相続対策コラム/丸浜不動産コンサルティング

  土地相続登記は３年以内に 不動産の名義人が亡くなられた後、相続登記が行われず、亡くなられた方の名義のままになっているケースがあります。いわゆる、所有者不明土地問題。私も現在そのような案件に遭遇しているところです。 2016 年時点での記録だと、所有者不明土地は九州の面積を上回ると報告されています。 この問題は国会でも問題とされていて、所有者不明土地問題の解消に向けた改正法が可決、成立しました。 改正法で義務化される主な内容は、 ①      相続で不動産を取得した事を知ってから 3 年以内の相続登記 ②      引越などで登記名義人の住所や氏名が変わってから 2 年以内に変更登記 正当な理由なく怠った場合はそれぞれ 10 万円以下、 5 万円以下の過料が科されます。   登記を義務化するので、登記手続きを簡略化するようです。 相続登記が個人でも簡単にできるようになるみたいですが、これは実施して問題点が見えてくるかもしれませんね。 相続登記を行っていないケースは、相続登記が出来ない理由があるのだと思っています。 そうでない場合は、相続が発生したら、なんとなく「登記しないといけないな」といった気持ちになりませんか？ それよりも、引越したら、その都度住所移転登記することや、結婚などで氏名が変わった時に、不動産の登記を変更する事は、忘れてしまいそうですので、要注意です。   また、 相続した土地を国に引き取ってもらう（国に帰属）制度の一定の要件は、 ①      更地 ②      担保に入っていない ③      10 年分の管理費用相当額を納める 以上の他にも多くの条件があり、該当する不動産は限られそうです。 ***揉めない相続、10年前から段取りしましょう*** 静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL：053-447-8817 FAX：053-447-8815 e-mail： info@maruhama.biz URL   https://www.maruhama.biz/ ＜地主・家主様の相談窓口＞ 不動産セカンドオピニオンサービス 「不動産セカンドオピニオン窓口」 「賃貸不動産経営コラム」 この記事を書いたのは・・・ 株式会社 丸浜不動産コンサルティング 代表取締役　髙山幸也  ＜取得資格＞

    ■退去予告のルール 賃貸物件の退去連絡は事前に行なうよう契約で定められています。退去する場合は、事前に借主から貸主または管理会社へ退去の連絡をする必要があり、１ヶ月前までに予告をする取り決めが多いようです。また、この１ヶ月前予告がなかった場合は、解約予告義務違約金などといった名目で、借主から貸主へ支払う違約金が発生するのが一般的です。   ■賃料の基本的な考えかた 　賃貸借物件の賃料は、基本的に月単位となっており、「１日いくら」といった日割りになっていません。ですので、１０日に退去しようが、２０日に退去しようが、１ヶ月分の賃料が必要となります。なお、入居時と退去時に限り「日割り」で計算する契約もあります。 入居時の賃料を「日割り」にて計算する契約は多いですが、退去時の賃料計算は「日割り」、「月割り」どちらも同じくらいの割合となっています。   ■ 賃料を月割計算する場合 「月割り」の場合の賃料計算は簡単で、わかりやすいですね。例えば、 3 月 15 日に退去連絡があった場合、 4 月分の賃料を全額支払って、 4 月末までに退去するといったことになります。   ■賃料を日割計算する場合 「日割り」の場合は、「月割り」よりちょっと複雑です。１ヶ月のうち、利用した日数分に該当する賃料を支払うことになります。例えば、 3 月 15 日に退去した場合、 15 日分の賃料を支払うこととなります。 ■退去時の賃料を日割計算するときの前提条件 「日割り」計算を行う場合は、１ヶ月に満たない期間の賃料を何日として計算するのか、退去の予告はいつまでにするのかなど、契約書に書いてある内容によって変わってきます。   ①      １ヶ月に満たない期間の賃料は、１ヶ月を３０日として日割り計算する。 ②      借主は、貸主に対して 30 日前までに解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる。 ③      前項の規定にかかわらず、借主は解約申入れの日から 30 日分の賃料又は賃料相当額を貸主に支払うことにより、解約申入れの日から起算して 30 日を経過する日までの間、随時に本契約を解約することができる。   このような内容になっている契約書を多く見かけます。こうすることによって、退去連絡をし