不動産投資で大切なこと
デッドクロス（元金返済と減価償却の関係）
税金の計算上の所得、
損益計算書上は黒字でも、
キャッシュフロー計算では赤字になる現象。
デッドクロスについてみていきましょう。
４回目の今回は、元金返済と減価償却の関係についてです。
元金返済と減価償却の関係
繰り返しになりますが、
減価償却というのは、
実際にお金の支払いは無いけど
経費に計上することができるもの。
元金返済というのは、
実際にお金の支払いは有るけど
経費に計上することができないもの。
この２つの動きを同時に見て考える事は、とても重要です。
事業開始当初は、
減価償却の方が元金返済より上回っていますが、
ある時期を超えると、
元金返済のほうが上回ります。
減価償却のほうが上回っている期間は
税金上有利ですが、
ある時期を超えて
元金返済のほうが上回ってくると
税金上不利な状況になります。
この元金返済と減価償却の線が交わる点が「デッドクロス」です。
経費にはなるが
実際の支払いはない減価償却費が年々減り、
経費にはならないが
実際の支払いのある元金が年々増えることで、
税金の計算の損益計算書では黒字だが、
キャッシュフロー計算では赤字という減少が生じるという訳です。
デッドクロスは、
設備部分の減価償却が終わるときにやってきます。
新築の場合、
このデッドクロスは
設備部分の減価償却が終わる、
10年～15年で起こることが多いです。
（償却方法にもよりますが）
当初キャシュフローが黒字の人でも、
デッドクロス以降は
キャシュフローが赤字になって、
お金がでていく状態になったりします。
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