スキップしてメイン コンテンツに移動

配偶者居住権①


 

制度の内容

配偶者が住み慣れた

居住環境での生活を

継続したいと希望する場合


旧民法では、

配偶者が相続によって

その建物を取得すること


あるいは、

その建物を取得した他の相続人と

配偶者との間で

賃貸借契約等を締結する

などが行なわれていました。



ところが、

前者(配偶者が相続によってその建物を取得)では、

居住建物の評価額が高額であった場合、

配偶者がそれ以外の遺産を取得することが出来ず、

その後の生活資金に困ってしまうことが考えられます。


また、

後者(他の相続人と配偶者との間で賃貸借契約等を締結する)

の方法による場合には、

その建物所有者が配偶者への賃貸借契約等を拒むと、

その建物に住むことが不可能となります。


これを解決する為に「配偶者居住権」が新設されました。

 


配偶者の居住権を保護することが目的で、

土地建物の所有権を相続しなくても、

相続開始後、短期的・暫定的に

従前居住していた被相続人の

相続財産に属する建物を使用できる権利

「配偶者短期居住権」および、

その建物の帰属が決定した後も

(土地建物の所有権を配偶者が相続せずとも)

長期的・終身的に建物を使用・収益できる権利として

「配偶者居住権」の2つがあります。

 

今回は、上記2つの内の

「配偶者居住権」をみていきます。


「配偶者居住権」は、

土地建物そのものよりも評価額が低くなりますので、

その分他の遺産も相続することができます。


ちなみに、配偶者とは

婚姻届けを提出した者となりますので、

内縁の夫婦の場合「配偶者居住権」は取得できません。




 

■配偶者居住権について

     権利内容

これまでと同じ使い方で、

善管注意義務をもって自ら使用することはもちろん、

居住建物取得者の承諾を得ることによって、

第三者に貸して収益を得ることもできます。

権利が及ぶ範囲は「建物の全部」になりますから、

従前居住用として使っていなかった部分、

例えば従前自らの事業の為に使っていた部分でも、

建物取得者の承諾がなくても、

自らの居住の為に使用することが出来ます。

しかし、

居住建物取得者の承諾がない限り、

増改築や第三者に居住建物を貸したりすることはできません。

また、自ら必要な修繕をすることは出来ますが、

居住建物の通常の必要費は自分で負担しなければなりません。

 

     成立要件

配偶者が相続開始時に被相続人の相続財産に属する建物に

居住していたことを前提として、

以下のア、イ又はウのいずれかの場合に配偶者居住権が成立します。

ア 配偶者居住権が遺贈又は死因贈与の目的とされたとき

イ 被相続人の遺産分割協議によって配偶者居住権を取得するものとされたとき

ウ 家庭裁判所の遺産分割審判において配偶者が配偶者居住権を取得する旨定められたとき(建物所有者の同意は要件ではありません)

 

 

     存続期間

ア 原則として配偶者の終身の間(期間の定めがない場合は、終身)

イ 遺産分割協議・遺言・遺産分割審判により別段定めた場合には、その定めたところ

による

 

     財産的な価値

配偶者が遺産分割において取得すべき財産の額(具体的相続分額)に算入されます。算定方法は、国税庁から簡易な評価方法は公表されています。

国税庁該当ページ

※この計算には、耐用年数(1.5倍)、経過年数、

全生命表による存続年数、

それに応じた複利現価率など

前提条件を調査確認する必要があるので、

税理士などの専門家にお願いしたほうが良さそうです。


配偶者居住権には財産的価値がありますが、

配偶者自身の居住環境を維持する為のものですから、

制度主旨に合致しない等の理由により、

権利を譲渡をすることが出来ません。


そのため、

配偶者が居住建物を使用しなくなった後に

売却などによってお金に変えることが非常に困難です。

 

