不動産相続の道しるべ

  不動産を売るとき 何社かに査定をお願いすると 金額に差が出ることがあります。 例えば A社は2,500万円。 B社は2,700万円。 C社は3,000万円。 こうなると 「3,000万円と言ってくれた会社にお願いしたい」 と思うのは自然なことです。 少しでも高く売りたい。 これは売主さんなら 当然の気持ちだと思います。 ただ、不動産の売却では 一番高い査定額を出した会社に お願いしたからといって 一番多くお金が残るとは限りません。 ここは、 相続した不動産を売るときには 特に知っておいてほしいところです。 高い価格で売り出したものの、なかなか売れない 売却の現場では 周辺相場より少し高めの 査定額で売り出したものの なかなか買い手が 見つからないことがあります。 最初は 「この価格でも売れると思います」 という話だった。 ところが 1か月、2か月と経っても問い合わせが少ない。 しばらくすると、 「少し価格を下げてみましょうか」 という話になります。 そして何度か値下げをして 最終的には 最初から現実的な価格で 売り出していた場合と同じくらい 場合によっては それより低い価格で売れることもあります。 高い査定額を 提示してもらったときはうれしいものです。 でも、査定額は 「その金額で売れることを約束した価格」 ではありません。 だから、査定額を見るときには 「なぜ、この金額なのか」 を確認することが大切だと思っています。 本当に大切なのは「いくらで売るか」だけではない そして、 もう一つ知っておいてほしいことがあります。 相続した不動産を売るときは 「売却価格だけを見て判断しない方がよい」 ということです。 例えば 3,000万円で売れたとしても 3,000万円がそのまま 手元に残るわけではありません。 売却するときには 仲介手数料や測量 建物の解体などの 費用がかかることがあります。 さらに、 売却によって税金がかかる場合もあります。 反対に、 条件によっては 税負担を軽くできる 特例などを利用できる場合もあります。 つまり、 本当に考えたいのは 「いくらで売れるか」ではなく 「最終的にいくら手元に残るのか」 なのです。 相続不動産は「誰が売るか」も考える 相続前の不動産なら もう一歩考えておきたいことがあります。 それは、 「誰...

  毎年届く、固定資産税の納税通知書。 金額を確認して、そのまましまっている。 そんな方も多いのではないでしょうか。 私は不動産の仕事をしていますが 相続のご相談では この固定資産税の通知書を 見せていただくことが多くあります。   実はこの書類 税金の金額を確認するだけのものではありません。 親がどんな不動産を 持っているのかを知る 最初のきっかけになることがあります。 「実家だけ」だと思っていたけれど 子どもからすると、 「親が持っている不動産は実家くらい」 と思っていることがあります。 ところが 固定資産税の書類を確認すると 自宅とは別の土地が載っていたり 実は畑があったり 家族が普段意識していない 建物があったりすることがあります。   親に聞いてみると 「ああ、その土地ね」 と簡単に答えが返ってくる。   親にとっては当たり前でも 子どもは初めて知った。 そんなことは珍しくありません。 土地の名前を見ても、場所が分からない もう一つよくあるのが 「書いてある土地が、どこなのか分からない」 ということです。   住所のように見えても 普段使っている住所とは 表記が違うことがあります。 親に聞けば分かるかもしれません。   でも、 年月が経つと 親自身も詳しい場所や 経緯を思い出せなくなることがあります。 だから、 「これはどこの土地？」 と聞けるうちに確認しておく。 それだけでも、あとになってずいぶん違います。  税金の金額から気づくこともあります 固定資産税の通知書を見ると 「毎年これだけ払っているんだ」 と初めて気づくことがあります。 今は親が払っている固定資産税も 将来その不動産を相続すれば 今度は相続した人が 負担していくことになります。 実家なら 「将来も住む人がいるのか」 使っていない土地なら 「このまま持ち続けるのか」 そんなことを考えるきっかけにもなります。   もちろん 通知書を見たからといって すぐに売るとか、処分するとか、そんな話ではありません。 まずは、 「こういう不動産があるんだ」 と知ること。 そこからで十分です。 一枚の書類から、家族の会話が始まることもあります 相続の話を親に切り出すのは難しい。 これは、 これまで何度も この...

