2020年10月14日水曜日

デッドクロス①

 不動産投資で大切なこと

デッドクロス(元金返済と減価償却の関係)


税金の計算上の所得、

損益計算書上は黒字でも、

キャッシュフロー計算では赤字になる現象。

デッドクロスについてみていきましょう。


帳簿上は黒字なんだけど、

現金は無いんだよね・・・といったパターンです。




なぜデッドクロスが起こるのか

実際にお金の支払いは無いけど

経費に計上することができる

「減価償却費」の額と、


その反対で、

実際にお金の支払いは有るけど

経費に計上することができない

「元金返済」の額が、

年数の経過によって逆転することが原因です。


 

アパートマンションなどの収益不動産は、


保有期間の経過とともに

経費として計上できる

減価償却費」が減少します。


そして、

借入金の支払いが進むにつれて、

「元金返済」の割合が増えていきます。


よって、

税引き後のキャッシュフローも減少してしまいます。


 




新築当初は、

「減価償却費」のほうが

「元金返済」より多い為、


所得税の計算上

経費になる金額が多くて

有利になりますが、


年数の経過とともに逆転現象が起こります。


「元金返済」のほうが

「減価償却費」より多くなってしまい、


所得税の計算上

経費になる金額が少なくなり、

家賃収入は変わらないのに

所得税が増えてしまう現象が

起こるケースをよく見かけます。


この現象を図で表した場合の

「減価償却費」と「元金返済」の線が

交わる点を「デッドクロス」といいます。




相続税の節税の為に行った

アパートマンション経営なのに、

デッドクロスが起こる事で、

税引き後のキャッシュフローが

マイナスになり、

相続税の納税資金が

どんどん減っていってしまっている

というケースもありますので注意が必要です。

 

不動産投資を始めた当初は

黒字のキャッシュフローが続き、

お金が手元に残る状態だったのに、


ある一定の期間が過ぎた途端に

手元にお金が残らない状態

(キャシュアウトフロー)

になってしまい、


不動産の賃貸経営の収支が

とても厳しくなるケースもあります。

 

デッドクロスで

困らないようにする為にも、

「元金返済」と「減価償却」の関係を知っておき、


しっかりと対策を考える必要があります。




 


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