2017年5月30日火曜日

賃貸保証システムの利用について

賃貸保証システムの利用が増加

賃貸物件の契約条件として浸透しつつある賃貸保証システム。
連帯保証人に代えて、借主に家賃保証会社を利用してもらい、家賃滞納に備えるという仕組みですが、民法改正案に連帯保証人の保証額の限度や、敷金の事が加えられるなどの理由により、どのような仕組みになっているのか?などお問合せが増えています。賃貸物件の家主様でしたら、とても気になるところだと思います。

当社で取扱っている家賃保証会社で、異なるタイプの2社を簡単にご紹介します。

退居まで更新の無い賃貸保証

契約時に保証料を支払い、保証期間はなんと「退居まで」。更新料等もありません。但し、更新のあるタイプより保証料が少し高めです。また、家賃の入金管理は家主様にて行う必要があり、滞納が発生した場合には、30日以内に保証会社へ報告しないと100%の保証が受けられません。更新手続きが不要なこともあって、こちらを希望する借主が多いです。

1年毎の更新の賃貸保証

契約時に支払う保証料の他に、1年毎の更新時にその都度保証料が必要となります。こちらは、保証会社が借主より家賃を集金し、保証会社より家主様の口座へ毎月家賃が振込まれます。借主が家賃を滞納しても、保証会社より家賃が振込まれるので家主様による滞納報告などの手間が無くなります。


保証内容

どちらも、保証範囲は最大で賃料等の24ヶ月分まで。明渡し裁判にかかる費用や、残置物の処理や保管の費用も保証の対象となっています。その他、細かい部分で原状回復費用や違約金の保証、死亡時の原状回復費用などに若干の差がありますが、基本的には同じような保証内容となっています。

保証料の比較

保証料は基本的に借主が負担する事になりますが、これが高いと契約時の初期費用が多くなってしまい、入居に結びつかないケースがあります。具体的な保証料は控えさせていただきますが、両社を比較した場合、家賃6万円の物件なら約3年、家賃10万円の物件なら約7年で同じ位の保証料となります。

家賃保証加入なら敷金ゼロ

民法改正による、敷金や連帯保証人の件、初期費用を抑えたいという入居者ニーズ、家賃滞納に対する家主様の不安解消を考慮しますと、敷金を思い切って「ゼロ」にするか、多くても1ヶ月とし、連帯保証人の代わりに家賃保証会社への加入を賃貸条件に加える事をおすすめします。 

 敷金を預かっていないと万一の時に不安と感じられると思いますが、万一の時の為に保証会社があります。また、退去時の室内清掃費用やクロス張替え費用などは今後更に借主への請求が難しくなると思われます。

家賃滞納のリスクに重点をおく

さらに、連帯保証人不要とする事にも不安と思われますが、賃貸トラブルは大きく分けて「家賃滞納」と「生活態度」となります。家賃滞納は保証会社でカバーされます。生活態度については、今までの経験上、連帯保証人に報告してもなかなか改善されないのが現状です。保証会社の審査を通すこともリスク回避のひとつとなります。100%保証される賃貸経営は無いと割り切って、最低限の保証で借主が入居しやすい条件にされた方が良いと思います。

家賃保証契約の向き不向き

最後に・・・この家賃保証システムは、一部上場等の法人契約には不向きですが、単身者が対象の物件でしたら、家賃減額よりも「敷金ゼロ」や「連帯保証人不要」などの賃貸条件を是非ご検討ください。それと、通常の方と同じように保証会社による審査がありますが、年金生活・生活保護等・外国籍の方にもご利用いただけますので、入居者層を拡大することも可能です。

賃貸住宅に関するお悩みをお持ちの家主様は是非当社までご相談ください。

※誠に申し訳ございませんが、賃貸住宅に関するご相談は、迅速な対応をとられていただく都合により、当社より半径2キロ以内に賃貸物件をご所有の家主様限定となります。


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