不動産相続の道しるべ

  「相続対策の為に借金をした方がいいよ！」こんな話を耳にされたことが一度はあると思います。相続のときは、財産から借金を差引くことができるといったことが理由だと思います。しかし、借金をしただけでは相続対策にはなりません。 相続税の計算は「プラスの財産」から「マイナスの財産」を差引いて「残った財産」に対して計算されます。例えば、あなたが現金１億円を持っているとします。この状態で１億円の借金をした場合、財産はゼロとなるか？ 答え、ゼロになりません。 もともと持っているお金は１億円。そこに今回借金して持ってきた１億円がプラスされるので、あなたの財産は２億円になります。ここから、借金の１億円を差引くので、あなたの財産は借金する前と変わらず現金１億円になります。 （２億円－１億円） このように、借金自体が相続対策になっている訳ではなく、借金をしただけでは何も効果はありません。現金を相続評価の低い財産に変えることがポイントです。アパートなどの賃貸住宅は相続税を計算する際の評価が低くなり、さらにその建物が建っている土地の評価も低くなります。これが、アパート・マンション建築が相続対策としてよく利用されている理由です。現金に余裕のある人は、無理に借金しなくても自己資金で行なうといった選択肢もあります。   借金して賃貸住宅を建てた場合、年数が経過すると借金の返済も進んでいることになります。これは財産から差し引ける金額が減っていることを意味します。この問題も、しっかりと考えておきましょう。   最後に、アパート・マンションは入居者の存在があって成り立つ経営です。その地域に合った構造、間取り、家賃など念入りな調査と計画が重要になります。また、無理な借金は、その後の賃貸住宅経営を圧迫しますのでご注意ください。 揉めない相続、10年前から段取りしましょう 静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL：053-447-8817 FAX：053-447-8815 e-mail： info@maruhama.biz URL   https://www.maruhama.biz/ ＜地主・家主様の相談窓口＞ 不動産セカンドオピニオンサービス 「不動産セカンドオピニオン窓口」 「賃貸不動産経営コラム」 株式会社 丸浜不動産コンサルティング 代表取締役　...

  賃貸住宅を建てて相続税評価の圧縮効果を狙う時に注意しなければいけない事があります。どんな建物を建てるのか。これは非常に重要です。ただ単に、賃貸住宅を建てればいいという訳ではありません。相続税の評価を計算するとき「賃貸割合」が考慮され、空室が多い建物は効果が少なくなってしまうからです。 ■評価の計算式に注目 【建物】固定資産税評価額×（ 1 －借家権割合 × 賃貸割合） 【土地】土地の更地評価×（ 1 －借地権割合× 借家権割合 ×賃貸割合）   借家権割合は全国統一、借地権割合は地域によって異なります。そして、計算式の最後には「賃貸割合」とあります。これは、その物件の状況によって変わってくるところです。「賃貸割合」とは建物全体のうち、実際に貸し出している面積の割合のこと。（空室数ではありません）空き部屋が多ければ賃貸割合は縮小となり、十分な評価減を受けられなくなります。賃貸マンションが建ってさえいれば評価減となるわけではなく、すべて空き部屋の状態では困った結果になってしまいます。つまり、相続時に満室の状態であることが、相続税評価の圧縮効果を最大限に受けられる仕組みです。 ■空室を埋めることが大切 建物の計画段階でその地域に合った間取り、グレードなどをしっかりとリサーチすることはもちろん、築年数が経過して空室が目立つようになった場合は、調査をしてその地域にあったニーズに変更していくことが重要となります。空室は収入の減少だけでなく、相続評価の場面でも不利になります。常に満室を心掛けましょう。これが、空室を埋めるのも相続税対策である理由です。   揉めない相続、10年前から段取りしましょう 静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL：053-447-8817 FAX：053-447-8815 e-mail： info@maruhama.biz URL   https://www.maruhama.biz/ ＜地主・家主様の相談窓口＞ 不動産セカンドオピニオンサービス 「不動産セカンドオピニオン窓口」 「賃貸不動産経営コラム」 株式会社 丸浜不動産コンサルティング 代表取締役　髙山幸也  ＜取得資格＞ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 公認不動産コンサルティングマスター 宅地建物取引士 賃貸不動産...

