2020年10月16日金曜日

デッドクロス②

 不動産投資で大切なこと

デッドクロス(元金返済と減価償却の関係)


税金の計算上の所得、

損益計算書上は黒字でも、

キャッシュフロー計算では赤字になる現象。

デッドクロスについてみていきましょう。


2回目の今回は、減価償却についてです。


減価償却について知る

所得税の計算に使われる

「損益計算書」では

減価償却費を経費として計上することができます。



賃貸経営を行う上での減価償却とは

所得税の計算をする際に、

建築費用(購入費用)を

事業開始の初年度に

一括で経費計上をするものではなく、


決められた期間で、

決められた金額(率)を

経費として計上することが認められているものです。


建物や設備は、

時間の経過とともに価値が減少していき、

その減少分を決められた期間で

経費として計算するといった具合です。



建物の減価償却は、

建物部分と設備部分に分けて償却することが可能です。


おおまかに

「建物7:設備3」に分けられることが多いです。


建物部分については、

構造によって年数が定められています。


鉄筋コンクリート造なら47年。


設備部分は、

設備の種類によって異なりますが、

給排水設備なら15年。


これらの期間をかけて

減価償却をしていくといった感じです。





例えば、

鉄筋コンクリート造で

設備部分が15年、

償却方法が「定額法」の場合


建物部分は47年間、

一定の金額で減価償却


設備部分は15年間、

一定の金額で減価償却


15年が経過するまでは、

建物と設備の両方の減価償却を

経費として計上できますが、


15年経過後は

設備部分は無くなり、

建物部分のみ減価償却していくことになります。


そして、

47年経過後は建物の減価償却が終了し、

以後は減価償却できません。





例えば、

鉄筋コンクリート造で

設備部分が15年、

償却方法が「定率法」の場合


定率法は、

一定の率で減価償却をしていくので、

事業開始の当初から

減価償却を多く計上できることになります。


この方法が選択されることが多かったですが、

今から購入する物件は

定率法は選択できず定額法しか使えません。





設備部分は

耐用年数が短い為、

早い期間で多く経費に計上することができます。



その為、

設備部分の耐用年数の期間内は、

所得税の計算に使う

「損益計算書」上の所得から

経費として差引くことができる金額が多くなります。


結果、

税引き後のキャシュフローが多く残ります。

 

実際にお金の支払いは無いけど

経費に計上することができる「減価償却」


永遠に計上したいものですが、

そうはいきません。


減価償却には期間があります。


期間の経過とともに

減価償却できる費用が減少していきますので、


ある一定の期間を過ぎると

節税効果がなくなることもあります


いつ、効果が無くなるのか、

その為には何を準備しておいたらよいのかを考えておくことが大切です。






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