不動産投資の分析をするときは、
購入して運用して最後に売却をする。
このような流れで考えますが、
最後の売却の部分は
「出口」と呼ばれています。
この「出口」は、
不動産投資に対して
大きなインパクトを与えますので
非常に重要です。
通常一般的な考え方ですと、
引き続き投資物件としての
売却を想定します。
売却価格は
売却想定時の
翌年の家賃収入（想定）を
利回りで割った金額となり、
利回りは、
現在の利回りより
高く想定して計算するのが一般的。
家賃についても
現在より下がっていることを
想定して計算します。
例えば、
収入が100万円で
利回りが5％なら、
価格は2,000万円
といった具合です。
100万円÷5％＝2,000万円
ここまでは、よくある話ですね。
今回は、
出口の市場を変えるのがテーマです。
投資市場で買った不動産を、
所有者本人が自己使用する
「実需市場」で
売却することもあります。
投資物件としてではなく、
自己用住宅として
売るという方法です。
先程のとおり、
投資物件の場合ですと
収入と利回りで価格が決定します。
建物や設備が古かったり
現在のニーズに
マッチしない物件は、
リノベーションで
資産価値を上げる・・
といった方法がありますが、
この他に、
解体して更地で売ったほうが
高く売れる場合があります。
区分マンションでも、
ファミリータイプの場合は
実需市場で出口をとったほうが
良いケースがあります。
ただし、これを行うには
保有期間のキャシュフローが
マイナスになったり、
退去していただく際の
手続きが
難しかったりしますので、
すべての人に
お勧めといった訳ではありません。
それなりの心労がありますし、
知識も必要となりますので。
ちなみに、
最初から退去していただく事を
想定する場合は、
保有期間中の
経費を抑えることができ、
入居入替え時の
原状回復費用が不要となります。
この分、
キャシュフローが増えますので、
それを退去費用に充当する
といった方法もとれます。
このように、
出口の方法を
何パターンも想定しておくと、
いざという時に役立ちますし、
安心して運営できるようになります。
＝おわり＝
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