  「相続税を節税するためにアパートを建てた」よく聞く話ですね。「建築費を借入れすれば借金が増えるから節税になる」これもよく聞く話です。相続税の対策として、賃貸住宅を新築される方を多く見かけます。最近、この賃貸住宅による節税が認められないといった事例もありましたので、必ず節税効果があるとは言い切れなくなりました。しかし、なぜ賃貸住宅が節税対策になるのか。その理由をしっかりと知っておくことは大切です。 ■財産評価の圧縮 賃貸住宅とその土地は、他の相続財産と比べて相続税の評価額が大幅に圧縮されます。現金や預貯金は額面通りの評価、上場株式は過去 3 ヶ月の株価平均値となります。ところが、不動産の場合は利用方法によって計算が異なります。その中でも、他人に貸している土地や建物は、いちばん評価額が低くなり、財産の評価を圧縮できる仕組みになっています。つまり、他人に貸している不動産は、すぐに返してもらえないので、その分評価を安くしておくよ。そんなイメージです。 ■そもそも不動産は現金より評価が低い 例えば、１億円の現金と、時価１億円の土地があったとします。両方ともおなじ１億円なので、評価は同じように思えますが、実際の評価は異なります。結論から言いますと、相続税評価は土地のほうが低くなります。土地の評価には「路線価」（倍率表の地域もあり）というものを使い、この「路線価」は国が発表している土地の価格である「公示価格」の８割程度といわれています。つまり、「現金化するのに手間や経費がかかるかどうか」という点が評価を計算する際に考慮されています。他人に貸している土地や建物は、その所有者が使いたくなっても自由に利用できませんので、評価が低くなるというわけです。現金を 100 とすると、土地は 80 といった具合です。 ■賃貸住宅を建てたときの効果 【建物】 現金を建物に変えて他人に貸すと、相続税財産の評価が低くなります。建物の相続税評価は 、固定資産税評価額 が利用され、これは建築費の約 50 ％～ 60 ％程度の水準といわれています。仮に 60 ％の評価とすると、この時点で建築費より 40 ％引きという計算です。さらに 、人に貸している場合は、ここから借家権割合（ 30 ％） が減額されます。   【土地】 土地は貸家建付地評価となり借地権割合（ 30 ％～ 90 ％）と...

  実家が空き家になってしまった。防犯上の危険もあるし、特定空き家の制度も見過ごせない。建物の老朽化も進んでいるので取り壊して更地にしたい。でも、建物を壊したあとの固定資産税は６倍なるって聞くけど、それは避けたい。こんな悩みをお持ちの方からの相談が増えています。結論から申し上げますと、住宅が建っていた土地の固定資産税は、その住宅を取り壊して更地にすることによって、翌年の固定資産から上がります。気になるのは、どのくらい上がるか？ですよね。正確な税額は分かりませんが、すべての土地が６倍になるという訳でもありません。 ■固定資産税とは 土地や家屋などの「固定資産」に対する税金で、地方公共団体に収める地方税です。私のいる静岡県浜松市の場合、税率は課税標準額の 1.4 ％。納付期限は 4 月～ 11 月の年 4 回、課税が免除される免税点もあります。なお、固定資産税と一緒に課税されている、都市計画税というものもあります。 ■都市計画税とは 市街化区域内の土地や家屋に対して課税される市町村税で、都市計画事業や土地区画整理事業などの費用にあてられています。静岡県浜松市の場合、税率は課税標準額の 0.3 ％。固定資産税と合算して、年 4 回に分けて納税となります。課税が免除される免税点もあります。   （静岡県浜松市の場合） 固定資産税　＝　課税標準額　×　 1.4 ％ 都市計画税　＝　課税標準額　×　 0.3 ％ ■住宅用地は固定資産税が安くなる 住宅用地に特例があり、税金を計算するおおもとの「評価額」を、住宅用地で 200 平方メートルまでの部分を 1/6 にするなど、税金が安くなる制度があります。   住宅用地の課税標準額＝　評価額　×　特例率 住宅を解体すると、「住宅用地 200 平方メートルまでの部分が 1/6 となる」といった特例が使えなくなることが「更地にすると 6 倍になる」と言われてる理由です。 ※注意※ 住宅用地の範囲について細かい規定があります。（併用住宅、居住部分の割合など）住宅がある土地すべてが住宅用地として適用となる訳ではございません。詳しくは浜松市役所財務部資産税課へお問合せください。 更地にした場合に税金が上がってしまうのは、「課税標準額」が関係しています。建物には「建物の固定資産税評価額」が利用されますが、土...

