2020年8月4日火曜日

キャッシュフローツリー①全体の流れ

収益不動産の実力を数字で確認



アパート、マンションなどの収益不動産
購入や売却を検討するときに非常に大切な「収支計算」の考え方をお伝えします。




この「収支計算」は
収益不動産など投資物件を検討するときの基礎中の基礎!

まずは、全体の流れを図で見ていきましょう。



■キャッシュフローツリーの全体の流れを確認

まずいちばん上にくるのが、年間の家賃収入。

「総潜在収入(GPI)]といいます。

現時点で、その不動産から最大限得られる家賃で、

空室も滞納も無かった場合に得られる

年間家賃の最高額となります。


注意点は、

現状の家賃収入とは違っていて、

現在新規に入居募集した場合にいくらで貸せるのか?

という賃料を記載するところ。

いわゆる、「賃料の引き直し」作業が求められます。



その次に、

退去などの「空室リスク」

滞納などの「未回収損」

 これらを差し引いたものを

「実効総収入(EGI)」といいます。


そして、

管理費、固定資産税など

物件運営に必要な「運営費(Opex)」を差引きます。


次、大切です!!


■家賃からリスクと経費を引いたのが「NOI

上記の計算で差引して残ったものが

「営業純利益(NOI)」


これが、一般的に言われる、

「ネットの収入」「正味収入」「実質収入」のことです。



■最初に確認する数字は、営業純利益(NOI)

収益不動産を検討するうえで、とても重要な数字になります。

今回、いちばんお伝えしたい事は、この「NOI」!!

ここを意識するようにしましょう。


キャッシュフローツリーの全体の流れはもう少し続きます・・・


■借入の返済金を差引く

銀行から借入れをして購入した場合は、

この「NOI」から「年間返済額(ADS)」を差し引きます。


ちなみに、この「年間返済額」には、借入の元本と利息が含まれています。


■税引き前の手残りを確認

「NOI」から「年間返済額(ADS)」を差し引いたものが

税引き前のキャッシュフロー(BTCF)です。


本来はここから、

税金を差し引いたものが実質の手取りとなりますが、

税金はそれぞれ違ってきますので、

今回はここまでの説明とします。


一棟物のアパートやマンション、

区分マンション、

戸建て賃貸など

どんな収益不動産でも、

この計算方法で収支計算することが大切です。


【今回のまとめ】

家賃収入から、空室リスクと運営費を差し引いて残ったものが、

いわゆるネットの収入で「NOI」。

借入がある場合は、さらにそこから返済額を差し引く。

残ったお金がキャッシュフロー(BTCF)。

税引き前のキャッシュフローとなります。

 


家賃収入から、キャッシュフローを得るまでの流れを把握すると、


題や対策が見えてきますので、参考にしてください。




次回からは、それぞれの項目別に、もう少し細かくお伝えしていきます。

 

【収益不動産で大切なこと】

収益不動産は、出口を迎えて

ようやくその投資が良い投資だったのか、

マイナスだったのかといった結果が出ます。

購入する際はもちろん、運営中も出口を意識して計画していきましょう。

 

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