借地権の認定課税というちょっと難しい話です。
家賃収入が増えてきた家主様で
法人を設立される方がいます。
所得税と法人税のバランスをみながら
判断されている方が多いと思います。
法人設立後は賃貸事業を
法人名義でおこなう訳ですが
この時少し注意が必要です。
例えば、
個人名義の土地に
自分が設立した法人名義で建物を建てる
こういった場合、
建物を建てた法人は、
個人名義の土地を
借りているということになります。
なかには
タダで借りている場合もあります。
自分の土地に
自分の会社が建物を建てるんだから
地代なんて貰わなくてもいいじゃん！
お気持ちは分かりますが、
税金の世界では通用しません。
借地権の認定課税というものがあります。
通常、
自分の土地を第三者に貸した場合
地主は権利金を受取るのが一般的です。
これは、土地を借りた側に
「借地権」という権利が発生して
借家借家法という法律で
借りた人が保護されるからです。
もし、土地を貸している地主から
土地を返してもらうよう言われても
すぐに返さなくても良い
といった具合です。
借りてる人は
返して欲しいなら
借地権に相当するお金を用意してよ！
と対抗することができます。
借りている人は法律で守られます。
こういった権利が発生するので、
土地を貸す地主側は、
借りる人からその対価として
権利金を受取っています。
第三者間であれば、
土地を借りるときに
権利金が必要となるのに
身内の場合は受け取らない。
このあたりが問題になってきます。
他人だった地代をもらうけど
身内ならタダ。
身内だから特別安く貸す。
安く売る。
こんなケースは要注意！
土地を借りた人は
権利金を支払う義務があるのに
今回はその支払いを免除してもらった。
税務の世界では、このように判断され、
建物の所有者である法人は
権利金を支払わなくてよかったから
得をしたとみなされ
課税されるという訳です。
ただし、こういった場合でも
問題にならない方法があります。
「土地の無償返還に関する届出書」を
税務署に提出しておくことです。
これは、
土地を借りている人から
将来土地を返してもらうときに
借地権のことは何も言わず、
無償で地主に返還する
といったことを先に届け出ておく制度です。
地主が土地を返してと言ってきたら
素直に要求に応じて、
いつでも無償で
土地を返すことになるので、
権利金は無くてもいいか。
こう解釈してもらう方法です。
以前、個人名義の土地に
ご自身の法人名義で貸家を建て
賃貸業を営んでいた方が
貸家が古くなったので
建物を解体して
土地のみで売却をする
といったケースがありました。
こういった場合も
地主と法人の間で
「借地権」が問題になります。
法人から土地を返してもらう際に
地主から法人へ
借地権に見合うお金を
支払う必要があったりします。
このケースは、
法人名義で建物を建てる際に
「土地の無償返還に関する届出書」を
提出してありましたので、
問題なく取引を進めることができました。
実は、この届出書の提出期限が
曖昧なこともあり、
こういった場面に
遭遇したら提出すればいいや
という考えや、
借地権の認定課税の実例が
身近に無いことから、
気にする人は少ないですが、
やっておいたほうが良いと思います。
あと、この届出は、
法人が対象となりますので、
個人と個人の場合は必要ありません。
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