賃貸経営ひとくちメモ
賃貸住宅に不具合が発生した時や、
設備などが故障した時など
入居者が、
通常の生活を送るのに
支障が出た時の
家賃の考え方についてお伝えします。
今までは、
不具合が発生した時などは、
すぐに修理手配をして、
不具合が解消するまでの間、
入居者さんには不便をお掛けしますが、
我慢をしていただいていたケースも多くあると思います。
実は、
2020年6月の改正民法施行によって、
「賃料減額請求」についても改正されました。
「賃借物の一部使用不能による賃料の減額等について」
といった名称で記載されています。
民法が改正されたことを
ご存知の方は多いですが、
120年ぶりの改正という事もあり
多くの項目がある事や
「連帯保証人制度」の事などが
大きく取り扱われていましたので、
「賃料減額請求」について
ご存知でない方もおられると思います。
簡単に説明しますと、
賃貸住宅で不具合があった時は、
「その状況に応じて家賃を減額しましょう！」
といった内容です。
エアコンや給湯器などの設備故障、
トイレや風呂が使えない、
雨漏りなど
賃貸住宅を経営されていますと
様々なトラブルが起こります。
経年劣化によるものもあり、
避けようが無いケースもありますね。
不具合・故障があった場合、
オーナー様の費用負担で
早急に修理交換する必要があることは、
民法改正の前も後も変わっていません。
なにが変わったのかと言いますと、
改正前は、
「賃借人は、賃料の減額を請求することができる」
といった内容でしたが、
改正後は、
「賃料は、減額される」となっています。
言葉の言い回しが少し違うだけで、
そんなに内容が変わっているようには思えないかもしれませんが、
この少しの言葉の違いは、
大きく異なります！
改正前でしたら、
入居者（借主）より「賃料を減額して欲しい」と
請求することは出来ますが、
必ず減額に応じるといった訳ではなく、
他の方法での解決の道もありました。
しかし、
改正後は、
入居者（借主）より「賃料を減額して欲しい」と
請求がなくても、
当然に賃料が減額される・・・
といった解釈となります。
「賃料の減額を請求することができる」と
「賃料は減額される」
の違いです。
これは、オーナー様におかれましても、
しっかりと把握しておきたい内容ですね。
では、
どの位の減額が必要となるのでしょうか？
現時点で、
しっかりとした規定はありませんが、
国土交通省が
「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集」
として、
「建物の一部使用不能による賃料の減額等について」
を公表していますので、
そちらがガイドライン的な役目になります。
不具合や故障があった場合の
対応の仕方の考え方、
過去の対応事例、
業界の取組が掲載されていて、
具体的な不具合
故障の状況
賃料減額割合
免責日数など、
こちらを参考に話し合いになると思います。
実務的な流れとしましては、
入居者（借主）から
管理会社へ不具合の連絡が入り、
管理会社からオーナー様へ報告。
修繕・交換の手配を行うと同時に、
賃料の減額割合
減額期間
減額方法などを
協議を行って決めることになります。
減額の方法も、
いろんなパターンが考えられます。
現在の賃料は変えずに、
一定期間一部減額とするのか？
賃料そのものを変更するのか？
などの話しもでてくることが想定されます。
現在当社で
賃貸借契約書へ添付している、
不具合状況に対する減額割合などの表を掲載しておきますので、
参考にしてください。
＜参考資料＞
【例】
家賃５万円の部屋で、トイレが5日間使えなかった場合。
5万円（家賃）×30％×（5日－1日）÷30日＝2,000円
この場合、賃料2,000円の減額が目安となります。
不具合や故障の種類や程度によっては、
入居者が日常生活に大きな支障をきたすことになってしまいます。
こんな事にならないよう、
日頃のメンテナンスをおろそかにしない。
そして「予防メンテナンス」の習慣も必要ですね。
そして、
有料の管理業務を不動産業者へ依頼していない
いわゆる「自主管理オーナー様」は、
今までは、
修繕手配をすれば良かったのが、
今後は、
「賃料減額」にも対応していく必要があります。
入居者との交渉、
減額の金額取り決め、
書類作成など
煩わしい業務が増えますので、
業者による賃貸管理も視野に入れてください。
最後、
管理募集のアピールっぽくなってしまいました。
当社でも管理業務募集してますので、是非（笑）
「賃貸不動産経営コラム」に一覧表として掲載しています。
よろしければ、そちらもご覧ください。
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