国土交通省による
「賃貸住宅管理業法の施行に向けた説明会（サブリース関係）」を視聴しました。
賃貸住宅管理業法には、
賃貸住宅オーナーや入居者と
サブリース会社による
トラブルが多発し、
社会問題化になっていることを
解消する目的もあると思います。
サブリース契約の流れを
細かく分けてみましょう。
建物所有者と
サブリース業者との間で
締結される賃貸借契約を
特定賃貸借契約（マスターリース契約）といいます。
オーナー様と業者との間で
締結される契約は、
マスターリース契約
ということになりますね。
いっぽう、
入居者（賃借人）と
サブリース業者との間で
締結される賃貸借契約を、
転貸借契約（サブリース契約）といいます。
以上のような構図が、
サブリース方式と言われています
今回施行された
賃貸住宅管理業法は、
トラブルを未然に防止するために
サブリース業者による勧誘時や
契約締結時に
「一定の規制」が導入され、
違反者に対しては、
業務停止命令や
罰金などの措置がとられます。
一定の規制とは・・・
1.
不当な勧誘行為の禁止
2.
誇大広告の禁止
3.
特定賃貸借契約（マスターリース契約）提携前の重要事項説明の義務化
今回の説明会で、特に強調されていた内容は、
規制の対象となる勧誘者の明確化
勧誘者の中には、サブリース業者だけでなく
建設業者、不動産業者
そして、
オーナー様も対象となるケースもあります。
禁止される誇大広告・不当勧誘の明確化
「家賃保証」
「空室保証」
となっていても
借地借家法第32条の規定により
家賃の減額が
可能となることを表示すること。
契約期間中に
サブリース業者からの
契約解除の可能性があることや、
オーナーからの
サブリース契約の解約については
借地借家法第28条の規定により
正当事由が必要となること。
このような事を、
「重要事項」として
サブリース契約を締結する前に
説明するように義務付けられました。
勧誘に関しては、
オーナーより
「契約を締結しない旨の意思」を
表示した場合は、
意思表示後に
再度勧誘する行為は禁止され、
1度でも再勧誘行為をすると
規定違反になるとのことです。
細かい内容は、
国土交通省のホームページに
掲載されています。
ご興味ある方は、
[国交省 サブリース]
で検索してみてください。
そして、
入居者（賃借人）に向けても
注意喚起が行なわれています。
建物所有者（オーナー）と
サブリース業者の契約
（マスターリース契約）
が終了した場合、
入居者（賃借人）が
その後も物件に
住み続けられるような
契約内容になっているかどうか？
マスターリース契約が
終了した場合、
オーナーがサブリース業者の
転貸人の地位を承継することが
明記されていれば安心です。
サブリース方式は、
なかなか奥が深く、
色々な事が想定されますが、
この制度自体は全く悪いものではなく、
管理業務全般を
業者へ任せたいオーナー様にとっては、
とても便利な制度です。
ただ、
サブリース業者の
メリットのみを伝え、
リスクを把握しないで
契約したケースがあったことが
問題だったと思います。
＝おわり＝
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