スキップしてメイン コンテンツに移動

借金は相続対策ではない③

 

相続税を減らす為におこなう「借金」は、相続対策なのか?

そんな疑問を考えていく3回目です。

 

土地にアパートを建てると、相続税の評価が下がります。

これは、現金を建物という資産に変えて、なおかつ人に貸すことによって、評価が下がるという事です。お金を借りたからマイナスの資産が増えて評価が減ったという訳ではありません。

 

いろんな話がごちゃまぜになって、

このあたりが分かりにくくなっているのが現実ですね。

 

アパートを建築した土地は評価が下がります。

そして現金よりも建物のほうが評価が低くなります。

なので、相続財産の評価が下がります。


アパート建築は相続対策としては良いですが、借金自体は相続対策にはなりません。

借金はあくまで、現金が無いから借りたということです。

手持ちの現金で建てても、相続税の評価が下がることに関しては変わらないです。

借金で建てても、現金で建てても、効果は同じ。


無理に借金をして、必要以上の規模や設備にした結果、賃貸運営のキャッシュフローが悪化しないよう気を付けましょう。

 では、実際に数字で比較していきます。




*パターンA:現金金で賃貸マンションを建築した場合

【対策前の資産の評価額】

預金1億円、土地1億円、よって対策前の財産評価額2億円

【実施する相続対策】

1億円の賃貸マンションを建築して賃貸する

【対策後の資産】

・預金1億円は建物に変わりました。

・建物は、固定資産税の評価額で評価されます(約60%程)

 1億円×60%=6,000万円(建物の固定資産税評価額)

・さらに、人に貸すことにより借家権割合(30%)が差引けます。

6,000万円-(1-0.3)=4,200万円

建物の評価は、4,200万円になりました。

 

1億円の土地は、賃貸マンションを建てたことにより

貸家建付地としての評価となり、次の計算式で計算します

土地の価格×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

※借地権割合は、50%とします

 

※借家権割合は、全国一律30

※賃貸割合は、100%とします

 

1億円×(150%×30%×100%)=8,500万円

土地の評価は、8,500万円となりました。

 

・対策後の財産は、建物4,200万円、土地8,500万円となり

合計12,700万円となりました。

 

※ちなみに、土地は「小規模住宅用地の特例」を使うことも可能です

200㎡まで50%減額)

  

【パターンAの節税効果】

現金で賃貸マンションを建てた場合の節税効果は、

当初、現金1億円、土地1億円で合計2億円だった評価が、

12,700万円に圧縮されました。

 

2億円-12,700万円=7,300万円

よって、7,300万円の評価が減少したことになります。

 

預金を建物に変え、その建物を人に貸すことによって評価が低くなる。

これが賃貸マンション建築における相続対策の正体です。




 

*パターンB:借金で賃貸マンションを建築した場合

 【対策前の資産の評価額】

土地1億円、よって対策前の財産評価額は1億円

【実施する相続対策】

1億円を借入して、建物を建築し、賃貸する

【対策後の資産】

・借入した1億円は建物に変わりました。

・建物の評価額は、上記パターンAと同じで4,200万円。

・土地の評価額も、上記パターンAと同じで8,500万円。

・そして、借入金が1億円あります。

・対策後の財産は、(建物4,200万円+土地8,500万円)より

借入金1億円を差引きますので、2,700万円となります。

 

【パターンBの節税効果】

借金で賃貸マンションを建てた場合の節税効果は、

当初、土地1億円で合計1億円だった評価が、2,700万円に圧縮されました。

1億円-2,700万円=7,300万円

よって、7,300万円の評価が減少したことになります。

 

 以上より、パターンAでもパターンBでも

評価が減少した金額は7,300万円となり効果は一緒です。

 

【まとめ】 

*評価額の減少額は、現金で行った場合と同じ

*借入金があるから相続対策ではなく、不動産の有効活用が相続対策



【ポイント】

答えを一つしか持っていない人に、相続対策の相談をするのは避けましょう。

 

=おわり=




地主・家主様の相談窓口として

不動産セカンドオピニオンサービスを行っています。

概要は当社ウェブサイト内

「不動産セカンドオピニオン窓口」


賃貸住宅経営のあれこれは

得意エリアは佐鳴台2km圏内

CPM®の視点で不動産コンサルティング




(株) 丸浜不動産コンサルティング
静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7
TEL:053-447-8817
CPM®(米国公認不動産経営管理士)
公認不動産コンサルティングマスター
高山幸也(タカヤマ ユキヤ)

