不動産相続の道しるべ

先日、『エコな賃貸住宅 検索可能に』という見出しの新聞記事がありました。 （2015年10月12日　静岡新聞） 政府が「エコ賃貸物件」に対し、今後３年程かけて賃貸住宅情報誌や大手検索サイトで 「エコ賃貸住宅」を紹介する仕組みを業界と整備する・・・という内容です。 温室効果ガス排出量の目標達成に向けて、住まい温暖化対策の強化の意味もあります。 賃貸住宅のオーナー様にとっては省エネ機器の導入費用が高いわりに、入居者獲得のメリットを感じにくいのが難点ですが、環境省はオーナーに対し省エネ機器の導入を促すため、 現在の省エネ基準基準を超える高効率の機器を賃貸住宅に導入した場合、最大２分の１の補助金募集も始めるようです。（2016年4月～5月予定） 不動産の賃貸物件を登録する我々不動産業者にとっても、現状の大手不動産検索サイトでは、「エコ賃貸物件」を選択して検索できる機能がありませんので、ぜひ実現に向けて進めていただきたい内容です。 「エコ賃貸物件」とは、高い省エネ性能を持つ賃貸住宅の総称で、例えば・・・ ・消費電力が少ないLED照明 ・エネルギー効率の高いエアコン、給湯器 ・高断熱の窓ガラス、壁 ・太陽光パネルによる再生可能エネルギーを利用した住宅 以上のような設備で、入居者が省エネ性能を基準に物件を選び、住むときにメリットを実感できる環境を目指しています。 国内の住宅の４割は賃貸住宅が占めているため、省エネ化を勧めれば、長期にわたる温室効果ガス削減効果が期待できるようです。 賃貸物件を探す際に、「エコ住宅」とか「省エネ住宅」という選択項目があると 既に導入されている物件は、他との差別化がはっきりしますね。 現在、賃貸住宅でも太陽光パネル設備を付ける建物が増えてきましたが、 この太陽光パネルの利用について、２つのパターンがあります。 ①太陽光パネルの売電収入をオーナーの収入として、賃貸住宅の建設費返済に充当したり、共用部の電力に使用するケース。 ②太陽光パネルの売電収入を入居者の収入として、入居者自身に省エネ生活を意識してもらうことにより、入居率アップにつなげるケース。このケースの場合、使用電気料金より売電料金の方が上回り、「お小遣い収入」となっている入居者もいます。 両方...

他人のクレジットカードを使用して、ネットで商品を購入、そして マンションの空き部屋に商品を配達させて受け取る。その後商品は転売・・・ ネット通販を利用した犯罪に、マンションの空き部屋が利用されたという報道がありました。 （2015年10月14日　毎日新聞） 自分が管理している賃貸物件は大丈夫だろうか？と思い、空き部屋を確認しています。 そもそも、何故このような事件に利用されるのか。 犯人は、空き部屋の鍵が現地に保管されているケースがある・・・という事を知っていたのでしょう。 賃貸物件の管理会社など空室を自社だけでなく、同業者へも入居者を決めてもらう際、 お客様ご案内の手間を省く為に、現地に鍵を保管しているケースがあります。 鍵は暗証番号付きのキーボックスに保管されていて、お客様ご案内の際に「暗証番号」を 教わってそこから空室の鍵を取り出し、部屋を開けてご案内・・・という仕組みです。 以前は、仲介業者がお客様ご案内の度に、家主より入居募集依頼を受けた会社（管理会社など） へ、鍵を借りに行っていたのですが、その手間を省く為に現地に鍵を置き、仲介業者による物件 案内を促進する為に行なわれています。 稀に、その暗証番号を仲介業者ではなく、お客様へ直接伝え、「自分で鍵を開けて部屋を見て！」 という業者がいますが、あまり良い方法では無いと思います。この場合は、すぐに暗証番号を 変更する必要がありますね。 さて、今回の事件は、以前に不動産会社に勤務していた人がおこなったようで、 鍵の保管場所や暗証番号に関する情報を、不動産業者が使う専用サイトに不正アクセスして 情報を得ていたようです。 鍵の保管場所や暗証番号に関する情報の不動産業者専用サイトがあることを 同じ不動産業者ながら、自分は知りませんでした。 自分も、空き部屋にキーボックスを置くケースがありますが、顔を知っている同業者にのみ 暗証番号を教えるようにしています。ここまで簡略化されているとは意外でした。

アパート、マンションや貸駐車場をお持ちの方で、契約者以外の車が 駐車場に駐車されていて困ったケースがあると思われます。 このような迷惑駐車があった場合、当社ではその車に『貼り紙』にて 移動の通知を行います。 通常、『貼り紙』にて再発の防止となっていますが、 稀に『貼り紙』を行っても、再度駐車され、非常に困る場合もあります。 私有地に駐車された場合、警察を呼んでも対応してくれません そのような場合どうするか・・・・車の所有者を調べ、移動の通知を行います。 浜松の場合、車の所有者を調べるには 浜松自動車検査登録事務所（通称浜松陸運局）へ出向く必要があります ●浜松自動車検査登録事務所 　浜松市東区流通元町１１番１号 申請料を納め、書類を提出すると、車の所有者を教えてもらえます。 どうしてもお困りの場合、思い出してください・・・

