丸浜不動産コンサルティングBLOG

  12月26日(土）～1月4日（月） 上記の期間、 誠に勝手ながら 年末年始休暇をいただきます。 期間中は何かとご不便をお掛けすることと存じますが、 何卒よろしくお願い申し上げます。 2021年1月5日（火） より平常営業いたします。   ＜期間中のお問合せについて＞ 休暇期間中は、お問合せ対応を 休止させていただきますので、ご了承下さい。 休暇期間中に頂いたご連絡につきましては、 2021年1月5日（火）以降、 順次対応させていただきます。 恐れ入りますが、どうぞご了承くださいませ。 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） Twitter　 @maruhama2103 LINE ID　 @938shkry

 いつもこのブログを見ていただき有難うございます。 今後も不動産オーナー様にとって 「お役に立つ情報」を発信していきといと思っています。 来年も引き続き宜しくお願い致します。 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） Twitter　 @maruhama2103 LINE ID　 @938shkry

収益不動産の価値（価格）は、 「収入÷利回り」で決まります。 収入については、 満室想定家賃で 計算する人が多いですが、 空室損や運営費を差引いた後の 営業純利益 （ＮＯＩといいます）で 計算したほうが より正確な投資分析になります。 利回りは、 その地域の市場で決まります。 この情報は 公開されていませんので、 近隣で売出し中の 物件の利回りを参考にします。 また、 ご自身で投資に対する 利回りの基準を持っていたり、 その物件ごとに 期待する利回りを 決めて分析する場合もあります。   収益不動産の 価値の計算方法について、 もっと詳しい内容は、 以前のコラム が参考になると思います。 よろしければ そちらをご覧ください。 ※Ｖは価値（価格）、Ｉは収入なので今回は営業純利益（ＮＯＩ）、Ｒは率（利回り）となります。 収益不動産から得られる 営業純利益 （ＮＯＩ）が同じ場合、 利回りによって、 価格がかわります。   例えば、 営業純利益 （ＮＯＩ）が 100 万円あるとして 利回りが違った場合、 価格の影響は どうなるのか？   この場合、 8 ％の利回りを 求める場合は、 1,250 万円で 購入しないと 目標を達成できません。 6 ％の利回りでも良い場合は、 1,666 万円で 購入することになりますね。 利回りが低いほうが 価格が高くて、 利回りが高いほうが 価格が安い・・・ ちょっと疑問に 思われるかもしれませんが、 利回りと価格（価値）は、 反比例の関係になっています。 人気がある地域は、 購入する投資家が多いので 利回りが低くても売れます。 いっぽう、 入居に苦戦する地域は、 利回りを高く設定しないと 売れないということになります。   苦戦する地域でも、 実需市場 （購入者が実際に住む物件として流通する市場） での見込みがある地域なら、 収益物件としの 運営を終えた後の 売却価格で 収支が成り立つケースもあります。 ＝おわり＝ ※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内 「賃貸不動産経営コラム」 に 一覧表として掲載しています。 よろしければ、そちらもご覧ください。 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティ

  不動産の収益物件で 投資を行っている方と話をしていると、 色々な手段で投資を行った結果、 当初の目標と方向性が 離れてしまっている場合があります。 投資の目標は 人それぞれですので、 正解はありません。 共通して言えることは、 現状と目標の乖離を 埋める為に行う対策が 「収益不動産の投資」 という事だと思います。 目標の代表的な例を挙げますと ・代々引き継いでいる資産を維持する ・定期的な収入を得る ・レバレッジにより高い収益を得る ・資産価値を上げる ・税務上の特典を利用する ・不動産オーナーになりたい！ このような事が理由だと思います   いずれにしても、 投資は長期で考えることが重要 同じ不動産投資であっても、 目標によって 対策（方法）が違ってきます。 これを機会に、 ご自身の投資目標を 再確認されてはいかがでしょうか？   ちなみに、 リスクは高いですが、 売却時の値上がりを目標とした 短期で計画する 不動産の「投機」もあります。 ＝おわり＝   ※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内 「賃貸不動産経営コラム」 に 一覧表として掲載しています。 よろしければ、そちらもご覧ください。 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） Twitter　 @maruhama2103 LINE ID　 @938shkry

  東海４県（静岡、岐阜、愛知、三重）で、 2020年6 月末までの 1 年間に 実施した 相続税の税務調査に関する データが発表されました。   申告漏れ総額は、 前年度比 26.3 ％減の 397 億円。 過去 10 年で最小とのことです。   こんな場面にも、 感染症の影響がでているようで、 自宅へ訪問して 調査する件数などが 調査件数が減少している要因のようです。 このニュースの中で注目した点は、 相続税の税務調査を行った結果、 違反を指摘された割合です。   なんと、 調査した件数の内 84.8 ％ で 違反が指摘されたとのこと。   かなり高い確率で 追徴課税となっています。 あらためて、 相続税の申告は 他の税務申告より 特殊な申告であることを実感しました。 そして、 個人・法人 の 所有財産（資産）に占める 「不動産」の割合が高いこともあり 不動産と相続税は 一緒に考えていく必要性も再認識しました。 （2020 年 12 月 18 日、名古屋国税局発表より）     ＝おわり＝ 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（5）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） Twitter　 @maruhama2103 LINE ID　 @938shkry

