2020年9月28日月曜日

収益不動産の価値の計算方法

 

収益不動産の構成要素は、

「収入・率・価値」で成り立っています。


公式のようになっていますので、

「収入・率・価値」のうち、

2つが分かっていれば、

残りひとつを計算することができます。




物件の価値を求めたい場合の

計算式は次のようになります。


収入÷利回り=価値

ということは、


収入÷価値=利回り


利回り×価値=収入


こうやって、求める事ができます。

 

文字だとなかなか分かり難いですね。


図で表すと、このようになります。



I」は、家賃などの収入

R」は、利回りなどの率(還元率)

V」は、価値


収入(I)÷利回り(R)=価値(V


収入(I)÷価値(V)=利回り(R


利回り(R)×価値(V)=収入(I





IRVについて、もう少し詳しく説明すると

 

I」の収入に該当する項目は、

総潜在収入(GPI)、営業純利益(NOI)、

税引き前キャッシュフロー(BTCF)、

収入の増加分などになります。

 

R」の還元率に該当する項目は、

資本化率・収益還元率

(単年度の収入を価値に換算する率)

表面利回り、実質利回り、NOI利回り、

キャップレート、投資家の期待利回り、

総収益率(FCR)、自己資本配当率(CCR

などになります。

 

V」の価値に該当する項目は、

市場価値、物件価値、自己資本の価値などになります。






ここで気を付けたいことは、

 

還元率(R)が低いほど、物件の価値は高くなる


還元率(R)が高いほど、物件の価値は低くなる


ということです。

 

利回りが高いから物件の価値がある・・・

という訳ではありません。

 

人気がある地域で

入居率や流通価値がある物件は、

利回りが低くても購入する投資家がいますが、


駅から遠いなど

不便な立地で

入居もなかなか決まらないような物件は、


リスクが高いので、

利回りが高い状態(物件価格が低い)

でないと購入する投資家が現れない・・・ということです。





仮に、実質利回り5%の地域で

物件を探していたとすると、


営業純利益(NOI)と

物件の価格はこのような関係になります。







 

得意エリアは佐鳴台2km圏内

CPM®の視点で不動産コンサルティング



静岡県知事(5)第11221号
不動産コンサルティング・管理・仲介
有限会社 丸浜不動産
浜松市中区佐鳴台3-35-7
TEL:053-447-8817
CPM®(米国公認不動産経営管理士)
高山幸也(タカヤマ ユキヤ)

Twitter @maruhama2103
LINE ID @938shkry







アパート建築は相続対策か?①

  不動産投資で大切なこと アパートやマンションの新築は なぜ相続対策と言われているのでしょうか? 土地のオーナー様が相続対策の為に、 今まで駐車場だった土地に アパートを建てたという話をよく聞きます。 どうして、 相続対策にアパート建築が登場するのか? ここをしっかりと...