不動産の権利関係を記録するものが、不動産登記となりますが、 登記できる権利の種類は９種類あります。 ①所有権 【用益権】他人の不動産を使用収益する権利 ②地上権 ③地役権 ④永小作権 ⑤賃借権 ⑥採石権 【担保権】金銭借入等の際に設定される権利 ⑦抵当権 ⑧先取特権 ⑨質権 一番身近なものは、所有権で、 不動産を自由に使用したり、処分できる権利です。 金融機関などから借入をした際に設定されるのは、抵当権。 これも良く見かけますね。 この中で、見かけた事がない登記は・・・ 永小作権、採石権です。

今年５月に「空き家対策措置法」がスタートしました。 　特定空き家として勧告を受けると、土地の固定資産税の優遇が無くなり、税金が最大６倍になったり、修繕や撤去命令に背くと５０万円以下の過料、行政代執行による強制的な解体、撤去が行われると、解体撤去費用が請求されたりなど、話題になっています。 国交省は、全面施行に合わせて、特定空き家等の判断基準のガイドラインを例示しました。 ①放置すれば倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態 ②放置すれば著しく衛生上有害となる恐れのある状態 ③適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態 ④周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態 「空き家」という割には、空き家の建物だけではなく、庭木など周辺の環境も含めているのが特徴。 特に、空き家の庭にある植木は要注意。落ち葉や、剪定後の枝を放置したのが原因で虫が繁殖し、衛生上有害と判断される可能性もあります。また、実のなる木はもっと注意が必要です。 落ちた実に鳥や虫が集まったり、腐敗、悪臭の原因となってしまいます。 空き家は、定期的な点検（室内・室外）を行い、異常がないか確かめる事が大事です。 【特定空き家と判断されるものの例】 ・「周囲に危険を及ぼす空き家」 　倒壊の恐れ、外壁の亀裂、軒裏の腐食、屋根や瓦の飛散の恐れ、塀の破損など ・「衛生上有害な空き家」 　ゴミの放置、不法投棄、臭気の発生、ネズミ・ハエ・蚊などの大量発生など ・「周辺の環境を守れない著しく景観を損なっている空き家」 　立ち木の放置、窓ガラスの割れ、不特定多数の人の出入りなど あくまでも、「空き家」に対する法律ですので、人が暮らしている家は対象外となります。

　賃貸住宅の経営相談を承った際、今後新築をお考えでしたら、賃貸マンションやアパートなど大規模な建物では無く、小規模な戸建て借家のほうが良いですとお伝えしておりました。 建築士、工務店などど打合せを重ね、戸建て賃貸住宅の間取りや仕様が決まり、皆様にお伝えできる建物プランのパンフレットが出来ました。 　 　住宅の供給過多が現実となっており、今後人口が減少することも分かっている時代ですので、 少しでもゆとりを感じられるような戸建ての賃貸住宅をおすすめします。また、戸建て住宅に併せて、駐車場や専用庭なども重要となると思います。 　先日（２０１５年５月１１日）に、NHKで放送された「クローズアップ現代」は、大変興味深い内容でした。 　「アパート建築が止まらない」という題名で、賃貸住宅の長期一括借り上げ、いわゆるサブリースに関する事がメインでしたが、自分が興味を持ったのは、人口減少の中でアパート建築が進む現状では空き部屋率が４０％を超える時代が来るので、これを解消するには建物の着工率を今の３分の１に減らさなければいけない・・・といった意見です。 　ここで提言があったように、もしかしたら将来、建物の着工数を国が管理する時が来るかもしれません。 空き家問題が重視される中、「住宅の量の管理」も議論の対象になってくると事と思います。 　ここでのキーワードの一つに「コンパクトシティー」という政策が挙げられていましたが、現在私共がご提案している「戸建て借家」も、一棟だけで無く、２棟、３棟といった具合に小規模でまとめて建築し、駐車場、玄関までのアプローチ、庭などに統一感を持たせ、小さなコミュニティー作りを意識しております。 　そして・・・この番組で感じた事をもう一つ サブリース問題が起きるのは、法が整っていないこと。どうやら法律のエアポケットにはまっているような状況のようです。さらに、アパートを経営している大家さんは「消費者」ではなく「事業者」という扱いになる為、消費者省も動きようがないようです。 　番組の内容は、NHKホームページのクローズアップ現代内「これまでの放送」より見ることが出来ます。 ２０１５年５月１１日放送分「アパート建築が止まらない」