Twitter   @maruhama2103
LINE ID   @938shkry


このブログの人気の投稿

賃貸物件のお風呂のフタ事情

お風呂のフタは家主負担?入居者負担? 賃貸物件のお風呂のフタ。家主と借主(入居者)どちらの費用負担となってますか? 当社では、消耗品と考え、基本的に借主(入居者)負担とさせて頂いております。 しかし、特殊な形状のバスタブとか、ホームセンター等で売っている一般的なフタが利用できない場合がありますよね。 そのような場合、借主さんが困ってしまいます。入居していきなり特注サイズの風呂のフタを用意するのは難しいです。入居された時点で家主よりのプレゼントとして、お風呂のフタを家主負担(最初のみ)で置いておき、入居後に交換が必要となった場合は、借主にて購入してもらうような方法を提案しています。 どこが特殊形状かというと・・・ 上の写真のお風呂。どこが原因で通常のフタが使えないかと言うと、浴槽に蛇口がついているので、フタの隅を切り取らないとフタが閉まりません。 お風呂のフタを利用するのを考慮して作っていないの?って業者へ問合せましたが、全員がフタを利用する訳ではなく、追い焚き機能があるので、不要って人もいるとの事。お湯にの上にシート浮かべているケースもあるそうです。結局、フタが必要な場合はオーダーメイド注文になるって回答でした。 だったら、これにあったた風呂のフタも作って販売すればいいのに・・・って思ってしまいます・・・・でも、無いものは仕方ないですね。 フタのカットができるか?ホームセンターに聞いてみた 「オーダーメイド、風呂ふた」ってインターネット検索すると、カットを行っているお店が結構あるようです。ネット注文が苦手って方もいると思いますので、近くのホームセンターへ聞いてみました。 ニトリ浜松入野店 「対応不可」 カインズ浜松南店 「対応不可」 ケーヨーデイツー大人見店 「対応不可」  どこも対応してもらえないなんて・・・と思っていましたが、 対応してもらえるお店がありました。 「ジャンボエンチョー浜松南店」 お店で購入した、お風呂のフタのカット等は行っていないが、オーダー注文の受付は行っているようです。 とりあえずは、対応してもらえるお店があってひと安心です。 今後、賃貸住宅を新築したり、リフォームやリノベーションするときは、なるべく浴槽に蛇口がついていないお風呂を選びましょう!っていう教訓でした

垂れ下がっている電話線を発見したら・・・

みなさん、こんにちは。 丸浜不動産の高山です。 インフルエンザが流行してますね。 ご近所の内科には駐車場待ちの列ができてました。 日頃から、うがい手洗い、マスクを心掛けましょう。 先日、「電線が垂れ下がっている」という ご相談を受けました。 これって、どこに連絡したら良いか? よくわからないですよね。 わからない時は、まず現地。 早速、現地へ行ってみて、 垂れ下がっている電線を辿ってみると・・・ 電線ではなく、電話線の様子。 こんな時は、 局番なしの「113」へ電話すると対応してくれます。 ひかり電話、携帯電話、PHSの場合は 0120-444113 NTTのホームページに詳しく載ってますので、 垂れ下がった電話線みつけたら、 連絡先が「ネットに載ってるな」って覚えておくと便利ですね。 また、 電柱番号とか、住所を分かるようにしてから連絡すると スムーズに受付けしてもらえます。 電柱番号って・・何・・・? どこに書いてあるの? という方もいらっしゃると思いますので、 画像載せておきます。 電柱を見上げると、こんなプレートがありますので これをメモしておきましょう。 上がNTT、下が中部電力の番号です。 ちなみに、下側にプレートがある会社が この電柱の持ち主となりますので、 この電柱は中部電力の物となります。 注意:今回の電話線垂れ下がりと、この画像は関係ないです。 今回は、現地へ行って「NTTの線」と分かりましたが、 電力会社の電線、NTT、インターネット各社、ケーブルテレビなど・・・ 電線と言っても沢山の種類があります。 何の線だか良くわからないケースもありますので、 やはり、電柱番号を控えておく事は大事。 〇〇の電柱からの線が垂れてる・・・ とか、 〇〇と〇〇の間の線が垂れてる・・・ といった具合に説明できますしね。 こんな事は、無いことが一番ですが、 万一発見した時は思い出してください。 浜松市内の不動産のご相談は当社へ 賃貸のお悩みやトラブル相談も受付中 静岡県知事(5)第11221号 売買・賃貸・管理・仲介・コン

標高(海抜)を調べる方法

今、自分がいる場所は標高何メートルか? 標高を調べるには 国土地理院のウェブ地図が便利です。 「地理院地図」 (  https://maps.gsi.go.jp/  ) 確認方法は、 国土地理院のウェブサイトに詳しく記載がありますので リンクを貼っておきますね。 国土地理院ウェブサイト該当ページ *国土地理院ウェブサイトでは、こんな感じで掲載されています 現在地の標高を確認する スマートフォンやタブレットで地理院地図を開き、画面右下の アイコンをクリックすると、地図が現在地に移動するので、今いる場所がわかります。 画面下部にある黒い帯にその場所の標高(地面の標高)が表示されます。 場所を移動しても常に現在地が中心になるように地図が移動し、表示される標高値も一緒に変わります。 旅行先などで標高を確認したいときなどに役立ちます。   ※ 歩きスマホは、絶対にやめましょう。 早速試してみましたが ひとつ注意点があります。 国土地理院のウェブサイトでは 「標高をスマホで一発表示!」 と書かれていますが、 一発表示というのは 「現在地」アイコンをクリックすると 自動で現在地の地図が表示され 「標高」も表示されるという事です。 ご自身のスマートフォンの設定が 位置情報の設定を「オフ」にしている場合 一発表示はできません。 この設定変更がなかなか面倒 自分も苦労しました・・・ そういう場合は 地図をスクロールして 調べたい場所でタップすれば そこの「標高」が表示されます。 少し、手間ですが この方法で調べることが出来ますので スマートフォンの「位置情報」の設定が 良く分からない場合は この方法で確認してみてください。 当社の標高を調べてみました 標高13.2mと表示されています。 もうひとつ 「標高」と「海抜」の違いをお知らせします。 「標高」 東京湾平均海面を基準(標高0m)として測っています。 「海抜」 近くの海からの高さを基準としています。 ただし、近くの海の海面は変化するため 海抜も標高と同じ基準なのが実態のようです。 国土地理院は「標高」表示しか使わないのに 国土交通省や自治体が設置している 津波警告看板のほとんどが「海抜表示」ですね。 海抜表示のほうが避難を促すための印象が強く 津波を意識できるといった理由もあるそうです。 確かに、 「標高」と聞くと山をイメージします