不動産相続の道しるべ

連帯保証人は相続する 賃貸物件の連帯保証人は相続されるのかと、質問をいただく機会が多いです。 亡くなられた方が賃貸借契約の連帯保証人となっていた場合、相続人は連帯保証人としての責任も引き継ぐ事となります。 相続人は相続を放棄しない限り、被相続人（亡くなられた方）が負っていた、一切の債権債務をそのまま継承することとなっているからです。 プラスの財産だけでなく、マイナスの財産も継承するという事です。 何も問題が無い場合は良いですが、将来保証人としての責任を問われるような事態になる事も考えられますので注意が必要です。 連帯保証人を相続した場合相続人として出来ること １．現在もその賃貸借契約が続いているか調べる。 賃貸借契約書には契約期間が記載されていますが、更新されている可能性もありますので、書類だけでなく当事者に直接確認する必要があります。 ２．代わりの人に連帯保証人になってもらう。 連帯保証人は一方的に解約する事はできません。貸主（家主）との合意が必要となります。また、貸主にも連帯保証人を選ぶ権利がありますので、貸主が納得する連帯保証人を探さなければなりません。 　　 ３．賃貸借契約を解約する。 連帯保証人を続ける意思が無い場合、賃借人と話し合い賃貸借契約自体を解約してもらう方法もあります。 いずれにしても、貸主や賃借人の合意が必要となりますので、すぐに解決できる事では ありませんが、相続人として直接関係のない賃借人に関する連帯保証でしたら、これらの交渉事を書面で行うなどして連帯保証人を継続する意思が無く、拒絶しているという資料を残しておくのも良いかもしれません。 （実際にどこまで役に立つかわかりませんが・・・） ご自身が何かの保証人や連帯保証人となった場合は家族に報告することが大切です。 また、家族が保証人などになっているケースが無いか確認しておいて、後のトラブル対策に備えましょう。 浜松市内での不動産のご相談は当社まで 静岡県知事（4）第11221号 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https:...

賃貸用戸建住宅のPLAN公開！ 賃貸マンションなど大規模な建物では資金が多く必要となり、 リスクも高くなるとご心配の方も多いと思われます。 そこで、・・・・・ 建築士や工務店と相談して アパートやマンションよりコストを抑えて建築できて 入居者層を」絞った『戸建て賃貸住宅』の基本PLANを ご紹介できるようになりました。 戸建て住宅は、賃貸住宅の中でも長く人気が続いています。 古くなった賃貸住宅の建替えをご検討されている方にもおすすめです。 木造の戸建借家、間取りは１LDK+小屋裏部屋 特徴は、勾配天井で開放感のある１５帖の『LDK』 そして、寝室や書斎、子供部屋にも使える『小屋裏』 床面積１８．５坪で新婚さんや共働きのご夫婦、 小さいお子様のいるファミリー世帯までを入居対象と しています。 人口が減少し、集合賃貸住宅離れが進んできている今 少しでもゆとりを感じられる戸建て賃貸住宅の経営を 是非ご検討ください。 古い借家やアパートでお悩みの方、賃貸住宅の建替えを ご検討の方など、当社までご相談くださいませ。

先日、『エコな賃貸住宅 検索可能に』という見出しの新聞記事がありました。 （2015年10月12日　静岡新聞） 政府が「エコ賃貸物件」に対し、今後３年程かけて賃貸住宅情報誌や大手検索サイトで 「エコ賃貸住宅」を紹介する仕組みを業界と整備する・・・という内容です。 温室効果ガス排出量の目標達成に向けて、住まい温暖化対策の強化の意味もあります。 賃貸住宅のオーナー様にとっては省エネ機器の導入費用が高いわりに、入居者獲得のメリットを感じにくいのが難点ですが、環境省はオーナーに対し省エネ機器の導入を促すため、 現在の省エネ基準基準を超える高効率の機器を賃貸住宅に導入した場合、最大２分の１の補助金募集も始めるようです。（2016年4月～5月予定） 不動産の賃貸物件を登録する我々不動産業者にとっても、現状の大手不動産検索サイトでは、「エコ賃貸物件」を選択して検索できる機能がありませんので、ぜひ実現に向けて進めていただきたい内容です。 「エコ賃貸物件」とは、高い省エネ性能を持つ賃貸住宅の総称で、例えば・・・ ・消費電力が少ないLED照明 ・エネルギー効率の高いエアコン、給湯器 ・高断熱の窓ガラス、壁 ・太陽光パネルによる再生可能エネルギーを利用した住宅 以上のような設備で、入居者が省エネ性能を基準に物件を選び、住むときにメリットを実感できる環境を目指しています。 国内の住宅の４割は賃貸住宅が占めているため、省エネ化を勧めれば、長期にわたる温室効果ガス削減効果が期待できるようです。 賃貸物件を探す際に、「エコ住宅」とか「省エネ住宅」という選択項目があると 既に導入されている物件は、他との差別化がはっきりしますね。 現在、賃貸住宅でも太陽光パネル設備を付ける建物が増えてきましたが、 この太陽光パネルの利用について、２つのパターンがあります。 ①太陽光パネルの売電収入をオーナーの収入として、賃貸住宅の建設費返済に充当したり、共用部の電力に使用するケース。 ②太陽光パネルの売電収入を入居者の収入として、入居者自身に省エネ生活を意識してもらうことにより、入居率アップにつなげるケース。このケースの場合、使用電気料金より売電料金の方が上回り、「お小遣い収入」となっている入居者もいます。 両方...

