ではありません。結露といっても、窓に発生するのか、壁に発生するのかによって対処方法も違ってきます。 基本的に、結露は暖房している昼間はほとんど発生しなく、暖房を止めた後の夜間に発生します。日中の暖房時は、人が活動している事もあり、室温が２０～２５度程度なのに対し、湿度は６０％位です。夜間暖房を切った後は、室温のみが低下する為、相対湿度が高くなるのが原因で、結露が起きやすくなります。結露対策として、室温の低下に合せて、水蒸気の量も減らす事が重要です。 ２４時間換気は使わないと効果がない ２４時間換気があるから安心と思われがちですが、使用していない人もいますので要注意。２４時間換気を常に利用するか、寝る前に一度窓を開けて換気を行うことが、結露対策には効果的です。また、窓に結露が発生する場合は、換気扇だけでなく二重サッシにすることも効果的です。 浜松市内での不動産のご相談は当社まで 静岡県

先日アクトシティ―浜松にて行われた不動産セミナーに参加してきました。 テレビなどでもお馴染みの、岸博幸先生による講演会です。 講演テーマは『アベノミクスで地方は再生するか、不動産市場は活性化するか』となっており、ちょうど選挙とも重なりタイムリーな話題でした。（この講演会が決まった時は、選挙があるなんて誰も予想していまかったと思います） 岸先生の話は、難しい事を分かり易く伝えてくれて、全体的に内容が濃くて良い講演会でした。特に印象に残った事は、『経済の成長には地方の力が重要』ということで、我々不動産業者にも『リスクをとりながら、ビジネスイノベーションが必要』との事です。 イノベーションというと、大企業などの事と思っていましたが、当社のような小さな会社でも、新しい取り組み、改革が必要との事です。 岸先生はエイベックスにも所属されている関係で、音楽メディアの販売方法のイノベーション事例も紹介され、なるほどと大変参考になりました。その他では、収益を上げるには「生産性を上げること、自分の身は自分で守る」などの話です。 そこで、来年度の当社の課題として、『ビジネスイノベーション』、『生産性』この二点について意識しながら活動していく事が良いのでは？と感じました。どのような事が、どこまで出来るか分かりませんが、現在進行中の『平屋の借家プロジェクト』や『安全安心な不動産取引』、そして『賃貸物件の空室改善』なども今一度見直して進めて行きます。 今後も、地域で一番安心して相談ができ、お客様に満足していただける不動産業者を目指し、活動していきます。 浜松市内での不動産のご相談は当社まで 静岡県知事（4）第11221号 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/

望ましい住宅形態は一戸建て 国土交通省の『土地白書』（平成 26 年版）によると、『望ましい住宅形態』では約 67 ％の人が『一戸建て』と回答がありました。 賃貸住宅の戸数は共同住宅が最多 また、『住宅着工統計』（平成 25 年版）の『賃貸住宅の建て方別供給内訳』では、共同住宅が約67％、長屋建が約 27 ％、戸建が約 6 ％という結果になっています。 賃貸は戸建てが少ない 戸建住宅への居住希望が約 67 ％あるのに対し、戸建住宅の新築は約6％にとどまっていて、『 戸建に住みたい』と希望している人が多いわりに 、新築の戸建住宅のが少ないないという事が分かります。 つまり、今後の賃貸住宅は、 マンションやアパート等の集合住宅より、一戸建ての方が入居者に喜ばれると考えられます。 賃貸住宅には、平屋の戸建 当社では、戸建て住宅の中でも特に『平屋』をお勧めしています。 ２階建てのファミリータイプでは、建築費用が高くなる為、家賃も高額に設定する必要があることと、分譲マンションや建売住宅などもライバルとなってしまう為、入居がなかなか決まらなくなるからです。平屋の建物で、あまりコストをかけずに、はっきりとした入居者層を想定していくのが大切だと思います。 どこにでもあるような間取りでは無く、個性的で楽しく暮らせるような空間作りも必要です。現在、建築関係者と新プランを作成中で、来年にはご紹介できます。 建物取壊し前に検討を！ 戸建て借家の家主様より、「建物が古くなったから、取壊しを考えている」という話をよく聞きますが、当社では、平屋の借家を改修（リノベーション）して再利用することもご提案しています。 建物取壊しの前には是非再利用のご検討をしてみてください。 住居としてだけでなく、個人のお店として平屋を利用されたい方も多いです。 浜松市内での不動産のご相談は当社まで 静岡県知事（4）第11221号 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/

不動産実務研修に参加 先日、不動産の実務勉強ということで、３日間連続の研修に参加してきました。 研修内容は、重要事項説明書、取引の安全性、価格査定となっていて、どれも興味深く、内容の濃いものばかりです。 「価格査定」の講義で、不動産近代化センターが作成している、価格査定マニュアルが現在改定作業中と聞きました。価格査定マニュアルとは、我々不動産業者が、お客様より不動産の売却依頼をいただいた際に行う不動産の価格査定方法のひとつです。 空き家問題解決に期待される中古住宅の流通 現在、深刻な問題となっている「空き家」。総務省の統計によると、空き家数は８２０万戸、総住宅数に占める割合は年々上昇し、１３．５％と過去最高とのことです。この「空き家問題」の解決策のひとつとして、「中古住宅の流通」が挙げられています。 建物査定の際の基準は20年から25年 そして、中古住宅の流通に際して重要となってくるのが、中古住宅の価格査定。現在の中古住宅の価格査定は、再調達価格を算出した後に減価修正を行う方法で行われており、その際利用される建物の耐用年数は２０年～２５年で設定されるケースが多いです。これは、税務上の耐用年数が２２年であることより用いられています。 建物耐用年数の見直し 現在改定作業中の価格査定マニュアルでは、リフォームを実施した際の耐用年数をどうするか？などの検討がされているようです。個人的には、リフォームも多種多様ですので、そのリフォームにより、どの程度耐用年数が伸びるのか？という判断が難しそうに感じています。 中古住宅の評価方法の変更 空き家問題対策として、中古住宅の流通を活性化させるには、木造住宅が実際どの程度（年数）使用可能なのか再検討し、中古住宅の評価方法を変更をし、銀行の担保評価上昇につながらなければ、なかなか活性化は難しいと考えます。そもそも基本的な耐用年数２２年というのが短いように感じます。また、他の方法として、安心安全な中古住宅の流通を目指して、各都道府県の不動産団体などが各々システム作りを行っています。 中古住宅の活性化に向けた静岡県独自の取り組み 静岡県では、静岡不動産流通活性化協議会が推奨している「中古住宅あんしんパック」という制度があり、中古住宅の売却前に売主にて土地調査・建物検査を行いご自身の土地