2020年8月30日日曜日

収益物件の初期投資分析-安全性-負債回収比率(DCR編)

 収益物件の実力を数字で確認

今回は、収益不動産の「安全性」について。

 

収益不動産を

銀行からの借入で購入する場合、

その物件の家賃収入で

ローンの返済ができるか?


非常に気になります。

 

「ローンのリスクの安全性」

 

このリスクの部分を

数字で把握することができます。

 

収益不動産の利回りである

「効率」と同じくらい

今回の「安全性」も非常に大切です。


この両方を見ることによって、リスクが下がります。

 

今回お伝えするのは

DCR(デッドカバーレシオ)

 

DCRは、

負債回収比率とも言われ、

購入する物件から得られる家賃収入で、

銀行の融資を返していけるかを判断する指標です。

 

ローン返済が大丈夫かどうか?

安全性を確認できます。




DCR(負債回収比率)の計算方法

DCRの計算に必要な数字は2つ

・営業純利益(NOI

年間負債支出(ADS

 

NOIADSにつきましては、キャッシュフローのページでご確認いただけますので、よろしければご覧ください。

 

営業純利益(NOI)が、

ローンの年間支払額である

年間負債支出(ADS)に対して

何倍あるかを計算することにより、

物件のローン返済能力をみます。

 

【計算式】 

DCR=営業純利益÷年間負債支出

DCR=(NOI)÷(ADS




DCRの目安は1.3以上

営業純利益(NOI)が

年間負債支出(ADS)より、どのくらい多ければ安全か?


これに関して、これだ!

といった正解の数字はありません。


その人のリスクに対する考え方によって変わってきます。


あえて数字をあげるなら、

広く一般的に認識されている目安は1.3以上。


借入返済額の1.3倍以上の

営業純利益(NOIがあれば安全圏内と判断されるケースが多いです

 

 

DCRを計算してみよう

次のような条件の物件購入を検討するとします。



DCR=営業純利益 ÷ 年間負債支出

DCR=(NOI)÷ (ADS

DCR=80万円÷55万円

DCR1.45

 

1.451.3ですので、

このケースは安全と評価されます。



仮に金利が上昇したとして、

年間負債支出(ADS)が1.45倍になっても

家賃収入で支払っていける投資という事になります。



また、別の見方をすると・・・

55万円(ADS)×45%=24.75万円

営業純利益(NOI)が24.75万円下がっても返済できることも分かります。


80万円-24.75万円=55.25万円)



という事は・・・

年間家賃が24.75万円下がっても大丈夫

といった事が言えます。


このあたりをどう判断するかは、

投資される方それぞれの目標によっても異なってきます。



 

DCR1.3という事は、どういう意味?

金利の上昇などで、

年間負債支出(ADS)が1.3倍上がっても

「家賃収入で支払っていける」

ということを意味しています。


ということは・・

DCRが高ければ高いほど、

安全性が高いということになります。


おおよそですが、

DCR1.3は、

家賃が約20%ダウンしても大丈夫なレベルを想定しています。




仮に、

営業純利益(NOI130万円

年間負債支出(ADS100万円

このようなケースの場合

DCR130万円÷100万円=1.3


安全圏内といわれる「1.3」になります。



これは、

100万円(ADS)×30%=30万円

営業純利益(NOI)が30万円下がってもローンの返済ができることを意味します。



130万円-30万円=100万円)

130万円のうちの30万円は約23


30万円マイナスになるということは、

23%ダウンとなります。


DCRが高ければ、

ローンの返済に余裕があることになります。


また、

DCRが1に近づくほど、

ローンのリスクは高まります。


そして・・・


1未満はデフォルト(破綻)となりますのでご注意を!



■借入返済額の限度額も計算できる

また、

目標とするDCRがある場合、


逆算することによって、


年間負債支出(ADS)の限度額を

把握することができます。


【計算式】

ADS限度額=NOI÷DCR


【収益不動産で大切なこと】

収益不動産は出口を迎えて
ようやくその投資が良い投資だったのか
マイナスだったのかといった結果が出ます。

購入する際はもちろん、
運営中も出口を意識して計画していきましょう。



※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内

「賃貸不動産経営コラム」に一覧表として掲載しています。

よろしければ、そちらもご覧ください。




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