不動産投資の分析をするときは、 購入して運用して最後に売却をする。 このような流れで考えますが、 最後の売却の部分は 「出口」と呼ばれています。 この「出口」は、 不動産投資に対して 大きなインパクトを与えますので 非常に重要です。 通常一般的な考え方ですと、 引き続き投資物件としての 売却を想定します。 売却価格は 売却想定時の 翌年の家賃収入（想定）を 利回りで割った金額となり、 利回りは、 現在の利回りより 高く想定して計算するのが一般的。 家賃についても 現在より下がっていることを 想定して計算します。 例えば、 収入が 100 万円で 利回りが 5 ％なら、 価格は 2,000 万円 といった具合です。 100 万円÷ 5 ％＝ 2,000 万円 ここまでは、よくある話ですね。 今回は、 出口の市場を変えるのがテーマです。   投資市場で買った不動産を、 所有者本人が自己使用する 「実需市場」で 売却することもあります。 投資物件としてではなく、 自己用住宅として 売るという方法です。 先程のとおり、 投資物件の場合ですと 収入と利回りで価格が決定します。 建物や設備が古かったり 現在のニーズに マッチしない物件は、 リノベーションで 資産価値を上げる・・ といった方法がありますが、 この他に、 解体して更地で売ったほうが 高く売れる場合があります。 区分マンションでも、 ファミリータイプの場合は 実需市場で出口をとったほうが 良いケースがあります。 ただし、これを行うには 保有期間のキャシュフローが マイナスになったり、 退去していただく際の 手続きが 難しかったりしますので、 すべての人に お勧めといった訳ではありません。 それなりの心労がありますし、 知識も必要となりますので。   ちなみに、 最初から退去していただく事を 想定する場合は、 保有期間中の 経費を抑えることができ、 入居入替え時の 原状回復費用が不要となります。 この分、 キャシュフローが増えますので、 それを退去費用に充当する といった方法もとれます。   このように、 出口の方法を 何パターンも想定しておくと、 いざという時に役立ちますし、 安心して運営できるようになります。 ＝おわり＝   ※本Blogに掲載した内容は、当社ウェ

  国土交通省による 「賃貸住宅管理業法の施行に向けた説明会（サブリース関係）」を視聴しました。   賃貸住宅管理業法には、 賃貸住宅オーナーや 入居者と サブリース会社による トラブルが多発し、 社会問題化になっていることを 解消する目的もあると思います。 サブリース契約の流れを 細かく分けてみましょう。 建物所有者と サブリース業者との間で 締結される賃貸借契約を 特定賃貸借契約（マスターリース契約）といいます。 オーナー様と業者との間で 締結される契約は、 マスターリース契約 ということになりますね。 いっぽう、 入居者（賃借人）と サブリース業者との間で 締結される賃貸借契約を、 転貸借契約（サブリース契約）といいます。 以上のような構図が、 サブリース方式と言われています     今回施行された 賃貸住宅管理業法は、 トラブルを未然に防止するために サブリース業者による勧誘時や 契約締結時に 「一定の規制」が導入され、 違反者に対しては、 業務停止命令や 罰金などの措置がとられます。   一定の規制とは・・・ 1.        不当な勧誘行為の禁止 2.        誇大広告の禁止 3.        特定賃貸借契約（マスターリース契約）提携前の重要事項説明の義務化 今回の説明会で、特に強調されていた内容は、 規制の対象となる勧誘者の明確化 勧誘者の中には、サブリース業者だけでなく 建設業者、不動産業者 そして、 オーナー様も対象となるケースもあります。 禁止される誇大広告・不当勧誘の明確化 「家賃保証」 「空室保証」 となっていても 借地借家法第 32 条の規定により 家賃の減額が 可能となることを表示すること。 契約期間中に サブリース業者からの 契約解除の可能性があることや、 オーナーからの サブリース契約の解約については 借地借家法第 28 条の規定により 正当事由が必要となること。 このような事を、 「重要事項」として サブリース契約を締結する前に 説明するように義務付けられました。   勧誘に関しては、 オーナーより 「契約を締結しない旨の意思」を 表示した場合は、 意思表示後に 再度勧誘する行為は禁止され、 1 度でも再勧誘行為をすると 規定違反になるとのことです。   細か

収益物件の投資分析をおこなう時、 実際に必要な運営費が分っていれば その金額で計算しますが、 分からない時は、 予測することになります。 建物の条件を見ながら予測をするのですが 建物の規模や間取りによって 運営費は異なります。 例えば 、 エレベーターがあるかどうか？ あれば、 維持管理や点検費用がかかります。 貯水槽なども同様ですね。 建物の階数や共用部の広さ、 植栽、花壇の有無によっても、 清掃・剪定・維持管理費用が 変わってきます。 立派な造りの建物ですと、 当然固定資産税等も割高です。 入居が厳しい地域の場合、 広告料が２ヶ月～３ヶ月 必要になる場合もあります。 そして、 結構見落としがちなのが 間取りによる違い。 20 平米程度の ワンルームでしたら 、 退去の度に クロス貼替えを行うことが出来ますが 2LDK とかファミリー物件になると、 そうはいきません。 原状回復費用が 高額になるので注意が必要です。 それと同時に、 家賃が下がりきっている物件は、 原状回復費用の捻出も難しくなるので、 こちらも要注意事項。 区分マンションの場合は、 管理組合への 管理費や修繕積立金 駐車場費用の負担もあります。 以上より、 建物の運営費が高くなりそうな物件は、 家賃がそれなりにとれているか？ このあたりを意識して検討しましょう。 家賃が高くて、 表面利回りが良い物件でも、 運営費が多く必要な物件ですと 、 営業純利益が低くなります。 建物を見た時に、 運営費がかかりそうな項目を リストアップするもの良いですね。   自分のいる静岡県浜松市では 考える必要はありませんが、 北海道などでは 除雪費用や暖房費用も 運営費として 考える必要があるようです。 このように、地域によって必要となる 「運営費」があることも 覚えておきましょう。   ＝おわり＝   ※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内 「賃貸不動産経営コラム」 に 一覧表として掲載しています。 よろしければ、そちらもご覧ください。 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e