2020年8月28日金曜日

収益不動産の初期投資分析-効率性をみる3つの指標編

 収益物件の実力を数字で確認

投資物件などの収益不動産が

どの位の利回りで運営されているかなど、

効率性を確認する為の指標をご紹介します。

 

投資に対するリターンはどの位なのか?

物件そのものが持つ実力(収益力)は?

現金で購入した場合の利回りは?

自己資金に対する利回りは?



簡単に言うと

「儲かっているかどうか?」をみる指標です・・・


 

その投資の利回りを確認することで、

投資判断をする事ができます。


また、

ローン定数(K%)と比較することによって、

投資のレバレッジ状態を確認できます。


それでは、3つの指標を順番にご紹介します。





■効率性をみる3つの指標

総収益率(FCR

フリー・アンド・クリアリターンの略

購入資金総額に対する正味収入の割合です。

物件そのものが持つ実力で、

現金購入した場合の利回りとなります。

【計算式】

営業純利益(ネット収入)÷総コスト(諸経費を含んだ購入資金総額)

 

自己資金配当率(CCR

キャシュ・オン・キャッシュ・リターンの略

その投資に使った自己資金が、

どの位の利回りで運用されているかを見ます。

自己資金の運用利回りとなります。

【計算式】

税引き前キャシュフロー÷自己資金

 

ローン定数(K%

銀行からの借入に対する返済額の割合で、

借入の際の金利とは異なり、

借入残高に対する元本と金利を合計した返済額の割合です。

資金調達コストとか銀行の利回りなどと言われています。

【計算式】

年間負債支出(年間の元利返済額)÷借入残高





■3つの指標を比較する

①>③かつ②>③ならプラスのレバレッジ

     <③かつ②<③ならマイナスのレバレッジ


理想は

     >①>③

 

自己資金配当率(CCR)>総収益率(FCR)>ローン定数(K%

 

投資の効率性を見る場合は、このような状態になることを意識しましょう。

 


【収益不動産で大切なこと】

収益不動産は出口を迎えて
ようやくその投資が良い投資だったのか
マイナスだったのかといった結果が出ます。

購入する際はもちろん、
運営中も出口を意識して計画していきましょう。



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