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銀行の利回り(K%)

 

収益不動産の投資効率を分析するとき

検討している物件の表面利回りと

金融機関からの借入金利を比較している人をみかけます。


「この物件の表面利回りは6%あって

借入の金利は2%だから儲かるよ・・・」


みないな感じの話しを

聞かれたことはありませんか?


意外と、

金融機関の人や税理士なども、

このように解釈されている方もいるようです。


そもそも性質の違う指標を比べているので

これには全く意味がありません。


投資効率を分析するのに

「表面利回り」を使うのは止めた方がいいです。


そして、

もしこの方法で比較するのであれば

「借入の金利」ではなく

「銀行の利回り」で比較したほうが良いと思います。


でも、

そもそも単年度で分析すること自体

お勧めしませんが、この点は、別の機会でご紹介します。





今回は「銀行の利回り」を見ていきましょう


これは、

お金を貸す側の銀行からみた

「融資する」という

投資行為によって得られる利回りの事です


○○万円貸したら、月々○○円返ってくる


このときの「利回り」が「銀行の利回り」

このほうが分かりやすいかもしれませんね


「銀行の利回り」は

「ローン定数(K%)」と呼ばれています


これは、

金利と借入期間で決まります


言い換えると、

金利と借入期間が同じなら、

借入金額が違っても同じ数字になります。



そして、

借入元金と利息を含んでいますので

我々が銀行から融資を受ける際の金利より高くなります。



この数字がわかると、

初期の投資分析、

特にレバレッジ判定に役立ちます。



最初の話しに戻りますが、

実は「物件の表面利回り」より

「銀行の利回り」の方が高い!

なんてこともあって、


物件の利回りより高い利回りで

資金調達をしている状況の方もいますので

要注意です。


K%を意識していきましょう!

 

【計算式】

ローン定数(K%)=借入金の年間返済額÷融資額


=おわり=





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