収益不動産の価値（価格）は、
「収入÷利回り」で決まります。
収入については、
満室想定家賃で
計算する人が多いですが、
空室損や運営費を差引いた後の
営業純利益
（ＮＯＩといいます）で
計算したほうが
より正確な投資分析になります。
利回りは、
その地域の市場で決まります。
この情報は
公開されていませんので、
近隣で売出し中の
物件の利回りを参考にします。
また、
ご自身で投資に対する
利回りの基準を持っていたり、
その物件ごとに
期待する利回りを
決めて分析する場合もあります。
収益不動産の
価値の計算方法について、
もっと詳しい内容は、
以前のコラムが参考になると思います。
よろしければ
そちらをご覧ください。
※Ｖは価値（価格）、Ｉは収入なので今回は営業純利益（ＮＯＩ）、Ｒは率（利回り）となります。
収益不動産から得られる
営業純利益
（ＮＯＩ）が同じ場合、
利回りによって、
価格がかわります。
例えば、
営業純利益
（ＮＯＩ）が
100万円あるとして
利回りが違った場合、
価格の影響は
どうなるのか？
この場合、
8％の利回りを
求める場合は、
1,250万円で
購入しないと
目標を達成できません。
6％の利回りでも良い場合は、
1,666万円で
購入することになりますね。
利回りが低いほうが
価格が高くて、
利回りが高いほうが
価格が安い・・・
ちょっと疑問に
思われるかもしれませんが、
利回りと価格（価値）は、
反比例の関係になっています。
人気がある地域は、
購入する投資家が多いので
利回りが低くても売れます。
いっぽう、
入居に苦戦する地域は、
利回りを高く設定しないと
売れないということになります。
苦戦する地域でも、
実需市場
（購入者が実際に住む物件として流通する市場）
での見込みがある地域なら、
収益物件としの
運営を終えた後の
売却価格で
収支が成り立つケースもあります。
＝おわり＝
※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内
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