相続対策コラム/丸浜不動産コンサルティング

  賃貸アパート、マンションの家主さんの多くは 借入をして建物を建築していると思います。 当然、毎月のローン支払いがあるわけで 家賃から払っていますよね。 空き部屋が多くなったとき 当初の計画通りの家賃を下げて 契約することもあります。 そんなことを繰り返しているうちに 家賃だけではローンの支払いが難しくなった なんて方もおられます。 そんな家主さんから 「安い家賃の部屋の契約更新を断りたい」 という相談がありました。 家主さんから借主に対して 退去してもらいたいと言った場合 借主の合意が必要です。 合意がもらえない場合 明渡し請求になりますが、 このときに「正当事由」が必要となります。 正当事由は、なかなか認められないのが現実。 家賃が安いという理由が正当事由として認められるには よっぽどの理由と証拠が必要だと思います。 ですので、 出て行ってもらう事を考える前に 家賃の増額を交渉をお勧めします。 が・・・・ 今のご時世、家賃の増額はなかなかハードルが高い。 近隣の似たような物件の賃料と比較してどうかが問われますし だからといって、借主が納得してくれるとは限りません。 交渉がもつれた場合は 調停または裁判によって新賃料が決定されます。 こういった事態に陥らないためにも どこまで値下げをしても大丈夫なのか？ 集合住宅だったら どの位の空室に耐えられるか？ これには ちゃんとした計算方法があります。 賃貸の経営に必要な数字ですので ぜひ把握してから、家賃減額に応じましょう。 ＝おわり＝ 地主・家主様の相談窓口として 不動産セカンドオピニオンサービスを行っています。 概要は 当社ウェブサイト内 「不動産セカンドオピニオン窓口」 賃貸住宅経営のあれこれは 「賃貸不動産経営コラム」 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング (株) 丸浜不動産コンサルティング 静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 公認不動産コンサルティングマスター 高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） facebook       https://www.facebook.com/maruhama.f

  賃貸物件の入居時の家賃は日割り計算が一般的ですね。 最近では入居時にフリーレントなんてこともあります。 では、退去時の家賃はどうなのか？ 民法の原則では、家賃は日割りでの精算が原則となっています。 国土交通省が公表している賃貸住宅標準契約書でも １ヶ月に満たない期間の賃料は日割りで精算することとされています。 しかし、月割りにする特約は有効。 家賃の日割り精算を行わない旨の特約がある場合には、原則、月単位での精算になります。   実務的には、日割り精算の方が多いと思います。   ＝おわり＝ 地主・家主様の相談窓口として 不動産セカンドオピニオンサービスを行っています。 概要は 当社ウェブサイト内 「不動産セカンドオピニオン窓口」 賃貸住宅経営のあれこれは 「賃貸不動産経営コラム」 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング (株) 丸浜不動産コンサルティング 静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 公認不動産コンサルティングマスター 高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） facebook       https://www.facebook.com/maruhama.f Twitter　   @maruhama2103 LINE ID　   @938shkry

  賃貸住宅の入居者から 「自費でエアコン設置していいですか？」 「自費でシャワートイレに変更していいですか？」 などのリクエストがあった場合 家主さんの立場としては、 入居者が自費でやってくれるならいい と、承諾すると思います。   実はコレ 気軽に OK だしていますが 入居者（借主）は退去時に家主に対して時価で買い取るよう請求ができるんです。 （借地借家法第 33 条） 借主は家主の同意を得て設置した場合、時価で買い取るよう請求できます。 エアコンのほか、ガスコンロ、モニタ付ドアホンなど 借主が家主の同意を得て設置した物が対象です。   退去時は、借主が設置した物はすべて撤去してもらいたい。 変更した設備は、元に戻してもらいたい。   これが家主さんの気持ちだと思いますが 撤去どころか、自分が買い取らなければいけないなんて・・・ なんだかしっくりこないと思いますが、 そういう法律があるんです。 厳密に言うと 取り外し可能な設備と取り外しの不可能な設備に分けて考えられます。   でも、こういった事態にならない為に 借主は造作買取請求権を放棄すること。 有益費の償還請求権を放棄すること。   契約書にこのような文言をいれておきましょう。 また、キレイでまだ使えそうだし この設備があったら次の入居者が決まりやすいな・・・ なんて理由で、 借主が設置した設備を置いていっていいと許可した場合、 その設備が故障した場合は 家主さんの費用負担で修理することになります。 しかも、修理が不可能な場合は、 新品を設置することになりますので よく考えてから許可してください。 ＝おわり＝ 地主・家主様の相談窓口として 不動産セカンドオピニオンサービスを行っています。 概要は 当社ウェブサイト内 「不動産セカンドオピニオン窓口」 賃貸住宅経営のあれこれは 「賃貸不動産経営コラム」 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング (株) 丸浜不動産コンサルティング 静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.

