不動産相続の道しるべ

不動産のご売却依頼をいただいた際、現地調査の他に必ず、法務局や役所へ行って調査を行います。浜松市役所の場合、土地建物に関連する各課が本庁とは別のところにありますので、あちこちと歩き回るのですが、物件が中区以外の場合は、各区役所にも行って調査をする必要があります。 道路の幅員などを調べる際は、不動産が所在する区役所へ行きますが、この度その担当部署が一箇所にまとまる事になりました。これで、少しは楽になる！と思いきや、まとまった先は、全く別の場所なんです。早く慣れますように・・・ 浜松市内での不動産のご相談は当社まで 静岡県知事（4）第11221号 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/

入居者が部屋を改装するのは不安 『借主負担ＤＩＹ型賃貸住宅』のガイドラインが国交省より発表されて以降じわじわと、借主による室内改装（ＤＩＹ）が可能な物件が登場しています。 オーナー様にとっては、リフォーム費用の軽減になる等の利点があります。しかし、入居者が自ら工事を行うことにより、家賃を低く設定する必要があったり、室内がどのような仕上がりになるのか？退去時の状況がどうなっているのか？など不安な面も多いと思われます。 入居者の希望を聞いてからリフォーム 当社管理物件の浜松市内の家主様のなかには、退去後の室内をそのまま状態にしておき、入居者が決まったら、入居者の希望を取り入れてリフォームを行い、工事費用はオーナー様の負担という方法を選択されている方もいらっしゃいます。 家賃については、入居者の希望通りに室内改装を行った場合のリフォーム費用に応じて決定します。どちらかと言うと、こちらの方がスッキリした契約になると思います。どちらにいたしましても、「入居者の希望を叶えられる部屋」としてアピールすることが大切ですね。 浜松市内での不動産のご相談は当社まで 静岡県知事（4）第11221号 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/

貸し部屋をショールームに 浜松市中区の賃貸アパート家主様より入居募集依頼のお話しをいただき、さっそく室内を見に行きました。管理の行き届いた建物で、壁クロスの一部の色を変えてアクセントの印象的な室内です。 何よりも良かったのは、カーテン。空室にカーテンを付ける事はありますが、大抵無地など無難な物が多いですが、柄物のカーテンだと室内が華やかになり、とても印象の良い物件となります。 「室内をショールームのようにしましょう！」と、空室対策などの講演で先生方が呼びかけを行っているのを良く聞きますが、家具や照明などを揃えるのなかなか手間がかかるし 予算的にも厳しいのが現実です。 すべて揃えるのは難しいですが、どこか一点でも目を引くような物（ディスプレイ）があると良いですね。 賃貸物件の成約に、第一印象はとても大切です。 浜松市内での不動産のご相談は当社まで 静岡県知事（4）第11221号 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/

パリではメザニンと呼ばれ一般的 ロフト付きの賃貸住宅は、ロフトに行く手段がハシゴです。使い勝手が悪く、実用性に欠けるので、ハシゴでは無く階段を造ってしまったらどうかと思っていました。写真は、浜松市にある賃貸住宅です。 知人に相談したところ、パリではこの小屋裏部屋のようなロフトを『メザニン』といって書斎や寝室に利用している部屋が多い事を知りました（またパリのネタ・・・） イメージは、天井高が低い中二階。下の階が見渡せて、バルコニーが室内にあるような感じ。当然、下の階には天井が高くて開放的な空間ができます。こんな空間のある賃貸物件があったら良いですよね。 空間を広く演出 メザニンは、天井が低いので頭がぶつかってしまったり、窓がなかったり通常の部屋としての機能は欠けていますが、サービスルーム感覚として考えれば、広い空間でお得感があって喜ばれると思います。ハシゴのロフト物件を、こんな感じに変えるのも良いですね。 こんな子供部屋作りませんか 学習机とベットがセットになった家具に、似た感じの物もありますが、やはり天井が高い部屋に造るのがいいと思います。 浜松市内での不動産のご相談は当社まで 静岡県知事（4）第11221号 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/