他人のクレジットカードを使用して、ネットで商品を購入、そして マンションの空き部屋に商品を配達させて受け取る。その後商品は転売・・・ ネット通販を利用した犯罪に、マンションの空き部屋が利用されたという報道がありました。 （2015年10月14日　毎日新聞） 自分が管理している賃貸物件は大丈夫だろうか？と思い、空き部屋を確認しています。 そもそも、何故このような事件に利用されるのか。 犯人は、空き部屋の鍵が現地に保管されているケースがある・・・という事を知っていたのでしょう。 賃貸物件の管理会社など空室を自社だけでなく、同業者へも入居者を決めてもらう際、 お客様ご案内の手間を省く為に、現地に鍵を保管しているケースがあります。 鍵は暗証番号付きのキーボックスに保管されていて、お客様ご案内の際に「暗証番号」を 教わってそこから空室の鍵を取り出し、部屋を開けてご案内・・・という仕組みです。 以前は、仲介業者がお客様ご案内の度に、家主より入居募集依頼を受けた会社（管理会社など） へ、鍵を借りに行っていたのですが、その手間を省く為に現地に鍵を置き、仲介業者による物件 案内を促進する為に行なわれています。 稀に、その暗証番号を仲介業者ではなく、お客様へ直接伝え、「自分で鍵を開けて部屋を見て！」 という業者がいますが、あまり良い方法では無いと思います。この場合は、すぐに暗証番号を 変更する必要がありますね。 さて、今回の事件は、以前に不動産会社に勤務していた人がおこなったようで、 鍵の保管場所や暗証番号に関する情報を、不動産業者が使う専用サイトに不正アクセスして 情報を得ていたようです。 鍵の保管場所や暗証番号に関する情報の不動産業者専用サイトがあることを 同じ不動産業者ながら、自分は知りませんでした。 自分も、空き部屋にキーボックスを置くケースがありますが、顔を知っている同業者にのみ 暗証番号を教えるようにしています。ここまで簡略化されているとは意外でした。

アパート、マンションや貸駐車場をお持ちの方で、契約者以外の車が 駐車場に駐車されていて困ったケースがあると思われます。 このような迷惑駐車があった場合、当社ではその車に『貼り紙』にて 移動の通知を行います。 通常、『貼り紙』にて再発の防止となっていますが、 稀に『貼り紙』を行っても、再度駐車され、非常に困る場合もあります。 私有地に駐車された場合、警察を呼んでも対応してくれません そのような場合どうするか・・・・車の所有者を調べ、移動の通知を行います。 浜松の場合、車の所有者を調べるには 浜松自動車検査登録事務所（通称浜松陸運局）へ出向く必要があります ●浜松自動車検査登録事務所 　浜松市東区流通元町１１番１号 申請料を納め、書類を提出すると、車の所有者を教えてもらえます。 どうしてもお困りの場合、思い出してください・・・

不動産の権利関係を記録するものが、不動産登記となりますが、 登記できる権利の種類は９種類あります。 ①所有権 【用益権】他人の不動産を使用収益する権利 ②地上権 ③地役権 ④永小作権 ⑤賃借権 ⑥採石権 【担保権】金銭借入等の際に設定される権利 ⑦抵当権 ⑧先取特権 ⑨質権 一番身近なものは、所有権で、 不動産を自由に使用したり、処分できる権利です。 金融機関などから借入をした際に設定されるのは、抵当権。 これも良く見かけますね。 この中で、見かけた事がない登記は・・・ 永小作権、採石権です。

今年５月に「空き家対策措置法」がスタートしました。 　特定空き家として勧告を受けると、土地の固定資産税の優遇が無くなり、税金が最大６倍になったり、修繕や撤去命令に背くと５０万円以下の過料、行政代執行による強制的な解体、撤去が行われると、解体撤去費用が請求されたりなど、話題になっています。 国交省は、全面施行に合わせて、特定空き家等の判断基準のガイドラインを例示しました。 ①放置すれば倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態 ②放置すれば著しく衛生上有害となる恐れのある状態 ③適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態 ④周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態 「空き家」という割には、空き家の建物だけではなく、庭木など周辺の環境も含めているのが特徴。 特に、空き家の庭にある植木は要注意。落ち葉や、剪定後の枝を放置したのが原因で虫が繁殖し、衛生上有害と判断される可能性もあります。また、実のなる木はもっと注意が必要です。 落ちた実に鳥や虫が集まったり、腐敗、悪臭の原因となってしまいます。 空き家は、定期的な点検（室内・室外）を行い、異常がないか確かめる事が大事です。 【特定空き家と判断されるものの例】 ・「周囲に危険を及ぼす空き家」 　倒壊の恐れ、外壁の亀裂、軒裏の腐食、屋根や瓦の飛散の恐れ、塀の破損など ・「衛生上有害な空き家」 　ゴミの放置、不法投棄、臭気の発生、ネズミ・ハエ・蚊などの大量発生など ・「周辺の環境を守れない著しく景観を損なっている空き家」 　立ち木の放置、窓ガラスの割れ、不特定多数の人の出入りなど あくまでも、「空き家」に対する法律ですので、人が暮らしている家は対象外となります。

