不動産相続の道しるべ

  親が施設に入ったり 亡くなったりして 実家に誰も住まなくなることがあります。 そんなとき 「荷物を片付けないと」 「売るかどうか決めないと」 「とりあえず、そのままでも大丈夫かな」 いろいろなことが頭に浮かぶと思います。 でも、 空き家になったからといって すぐに売る・貸すを決める必要はありません。 まず大切なのは 今の状態を確認することです。 今回は、 親の実家が空き家になったとき 最初に確認しておきたいことを 6つに整理します。 1．家の鍵は、誰が持っていますか？ 最初に確認したいのが 意外と見落としやすい「鍵」です。 親本人しか 鍵を持っていなかったり 兄弟それぞれが 合鍵を持っていたりすることがあります。 まずは、 ・ 誰が鍵を持っているのか ・合鍵は何本あるのか ・ 玄関以外の勝手口や倉庫の鍵はどこにあるのか を確認しておきましょう。 しばらく 空き家にするのであれば 郵便受けや 庭の様子を見るために 誰かが定期的に家へ行くことになります。 「必要なときに家へ入れない」 こんな状態にしないことが最初の一歩です。 2．電気・水道・ガスはどうなっていますか？ 誰も住まなくなると 「使わないなら、全部止めてしまおう」 と思うかもしれません。 ただ、 すぐにすべてを 止めればよいとは限りません。 家の片付けをするときには 電気が必要ですし 水道を使うこともあります。 また、 しばらく家を残す場合には 定期的な換気や 通水なども考える必要があります。 国土交通省も 空き家を所有し続ける場合には 建物の点検だけでなく 換気・通水・清掃などを 定期的に行うことが重要だとしています。 契約を止める前に これから家を どう管理するのかを 考えてから決めると安心です。 3．家や庭に傷んでいるところはありませんか？ 次に、一度家の周りを ゆっくり見てみてください。 たとえば、 「雨漏りしていないか」 「瓦や外壁が傷んでいないか」 「ブロック塀にひび割れはないか」 「庭木が隣の家にはみ出していないか」 「窓や玄関の鍵が壊れていないか」 などです。 人が住まなくなる 家の変化に気づく人が いなくなります。 空き家は 放置期間が長くなるほど 老朽化や損傷が進み 売却や賃貸が 難しくなる場合があります。 すぐに修理するかどうかは別として まず「今どんな状態なのか」...

 親がアパートや貸家を持っていると、 「毎月、家賃が入ってくるなら、喜んで相続したい！」 と思うかもしれません。 確かに 賃貸不動産には家賃収入があります。 でも 実際に引き継ぐのは 「家賃」だけではありません。 建物の修理 入居者への対応 空室、借入金の返済……。 大家さんとしての仕事や 責任も一緒に引き継ぐことになります。 だから私は 賃貸不動産については 「いくら家賃が入っているか」 だけではなく 引き継いだあとも 無理なく経営できるのかを 相続前に確認しておくことが大切だと思っています。 ① 家賃ではなく「いくら残っているか」 まず確認したいのは 年間の家賃収入です。 でも、 それだけでは十分ではありません。 固定資産税、火災保険 管理費、共用部分の電気代 保守点検費用、修繕費など 賃貸住宅を維持するには さまざまな費用がかかります。 さらに、給湯器やエアコン 外壁、防水などの修理が重なると 大きな支出になることもあります。 「年間500万円の家賃が入っている」 と聞くと魅力的に感じますが 大切なのは 経費や借入金の返済をしたあと 実際にいくら残っているのかです。 ② 借入金はあとどれくらい残っているか アパートを建てたときの 借入金が残っている場合は 残高や返済期間も 確認しておきたいところです。 築年数が経ってくると 周辺に新しい賃貸住宅が増えたり 設備が古くなったりして 今までと同じ家賃では 入居者が決まりにくくなることがあります。 だからといって 簡単に家賃を下げられるとも限りません。 毎月の借入金返済があれば 家賃を下げるにも限界があります。 家賃、空室、修繕、借入金。 このバランスを見ておく必要があります。 ③ 空室が増えても大丈夫か 今は満室でも これからも満室とは限りません。 築年数が経てば 入居率はどうしても気になってきます。 一部屋空いたらどうなるのか。 二部屋空いたらどうなるのか。 その状態でも 借入金や固定資産税 修繕費を払っていけるのか。 「何部屋の空室まで耐えられるのか」 「何か月の空室まで耐えられるのか」 なども確認しておきたい数字です。 現在の入居状況だけではなく 少し空室が増えた場合も 想定してみることが大切です。 ④ 入居者への対応は誰がするのか 賃貸経営は お金の問題だけではありません。 「エアコンが壊れた」 「...