2020年8月28日金曜日

収益不動産の初期投資分析-効率性をみる3つの指標編

 収益物件の実力を数字で確認

投資物件などの収益不動産が

どの位の利回りで運営されているかなど、

効率性を確認する為の指標をご紹介します。

 

投資に対するリターンはどの位なのか?

物件そのものが持つ実力(収益力)は?

現金で購入した場合の利回りは?

自己資金に対する利回りは?



簡単に言うと

「儲かっているかどうか?」をみる指標です・・・


 

その投資の利回りを確認することで、

投資判断をする事ができます。


また、

ローン定数(K%)と比較することによって、

投資のレバレッジ状態を確認できます。


それでは、3つの指標を順番にご紹介します。





■効率性をみる3つの指標

総収益率(FCR

フリー・アンド・クリアリターンの略

購入資金総額に対する正味収入の割合です。

物件そのものが持つ実力で、

現金購入した場合の利回りとなります。

【計算式】

営業純利益(ネット収入)÷総コスト(諸経費を含んだ購入資金総額)

 

自己資金配当率(CCR

キャシュ・オン・キャッシュ・リターンの略

その投資に使った自己資金が、

どの位の利回りで運用されているかを見ます。

自己資金の運用利回りとなります。

【計算式】

税引き前キャシュフロー÷自己資金

 

ローン定数(K%

銀行からの借入に対する返済額の割合で、

借入の際の金利とは異なり、

借入残高に対する元本と金利を合計した返済額の割合です。

資金調達コストとか銀行の利回りなどと言われています。

【計算式】

年間負債支出(年間の元利返済額)÷借入残高





■3つの指標を比較する

①>③かつ②>③ならプラスのレバレッジ

     <③かつ②<③ならマイナスのレバレッジ


理想は

     >①>③

 

自己資金配当率(CCR)>総収益率(FCR)>ローン定数(K%

 

投資の効率性を見る場合は、このような状態になることを意識しましょう。

 


【収益不動産で大切なこと】

収益不動産は出口を迎えて
ようやくその投資が良い投資だったのか
マイナスだったのかといった結果が出ます。

購入する際はもちろん、
運営中も出口を意識して計画していきましょう。


※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内

「賃貸不動産経営コラム」に一覧表として掲載しています。

よろしければ、そちらもご覧ください。




得意エリアは佐鳴台2km圏内

CPM®の視点で不動産コンサルティング



静岡県知事(5)第11221号
不動産コンサルティング・管理・仲介
有限会社 丸浜不動産
浜松市中区佐鳴台3-35-7
TEL:053-447-8817
CPM®(米国公認不動産経営管理士)
高山幸也(タカヤマ ユキヤ)

Twitter @maruhama2103
LINE ID @938shkry





グレードアップ改修工事を行うかどうかの判断

  収益不動産と修繕を切り離すことは出来ません。 時間の経過と共に、 元の状態に戻す修繕が必要で、 これを怠ると賃料の下落を招きます。 そして、 定期的な大規模修繕も必要になってきます。 改修や修繕が必要となったその時点で 当たり前に求められている入居者ニーズ 性能に...