収益不動産の投資効率を分析するとき
検討している物件の表面利回りと
金融機関からの借入金利を比較している人をみかけます。
「この物件の表面利回りは６％あって
借入の金利は２％だから儲かるよ・・・」
みないな感じの話しを
聞かれたことはありませんか？
意外と、
金融機関の人や税理士なども、
このように解釈されている方もいるようです。
そもそも性質の違う指標を比べているので
これには全く意味がありません。
投資効率を分析するのに
「表面利回り」を使うのは止めた方がいいです。
そして、
もしこの方法で比較するのであれば
「借入の金利」ではなく
「銀行の利回り」で比較したほうが良いと思います。
でも、
そもそも単年度で分析すること自体
お勧めしませんが、この点は、別の機会でご紹介します。
今回は「銀行の利回り」を見ていきましょう
これは、
お金を貸す側の銀行からみた
「融資する」という
投資行為によって得られる利回りの事です
○○万円貸したら、月々○○円返ってくる
このときの「利回り」が「銀行の利回り」
このほうが分かりやすいかもしれませんね
「銀行の利回り」は
「ローン定数（K％）」と呼ばれています
これは、
金利と借入期間で決まります
言い換えると、
金利と借入期間が同じなら、
借入金額が違っても同じ数字になります。
そして、
借入元金と利息を含んでいますので
我々が銀行から融資を受ける際の金利より高くなります。
この数字がわかると、
初期の投資分析、
特にレバレッジ判定に役立ちます。
最初の話しに戻りますが、
実は「物件の表面利回り」より
「銀行の利回り」の方が高い！
なんてこともあって、
物件の利回りより高い利回りで
資金調達をしている状況の方もいますので
要注意です。
Ｋ％を意識していきましょう！
【計算式】
ローン定数（K％）＝借入金の年間返済額÷融資額
＝おわり＝
不動産賃貸経営の現状分析や収益改善は
CPM®（米国公認不動産経営管理士）
資格保有者への相談をお勧めします。
収益の最大化を目標とした対策をご提案し
お客様と一緒になって解決をしていきます。
※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内
得意エリアは佐鳴台２km圏内
CPM®の視点で不動産コンサルティング
