2014年12月3日水曜日

中古住宅流通の為の課題


不動産実務研修に参加

先日、不動産の実務勉強ということで、3日間連続の研修に参加してきました。
研修内容は、重要事項説明書、取引の安全性、価格査定となっていて、どれも興味深く、内容の濃いものばかりです。

「価格査定」の講義で、不動産近代化センターが作成している、価格査定マニュアルが現在改定作業中と聞きました。価格査定マニュアルとは、我々不動産業者が、お客様より不動産の売却依頼をいただいた際に行う不動産の価格査定方法のひとつです。

空き家問題解決に期待される中古住宅の流通

現在、深刻な問題となっている「空き家」。総務省の統計によると、空き家数は820万戸、総住宅数に占める割合は年々上昇し、13.5%と過去最高とのことです。この「空き家問題」の解決策のひとつとして、「中古住宅の流通」が挙げられています。


建物査定の際の基準は20年から25年

そして、中古住宅の流通に際して重要となってくるのが、中古住宅の価格査定。現在の中古住宅の価格査定は、再調達価格を算出した後に減価修正を行う方法で行われており、その際利用される建物の耐用年数は20年~25年で設定されるケースが多いです。これは、税務上の耐用年数が22年であることより用いられています。

建物耐用年数の見直し

現在改定作業中の価格査定マニュアルでは、リフォームを実施した際の耐用年数をどうするか?などの検討がされているようです。個人的には、リフォームも多種多様ですので、そのリフォームにより、どの程度耐用年数が伸びるのか?という判断が難しそうに感じています。

中古住宅の評価方法の変更

空き家問題対策として、中古住宅の流通を活性化させるには、木造住宅が実際どの程度(年数)使用可能なのか再検討し、中古住宅の評価方法を変更をし、銀行の担保評価上昇につながらなければ、なかなか活性化は難しいと考えます。そもそも基本的な耐用年数22年というのが短いように感じます。また、他の方法として、安心安全な中古住宅の流通を目指して、各都道府県の不動産団体などが各々システム作りを行っています。

中古住宅の活性化に向けた静岡県独自の取り組み

静岡県では、静岡不動産流通活性化協議会が推奨している「中古住宅あんしんパック」という制度があり、中古住宅の売却前に売主にて土地調査・建物検査を行いご自身の土地建物を瑕疵保険加入可能物件とし、購入後は買主の費用負担にて瑕疵担保保険に加入し、建物の保証を付けるという方法です。

第三者による検査および保証を付ける事により、売主買主お互いがリスクを減少して不動産の取引を行う事ができます。仲介業者として、安心安全な中古住宅の流通の為にも、この制度をおすすめしていきたいと思っています。中古住宅の売却をお考えの方は、「中古住宅あんしんパック」を是非活用してください。

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アクセントクロスのある部屋

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