不動産相続の道しるべ

  古いアパートの相続について考えるとき いつも思い出すお客様の言葉があります。 「アパートは毎月家賃が入っているから 何も考えずに喜んで相続したら、苦労ばかりだったよ。」 実際に相続してから 状況を確認してみると 1年以上家賃を滞納している入居者がいたこと 連絡が取れない入居者がいたこと さらに建物の塗装やエアコン・給湯器の 交換が必要な時期だったことが分かったそうです。 「アパート＝家賃収入」 というイメージがあるため 持っていれば安心できそうに 思われるかもしれません。 しかし、 古いアパートは 家賃収入だけを見て判断するのは 難しいこともあります。 だからこそ、 「残すか、売るか」を考える前に まずは今どのような状態なのかを知ることが大切です。 アパート相続で最初に考えたいこと 「親のアパートを相続しても大丈夫？」 そんなご相談をいただくことがあります。 家賃収入があるから安心。 そう思われる方も少なくありません。 もちろん、 長く安定して 入居者がいるアパートなら そのまま引き継ぐという選択もあります。 しかし、 築年数が古くなるほど、 家賃収入だけを見て 判断するのは少し危険です。 古いアパートは「収入」だけでは判断できません 例えば、 ・空室が増えていないか ・家賃は周辺相場より高すぎないか ・今後、大きな修繕が必要にならないか ・借入金は残っていないか ・建物をあと何年使えそうか ・ご自分が管理できる状況なのか このような点も確認する必要があります。 毎月家賃が入っていても 修繕費や空室が増えれば 思っていたより手元に お金が残らないこともあります。 「売る」「残す」の前に現状を知ることが大切です ご相談の中でよくあるのが   「父は残した方がいいと言っている。」 「兄は売りたいと言っている。」 「私はよく分からない。」 というケースです。 この段階で結論を出そうとしても、 判断材料がないため話し合いが進みません。 まず必要なのは、 「このアパートは 今どんな状態なのか」 を知ることです。 ・収入や支出 ・修繕の予定 ・建物の状態 ・将来の見通し これらを整理して初めて 「持ち続ける」 「建て替える」 「売却する」 などの選択肢を 冷静に比較できるようになります。 相続してから慌てないために 親御さんが元気なうちであ...

  親に相続の話をするのって なかなか切り出せないですよね。 これまでご相談を受けてきた中でも 多くの方が同じ悩みを抱えています。 「親はまだ元気だから。」 「縁起でもない気がするから。」 「兄弟の前では話しづらいから。」   理由はさまざまですが、 「話したいけれど話せない」 と感じている方は少なくありません。   でも、 相続の話が自然にできる家族には いくつか共通点があるように感じます。 最初から相続の話をしているわけではない 家族で相続について 話せているご家庭を見ると 最初から 「遺産をどう分けるか」 といった話をしているわけではありません。   例えば、 「庭の手入れ、大変じゃない？」 「固定資産税って毎年どれくらい払っているの？」 「この土地は昔から持っているの？」 そんな何気ない会話から 始まっていることが多いように感じます。 相続という言葉を使わなくても 実家や土地の話をすることはできます。 「正解」を求めていない 話ができる家族には もう一つ共通点があります。 それは、 その場で答えを 出そうとしていないことです。 「どうする？」 ではなく 「どう思っている？」 そんな聞き方をしています。 相手の考えを 知ることが目的なので 意見が違っても 「そういう考えなんだね。」 で終わることができます。 だから 次の会話にもつながります。 話せない家族ほど、タイミングを待っています 一方で、話ができない家族は 「いつか落ち着いたら。」 「もう少し元気なうちに。」 「兄弟がそろったら。」 と、話しやすいタイミングを 待っていることがあります。 でも、 その「いつか」は 意外とやってきません。 だからこそ 特別な日を待つ必要は ないのかもしれません。 実家へ帰った日。 固定資産税の納税通知書が届いた日。 近所で空き家が取り壊されていた日。 そんな日常の出来事が 家族で話すきっかけに なることがあります。 相続の話は 「重たい話」から始めなくてもいいのです。 家族で話せることが、一番の準備 相続というと 遺言書を書いたり 財産を調べたり 難しい手続きを 思い浮かべる方も多いと思います。 もちろん それも大切です。 でも、その前に 家族がお互いの考えを知っていること。 困ったときに話し合える関係であること。 実...