  相続税は、亡くなったことを知った日の翌日から 10 ヶ月以内に、被相続人（亡くなった人）の住所地に申告して納税します。そして、この 10 ヶ月間にやるべき事がたくさんあります。 まず、死亡届の提出。提出先は、亡くなった人の本籍地、死亡地または、死亡届を提出する人の住所地の役所になります。その後、告別式、通夜、葬儀、四十九日と続きます。 ここから先のことで、お悩みの方が多いと思われます。 ■ 3 ヶ月以内に相続の意思表示をする 相続財産は、受け取るだけでなく、受け取らないという選択もできます。遺言書の有無、相続人の人数などを調べながら、相続財産の確認を行います。プラスの財産だけでなく、マイナスの財産も調べましょう。特に、「相続放棄」や「限定承認」を希望する場合には相続開始を知ったときから 3 ヶ月以内に家庭裁判所へ申立てが必要です。（亡くなった人の住所地を管轄する家庭裁判所）マイナスの財産も含めて全て無条件で相続する（単純承認といいます）場合は、申立て不要です。 ■４ヶ月以内に準確定申告をする 　亡くなった人の収入に対する確定申告。亡くなった年の 1 月 1 日から亡くなった日までの所得に対し、相続人全員がおこなうことと定められています。 これらの手続きのほかに、遺言書が無い場合は、誰が何をどのくらい相続するかを決めて、遺産分割協議書を作成。遺言書があったとしても、相続人同士での確認をお勧めします。 おおよその相続税の計算もしておきましょう。そうこうしているうちに、１０ヶ月が経過。相続税の納付期限となります。 相続税を納付できる現金がある場合はいいですが、土地を売って納税資金にしようとする場合は事前に準備しておくことが大切です。 なにも準備しておかなかった場合、売る土地を決めて、不動産業者を決めて、値段を決めて、ようやく販売開始となります。買主が見つかっても、土地の測量や買主のローン審査に時間がかかります。それに、 10 ヶ月以内には現金化する必要がありますので、じっくりと買主を探す余裕がなく、想定していた価格より大幅な値下げ、条件面での妥協を受け入れることも想定されます。 揉めない相続、10年前から段取りしましょう 静岡県浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL：053-447-8817 FAX：053-447-881...