学生さん向けのアパートで、時期がちょうど良かったというのもありますが、 前の入居者様が退去されてから、１２日後に、新しい入居の申込みがありました。 当然、退去後の室内清掃を行う前に内見となりましたが、 前入居者様が大変きれいに利用されていたので感謝しています。 物件自体、学生さん向けに適していますので、先に述べたとおり、時期さえ合えば・・・と 考えがちですが、周辺ではこの物件より新しい物件で、未だに空室があったりしますので 今回決まった要因を、今後の参考として振り返っておきたいと思います。 まずは、退去予告（退去の１ヶ月前）があってからすぐに、自社ホームページへの掲載、 ブログでの告知など、物件のアピールを行いました。 この時点では、入居中ですので室内の写真がとれません。 『実際の室内の画像では無い』旨の注意文を添えて、室内イメージとして、 以前撮影しておいた部屋の画像や、他の部屋の画像を利用すると共に 物件外観を色々な角度から撮影したり、駐輪場や階段廊下など 通常よりも、共用部の画像を多くして掲載しました。 特に、この部屋で目を引くのは、『赤いキッチン』と『丸い窓』 これだけで、かなりインパクトがあります。 インターネットで物件情報が並んだ際に、選んでいただける要因のひとつと思われます。 物件に何か他とは違った特徴があるのはとても重要だと感じました。

築年数が経過した賃貸物件は、なかなか入居者が決まりません 一般の入居希望者が、インターネットで物件を探すのが主流となった今では 特に古い物件は検索対象より外され、内見希望者も少なくなってきました こういった現象の対策として、間取りの変更をおすすめしています この物件は、築２６年で、間取り２DK（和６、和６、DK６） 和室が２部屋ある為、入居希望者より敬遠されがちとなっています DK６帖と、和室６帖をつなげて、LDK１２帖とし ２DKより１LDKに変更する案となりました この間取りですと、一人暮らしの方から、新婚さん 小さいお子様がおられる家族までが、入居者の対象となります このリフォームを行った結果、入居されたのは、一人暮らしの方でした 今回は、全ての部屋を洋間風にしましたが、 和室を残しておいても良いと思います 入居がなかなか決まらない物件のオーナー様は ぜひ参考にしてください

退去の部屋をリフォームする前の状態、もしくは設備等を全て撤去し、スケルトンの状態にして賃貸市場に出す方法です。内装は、借主の希望を聞いて工事し、費用は家主負担となります。 現在当社にて、取扱い中の物件は、改装費用により、家賃を決定するという方式をとっています。 この方式の他に、『DIY賃貸』というのもあり、こちらの場合は、内装工事は借主にて自由に行い、費用も借主負担。但し、退去時の原状回復義務を免除するといった方法です。 こういった方式にて築年数の経過した物件が市場に出回ってきており、じわじわと浸透しています。どちらも、かなり変わった内装に仕上がるのが予想されますが、入居者が自分の希望を取り入れてできた部屋ですので、愛着を持って大切に、そして長期間借りていただける事と思われます。 多額のリフォーム費用がかかりそうな物件は、こういった方法で入居募集を行うのも、ひとつの方法ですので、ご検討ください。 当社でも、取扱っておりますので、ご相談お待ちしております。

先日参加した不動産研修会では、消費税の増税延期による 税制改正の話しもあり、改めて認識する点もあり、大変勉強になりました。 ①改正スケジュールの確認 消費税率１０％への引き上げ時期は、平成２９年４月に延期。 ただし、『景気判断条項』が付されていない為、確実に実施する事とされています。 ②平成２７年税制改正で講じられた消費税引き上げ時期変更に伴う対応（住宅関連抜粋） ②-1　住宅ローン減税が、平成３１年６月３０日まで延長 ②-2　住宅取得資金贈与の非課税措置（注目は3,000万の非課税枠） 　　　　これは、駆け込み需要や、消費税増税後の反動を考慮した結果のようです。 　　　　ここでの注目は、平成２８年１０月から平成２９年９月の間に 　　　　請負契約を締結した住宅用家屋の贈与税非課税枠です。 　　　　この期間に契約を締結した場合、 　　　　エコ、バリアフリー住宅で３，０００万円、 　　　　一般住宅で２，５００万円 　　　　まで非課税枠が大幅アップされています。 　　　　消費税１０％の対象となりますが、 　　　　３，０００万円の非課税枠を最大限利用すると 　　　　住宅が建てられちゃいますね。（贈与してもらえれば・・・ですが） 　　　　ここのところは、増税前に建てるかどうかの検討が必要です。 　　　　※個人間の中古住宅などは、非課税枠が上記とは異なります。 その他、建物の請負契約における経過措置（いつまでに契約したものが、税率８％適用）、 などの話しもあり、増税時に混乱しないよう、事前にしっかりと把握が必要です。 また、課税対象の不動産を賃貸されているオーナー様におかれましては 『資産の貸付の契約における経過措置』で、増税前に契約したものは 旧税率を適用できそうに思えますが、賃貸契約の契約内容により、 経過措置を適用できないものが多いと思われます。 それと・・・増税のタイミングで増税分をスムーズにお預かり出来るよう、 賃貸借契約書は『税抜き』での表示をおすすめします。