収益物件の実力を数字で確認
投資物件などの収益不動産が
どの位の利回りで運営されているかなど、
効率性を確認する為の指標をご紹介します。
投資に対するリターンはどの位なのか？
物件そのものが持つ実力（収益力）は？
現金で購入した場合の利回りは？
自己資金に対する利回りは？
簡単に言うと
「儲かっているかどうか？」をみる指標です・・・
その投資の利回りを確認することで、
投資判断をする事ができます。
また、
ローン定数（K%）と比較することによって、
投資のレバレッジ状態を確認できます。
それでは、３つの指標を順番にご紹介します。
■効率性をみる３つの指標
フリー・アンド・クリアリターンの略
購入資金総額に対する正味収入の割合です。
物件そのものが持つ実力で、
現金購入した場合の利回りとなります。
【計算式】
営業純利益（ネット収入）÷総コスト（諸経費を含んだ購入資金総額）
②自己資金配当率（CCR）
キャシュ・オン・キャッシュ・リターンの略
その投資に使った自己資金が、
どの位の利回りで運用されているかを見ます。
自己資金の運用利回りとなります。
【計算式】
税引き前キャシュフロー÷自己資金
③ローン定数（K%）
銀行からの借入に対する返済額の割合で、
借入の際の金利とは異なり、
借入残高に対する元本と金利を合計した返済額の割合です。
資金調達コストとか銀行の利回りなどと言われています。
【計算式】
年間負債支出（年間の元利返済額）÷借入残高
■３つの指標を比較する
①＞③かつ②＞③ならプラスのレバレッジ
①
＜③かつ②＜③ならマイナスのレバレッジ
理想は
②
＞①＞③
自己資金配当率（CCR）＞総収益率（FCR）＞ローン定数（K%）
投資の効率性を見る場合は、このような状態になることを意識しましょう。
【収益不動産で大切なこと】
「賃貸不動産経営コラム」に一覧表として掲載しています。
よろしければ、そちらもご覧ください。
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