収益不動産を購入するとき、
金融機関より借入を行う人が多いです。
借入をすると
利息を支払わないといけないし、
いっそのこと
現金で購入した方が良いのでは？
と疑問に思うこともあると思います。
現実的には、
収益不動産を買えるほど
現金を持ち合わせていないから・・・
といった理由により
借入することを納得しますが、
現金で買った場合と
借入を利用した場合、
果たして投資効率（利回り）が良いのはどっちか？
今回はこのあたりを見ていきます。
【前提条件】
物件購入費用：5,000万円
借入：4,000万円、金利2％、期間20年
年間返済額：243万円
自己資金：1,000万円
年間家賃収入：550万円
運営諸経費：100万円
純収入：450万円（550万-100万）
【現金で購入する場合】
純収入÷物件購入費用
450万円÷5,000万円
利回り9％
【借入して購入する場合】
純収入－年間返済額＝税引き前手残り
450万円－243万円＝207万円
税引き前手残り÷自己資金
207万円÷1,000万円
利回り20.7％
税引き前の手残りを比べると
現金で購入した場合は、450万円
借入して購入した場合は、207万円
現金購入のほうが、
税引き前の手残り金額は多くなります。
しかし、
投資効率（利回り）に注目すると
現金で購入した場合は
利回り9％
借入して購入した場合は
利回り20.7％
借入したほうが、
自己資金の投資効率が良い結果となります。
これが、
借入をしてまで不動産投資をする理由です。
全額自己資金で購入するよりも
借入をして購入した方が、
自己資金に対する
利回りが高くなるので
借入をしてまで
投資をすることに価値があるという訳です。
最後に、
借入をしたほうが利回りが良いですが
投資としてのレバレッジ効果が
あるのかどうかも確認しておく必要があります。
これは、
「銀行の利回り」と比較することで確認できます。
今回の事例で確認してみましょう。
【銀行の利回り】
年間返済額÷借入額
243万円÷4,000万円
銀行の利回りは
6.07％
借入して購入する場合の利回りは
20.7％でしたので
銀行の利回り（6.07％）より
上回っています。
よって、このケースは
借入によるレバレッジが効いているという事になります。
20.7％＞6.07％・・・正のレバレッジ
＝おわり＝
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