  母は、『この家だけは残したい』と言うんです。 相続のご相談で 娘さんよりこのような お話を伺うことがあります。 実家は、 ただの建物ではありません。 長年暮らしてきた場所であり 家族との思い出が詰まった場所でもあります。 そのため、 親御さんにとっては 「できれば残したい」 と思うのは、ごく自然な気持ちです。 一方で、お子さん世代は 違う立場で考えることがあります。 「将来、誰が管理するんだろう。」 「私たちは遠方に住んでいるし、住む予定もない。」 「残したい気持ちは分かるけれど、このままで大丈夫なのかな。」 親を思う気持ちがあるからこそ 簡単には答えを出せずに 悩まれる方が少なくありません。 どちらかが間違っているわけではありません こうしたご相談では、 「残したい親」と 「現実を考える子ども」 という構図になりがちです。 でも、 お話を伺っていると どちらも家族のことを 考えていることがよく分かります。 親御さんは、 思い出を大切にしたい。 お子さんは、 将来家族が困らないようにしたい。 目指していることは 同じ「家族のこと」なのに 立場が違うことで 考え方に違いが生まれているのです。 「売るか残すか」だけではありません ご相談の中で、 「売るしかないですよね。」 と聞かれることがあります。 でも、不動産相続は 必ずしも「売る」「残す」の二択ではありません。 まずは、   ・その家がどのような状態なのか。 ・今後も住む予定はあるのか。 ・維持費はどれくらいかかるのか。 ・家族はそれぞれどう考えているのか。 そうしたことを整理していくと 新しい選択肢が見えてくることもあります。 話せるうちに話しておくことが大切です 相続の話は、 切り出しにくいものです。 「まだ元気だから。」 「縁起でもないから。」 そんな理由で 後回しになってしまうことも少なくありません。 でも、 親御さんの考えを 直接聞けるのは 親御さんが元気だからこそです。 「この家をどうしたいと思っているの？」 そんな一言から 始まる会話が 将来の安心に つながることもあります。 正解を探すより、家族で話せることが大切 相続する予定の不動産には ご家族ごとに事情があります。 だから、 「これが正解」という方法はありません。 私がご相談を受ける中で感じるのは 家...

  「兄弟で仲良く半分ずつ相続するから大丈夫ですよね？」 相続のご相談で、 そんなご質問をいただくことがあります。 一見すると、とても公平な方法に思えます。 実際、兄弟が仲良く話し合い、 「とりあえず共有名義にしておこう」 という結論になることも少なくありません。   しかし、不動産の場合は その「とりあえず」が、 数年後に大きな悩みになることがあります。 特に、不動産業者の目線ですと 「共有は絶対にダメ」と思ってしまいます。 今回は、 親の土地を兄弟で共有した場合に あとで困りやすい理由についてです。 共有名義は「問題の先送り」 兄弟で共有名義にすると 当然ですが 土地は兄弟全員の財産になります。 そのため、 相続した直後は大きな問題がなくても あとになって、 「売りたい人」と 「残したい人」の 意見が分かれることがあります。   例えば、 長男は 管理の負担を減らすために売却したい。 一方で、妹は 「親との思い出があるから残したい」と考えている。 どちらの気持ちも理解できます。 でも 共有名義では 一人だけの判断で 話を進めることはできません。 その結果、 話し合いがまとまらず 土地だけが何年も そのままになってしまうことがあります。 次の世代になると、さらに話が複雑に 共有名義で注意したいのは 時間が経ったあとのことです。 兄弟のどなたかが亡くなると その持分はさらに相続されます。 すると、 兄弟だけで話し合えばよかったものが 甥や姪も含めて 話し合う必要が出てくることがあります。 甥や姪といっても このような話になる頃には その人達が 40代、50代になっていることもあると思われます。   人数が増えれば それぞれ生活環境も考え方も違います。 「売りたい」 「貸したい」 「そのままでいい」 と意見がまとまりにくくなり 手続きを進めることが難しくなります。 「公平」と「納得」は同じではない 共有名義を選ぶ理由の一つに 「平等に相続したい」 という思いがあります。 もちろん その考え方はとても大切です。   ただ、 不動産は預貯金とは違い きれいに分けられる財産ではありません。   だからこそ 「平等に分けること」 だけでなく 「将来も困らない形になっているか」 という視点も必要です。  ...