2019年12月15日日曜日

賃貸住宅の空室率

賃貸住宅の空室率には、
いくつかの考え方がありまして・・・
今回は、これをまとめてみようと思います。

先にお知らせしておきます。
完全に自分の備忘録になりそうな感じ(^-^;


まずは、空室率とは?

「賃貸経営運営中に出た空室の割合」を意味します。


1.時点ベースの空室率

  空室戸数÷総戸数×100

  計算時点での空室戸数の割合を
  表していて、最も一般的な考え方。 

  総務省の土地統計調査でも
  使われている法です。
  
  20室のアパートで4室空室があれば、
  4室÷20室×100=20%
  空室率20%となります。

  この方法は、分かりやすいですが、
  ある時点での空室率となる為、
  調査する時期により数値の変化が 
  起こりやすいといった欠点もあります。



2-1.稼働ベースでの空室率①
  
  各部屋の空室期間合計÷(総戸数×稼働期間)×100

  上(1)の考え方を
  もう少し細かくした方法です。

  例えば、上記の4室の空室期間が
  2ヶ月、3ヶ月、5ヶ月、8ヶ月
  だったとすると、
  空室期間の合計は18ヶ月間
  
  これを計算式にあてはまると

  18ヶ月÷(20室×12ヶ月)×100
  空室率7.5%となります  

  これは、賃貸物件の記録が
  しっかりと残されている場合に
  計算できます。


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上記2つの計算結果が大きく違いますね。

考え方によって数字が変わってきます。

そして、どちらがより現地的か?

賃貸経営の分析を行う場合は

2-1の方法をお勧めします。

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では、

賃貸物件の記録が

しっかりと残されていない場合、

各部屋がどのくらい空室期間だったか?

分からない場合は・・・

ここから先は、推測の部分も多いですが

ちゃんとした考え方の計算式はあります。

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2-2.稼働ベースでの空室率②

  1-平均居住期間÷(平均居住期間+平均空室期間)

  「平均居住期間」と「空室期間」を
  推測して求める方法です

  そのためには、

  まず「解約率」を求めます。

  解約率=1年間の解約戸数÷総戸数

  1年間で、

  20室のうち4室解約があったとすると
  
  4室÷20室=解約率20%となります。


  次は、「平均空室期間」

  平均空室期間=決まった部屋の空室期間合計÷決まった部屋数

  上記②-1の例の場合・・・

  4室の空室期間が
  2ヶ月、3ヶ月、5ヶ月、8ヶ月
  よって、空室期間の合計は18ヶ月

  18ヶ月÷4室=4.5ヶ月
 
      平均空室期間4.5ヶ月


  次は、「平均居住期間」 

  平均居住期間(解約の周期)=1÷解約率

  1÷20%=5
  
  平均居住期間5年間
  
  これは、5年毎に1室解約という意味になります



  以上を計算式にあてはめると、

  1-平均居住期間÷(平均居住期間+平均空室期間)

  1-[5年間÷(5年間+4.5ヶ月)]

  1-[60ヶ月÷(60ヶ月+4.5ヶ月)]

  1-0.93=7%
  
  空室率7%という結果となります。

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検討する地域での
平均居住期間や解約率、空室期間は
おおよその判断になってしまうのが現実。

ネットでの物件掲載日数などが
役に立ちそうです。

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最後に、賃料ベースで考えてみます。


3.賃料ベースでの空室率

フリーレントなど、

契約期間中の賃料が

一定ではない場合の

考え方のひとつです。

(予定賃料-実収入)÷予定賃料×100

実際の賃料は100万円だけど

フリーレントで15万円分

サービスした場合、

(100万円-85万円)÷100万円×100

=15%

空室率15%となります。

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我々業者は、
いろんなデータを見ながら、
そして、実際の現場と照らし合わせて
これらの判断をしています。

ちなみに、空室率が分かれば入居率も分かります♪


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