収益不動産の構成要素は、
「収入・率・価値」で成り立っています。
公式のようになっていますので、
「収入・率・価値」のうち、
2つが分かっていれば、
残りひとつを計算することができます。
物件の価値を求めたい場合の
計算式は次のようになります。
収入÷利回り=価値
ということは、
収入÷価値=利回り
利回り×価値=収入
こうやって、求める事ができます。
文字だとなかなか分かり難いですね。
図で表すと、このようになります。
「R」は、利回りなどの率(還元率)
「V」は、価値
収入(I)÷利回り(R)=価値(V)
収入(I)÷価値(V)=利回り(R)
利回り(R)×価値(V)=収入(I)
I・R・Vについて、もう少し詳しく説明すると
「I」の収入に該当する項目は、
総潜在収入(GPI)、営業純利益(NOI)、
税引き前キャッシュフロー(BTCF)、
収入の増加分などになります。
「R」の還元率に該当する項目は、
資本化率・収益還元率
(単年度の収入を価値に換算する率)
表面利回り、実質利回り、NOI利回り、
キャップレート、投資家の期待利回り、
総収益率(FCR)、自己資本配当率(CCR)
などになります。
「V」の価値に該当する項目は、
市場価値、物件価値、自己資本の価値などになります。
ここで気を付けたいことは、
還元率(R)が高いほど、物件の価値は低くなる
ということです。
利回りが高いから物件の価値がある・・・
という訳ではありません。
人気がある地域で
入居率や流通価値がある物件は、
利回りが低くても購入する投資家がいますが、
駅から遠いなど
不便な立地で
入居もなかなか決まらないような物件は、
リスクが高いので、
利回りが高い状態(物件価格が低い)
でないと購入する投資家が現れない・・・ということです。
仮に、実質利回り5%の地域で
物件を探していたとすると、
営業純利益(NOI)と
物件の価格はこのような関係になります。
「賃貸不動産経営コラム」に一覧表として掲載しています。
よろしければ、そちらもご覧ください。
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