     権利の終了事由

ア 存続期間の終了

イ 配偶者の死亡

ウ 建物所有者による居住権消滅請求により終了

(用法違反や建物所有者に無断で第三者に使用・収益させた場合)

 

権利消滅時には、

原則として建物所有者に対して

居住建物を返還しなければなりません。


ただし、

居住用建物の共有持ち分を持っている場合には、

建物の共有者から居住建物の返還を求めることはできません。

もっとも他の共有者から

持分に応じた賃料請求を受ける可能性はあります。


 =おわり=

 


※本Blogに掲載した内容は、当社ウェブサイト内

「賃貸不動産経営コラム」

一覧表として掲載しています。

よろしければ、そちらもご覧ください。


得意エリアは佐鳴台2km圏内

CPM®の視点で不動産コンサルティング



静岡県知事(5)第11221号
不動産コンサルティング・管理・仲介
有限会社 丸浜不動産
浜松市中区佐鳴台3-35-7
TEL:053-447-8817
CPM®(米国公認不動産経営管理士)
高山幸也(タカヤマ ユキヤ)

Twitter @maruhama2103
LINE ID @938shkry


このブログの人気の投稿

垂れ下がっている電話線を発見したら・・・

みなさん、こんにちは。 丸浜不動産の高山です。 インフルエンザが流行してますね。 ご近所の内科には駐車場待ちの列ができてました。 日頃から、うがい手洗い、マスクを心掛けましょう。 先日、「電線が垂れ下がっている」という ご相談を受けました。 これって、どこに連絡したら良いか? よくわからないですよね。 わからない時は、まず現地。 早速、現地へ行ってみて、 垂れ下がっている電線を辿ってみると・・・ 電線ではなく、電話線の様子。 こんな時は、 局番なしの「113」へ電話すると対応してくれます。 ひかり電話、携帯電話、PHSの場合は 0120-444113 NTTのホームページに詳しく載ってますので、 垂れ下がった電話線みつけたら、 連絡先が「ネットに載ってるな」って覚えておくと便利ですね。 また、 電柱番号とか、住所を分かるようにしてから連絡すると スムーズに受付けしてもらえます。 電柱番号って・・何・・・? どこに書いてあるの? という方もいらっしゃると思いますので、 画像載せておきます。 電柱を見上げると、こんなプレートがありますので これをメモしておきましょう。 上がNTT、下が中部電力の番号です。 ちなみに、下側にプレートがある会社が この電柱の持ち主となりますので、 この電柱は中部電力の物となります。 注意:今回の電話線垂れ下がりと、この画像は関係ないです。 今回は、現地へ行って「NTTの線」と分かりましたが、 電力会社の電線、NTT、インターネット各社、ケーブルテレビなど・・・ 電線と言っても沢山の種類があります。 何の線だか良くわからないケースもありますので、 やはり、電柱番号を控えておく事は大事。 〇〇の電柱からの線が垂れてる・・・ とか、 〇〇と〇〇の間の線が垂れてる・・・ といった具合に説明できますしね。 こんな事は、無いことが一番ですが、 万一発見した時は思い出してください。 浜松市内の不動産のご相談は当社へ 賃貸のお悩みやトラブル相談も受付中 静岡県知事(5)第11221号 売買・賃貸・管理・仲介・コン

