賃貸住宅の空室率には、
いくつかの考え方がありまして・・・
今回は、これをまとめてみようと思います。
先にお知らせしておきます。
完全に自分の備忘録になりそうな感じ(^-^;
まずは、空室率とは？
「賃貸経営運営中に出た空室の割合」を意味します。
１．時点ベースの空室率
空室戸数÷総戸数×100
計算時点での空室戸数の割合を
表していて、最も一般的な考え方。
総務省の土地統計調査でも
使われている法です。
20室のアパートで4室空室があれば、
4室÷20室×100＝20％
空室率20％となります。
この方法は、分かりやすいですが、
ある時点での空室率となる為、
調査する時期により数値の変化が
起こりやすいといった欠点もあります。
2-1.稼働ベースでの空室率①
各部屋の空室期間合計÷（総戸数×稼働期間）×100
上（1）の考え方を
もう少し細かくした方法です。
例えば、上記の4室の空室期間が
2ヶ月、3ヶ月、5ヶ月、8ヶ月
だったとすると、
空室期間の合計は18ヶ月間
これを計算式にあてはまると
18ヶ月÷(20室×12ヶ月）×100
空室率7.5％となります
これは、賃貸物件の記録が
しっかりと残されている場合に
計算できます。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
上記２つの計算結果が大きく違いますね。
考え方によって数字が変わってきます。
そして、どちらがより現地的か？
賃貸経営の分析を行う場合は
2-1の方法をお勧めします。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
では、
賃貸物件の記録が
しっかりと残されていない場合、
各部屋がどのくらい空室期間だったか？
分からない場合は・・・
ここから先は、推測の部分も多いですが
ちゃんとした考え方の計算式はあります。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
2-2.稼働ベースでの空室率②
1-平均居住期間÷（平均居住期間+平均空室期間）
「平均居住期間」と「空室期間」を
推測して求める方法です
そのためには、
まず「解約率」を求めます。
解約率＝1年間の解約戸数÷総戸数
1年間で、
20室のうち4室解約があったとすると
4室÷20室＝解約率20％となります。
次は、「平均空室期間」
平均空室期間＝決まった部屋の空室期間合計÷決まった部屋数
上記②-1の例の場合・・・
4室の空室期間が
2ヶ月、3ヶ月、5ヶ月、8ヶ月
よって、空室期間の合計は18ヶ月
18ヶ月÷4室＝4.5ヶ月
平均空室期間4.5ヶ月
次は、「平均居住期間」
平均居住期間（解約の周期）＝1÷解約率
1÷20％＝5
平均居住期間5年間
これは、5年毎に1室解約という意味になります
以上を計算式にあてはめると、
1-平均居住期間÷（平均居住期間+平均空室期間）
1-[5年間÷（5年間+4.5ヶ月）]
1-[60ヶ月÷（60ヶ月+4.5ヶ月）]
1-0.93＝7％
空室率7％という結果となります。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
検討する地域での
平均居住期間や解約率、空室期間は
おおよその判断になってしまうのが現実。
ネットでの物件掲載日数などが
役に立ちそうです。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
最後に、賃料ベースで考えてみます。
3.賃料ベースでの空室率
フリーレントなど、
契約期間中の賃料が
一定ではない場合の
考え方のひとつです。
（予定賃料-実収入）÷予定賃料×100
実際の賃料は100万円だけど
フリーレントで15万円分
サービスした場合、
（100万円-85万円）÷100万円×100
＝15％
空室率15％となります。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
我々業者は、
いろんなデータを見ながら、
そして、実際の現場と照らし合わせて
これらの判断をしています。
ちなみに、空室率が分かれば入居率も分かります♪
浜松市内の不動産のご相談は
丸浜不動産へ
いくつかの考え方がありまして・・・
今回は、これをまとめてみようと思います。
先にお知らせしておきます。
完全に自分の備忘録になりそうな感じ(^-^;
まずは、空室率とは？
「賃貸経営運営中に出た空室の割合」を意味します。
１．時点ベースの空室率
空室戸数÷総戸数×100
計算時点での空室戸数の割合を
表していて、最も一般的な考え方。
総務省の土地統計調査でも
使われている法です。
20室のアパートで4室空室があれば、
4室÷20室×100＝20％
空室率20％となります。
この方法は、分かりやすいですが、
ある時点での空室率となる為、
調査する時期により数値の変化が
起こりやすいといった欠点もあります。
2-1.稼働ベースでの空室率①
各部屋の空室期間合計÷（総戸数×稼働期間）×100
上（1）の考え方を
もう少し細かくした方法です。
例えば、上記の4室の空室期間が
2ヶ月、3ヶ月、5ヶ月、8ヶ月
だったとすると、
空室期間の合計は18ヶ月間
これを計算式にあてはまると
18ヶ月÷(20室×12ヶ月）×100
空室率7.5％となります
これは、賃貸物件の記録が
しっかりと残されている場合に
計算できます。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
上記２つの計算結果が大きく違いますね。
考え方によって数字が変わってきます。
そして、どちらがより現地的か？
賃貸経営の分析を行う場合は
2-1の方法をお勧めします。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
では、
賃貸物件の記録が
しっかりと残されていない場合、
各部屋がどのくらい空室期間だったか？
分からない場合は・・・
ここから先は、推測の部分も多いですが
ちゃんとした考え方の計算式はあります。
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2-2.稼働ベースでの空室率②
1-平均居住期間÷（平均居住期間+平均空室期間）
「平均居住期間」と「空室期間」を
推測して求める方法です
そのためには、
まず「解約率」を求めます。
解約率＝1年間の解約戸数÷総戸数
1年間で、
20室のうち4室解約があったとすると
4室÷20室＝解約率20％となります。
次は、「平均空室期間」
平均空室期間＝決まった部屋の空室期間合計÷決まった部屋数
上記②-1の例の場合・・・
4室の空室期間が
2ヶ月、3ヶ月、5ヶ月、8ヶ月
よって、空室期間の合計は18ヶ月
18ヶ月÷4室＝4.5ヶ月
平均空室期間4.5ヶ月
次は、「平均居住期間」
平均居住期間（解約の周期）＝1÷解約率
1÷20％＝5
平均居住期間5年間
これは、5年毎に1室解約という意味になります
以上を計算式にあてはめると、
1-平均居住期間÷（平均居住期間+平均空室期間）
1-[5年間÷（5年間+4.5ヶ月）]
1-[60ヶ月÷（60ヶ月+4.5ヶ月）]
1-0.93＝7％
空室率7％という結果となります。
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検討する地域での
平均居住期間や解約率、空室期間は
おおよその判断になってしまうのが現実。
ネットでの物件掲載日数などが
役に立ちそうです。
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最後に、賃料ベースで考えてみます。
3.賃料ベースでの空室率
フリーレントなど、
契約期間中の賃料が
一定ではない場合の
考え方のひとつです。
（予定賃料-実収入）÷予定賃料×100
実際の賃料は100万円だけど
フリーレントで15万円分
サービスした場合、
（100万円-85万円）÷100万円×100
＝15％
空室率15％となります。
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我々業者は、
いろんなデータを見ながら、
そして、実際の現場と照らし合わせて
これらの判断をしています。
ちなみに、空室率が分かれば入居率も分かります♪
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静岡県知事（５）第11221号
売買・賃貸・管理・仲介・コンサルティング
担当：高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ）