賃貸経営ひとくちメモ
賃貸物件のメンテナンスについての考え方をお伝えします。
賃貸経営を行っていく上で、
物件のメンテナンスは避けてとおれません。
建物自体のメンテナンスが必要になる時もあれば、
各部屋の設備のメンテナンスが必要とる時もあります。
いずれにしても、絶対必要となる物件の運営費です。
入居者さんに
気持ちよく永く住んでいただく為に、
メンテナンスはとても大切ですので、しっかりと考えていきましょう。
費用がかかる物件のメンテナンスは、
その収益物件の目標によっても方法が変わってきます。
場合によっては、
新たに借入をすることもあります。
目標達成の為には、どうしたら良いか？
といった考えで判断することが大切ですので、今後の参考にしてください。
賃貸物件メンテナンスの基本となる３種類の考え方
② 矯正メンテナンス
③ 繰り延べメンテナンス
それでは、順に説明していきます。
① 予防メンテナンス
とりあえず、今は直さなくてもいいが、
問題が起きる前に先回りして行うメンテナンス。
放っておくと
より深刻な状況になることが予想されたり、
入居者確保の為に行ったりするメンテナンスです。
トラブル発生の前に先回りして行うことによって、
トラブルが起こりにくくなり、
入居者に長く住んでいただく動機付けにもなります。
また、
計画的に行う事によって、
時間的余裕が生まれますので、
見積の精査が可能になり、費用を安く抑える効果もあります。
ただ、
その時点ではトラブルが発生していないので、
緊急を要しないこの時点での資本投下に躊躇される方も多いです。
② 矯正メンテナンス
緊急を要するメンテナンスです。
壊れてしまった等
トラブルが発生してしまった事実に対して
行うメンテナンスですので、
時間的余裕が無く、
緊急性が要求され、
見積り精査の時間も無いので、費用は割高になります。
ただし、
現時点で金銭的余裕が無い、
借入が不可能な場合など
「壊れてから直す」といった
割り切ったスタイルで経営されている方も多いです。
このケースで多いのが
給湯器やエアコンの故障や雨漏り、漏水です。
突発的な出費となるだけでなく、
入居者へご不便ご迷惑を掛けることになり、
たび重なった場合、退去の原因となります。
また、民法改正に伴い
「賃料減額請求」の対象ともなり得ますので要注意です。
店舗などの事業用物件の場合は営業補償などの話しにも繋がります。
③ 繰り延べメンテナンス
不具合が発生しているものの、
緊急性が低くて、
とりあえず今は直さなくても問題にならないなど、
先送りにするメンテナンスです。
例えば、
来年建物外壁塗装を実施するからその際に一緒に直そう・・
なども繰り延べメンテナンスとなります。
事業計画の中で、
近いうちに売却する予定だったり、
取り壊し予定の物件、
入居が決まってから
その入居者の要望に沿って設備や内装工事を行う場合などは、ここに該当します。
以上が、
賃貸経営に欠かせない
物件のメンテナンス３種類の考え方になります。
どれを選択したら良いか？
などの、絶対にコレ！
といった正解はありません。
物件やオーナー様の
目標によって選択肢は変わりますので、
費用対効果を考えながらの意思決定になると思います。
少なくても、
その物件の方向性位は決めておきたいものです。
長く賃貸経営を続けられる場合、
私個人的には、
まだ使える物を先回りして交換するのは、
勿体ない気持ちもありますが、
その設備の交換時期を見ながら、
設備の交換を実施する
「予防メンテ」が
賃貸経営には向いていると思います。
私は、
賃貸経営の空室対策の中で、
一番最初に考えるべきことは、
入居者に永く住んでもらう事。
言い換えると、
「退去を防止する」事だと思っています。
リノベーションすることでも
家賃値下げをすることでもなく
入居者の生活環境を良くしていく事が大切です。
その為にも、手入れの行き届いた賃貸管理を目指して
安心して気持ちよく住んでいただける物件にしましょう。
主な住宅設備の交換時期を載せておきますので、参考にしてください。
※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内
「賃貸不動産経営コラム」に一覧表として掲載しています。
よろしければ、そちらもご覧ください。
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