  相続税の調査は、申告する額が少ないとか、申告する必要があるのに申告が無いと思われる場合に行なわれます。この調査を「相続税の実地調査」といい、調査がおこなわれた場合、どのくらいの割合で追徴課税となっているか、気になるところです。 ■相続税が課税された人（被相続人）の割合 はじめに、亡くなった人の中で、相続税を支払った人（被相続人）はどの位か？確認しましょう。国税庁のデータによると、 2020 年に亡くなった人のうち、相続税が課税された人（被相続人）の割合は 8.8 ％。相続があったお宅 100 軒のうち 9 軒が相続税を支払っているといったイメージです。 ■税務署による調査とは 相続税の調査方法には、税務署の職員が訪ねてきて自主的に申告の修正を促す「実地調査」。文書や電話による連絡または、こちらから税務署へ行ことによって、計算誤り等がある申告を是正する「簡易な接触」、相続税の申告をしていないケースに対して行われる「無申告による実地調査」があります。 ■相続税「実地調査」の特徴 2020 年（令和２年）に相続税の実地調査がおこなわれた件数は 5,106 件。 そのうち申告漏れなどが指摘された件数は 4,475 件、約 87 ％が申告漏れ。 税務調査を受けたほとんどの方が申告漏れなどの指摘を受けていることが分かります。   次は、どのくらいの課税額だったのかみていきましょう。 追徴課税は 482 億円、調査した１件あたり 943 万円となっています。 前年と比べると、全体の追徴課税は減っていますが実地調査 1 件当たりの金額は過去 10 年間で最高金額です。 国税庁の資料によると、令和２年度は新型コロナウイルス感染症の影響により、実地調査件数は⼤幅に減少したが⼤⼝・悪質な不正が⾒込まれる事案を優先して調査したようです。 ■相続税「簡易な接触」の特徴 簡易な接触とは、上記の「実地調査」とは異なり、文書や電話による連絡または、こちらから税務署へ出向くことにより、計算誤り等がある申告を是正することです。 調査件数は「実地調査」の倍以上で 13,634 件。申告漏れ等の件数は 3,133 件で約 23 ％ 「実地調査」と比べると高い割合ではありませんね。 追徴課税は 65 億円、調査した１件あたり 47 万円です。 実は、件数や追...

  ご自身の土地の境界はどこかご存知ですか？ その境界には明確な「しるし」がありますか？ そして、土地を測量した図面はありますか？ 道路と自分の 土地の境界、 お隣さんとの境界。 これ、よく分からないままの状態の方が多いです。当社で売却依頼を承った土地の多くは、土地の境界が不明確な為、測量が必要となっています。また、土地を売りたい場合、境界が不明確ですと買主が購入をためらったり、大幅な値下げを要求されることもあります。 ■土地測量には時間がかかる 土地の境界は、その土地が接している土地の所有者と境界の位置を確認することによって決まります。道路なら行政、住宅などは隣地の所有者立会いのもと境界を確定します。 作成する図面の中には、「境界確定通知書」や「筆界確認書」というものがあり、それぞれ行政に申請が必要だったり、隣地の所有者から「はんこ」をもらう必要があります。 この「立会い」日程の調整や、「はんこ」をもらうのに、想定以上の時間がかかります。 例えば、隣地の方が多忙でなかなかお会いできない、遠方にお住まいで現地に来られないケース。隣が公園や川などの場合は、管理する行政機関から承認をもらうのに数ヶ月かかる ときもあります。 最も困るケースは、所有者不明の土地。 登記されている人はすでに他界されていて、相続人が不明なときなどです。 通常であれば、測量を依頼してから１ヶ月～２ヶ月で完了しますが、それ以上かかるケースもありますので、あらかじめ前もって測量しておくことをお勧めします。 ■いざ売りたいとき、足元をみられないために もし、親が亡くなり相続が発生し、相続税支払い（納税）の為に、不動産を売却しなければいけないといった場合。相続税の納税は、被相続人の死亡を知った日から 10 ヶ月以内にする必要があり、手持ちの資金で納税できないときは、不動産を売却して納税資金をつくります。そして、不動産売却には、土地の境界を確定する必要があります。 相続が発生してから間もなく、測量をおこなうと、足元をみられて、隣地の方があなたにとって不利な境界を主張してくるかもしれません。でも、あなたは売却を急ぐ必要があるため不利と思っても譲歩せざるを得ないといったことになってしまいます。 このような事態にならない為にも、まだ親が元気なうちに隣地との境界を確...