相続対策コラム/丸浜不動産コンサルティング

  相続対策の一つとして 「後見人」を立てる こんな事を聞かれたことがあると思います。 認知症等になってしまった場合、 財産を動かすことが出来なくなるから そうならない為の手段として・・・ このような考えで、 後見人が注目されています。 正確には「成年後見制度」といいます。 ■成年後見制度とは 認知症などの理由で 自己判断能力の不十分な方々 を サポートしていくための制度。 判断能力が不十分な人が 生活をするうえで不利益を被らないよう 「成年後見人」が本人の代わりに 適切な財産管理や契約行為の支援を行います。 支援してもらう人を「被後見人」 支援する人を「成年後見人」と呼びます。 ■成年後見制度は２種類ある 法定後見制度 任意後見制度 1.法定後見制度 認知症などにより 自己判断能力が 不十分となったときに、 家庭裁判所に申し出をして、 成年後見人、保佐人、補助人を決めてもらう制度です。 判断能力が無くなってから利用するパターンです。 2.任意後見制度 元気なうちに、 自分の判断能力が無くなった場合に 成年後見人になってくれる人を指定しておく制度です。 家族など、あらかじめ自分で決めておくことが出来ます。 相続対策で紹介されているのはこっちのパターンです。 ■どっちがいいのか？ どちらもメリットデメリットがあり ご家庭ごとの事情によって異なりますが 法定後見制度で選ばれる成年後見人は 家族とは限りません。 成年後見人は、 被成年後見人を守る立場ですから 銀行預金からの出金や 不動産売却などは 気軽には行えなくなります。   地主・家主様の相談窓口として 不動産セカンドオピニオンサービスを行っています。 概要は 当社ウェブサイト内 「不動産セカンドオピニオン窓口」 賃貸住宅経営のあれこれは 「賃貸不動産経営コラム」 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 株式会社 丸浜不動産コンサルティング 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 公認不動産コンサルティン

  相続が開始して 遺産分割協議が終わり 自分の物になるまでに入ってきた家賃は 誰のものなのか？ マンションは自分が相続することとなった。 そして、ようやく登記が完了。 そこで疑問が生まれます。 相続したマンションは 登記された日から自分のモノ。 それまでの家賃はどうなるんだろう？ 自分が相続したのだから 全部自分のものだろう・・・ と、思いますよね。 でも、違います。 相続の基本として 相続が始まると亡くなった人の財産は いったん相続人全員の共有状態となります。 遺産分割の話し合いが終わって ようやく相続した人のモノになります。 よって、その間に入ってきた家賃は 相続人みんなのもの。 だからは、 その家賃はみんなで分けよう！ という考え方もあります。 ■遺産分割が終了した後の賃料 相続が開始した後に マンションなど賃貸物件から生じる賃料は 遺産分割が終わるまでは 一時的に相続人全員の「共有財産」となります。 そして、 そのマンションを相続する人が 決まった時点（遺産分割が終了した時）から そのマンションを相続する人が そのマンションから生じる賃料を受け取ることになります。 ■相続開始時から遺産分割が終了するまでの賃料 これについては、 最高裁の判例（最判平成 17 年 9 月 8 日）があります。 相続が開始から 遺産分割が終了するまでの間に生じた賃料は 遺産には含まれず 法定相続人が 法定相続分に従って取得することになります。 （誰か一人が受取っていた場合は、自分の取り分を請求できます）   これは、 遺産の分割協議をしたときに 賃料について 何も取り決めをしなかった場合に 相続人全員の共有財産 として判断するということです。 なので、 賃料について 遺産分割の対象の一部として協議をして 相続人全員で合意しておくことによって 回避することができ そのマンションを相続した人のものとすることも可能です。 地主・家主様の相談窓口として 不動産セカンドオピニオンサービスを行っています。 概要は 当社ウェブサイト内 「不動産セカンドオピニオン窓口」 賃貸住宅経営のあれこれは 「賃貸不動産経営コラム」 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介

毎月開催させていただいる 「不動産の個別無料相談会」 次回開催は、 10月31日（日）午前中です。 浜松市内に不動産をお持ちの方 その後継者様を対象として 不動産に関するご心配事 お悩み、ちょっと聞いてみたいことなど ございましたら是非ご利用ください。 他社管理の賃貸物件でも大丈夫です。 不動産のセカンドオピニオンとして ご利用いただいている方もおられます。 相続対策、 賃貸経営相談 リフォーム方法や金額などで もやもやされている方 貸駐車場に犬の糞が放置されて困ってる こんな相談もありました。 開催場所は 浜松市中区佐鳴台3-35-7（当社事務所） 駐車場ありますのでお車でお越しいただいてもOK 相談会は、個別相談となりますので 3組様限定となります。 相談時間は1組様50分 予約制となっております。 ご希望の方はお手数ですが ご予約お願いします。 詳しい情報は当社ホームページにてご確認いただけます リンクを貼っておきます https://bit.ly/3GgM124 ＜不動産個別無料相談会＞ 開催日：2021年10月31日（日） 場所：(株)丸浜不動産コンサルティング 住所：浜松市中区佐鳴台3-35-7 時間：1組50分（限定3組様） ＊事前予約制となります。 時間帯①9時～9時50分 時間帯②10時10分～11時 時間帯③11時20分～12時10分 ＜対象となる方＞ 浜松市内に不動産をお持ちの方 ※基本的には当社周辺にお持ちの方ですが、 リクエストを頂戴したため、現在範囲を広げています。 ご予約お待ちしております。 (株)丸浜不動産コンサルティング 高山幸也 地主・家主様の相談窓口として 不動産セカンドオピニオンサービスを行っています。 概要は 当社ウェブサイト内 「不動産セカンドオピニオン窓口」 賃貸住宅経営のあれこれは 「賃貸不動産経営コラム」 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 株式会社 丸浜不動産コンサルティング 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 公認不動産コンサルティ