賃貸物件のお風呂のフタ事情

お風呂のフタは家主負担?入居者負担? 賃貸物件のお風呂のフタ。家主と借主(入居者)どちらの費用負担となってますか? 当社では、消耗品と考え、基本的に借主(入居者)負担とさせて頂いております。 しかし、特殊な形状のバスタブとか、ホームセンター等で売っている一般的なフタが利用できない場合がありますよね。 そのような場合、借主さんが困ってしまいます。入居していきなり特注サイズの風呂のフタを用意するのは難しいです。入居された時点で家主よりのプレゼントとして、お風呂のフタを家主負担(最初のみ)で置いておき、入居後に交換が必要となった場合は、借主にて購入してもらうような方法を提案しています。 どこが特殊形状かというと・・・ 上の写真のお風呂。どこが原因で通常のフタが使えないかと言うと、浴槽に蛇口がついているので、フタの隅を切り取らないとフタが閉まりません。 お風呂のフタを利用するのを考慮して作っていないの?って業者へ問合せましたが、全員がフタを利用する訳ではなく、追い焚き機能があるので、不要って人もいるとの事。お湯にの上にシート浮かべているケースもあるそうです。結局、フタが必要な場合はオーダーメイド注文になるって回答でした。 だったら、これにあったた風呂のフタも作って販売すればいいのに・・・って思ってしまいます・・・・でも、無いものは仕方ないですね。 フタのカットができるか?ホームセンターに聞いてみた 「オーダーメイド、風呂ふた」ってインターネット検索すると、カットを行っているお店が結構あるようです。ネット注文が苦手って方もいると思いますので、近くのホームセンターへ聞いてみました。 ニトリ浜松入野店 「対応不可」 カインズ浜松南店 「対応不可」 ケーヨーデイツー大人見店 「対応不可」  どこも対応してもらえないなんて・・・と思っていましたが、 対応してもらえるお店がありました。 「ジャンボエンチョー浜松南店」 お店で購入した、お風呂のフタのカット等は行っていないが、オーダー注文の受付は行っているようです。 とりあえずは、対応してもらえるお店があってひと安心です。 今後、賃貸住宅を新築したり、リフォームやリノベーションするときは、なるべく浴槽に蛇口がついていないお風呂を選びましょう!っていう教訓でした

標高(海抜)を調べる方法

今、自分がいる場所は標高何メートルか? 標高を調べるには 国土地理院のウェブ地図が便利です。 「地理院地図」 (  https://maps.gsi.go.jp/  ) 確認方法は、 国土地理院のウェブサイトに詳しく記載がありますので リンクを貼っておきますね。 国土地理院ウェブサイト該当ページ *国土地理院ウェブサイトでは、こんな感じで掲載されています 現在地の標高を確認する スマートフォンやタブレットで地理院地図を開き、画面右下の アイコンをクリックすると、地図が現在地に移動するので、今いる場所がわかります。 画面下部にある黒い帯にその場所の標高(地面の標高)が表示されます。 場所を移動しても常に現在地が中心になるように地図が移動し、表示される標高値も一緒に変わります。 旅行先などで標高を確認したいときなどに役立ちます。   ※ 歩きスマホは、絶対にやめましょう。 早速試してみましたが ひとつ注意点があります。 国土地理院のウェブサイトでは 「標高をスマホで一発表示!」 と書かれていますが、 一発表示というのは 「現在地」アイコンをクリックすると 自動で現在地の地図が表示され 「標高」も表示されるという事です。 ご自身のスマートフォンの設定が 位置情報の設定を「オフ」にしている場合 一発表示はできません。 この設定変更がなかなか面倒 自分も苦労しました・・・ そういう場合は 地図をスクロールして 調べたい場所でタップすれば そこの「標高」が表示されます。 少し、手間ですが この方法で調べることが出来ますので スマートフォンの「位置情報」の設定が 良く分からない場合は この方法で確認してみてください。 当社の標高を調べてみました 標高13.2mと表示されています。 もうひとつ 「標高」と「海抜」の違いをお知らせします。 「標高」 東京湾平均海面を基準(標高0m)として測っています。 「海抜」 近くの海からの高さを基準としています。 ただし、近くの海の海面は変化するため 海抜も標高と同じ基準なのが実態のようです。 国土地理院は「標高」表示しか使わないのに 国土交通省や自治体が設置している 津波警告看板のほとんどが「海抜表示」ですね。 海抜表示のほうが避難を促すための印象が強く 津波を意識できるといった理由もあるそうです。 確かに、 「標高」と聞くと山をイメージします