パリにも景観問題があった 昨年より身近な人達がパリ旅行をしていることもあり、最近は、パリという文字に敏感になってます（行ったこともありませんが・・・） そんな中、パリに高層ビル計画があり、賛否両論となっていることを知り、高さ１８０ｍの高層ビル『トライアングルタワー』の完成予想図を見ました。 ガラス張りの三角形で存在感の強い建物。論争は、『パリの新たな魅力』VS『景観を損なう』とのことで、建築物の高さ制限で美しい街並みを保ってきたパリ市民の世論は６～７割の人が反対しているようです。 さらに、ユネスコまで『パリは低層のまま保存された世界でもまれに見る都市』として 反対の立場を表明してます。はたして結末はどうなるのか・・・？ 行政も一体となった町並み作り このニュースを見て思った事は、行政が建物の高さを規制したことにより、低層な街並みが保存されたことと、パリ市民が、低層で保存された街並みを守ってきたと自負していること。行政と市民が共通の理解を持って、街並みづくり（都市計画）を行なった結果と思います。 小規模な集合体が大事 きっと個々の建物が自由に造られていたら、パリのオシャレな街角は存在しなかったのではとおもいます。パリの人たちは、周りの建物との調和を保ちながら個性ある物をつくってきたのでしょう。こんな事を思いながら、今後の不動産活用のご提案には、個だけで無く、周辺も含めて小さな街並みをつくる思いで取り組むことが必要だと感じました。 そして、その小さな街並みの集合体が地域のイメージやブランドをつくっていくのだと思います。やはり、テーマは小規模の集合体です。 ちなみに、あのエッフェル塔も、建築当時は景観破壊を理由に反対意見があったそうです。こちらが、問題となっているトライアングルタワーの景観予想図。 浜松市内での不動産のご相談は当社まで 静岡県知事（4）第11221号 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/

相続税の税率変更 平成２７年１月１日以後の相続又は遺贈により取得する財産に係る相続税について、税率が一部上がり、課税範囲も拡大となりました。２０１３年度の税制改正により決定していたことですので、ご存じの方も多いと思われますが、相続税増税が実施となりましたので再確認です。 ３千万+６００万円×法定相続人の数 相続税を計算するうえで、相続財産から差引ける『基礎控除』が４０％縮小され、基礎控除は 『３千万円+６００万円×法定相続人の数』 となり、課税対象者はこれまで死亡者の約４％だったのが、約６％になると言われています。 また、相続税率については、今までの６区分から８区分に変わり、最高税率が５０％から５５％に上がりました。 居住用宅地の面積拡大 一方で、相続人にとって朗報の『負担軽減策』も実施となります。特定居住用宅地等の減額割合を適用できる面積の拡大です。同居親族が自宅の土地を相続した場合、その土地の評価額が８０％減額されるという制度がありますが、評価を軽減してもらえる面積が広くなりました。いままで上限２４０平米だったのが、上限３３０平米まで拡大です。ようするに、約１００坪までは、自宅用の土地として優遇してもらえるようになりました。 実家を離れて暮らしている人は注意 ただし、相続後に継続してそこに居住することなど、諸条件があり、実家を離れ、自宅を所有されている方には適用できませんのでご注意を！ 相続税の税額を把握してから対策を 最後に、今回の増税で、課税対象者が増えるといわれ不安になる方も多いと思われますが、相続税対策は、各ご家庭の事情により異なります。まずは、現在の相続税額をしっかりと把握した後に、最善の相続税対策を選び、実施されることをおすすめします。 浜松市内での不動産のご相談は当社まで 静岡県知事（4）第11221号 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/

人口減少と少子化が進む 新年を迎えると毎年人口に関する公表があります。思ったとおり、人口減少と少子化の改善はありませんでしたが、すぐに改善する問題ではありませんので、数字を受け止め、不動産の活用をアドアイスするコンサルタントとして、現状そして将来を見据えたご提案をしていきたいと思っております。 ８年連続の自然減 厚生労働省がまとめた昨年の人口動態統計の年間推計によりますと、２０１４年に生まれた赤ちゃんは、１００万１０００人（過去最少）。日本人の死亡数が出生数を２６万８０００人上回り、８年連続の自然減で減少幅は過去最大でした。 結婚数は最少 ２０１４年に結婚したカップルは６４万９０００組、前年より１万２０００組減で戦後最少。若い世代の結婚、子育ての希望実現などの政策が進められているようですが、この数字を見ると、人口減少、少子化はまだ進みそうな感じです。 新成人は増加 一方、総務省の人口推計によると、２０１５年１月１日時点での新成人は、前年より５万人多い１２６万人（２１年ぶりの増加）。総人口に占める割合は、０．９９％（５年連続１％未満）ただ、今後は微増、微減が続くとのことです。 不動産活用の手段としての賃貸物件は、今後の人口形態も考慮しながら、住居系なら間取りの検討を、事業系なら規模の検討をすることが大切です。自分は、浜松市の現状に合った小規模の集合体をテーマにしています。 ※グラフは静岡新聞朝刊（2015.1.1）より抜粋 浜松市内での不動産のご相談は当社まで 静岡県知事（4）第11221号 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/