  アパート、マンション、駐車場など 賃貸不動産をお持ちのご家庭で 相続が起こったときによくあるのが 「振込先を変更して欲しい」 というリクエストです。 金融機関によっては、 通帳の名義人が亡くなられた場合 その口座からの出金だけでなく 入金もできなくなる つまり、 口座が凍結される状況になることもあります。 毎月その口座から引落されていたものが 引落されなくなったり、 アパートの入居者からの 家賃の振込ができなくなったりします。   実際に入金に関しては しばらくの期間 入金を受付けてもらえるよう 金融機関と話ができたけど インターネット経由での 振込はシステム上 入金不可といったこともありました。 口座が凍結されると 何かと不便になりますね。 こんな理由もあって 家賃の振込先を変更する要望が多いと思います。   しかし、 安易な振込先変更は注意が必要です。 実は、振込先口座の変更をすると 相続放棄ができなくなります。   例えば亡父が所有していた アパートの賃料振込先口座の変更をすると 相続財産の処分という行為に該当して 相続財産について 「単純承認」したとみなされ 相続放棄はできなくなります。   これ、ちゃんと過去に判決もでてます。 被相続人所有のマンションの 賃料振込先を自己名義の口座に 変更する行為は相続財産の処分にあたり 単純承認にあたる （東京地方裁判所平成 10 年 4 月 24 日判決） 多くの方の場合 相続放棄をすることは無く 心配されなくても大丈夫と思いますが 振込先変更前に 一旦考えて欲しい事柄ですので 頭の片隅に入れておいてください。   「家賃の振込先を変更すると 相続放棄できなくなる」   地主・家主様の相談窓口として 不動産セカンドオピニオンサービスを行っています。 概要は 当社ウェブサイト内 「不動産セカンドオピニオン窓口」 賃貸住宅経営のあれこれは 「賃貸不動産経営コラム」 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 株式会社 丸浜不動産コンサルティング 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruham

  相続財産の分割で揉める人は 財産がたくさんある家庭 だと思っていませんか？ ウチは財産が無いから大丈夫   この考えは危険です。   裁判所で公表している司法統計をみると 遺産分割で揉めている人の 財産額の割合が分かります。 1,000 万円以下で全体の 35 ％ 5,000 万円以下になると 全体の 78 ％になります。 揉めている家庭の約 3/4 が 遺産額 5 千万円以下という結果になっています。     例えば、 4 人家族で お父さんが亡くなった場合。 相続人は、お母さんと子供 2 人。 この場合の相続税の基礎控除は 相続人３名ですから 4,800 万円になります。 相続税の事に関しては あまり気にしておられないケースだと思います。   このような家庭では 相続税の心配ではなく 財産を分けることについて 揉め事が起きているということが分かります。   特に財産の大半が不動産という場合は 分けるのが難しいですね。 「ウチには財産が無いから揉めない」 ではなく 財産が不動産だけだったり、 分けやすい財産が無いと揉めます。 財産の分け方についても しっかりと考え対策をしておきましょう。   地主・家主様の相談窓口として 不動産セカンドオピニオンサービスを行っています。 概要は 当社ウェブサイト内 「不動産セカンドオピニオン窓口」 賃貸住宅経営のあれこれは 「賃貸不動産経営コラム」 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 株式会社 丸浜不動産コンサルティング 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 公認不動産コンサルティングマスター 高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） facebook       https://www.facebook.com/maruhama.f Twitter　   @maruhama2103 LINE ID　   @938shkry

  借地権の認定課税というちょっと難しい話です。　 家賃収入が増えてきた家主様で 法人を設立される方がいます。 所得税と法人税のバランスをみながら 判断されている方が多いと思います。 法人設立後は賃貸事業を 法人名義でおこなう訳ですが この時少し注意が必要です。 例えば、 個人名義の土地に 自分が設立した法人名義で建物を建てる こういった場合、 建物を建てた法人は、 個人名義の土地を 借りているということになります。 なかには タダで借りている場合もあります。 自分の土地に 自分の会社が建物を建てるんだから 地代なんて貰わなくてもいいじゃん！ お気持ちは分かりますが、 税金の世界では通用しません。 借地権の認定課税というものがあります。 通常、 自分の土地を第三者に貸した場合 地主は権利金を受取るのが一般的です。 これは、土地を借りた側に 「借地権」という権利が発生して 借家借家法という法律で 借りた人が保護されるからです。 もし、土地を貸している地主から 土地を返してもらうよう言われても すぐに返さなくても良い といった具合です。 借りてる人は 返して欲しいなら 借地権に相当するお金を用意してよ！ と対抗することができます。 借りている人は法律で守られます。 こういった権利が発生するので、 土地を貸す地主側は、 借りる人からその対価として 権利金を受取っています。   第三者間であれば、 土地を借りるときに 権利金が必要となるのに 身内の場合は受け取らない。 このあたりが問題になってきます。 他人だった地代をもらうけど 身内ならタダ。 身内だから特別安く貸す 。 安く売る。 こんなケースは要注意！ 土地を借りた人は 権利金を支払う義務があるのに 今回はその支払いを免除してもらった。 税務の世界では、 このように判断され、 建物の所有者である法人は 権利金を支払わなくてよかったから 得をしたとみなされ 課税されるという訳です。   ただし、こういった場合でも 問題にならない方法があります。 「土地の無償返還に関する届出書」を 税務署に提出しておくことです。 これは、 土地を借りている人から 将来土地を返してもらうときに 借地権のことは何も言わず、 無償で地主に返還する といったことを先に届け出ておく制度です。