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借入をしてまで不動産投資をする理由

 

収益不動産を購入するとき、

金融機関より借入を行う人が多いです。


借入をすると

利息を支払わないといけないし、


いっそのこと

現金で購入した方が良いのでは?

と疑問に思うこともあると思います。


現実的には、

収益不動産を買えるほど

現金を持ち合わせていないから・・・


といった理由により

借入することを納得しますが、


現金で買った場合と

借入を利用した場合、

果たして投資効率(利回り)が良いのはどっちか?


今回はこのあたりを見ていきます。


【前提条件】

物件購入費用:5,000万円

借入:4,000万円、金利2%、期間20年

年間返済額:243万円

自己資金:1,000万円

年間家賃収入:550万円

運営諸経費:100万円

純収入:450万円(550万-100万)


【現金で購入する場合】

純収入÷物件購入費用

450万円÷5,000万円

利回り9%


【借入して購入する場合】

純収入-年間返済額=税引き前手残り

450万円-243万円=207万円

税引き前手残り÷自己資金

207万円÷1,000万円

利回り20.7%





税引き前の手残りを比べると

現金で購入した場合は、450万円

借入して購入した場合は、207万円


現金購入のほうが、

税引き前の手残り金額は多くなります。


しかし、

投資効率(利回り)に注目すると


現金で購入した場合は

利回り9


借入して購入した場合は

利回り20.7


借入したほうが、

自己資金の投資効率が良い結果となります。

 

これが、

借入をしてまで不動産投資をする理由です。

 

全額自己資金で購入するよりも

借入をして購入した方が、


自己資金に対する

利回りが高くなるので


借入をしてまで

投資をすることに価値があるという訳です。

 


最後に、

借入をしたほうが利回りが良いですが


投資としてのレバレッジ効果が

あるのかどうかも確認しておく必要があります。


これは、

「銀行の利回り」と比較することで確認できます。

 

今回の事例で確認してみましょう。


【銀行の利回り】

年間返済額÷借入額

243万円÷4,000万円

銀行の利回りは

6.07

 

借入して購入する場合の利回りは

20.7%でしたので


銀行の利回り(6.07%)より

上回っています。


よって、このケースは

借入によるレバレッジが効いているという事になります。


20.7%>6.07%・・・正のレバレッジ




=おわり=


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