相続対策コラム/丸浜不動産コンサルティング

  賃貸住宅をリノベーションする時 検討したほうが良いポイントをまとめてみました。 現在ご検討中の方、 今後必要だと思っている方は ぜひ参考にしてください。 【検討事例の条件】 ・賃貸マンション（鉄筋コンクリート造） ・築 25 年 ・現状の家賃相場は 6 万円 ・ 12 戸中 3 戸空室 ・空室の３戸をリノベーション ・リノベーション後の家賃は 7.5 万円 ・リノベーション費用は 1 戸あたり 100 万円 【検討する 3 つのポイント】 ①      リノベーションの投資利回り ②      費用を借入した場合の安全性の確認 ③      入居ニーズをおさえてあるか ①      リノベーションの投資利回りを確認する まずは、工事を行う事によって どのくらいの家賃上昇が見込めるかを検討し、家賃の増額分を計算します。 一戸あたりの家賃上昇額は 7.5 万円－ 6 万円＝ 1.5 万円 ３戸合計の家賃上昇額は 1.5 万円× 3 戸＝ 4.5 万円 １年間の家賃上昇額は 4.5 万円× 12 ヶ月＝ 54 万円 上記より 3 戸リノベーションすることによって 年間の家賃が 54 万円アップとなります。　 次に、 リノベーション費用の総額を計算します。 工事費用は 1 戸あたり 100 万円ですので 100 万円× 3 戸＝ 300 万円 次に、 工事によって増額した家賃から 空室損や運営に必要なコストを差引いて 物件の実力とも言える 「営業純利益」を計算します。 今回は 空室損や運営に必要なコストを 20 ％と想定します。 54 万円－（ 54 万円× 20 ％） ＝ 43.2 万円（営業純利益）   これらが分かったら、 リノベーションによる投資利回りが計算できます。 計算式は （営業純利益）÷（工事費用） 43.2 万円÷ 300 万円 リノベーションによる 投資利回りは 14.4 ％という事が分かりました。 次回は 「費用を借入した場合の安全性」を確認します。 ＝おわり＝ 不動産賃貸経営の 現状分析や収益改善は、 CPM® （米国公認不動産経営管理士）の 資格保有者への相談をお勧めします。 収益の最大化を目標とした 対策をご提案し、 お客様と一緒になって解決をしていき

  収益不動産を購入するとき、 金融機関より借入を行う人が多いです。 借入をすると 利息を支払わないといけないし、 いっそのこと 現金で購入した方が良いのでは？ と疑問に思うこともあると思います。 現実的には、 収益不動産を買えるほど 現金を持ち合わせていないから・・・ といった理由により 借入することを納得しますが、 現金で買った場合と 借入を利用した場合、 果たして投資効率（利回り）が良いのはどっちか？ 今回はこのあたりを見ていきます。 【前提条件】 物件購入費用：5,000万円 借入：4,000万円、金利2％、期間20年 年間返済額：243万円 自己資金：1,000万円 年間家賃収入：550万円 運営諸経費：100万円 純収入：450万円（550万-100万） 【現金で購入する場合】 純収入÷物件購入費用 450万円÷5,000万円 利回り9％ 【借入して購入する場合】 純収入－年間返済額＝税引き前手残り 450万円－243万円＝207万円 税引き前手残り÷自己資金 207万円÷1,000万円 利回り20.7％ 税引き前の手残りを比べると 現金で購入した場合は、 450 万円 借入して購入した場合は、 207 万円 現金購入のほうが、 税引き前の手残り金額は多くなります。 しかし、 投資効率（利回り）に注目すると 現金で購入した場合は 利回り 9 ％ 借入して購入した場合は 利回り 20.7 ％ 借入したほうが、 自己資金の投資効率が良い結果となります。   これが、 借入をしてまで不動産投資をする理由です。   全額自己資金で購入するよりも 借入をして購入した方が、 自己資金に対する 利回りが高くなるので 借入をしてまで 投資をすることに価値があるという訳です。   最後に、 借入をしたほうが利回りが良いですが 投資としてのレバレッジ効果が あるのかどうかも確認しておく必要があります。 これは、 「銀行の利回り」と比較することで確認できます。   今回の事例で確認してみましょう。 【銀行の利回り】 年間返済額÷借入額 243 万円÷ 4,000 万円 銀行の利回りは 6.07 ％   借入して購入する場合の利回りは 20.7 ％でしたので 銀行の利回り（ 6.07 ％）より 上回っています。 よ

