不動産相続の道しるべ

賃貸保証システムの利用が増加 賃貸物件の契約条件として浸透しつつある賃貸保証システム。 連帯保証人に代えて、借主に家賃保証会社を利用してもらい、家賃滞納に備えるという仕組みですが、民法改正案に連帯保証人の保証額の限度や、敷金の事が加えられるなどの理由により、どのような仕組みになっているのか？などお問合せが増えています。賃貸物件の家主様でしたら、とても気になるところだと思います。 当社で取扱っている家賃保証会社で、異なるタイプの２社を簡単にご紹介します。 退居まで更新の無い賃貸保証 契約時に保証料を支払い、保証期間はなんと「退居まで」。更新料等もありません。但し、更新のあるタイプより保証料が少し高めです。また、家賃の入金管理は家主様にて行う必要があり、滞納が発生した場合には、３０日以内に保証会社へ報告しないと１００％の保証が受けられません。更新手続きが不要なこともあって、こちらを希望する借主が多いです。 １年毎の更新の賃貸保証 契約時に支払う保証料の他に、１年毎の更新時にその都度保証料が必要となります。こちらは、保証会社が借主より家賃を集金し、保証会社より家主様の口座へ毎月家賃が振込まれます。借主が家賃を滞納しても、保証会社より家賃が振込まれるので家主様による滞納報告などの手間が無くなります。 保証内容 どちらも、保証範囲は最大で賃料等の２４ヶ月分まで。明渡し裁判にかかる費用や、残置物の処理や保管の費用も保証の対象となっています。その他、細かい部分で原状回復費用や違約金の保証、死亡時の原状回復費用などに若干の差がありますが、基本的には同じような保証内容となっています。 保証料の比較 保証料は基本的に借主が負担する事になりますが、これが高いと契約時の初期費用が多くなってしまい、入居に結びつかないケースがあります。具体的な保証料は控えさせていただきますが、両社を比較した場合、家賃６万円の物件なら約３年、家賃１０万円の物件なら約７年で同じ位の保証料となります。 家賃保証加入なら敷金ゼロ 民法改正による、敷金や連帯保証人の件、初期費用を抑えたいという入居者ニーズ、家賃滞納に対する家主様の不安解消を考慮しますと、敷金を思い切って「ゼロ」にするか、多くても１ヶ月とし、連帯保証人の代わりに家賃保証会社への加入を賃貸条件に加える...

新築戸建借家の完成現場見学会 2017年2月18日（土）・19日（日）、時間　10：00~17：00 賃貸住宅ではめずらしく、リビングより階段で行ける小屋裏部屋（メザニン）があって、開放感のある吹抜け天井の住宅です。 床には無垢のフローリングを使用しました。 ご興味ある方は、ぜひこの機会にお立ち寄りください。 開催場所：浜松市中区和合北4-7-10 浜松市内での不動産のご相談は当社まで 静岡県知事（4）第11221号 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/

戸建ての借家が３棟並びました 浜松市中区和合北で建築中の戸建て借家。完成現場見学会を開催することとなりました。 開催日：2017年2月18日（土）、19（日） 小屋裏部屋のある借家 １LDKに小屋裏部屋（メザニン）のついた借家。壁は塗装仕上げ、床には無垢床材を使用。吹抜け勾配天井で開放感のあるリビング。工夫や楽しさ満載の借家を、この機会に是非ご見学ください！ 見学会の詳細は後日あらためてお知らせします 時間、場所等は改めてお知らせしますが、ご興味ある方は、当社までお問合せください。 浜松市内での不動産のご相談は当社まで 静岡県知事（4）第11221号 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/

特徴のある戸建借家 賃貸住宅の建築相談があった際、当社では「戸建て借家」をお勧めしています。 戸建て借家といっても、ファミリー向けの一般的な２階建戸建て借家ではなく、間取りや外観に特徴のある建物をご提案しています。 今回、そんな特徴のある戸建て借家３棟が建築中です。実際に建物をご覧いただく良い機会とななりました。土地活用をお考えの方、古い借家でお困りの方など、是非当社までご相談下さいませ。 入居者層を絞った間取りプラン 想定している入居者様層は、新婚さん、共働きのご夫婦そして就学前のお子様のいる子育てファミリー層。 賃貸物件では、めずらしい小屋裏（メザニン） があったり、床には無垢の床材を使用しました。 実際に物件をご覧いただく良い機会です。ご興味ある方、当社への連絡お待ちしております。今回の建築場所は、浜松市中区和合北。完成は、2017年2月上旬の予定です。 浜松市内での不動産のご相談は当社まで 静岡県知事（4）第11221号 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ 当社への連絡は、お電話又はメールにて受付中です

