賃貸住宅をリノベーションする時
検討したほうが良いポイントをまとめてみました。
現在ご検討中の方、
今後必要だと思っている方は
ぜひ参考にしてください。
【検討事例の条件】
・賃貸マンション（鉄筋コンクリート造）
・築25年
・現状の家賃相場は6万円
・12戸中3戸空室
・空室の３戸をリノベーション
・リノベーション後の家賃は7.5万円
・リノベーション費用は1戸あたり100万円
【検討する3つのポイント】
①
リノベーションの投資利回り
②
費用を借入した場合の安全性の確認
③
入居ニーズをおさえてあるか
① リノベーションの投資利回りを確認する
まずは、工事を行う事によって
どのくらいの家賃上昇が見込めるかを検討し、家賃の増額分を計算します。
一戸あたりの家賃上昇額は
7.5万円－6万円＝1.5万円
３戸合計の家賃上昇額は
1.5万円×3戸＝4.5万円
１年間の家賃上昇額は
4.5万円×12ヶ月＝54万円
上記より
3戸リノベーションすることによって
年間の家賃が54万円アップとなります。
次に、
リノベーション費用の総額を計算します。
工事費用は1戸あたり100万円ですので
100万円×3戸＝300万円
次に、
工事によって増額した家賃から
空室損や運営に必要なコストを差引いて
物件の実力とも言える
「営業純利益」を計算します。
今回は
空室損や運営に必要なコストを
20％と想定します。
54万円－（54万円×20％）
＝43.2万円（営業純利益）
これらが分かったら、
リノベーションによる投資利回りが計算できます。
計算式は
（営業純利益）÷（工事費用）
43.2万円÷300万円
リノベーションによる
投資利回りは14.4％という事が分かりました。
次回は
「費用を借入した場合の安全性」を確認します。
＝おわり＝
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