収益不動産の構成要素は、
「収入・率・価値」で成り立っています。
公式のようになっていますので、
「収入・率・価値」のうち、
２つが分かっていれば、
残りひとつを計算することができます。
物件の価値を求めたい場合の
計算式は次のようになります。
収入÷利回り＝価値
ということは、
収入÷価値＝利回り
利回り×価値＝収入
こうやって、求める事ができます。
文字だとなかなか分かり難いですね。
図で表すと、このようになります。
「R」は、利回りなどの率（還元率）
「V」は、価値
収入（I）÷利回り（R）＝価値（V）
収入（I）÷価値（V）＝利回り（R）
利回り（R）×価値（V）＝収入（I）
I・R・Vについて、もう少し詳しく説明すると
「I」の収入に該当する項目は、
総潜在収入（GPI）、営業純利益（NOI）、
税引き前キャッシュフロー（BTCF）、
収入の増加分などになります。
「R」の還元率に該当する項目は、
資本化率・収益還元率
（単年度の収入を価値に換算する率）
表面利回り、実質利回り、NOI利回り、
キャップレート、投資家の期待利回り、
総収益率（FCR）、自己資本配当率（CCR）
などになります。
「V」の価値に該当する項目は、
市場価値、物件価値、自己資本の価値などになります。
ここで気を付けたいことは、
還元率（R）が高いほど、物件の価値は低くなる
ということです。
利回りが高いから物件の価値がある・・・
という訳ではありません。
人気がある地域で
入居率や流通価値がある物件は、
利回りが低くても購入する投資家がいますが、
駅から遠いなど
不便な立地で
入居もなかなか決まらないような物件は、
リスクが高いので、
利回りが高い状態（物件価格が低い）
でないと購入する投資家が現れない・・・ということです。
仮に、実質利回り５％の地域で
物件を探していたとすると、
営業純利益（NOI）と
物件の価格はこのような関係になります。
「賃貸不動産経営コラム」に一覧表として掲載しています。
よろしければ、そちらもご覧ください。
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