連帯保証人は相続する 賃貸物件の連帯保証人は相続されるのかと、質問をいただく機会が多いです。 亡くなられた方が賃貸借契約の連帯保証人となっていた場合、相続人は連帯保証人としての責任も引き継ぐ事となります。 相続人は相続を放棄しない限り、被相続人（亡くなられた方）が負っていた、一切の債権債務をそのまま継承することとなっているからです。 プラスの財産だけでなく、マイナスの財産も継承するという事です。 何も問題が無い場合は良いですが、将来保証人としての責任を問われるような事態になる事も考えられますので注意が必要です。 連帯保証人を相続した場合相続人として出来ること １．現在もその賃貸借契約が続いているか調べる。 賃貸借契約書には契約期間が記載されていますが、更新されている可能性もありますので、書類だけでなく当事者に直接確認する必要があります。 ２．代わりの人に連帯保証人になってもらう。 連帯保証人は一方的に解約する事はできません。貸主（家主）との合意が必要となります。また、貸主にも連帯保証人を選ぶ権利がありますので、貸主が納得する連帯保証人を探さなければなりません。 　　 ３．賃貸借契約を解約する。 連帯保証人を続ける意思が無い場合、賃借人と話し合い賃貸借契約自体を解約してもらう方法もあります。 いずれにしても、貸主や賃借人の合意が必要となりますので、すぐに解決できる事では ありませんが、相続人として直接関係のない賃借人に関する連帯保証でしたら、これらの交渉事を書面で行うなどして連帯保証人を継続する意思が無く、拒絶しているという資料を残しておくのも良いかもしれません。 （実際にどこまで役に立つかわかりませんが・・・） ご自身が何かの保証人や連帯保証人となった場合は家族に報告することが大切です。 また、家族が保証人などになっているケースが無いか確認しておいて、後のトラブル対策に備えましょう。 浜松市内での不動産のご相談は当社まで 静岡県知事（4）第11221号 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https:...

賃貸用戸建住宅のPLAN公開！ 賃貸マンションなど大規模な建物では資金が多く必要となり、 リスクも高くなるとご心配の方も多いと思われます。 そこで、・・・・・ 建築士や工務店と相談して アパートやマンションよりコストを抑えて建築できて 入居者層を」絞った『戸建て賃貸住宅』の基本PLANを ご紹介できるようになりました。 戸建て住宅は、賃貸住宅の中でも長く人気が続いています。 古くなった賃貸住宅の建替えをご検討されている方にもおすすめです。 木造の戸建借家、間取りは１LDK+小屋裏部屋 特徴は、勾配天井で開放感のある１５帖の『LDK』 そして、寝室や書斎、子供部屋にも使える『小屋裏』 床面積１８．５坪で新婚さんや共働きのご夫婦、 小さいお子様のいるファミリー世帯までを入居対象と しています。 人口が減少し、集合賃貸住宅離れが進んできている今 少しでもゆとりを感じられる戸建て賃貸住宅の経営を 是非ご検討ください。 古い借家やアパートでお悩みの方、賃貸住宅の建替えを ご検討の方など、当社までご相談くださいませ。

先日、『エコな賃貸住宅 検索可能に』という見出しの新聞記事がありました。 （2015年10月12日　静岡新聞） 政府が「エコ賃貸物件」に対し、今後３年程かけて賃貸住宅情報誌や大手検索サイトで 「エコ賃貸住宅」を紹介する仕組みを業界と整備する・・・という内容です。 温室効果ガス排出量の目標達成に向けて、住まい温暖化対策の強化の意味もあります。 賃貸住宅のオーナー様にとっては省エネ機器の導入費用が高いわりに、入居者獲得のメリットを感じにくいのが難点ですが、環境省はオーナーに対し省エネ機器の導入を促すため、 現在の省エネ基準基準を超える高効率の機器を賃貸住宅に導入した場合、最大２分の１の補助金募集も始めるようです。（2016年4月～5月予定） 不動産の賃貸物件を登録する我々不動産業者にとっても、現状の大手不動産検索サイトでは、「エコ賃貸物件」を選択して検索できる機能がありませんので、ぜひ実現に向けて進めていただきたい内容です。 「エコ賃貸物件」とは、高い省エネ性能を持つ賃貸住宅の総称で、例えば・・・ ・消費電力が少ないLED照明 ・エネルギー効率の高いエアコン、給湯器 ・高断熱の窓ガラス、壁 ・太陽光パネルによる再生可能エネルギーを利用した住宅 以上のような設備で、入居者が省エネ性能を基準に物件を選び、住むときにメリットを実感できる環境を目指しています。 国内の住宅の４割は賃貸住宅が占めているため、省エネ化を勧めれば、長期にわたる温室効果ガス削減効果が期待できるようです。 賃貸物件を探す際に、「エコ住宅」とか「省エネ住宅」という選択項目があると 既に導入されている物件は、他との差別化がはっきりしますね。 現在、賃貸住宅でも太陽光パネル設備を付ける建物が増えてきましたが、 この太陽光パネルの利用について、２つのパターンがあります。 ①太陽光パネルの売電収入をオーナーの収入として、賃貸住宅の建設費返済に充当したり、共用部の電力に使用するケース。 ②太陽光パネルの売電収入を入居者の収入として、入居者自身に省エネ生活を意識してもらうことにより、入居率アップにつなげるケース。このケースの場合、使用電気料金より売電料金の方が上回り、「お小遣い収入」となっている入居者もいます。 両方...