　賃貸住宅の経営相談を承った際、今後新築をお考えでしたら、賃貸マンションやアパートなど大規模な建物では無く、小規模な戸建て借家のほうが良いですとお伝えしておりました。 建築士、工務店などど打合せを重ね、戸建て賃貸住宅の間取りや仕様が決まり、皆様にお伝えできる建物プランのパンフレットが出来ました。 　 　住宅の供給過多が現実となっており、今後人口が減少することも分かっている時代ですので、 少しでもゆとりを感じられるような戸建ての賃貸住宅をおすすめします。また、戸建て住宅に併せて、駐車場や専用庭なども重要となると思います。 　先日（２０１５年５月１１日）に、NHKで放送された「クローズアップ現代」は、大変興味深い内容でした。 　「アパート建築が止まらない」という題名で、賃貸住宅の長期一括借り上げ、いわゆるサブリースに関する事がメインでしたが、自分が興味を持ったのは、人口減少の中でアパート建築が進む現状では空き部屋率が４０％を超える時代が来るので、これを解消するには建物の着工率を今の３分の１に減らさなければいけない・・・といった意見です。 　ここで提言があったように、もしかしたら将来、建物の着工数を国が管理する時が来るかもしれません。 空き家問題が重視される中、「住宅の量の管理」も議論の対象になってくると事と思います。 　ここでのキーワードの一つに「コンパクトシティー」という政策が挙げられていましたが、現在私共がご提案している「戸建て借家」も、一棟だけで無く、２棟、３棟といった具合に小規模でまとめて建築し、駐車場、玄関までのアプローチ、庭などに統一感を持たせ、小さなコミュニティー作りを意識しております。 　そして・・・この番組で感じた事をもう一つ サブリース問題が起きるのは、法が整っていないこと。どうやら法律のエアポケットにはまっているような状況のようです。さらに、アパートを経営している大家さんは「消費者」ではなく「事業者」という扱いになる為、消費者省も動きようがないようです。 　番組の内容は、NHKホームページのクローズアップ現代内「これまでの放送」より見ることが出来ます。 ２０１５年５月１１日放送分「アパート建築が止まらない」

学生さん向けのアパートで、時期がちょうど良かったというのもありますが、 前の入居者様が退去されてから、１２日後に、新しい入居の申込みがありました。 当然、退去後の室内清掃を行う前に内見となりましたが、 前入居者様が大変きれいに利用されていたので感謝しています。 物件自体、学生さん向けに適していますので、先に述べたとおり、時期さえ合えば・・・と 考えがちですが、周辺ではこの物件より新しい物件で、未だに空室があったりしますので 今回決まった要因を、今後の参考として振り返っておきたいと思います。 まずは、退去予告（退去の１ヶ月前）があってからすぐに、自社ホームページへの掲載、 ブログでの告知など、物件のアピールを行いました。 この時点では、入居中ですので室内の写真がとれません。 『実際の室内の画像では無い』旨の注意文を添えて、室内イメージとして、 以前撮影しておいた部屋の画像や、他の部屋の画像を利用すると共に 物件外観を色々な角度から撮影したり、駐輪場や階段廊下など 通常よりも、共用部の画像を多くして掲載しました。 特に、この部屋で目を引くのは、『赤いキッチン』と『丸い窓』 これだけで、かなりインパクトがあります。 インターネットで物件情報が並んだ際に、選んでいただける要因のひとつと思われます。 物件に何か他とは違った特徴があるのはとても重要だと感じました。

築年数が経過した賃貸物件は、なかなか入居者が決まりません 一般の入居希望者が、インターネットで物件を探すのが主流となった今では 特に古い物件は検索対象より外され、内見希望者も少なくなってきました こういった現象の対策として、間取りの変更をおすすめしています この物件は、築２６年で、間取り２DK（和６、和６、DK６） 和室が２部屋ある為、入居希望者より敬遠されがちとなっています DK６帖と、和室６帖をつなげて、LDK１２帖とし ２DKより１LDKに変更する案となりました この間取りですと、一人暮らしの方から、新婚さん 小さいお子様がおられる家族までが、入居者の対象となります このリフォームを行った結果、入居されたのは、一人暮らしの方でした 今回は、全ての部屋を洋間風にしましたが、 和室を残しておいても良いと思います 入居がなかなか決まらない物件のオーナー様は ぜひ参考にしてください