  家賃を滞納している人には出ていってもらいたい。 当然、滞納家賃をしっかりと払ってもらってから退去して欲しい。 家主のみなさま全員がそうだと思います。 しかし、家賃の滞納をしたから即解約という訳にはいきません。 退去してもらうには順序があります。 「賃貸借契約の解除」をしてから「明渡しの請求」を行うことになります。 これに応じてもらえない場合は、 裁判所の強制執行等の手続きによって明渡しを実行します。 家賃の滞納があったからといって、 家主が借主に無断で部屋の鍵を交換してしまったり 荷物を出してしまうのは違法です。 これは、 自らの実力を持って権利の実現を図ることは許されない。 「自力救済の禁止」という法律があるからです。 こんなことをすると、 借主に対する不法行為が成立し 損害賠償請求されることもありますのでご注意ください。 だったら、契約自由の原則に則って 契約書に「滞納したら鍵交換する」って書いておけばいいのでは？ と言いたくなりますが、 法が禁止する自力救済を許容する合意とみなされ 違法とされる可能性がありますし、 消費者契約法10条による 消費者の利益を一方的に害する条項の無効 とみなされ無効とされる可能性がありますので難しいです。 家賃滞納の防止対策としましては 入居の条件として、家賃保証会社への加入を義務付けることが良いと思います。 ＝おわり＝ 地主・家主様の相談窓口として 不動産セカンドオピニオンサービスを行っています。 概要は 当社ウェブサイト内 「不動産セカンドオピニオン窓口」 賃貸住宅経営のあれこれは 「賃貸不動産経営コラム」 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング (株) 丸浜不動産コンサルティング 静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 公認不動産コンサルティングマスター 高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） facebook       https://www.facebook.com/maruhama.f Twitter　   @maruhama2103 LINE ID　   @938shkry

  建物の老朽化や入居率が悪くなったので建物を建て替えたい。 建物を取り壊して土地を売却したい。 このような時は、入居者に退去をおねがいする事になります。 「家主都合の解約」は一般的に「立ち退き」といわれています。 この、「立ち退き」ですが「正当事由」が必要となります。 だって、契約書に「家主から解約をする場合は６ヶ月前に告知」って書いてあるじゃん！ 契約更新時に更新しなければいいんでしょ！ この内容で納得して契約したんじゃないの？契約書の意味ないじゃん！ おっしゃりたいことは分かりますが、 どちらも「正当事由」が必要なんです。 「正当事由」とは・・・ ①借主の事情（借主が建物の使用を必要とする事情） ②貸主の事情（貸主が建物の使用を必要とする事情） ③建物の賃貸借に関する従前の経過 ④建物の利用状況 ⑤建物の現況 ⑥立退料 これらを総合的に考慮して判定されます。 実務的に、この正当事由が認められるのは難しく 立退きを実行するには、告知期間と立退料がポイントになります。 当社でも、年間に数件は立ち退きを行っていますが、 期間に余裕がないケースは難しいです。 では、正当事由なく契約を終わらせる方法は無いのかというと 「定期借家契約」があります。 この方法でしたら契約期間満了をもって解約となります。 ただですね、 「定期借家契約」で入居募集すると 問合せ件数が少なくなるんですよね。 学生物件やシングル向けなら、ちらほら見かけますが まだまだ一般的になっていない感じ。 「再契約型」として募集しても反響が鈍いです。 ＝おわり＝ 地主・家主様の相談窓口として 不動産セカンドオピニオンサービスを行っています。 概要は 当社ウェブサイト内 「不動産セカンドオピニオン窓口」 賃貸住宅経営のあれこれは 「賃貸不動産経営コラム」 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング (株) 丸浜不動産コンサルティング 静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 公認不動産コンサルティングマスター 高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） facebook       https://www.facebo

賃貸物件の契約をするときに 借主が保険に加入することが契約条件となっているのが一般的です。 通常、加入が義務付けられているのは 火災や風水害に対する備えの「住宅総合保険」で 借りている建物と借主の家財に対して補償されています。 また、借主の過失による水漏れ事故などで 隣人、階下の人、貸主に損害を与えた場合の 損害賠償補償等が含まれていることも多く 「借家人賠償責任保険」ともいわれます。   ここからが本題。 家主さんの中には、借主が保険に入っているから 自分は入らなくてもいいでしょ！ と言われる方がおられます。 家主さんが加入すべき、火災保険や地震保険は 借主が入る保険とは違います。 ご自身の建物を守るためにも 必ず加入しておきましょう。 さらに、物件内で何か事故があった場合に備えて 「施設賠償責任保険」への加入もお勧めします。 ＝おわり＝ 地主・家主様の相談窓口として 不動産セカンドオピニオンサービスを行っています。 概要は 当社ウェブサイト内 「不動産セカンドオピニオン窓口」 賃貸住宅経営のあれこれは 「賃貸不動産経営コラム」 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング (株) 丸浜不動産コンサルティング 静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 公認不動産コンサルティングマスター 高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） facebook       https://www.facebook.com/maruhama.f Twitter　   @maruhama2103 LINE ID　   @938shkry