  収益不動産の投資指標として 代表的な３つを図で表現してみました。 文字と一緒に図を見ることによって、 より理解が深まりますので、 参考にしてください。   今回ご紹介する指標は以下の３つです 表面利回り 純利回り 自己資金の利回り 1.表面利回り 物件価格 3,000 万円 年間の家賃収入が 300 万円の場合 300 万円÷ 3,000 万円 表面利回りは 10 ％となります。 2.純利回り 上記と同じ条件で、 年間家賃収入のうち、 運営経費が 60 万円かかる場合 240 万円÷ 3,000 万円 純利回りは 8 ％となります。 3.自己資金の利回り 上記物件を購入する際に融資を利用した場合 借入金額 2,500 万円 金利 2 ％ 期間 30 年   ※この融資条件の場合、 年間の返済額は約 110 万円になります。 130 万円÷ 500 万円 自己資金利回り 26 ％ 上記で紹介した ③（自己資金の利回り）は、 金融機関の融資条件によって 左右するので、 購入される人によって異なります。 金融機関への融資相談の前に 物件検討や分析をおこなう場合 ①（表面利回り）よりも、 ②（純利回り）のほうが より現実に近い分析となります。 しかし・・・ 次に紹介する方法の 「購入諸経費も含んだ利回り」 で検討する方が もっと現実に近くなりますので 載せておきます。 購入諸費用を含んだ利回り 購入諸経費を 200 万円とした場合 240 万円÷ 3,200 万円 純利回り 7.5 ％ これは、総収益率（ FCR ） と呼ばれている投資指標です。 不動産賃貸経営の 現状分析や収益改善は、 CPM® （米国公認不動産経営管理士） の資格保有者への相談をお勧めします。 収益の最大化を目標とした対策をご提案し お客様と一緒になって解決をしていきます。 ＝おわり＝     ※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内 「賃貸不動産経営コラム」 に 一覧表として掲載しています。 よろしければ、そちらもご覧ください。 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市

  収益不動産の投資効率を分析するとき 検討している物件の表面利回りと 金融機関からの借入金利を比較している人をみかけます。 「この物件の表面利回りは６％あって 借入の金利は２％だから儲かるよ・・・」 みないな感じの話しを 聞かれたことはありませんか？ 意外と、 金融機関の人や税理士なども、 このように解釈されている方もいるようです。 そもそも性質の違う指標を比べているので これには全く意味がありません。 投資効率を分析するのに 「表面利回り」を使うのは止めた方がいいです。 そして、 もしこの方法で比較するのであれば 「借入の金利」ではなく 「銀行の利回り」で比較したほうが良いと思います。 でも、 そもそも単年度で分析すること自体 お勧めしませんが、この点は、別の機会でご紹介します。 今回は「銀行の利回り」を見ていきましょう これは、 お金を貸す側の銀行からみた 「融資する」という 投資行為によって 得られる利回りの事です ○○万円貸したら、月々○○円返ってくる このときの「利回り」が「銀行の利回り」 このほうが分かりやすいかもしれませんね 「銀行の利回り」は 「ローン定数（ K ％）」と呼ばれています これは、 金利と借入期間で決まります 言い換えると、 金利と借入期間が同じなら、 借入金額が違っても同じ数字になります。 そして、 借入元金と利息を含んでいますので 我々が銀行から融資を受ける際の金利より高くなります。 この数字がわかると、 初期の投資分析、 特にレバレッジ判定に役立ちます。 最初の話しに戻りますが、 実は「物件の表面利回り」より 「銀行の利回り」の方が高い！ なんてこともあって、 物件の利回りより高い利回りで 資金調達をしている状況の方もいますので 要注意です。 Ｋ％を意識していきましょう！   【計算式】 ローン定数（ K ％）＝借入金の年間返済額÷融資額 ＝おわり＝ 不動産賃貸経営の現状分析や収益改善は CPM® （米国公認不動産経営管理士） 資格保有者への相談をお勧めします。 収益の最大化を目標とした対策をご提案し お客様と一緒になって解決をしていきます。   ※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内 「賃貸不動産経営コラム」 に 一覧表として掲載しています。 よろしければ、そちらもご覧ください。 得意