他人のクレジットカードを使用して、ネットで商品を購入、そして マンションの空き部屋に商品を配達させて受け取る。その後商品は転売・・・ ネット通販を利用した犯罪に、マンションの空き部屋が利用されたという報道がありました。 （2015年10月14日　毎日新聞） 自分が管理している賃貸物件は大丈夫だろうか？と思い、空き部屋を確認しています。 そもそも、何故このような事件に利用されるのか。 犯人は、空き部屋の鍵が現地に保管されているケースがある・・・という事を知っていたのでしょう。 賃貸物件の管理会社など空室を自社だけでなく、同業者へも入居者を決めてもらう際、 お客様ご案内の手間を省く為に、現地に鍵を保管しているケースがあります。 鍵は暗証番号付きのキーボックスに保管されていて、お客様ご案内の際に「暗証番号」を 教わってそこから空室の鍵を取り出し、部屋を開けてご案内・・・という仕組みです。 以前は、仲介業者がお客様ご案内の度に、家主より入居募集依頼を受けた会社（管理会社など） へ、鍵を借りに行っていたのですが、その手間を省く為に現地に鍵を置き、仲介業者による物件 案内を促進する為に行なわれています。 稀に、その暗証番号を仲介業者ではなく、お客様へ直接伝え、「自分で鍵を開けて部屋を見て！」 という業者がいますが、あまり良い方法では無いと思います。この場合は、すぐに暗証番号を 変更する必要がありますね。 さて、今回の事件は、以前に不動産会社に勤務していた人がおこなったようで、 鍵の保管場所や暗証番号に関する情報を、不動産業者が使う専用サイトに不正アクセスして 情報を得ていたようです。 鍵の保管場所や暗証番号に関する情報の不動産業者専用サイトがあることを 同じ不動産業者ながら、自分は知りませんでした。 自分も、空き部屋にキーボックスを置くケースがありますが、顔を知っている同業者にのみ 暗証番号を教えるようにしています。ここまで簡略化されているとは意外でした。

アパート、マンションや貸駐車場をお持ちの方で、契約者以外の車が 駐車場に駐車されていて困ったケースがあると思われます。 このような迷惑駐車があった場合、当社ではその車に『貼り紙』にて 移動の通知を行います。 通常、『貼り紙』にて再発の防止となっていますが、 稀に『貼り紙』を行っても、再度駐車され、非常に困る場合もあります。 私有地に駐車された場合、警察を呼んでも対応してくれません そのような場合どうするか・・・・車の所有者を調べ、移動の通知を行います。 浜松の場合、車の所有者を調べるには 浜松自動車検査登録事務所（通称浜松陸運局）へ出向く必要があります ●浜松自動車検査登録事務所 　浜松市東区流通元町１１番１号 申請料を納め、書類を提出すると、車の所有者を教えてもらえます。 どうしてもお困りの場合、思い出してください・・・

不動産の権利関係を記録するものが、不動産登記となりますが、 登記できる権利の種類は９種類あります。 ①所有権 【用益権】他人の不動産を使用収益する権利 ②地上権 ③地役権 ④永小作権 ⑤賃借権 ⑥採石権 【担保権】金銭借入等の際に設定される権利 ⑦抵当権 ⑧先取特権 ⑨質権 一番身近なものは、所有権で、 不動産を自由に使用したり、処分できる権利です。 金融機関などから借入をした際に設定されるのは、抵当権。 これも良く見かけますね。 この中で、見かけた事がない登記は・・・ 永小作権、採石権です。