「もっと早く聞いておけばよかったです」 不動産の相続について ご相談を受けていると こんな言葉をいただくことがあります。 何か大きな失敗をしたから というわけではありません。 「そんな方法もあったんですね」 「先に分かっていれば 家族で話ができたかもしれない」 「相続してから 考えればいいと思っていました」 そんな意味で言われることが多いように感じます。   相続前だからできることと 相続してからでもできることがあります。 ただ、不動産については 早めに知っておくだけでも選択肢が変わることがあります。  相続してから初めて知ることがある ・親がどんな不動産を持っているのか。 ・その土地はいくらくらいの価値があるのか。 ・毎年どのくらいの費用がかかっているのか。 ・売ることができる土地なのか。 ・将来、誰が管理するのか。 親が元気なうちは こうしたことを 詳しく知らなくても生活には困りません。 だから、子ども世代が 知らないのも珍しいことではありません。 ところが相続すると それまで親が考えていたことを 今度は子どもたちが 判断しなければならなくなります。 そこで初めて 「こんな土地もあったんだ」 「この建物、かなり修繕が必要なんですね」 「兄弟で分けるのが難しい」 と気づくことがあります。  「知らなかった」ことより、考える時間がなかったこと 私がもったいないと感じるのは 知識がなかったことではありません。 「考える時間を持てなかったこと」です。 親が元気なうちなら 「この家、将来どうしたい？」 「この土地はどうするつもり？」 と、本人の考えを聞くことができます。 兄弟それぞれの考えを 聞く時間もあります。 分からないことがあれば 調べる時間もあります。 すぐに結論を出さなくても構いません。 半年でも 1年でも 家族で少しずつ考えることができます。 ところが 相続が始まってからでは 手続きなども重なり ゆっくり考えることが 難しくなる場合があります。  早く相談する＝早く決める、ではない 「早めに相談した方がいいですよ」 こう言われると 「何か対策をしないといけないのかな」 「実家を売る話をされるのかな」 と思われる方もいるかもしれません。 私は そうではないと思っています。 早めに考える一番の意味は 「今すぐ答えを...

  「母が施設に入って、実家が空き家になりました」 こうしたご相談をいただくことがあります。 それまで親が普通に暮らしていた家が 施設への入居をきっかけに 突然誰も住まない家になる。 でも、 すぐに売ると決められるものでもありません。 「母が戻ってくるかもしれない」 「思い出のある実家だから、簡単には手放せない」 「兄弟ともまだ何も話していない」 そんな気持ちから、 とりあえずそのままにしている方も多いと思います。 ただ、今すぐ結論を出す必要はなくても、 「この実家をこれからどうするか」 については 一度考えておいた方がよいと思います。 施設に入ったからといって、すぐに実家を売る必要はない 親が施設に入って 実家が空き家になると 「住む人がいないなら、 売った方がいいのかな？」 と考えるかもしれません。 でも、私は 最初から売却を前提に 考える必要はないと思っています。 たとえば ・そのまま残しておく ・将来、家族が使う ・人に貸す ・売却する など いくつかの選択肢があります。 大切なのは どの方法が正解かを 急いで決めることではありません。 まず 今の実家の状況を知ることです。 空き家になった実家について、まず確認したいこと 実家を これからどうするか考えるために 私はまず次のようなことを確認します。 ・家や土地は誰の名義になっているのか ・住宅ローンなどの借入れは残っていないか ・毎年の固定資産税はいくらかかっているのか ・建物に傷んでいるところはないか ・庭木や草刈りなどの管理は誰がするのか そして、これも大事で 「もし売るとしたら、今いくらくらいなのか」 売っても、売らなくてもです。 こうしたことが分かってくると 「何となく心配だった実家」が 少しずつ 「これからどうするか考えられる実家」 に変わっていきます。 誰も住んでいなくても、お金と手間はかかる 空き家になったからといって 実家にかかる費用がなくなるわけではありません。 固定資産税のほかにも 火災保険、庭木の手入れ 建物の修繕などが 必要になることがあります。 定期的に換気をしたり 郵便物を確認したりすることも必要でしょう。 特に、 お子さんが実家から 離れたところに住んでいる場合は 管理すること自体が負担になることもあります。 だからといって 「空き家は大変だから売りましょう」 ...