  金融機関から融資を受けるとき、 その融資を受けて安全なのかどうか ? を 確かめるときは、 負債回収比率という指標を使って判断できます。 負債回収比率は、 DCR （デッドカバーレシオ）と表記されることが多いです。 購入する物件の収入で 借入金の返済を行っていけるかどうかを 数字で判断できる便利な指標です 。 一般的に DCR は 1.3 以上が好ましいとされていますが、 なるべくならもっと高い （個人的には 2 に近いほうが）安全です。 DCR1.3 という事は、 借入金の返済金額が 100 万円だった場合、 家賃から運営経費などを除いた 物件の純収入は 130 万円ということになります。 返済額より 30 万円多い収入があるから安心 ということです。 これは、 ひとそれぞれ投資の目標が違いますので 正解の数字はありません。 自分の投資に対する目安として 設定しておくと良いと思います。 そうすることによって、 どの融資を選んだら良いか判断できるようになります。 例えば、 DCR1.3 以上を投資の目標とした場合で 家賃から運営経費などを除いた 物件の純収入が 200 万円だった場合 借入金の年間支払額は 153 万円以内で収まる融資を選択する必要があります。   200 万円÷ 1.3 ＝年間支払限度額（ 153 万円）   融資は、 借入可能金額、 金利、期間の他に、 今回お知らせした 負債回収比率（ DCR ）や 年間支払限度額も確認して判断しましょう。 不動産賃貸経営の現状分析や収益改善は CPM® （米国公認不動産経営管理士） 資格保有者への相談をお勧めします。 収益の最大化を目標とした対策をご提案し お客様と一緒になって解決をしていきます。 ＝おわり＝   ※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内 「賃貸不動産経営コラム」 に 一覧表として掲載しています。 よろしければ、そちらもご覧ください。 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://ww

  収益不動産を購入するとき、 金融機関の融資を利用する人が多いと思います。 資金を貸す側の金融機関は、 融資の安全性とリスク、 そして その融資から得られる利益などを 分析して融資条件を決めます。 基本的には、 物件価格より融資額が低いのが一般的ですね。 そして、 物件価格に対する融資額の割合を示す指標は、 ローン資産価値比率（ LTV ）といって パーセンテージで表されます。 （ LTV ○○％） これは、 価格に対する借入金の依存度をみるのに役立ちます。 計算方法は非常に簡単で、 借入金額を物件価格で割れば求められます。 借入価格÷物件価格 金融機関からすると、 ローン資産価値比率（ LTV ）が高いほど、 「リスクが高い融資」となる訳で、 当然金利も高くなると考えられます。 しかし、 ローン資産価値比率（ LTV ）が 高いということは、 借りる側にとっては、 少ない自己資金で 投資を行えることになりますので、 高いレバレッジで 運用できるという事にもなります。   少し話題がそれてしまいました。 融資金額（借入金額）が高い融資ほど、 リスクが高いと思われがちですが、 果たしてそうなのでしょうか？ 今回は、 5,000 万円の収益物件の融資を 金融機関へ相談したと仮定して、 A と B の２つの融資を比較していきます。 融資 A の融資金額は 3,500 万円 融資 B の融資金額は 4,000 万円 この部分だけ注目して、 融資 B の方が リスクが高いという意見もありますが、 実は、 金利と返済期間も 一緒にみることが重要です。 上の表からも分かるとおり 融資の年間返済額は、 融資 B の方が少ないので、 手残りの金額は 融資 B の方が多いという結果になります。   次に、 融資の安全率を見てみましょう。 家賃収入より運営経費を差引いた 残りが 400 万円だったとします。 安全率は、 手残り 400 万円と融資の年間返済額を使って求めます。 融資金額のほかに、 ローン資産価値比率（ LTV ）も、 金利も融資 B のほうが高いですが、 じっくりと紐解くと、 融資 B のほうが安全といった結果になりました。 （安全率は数字が高い程安全とみなされています）     もう少し深