  民法が改正され「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」となりました。 瑕疵担保責任のときも、補足説明が必要でしたが、 契約不適合責任になり、さらに説明が必要になった感じがします。 普段の生活で「契約不適合責任」って言葉、使わないですよね。 簡潔に言うと 「契約の趣旨に適合しないものを売った（渡した）責任」となります。 そして、これに「種類・品質・数量に関して」が加わります。 「種類」は、宅地を買ったつもりが農地だった・・・ 「品質」は、雨漏り・白アリ・地中埋設物・土壌汚染などのことで、 心理的瑕疵もここに含まれます。 「数量」は、土地や建物の面積などのこと。 この中でも、「数量」に関しては 実測売買や公簿売買などで、別に取り決めをしているので除外しているケースが多いです。 さて、この契約不適合責任は 売主無過失責任といって、 売主に故意過失が無くても責任を負うのが原則です。 ただし、 契約時に不適合があった場合のことですので、 契約後に起きたものは、契約不適合とはなりません。 最後に、 一般の方が売主の場合は、 「契約不適合責任を負わない」という契約も可能ですが、 まったく責任を負わないというのは 買主側が不安になり、納得いただけないので 通常は「引渡後３ヶ月間は契約不適合責任を負う」といった内容で行っています。 ＝おわり＝ 地主・家主様の相談窓口として 不動産セカンドオピニオンサービスを行っています。 概要は 当社ウェブサイト内 「不動産セカンドオピニオン窓口」 賃貸住宅経営のあれこれは 「賃貸不動産経営コラム」 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング (株) 丸浜不動産コンサルティング 静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 公認不動産コンサルティングマスター 高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） facebook       https://www.facebook.com/maruhama.f Twitter　   @maruhama2103 LINE ID　   @938shkry

  不動産の契約書に記載されている文章って なんだか良く分からない表現が使われています。 例えば 「債務の不履行がこの契約及び取引上の社会通念に照らして相手方の責めに帰することができない事由によるものであるときは・・・・」 この辺を読み上げると 大抵みなさん頭の中に「？」が浮かんでいると思います。 「相手方の責めに帰することができない事由」 ここがくせ者ですね。 ですので、 「相手方に故意過失がない場合」 このように補足説明しています。 そして、さらに難しくしているのが、 「その契約不適合がこの契約及び取引上の社会通念に照らして売主の責めに帰することができない事由によるものであるときを除き・・・・」 ややこしい文章の最後に 「除き」がつくパターン この場合は、 「売主に故意過失がない場合を除き」→「売主に故意過失がある場合」 ですので、「売主が悪い場合」ということになります。 難しい文言を、どのようにわかりやすく置き換えられるか？ 良い表現が見つかったときは、すごく嬉しいです。 ＝おわり＝ 地主・家主様の相談窓口として 不動産セカンドオピニオンサービスを行っています。 概要は 当社ウェブサイト内 「不動産セカンドオピニオン窓口」 賃貸住宅経営のあれこれは 「賃貸不動産経営コラム」 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング (株) 丸浜不動産コンサルティング 静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 公認不動産コンサルティングマスター 高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） facebook       https://www.facebook.com/maruhama.f Twitter　   @maruhama2103 LINE ID　   @938shkry

  相続税を減らす為におこなう「借金」は、相続対策なのか？ そんな疑問を考えていく３回目です。   土地にアパートを建てると、相続税の評価が下がります。 これは、現金を建物という資産に変えて、なおかつ人に貸すことによって、評価が下がるという事です。お金を借りたからマイナスの資産が増えて評価が減ったという訳ではありません。   いろんな話がごちゃまぜになって、 このあたりが分かりにくくなっているのが現実ですね。   アパートを建築した土地は評価が下がります。 そして現金よりも建物のほうが評価が低くなります。 なので、相続財産の評価が下がります。 アパート建築は相続対策としては良いですが、借金自体は相続対策にはなりません。 借金はあくまで、現金が無いから借りたということです。 手持ちの現金で建てても、相続税の評価が下がることに関しては変わらないです。 借金で建てても、現金で建てても、効果は同じ。 無理に借金をして、必要以上の規模や設備にした結果、賃貸運営のキャッシュフローが悪化しないよう気を付けましょう。   では、実際に数字で比較していきます。 ＊パターン A：現金 金で賃貸マンションを建築した場合 【対策前の資産の評価額】 預金 1 億円、土地 1 億円、よって対策前の 財産評価額 は 2 億円 【実施する相続対策】 1 億円の賃貸マンションを建築して賃貸する 【対策後の資産】 ・預金 1 億円は建物に変わりました。 ・建物は、固定資産税の評価額で評価されます（約 60 ％程） 　 1 億円× 60 ％＝ 6,000 万円（建物の固定資産税評価額） ・さらに、人に貸すことにより借家権割合（ 30 ％）が差引けます。 6,000 万円－（ 1-0.3 ）＝ 4,200 万円 建物の評価は、 4,200 万円になりました。   ・ 1 億円の土地は、賃貸マンションを建てたことにより 貸家建付地としての評価となり、次の計算式で計算します 土地の価格×（ 1 －借地権割合× 借家権割合 ×賃貸割合） ※借地権割合は、 50 ％とします   ※借家権割合は、全国一律 30 ％ ※賃貸割合は、 100 ％とします   1 億円×（ 1