年末年始休暇のご案内 2014年12月28(日）～2015年1月5日（月） 休暇期間中は何かとご不便をお掛けすることと存じますが、何卒よろしくお願い申し上げます。また、上記期間中は、メールやお電話でのお問合せに対応できませんので、ご了承下さいませ。 2015年1月6日（火）より平常どおり営業致します。上記期間に頂いたお問合せの回答は、1月6日（火）以降、順次対応させていただきます。恐れ入りますが、どうぞご了承くださいませ。 浜松市内での不動産のご相談は当社まで 静岡県知事（4）第11221号 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/

鉄筋のマンションに多い結露 昼間留守にしている部屋なのに、帰宅すると壁が濡れてるという相談がありました。 管理会社へ報告すると、住まい方に問題はないか？と告げられたそうです。管理会社が言う使い方とは、「調理の際に換気扇を回しているか？」、「普段から換気を行っているか？」などとの事です。 今回の結露場所は「壁」、そしてこの物件は、新築の鉄筋コンクリート造。築年数が浅い場合、周囲の空気の湿度とコンクリート内の湿度がまだ釣り合っていない事が原因で、結露の原因となる水分がコンクリート内に多く含まれており、結露が起きやすい建物と言えます。 結露の対策は換気 室内で暖房を入れると、室内の空気が乾燥し、コンクリート内の水分が室内に放出され、放出された水分が、暖房を切っている時に結露となります。多分この現象が原因と思われますので、特に１年目の冬は、窓を開けるなどの換気をこまめに行うよう伝えました。 新築建物の特性や、換気が必要な旨を説明すれば、理解して頂けます。特に新築の鉄筋コンクリートマンションの場合は、２４時間換気の重要性をご入居前に説明する事が必要ですね。 結露は夜間に発生 さて、欠陥住宅は別として、まず結露と住まい方について誤解をされている人が多いと思います。「暖房をしている部屋が結露しやすい」というのも、それだけが原因ではありません。結露といっても、窓に発生するのか、壁に発生するのかによって対処方法も違ってきます。 基本的に、結露は暖房している昼間はほとんど発生しなく、暖房を止めた後の夜間に発生します。日中の暖房時は、人が活動している事もあり、室温が２０～２５度程度なのに対し、湿度は６０％位です。夜間暖房を切った後は、室温のみが低下する為、相対湿度が高くなるのが原因で、結露が起きやすくなります。結露対策として、室温の低下に合せて、水蒸気の量も減らす事が重要です。 ２４時間換気は使わないと効果がない ２４時間換気があるから安心と思われがちですが、使用していない人もいますので要注意。２４時間換気を常に利用するか、寝る前に一度窓を開けて換気を行うことが、結露対策には効果的です。また、窓に結露が発生する場合は、換気扇だけでなく二重サッシにすることも効果的です。 浜松市内での不動産のご相談は当社まで 静岡県...

先日アクトシティ―浜松にて行われた不動産セミナーに参加してきました。 テレビなどでもお馴染みの、岸博幸先生による講演会です。 講演テーマは『アベノミクスで地方は再生するか、不動産市場は活性化するか』となっており、ちょうど選挙とも重なりタイムリーな話題でした。（この講演会が決まった時は、選挙があるなんて誰も予想していまかったと思います） 岸先生の話は、難しい事を分かり易く伝えてくれて、全体的に内容が濃くて良い講演会でした。特に印象に残った事は、『経済の成長には地方の力が重要』ということで、我々不動産業者にも『リスクをとりながら、ビジネスイノベーションが必要』との事です。 イノベーションというと、大企業などの事と思っていましたが、当社のような小さな会社でも、新しい取り組み、改革が必要との事です。 岸先生はエイベックスにも所属されている関係で、音楽メディアの販売方法のイノベーション事例も紹介され、なるほどと大変参考になりました。その他では、収益を上げるには「生産性を上げること、自分の身は自分で守る」などの話です。 そこで、来年度の当社の課題として、『ビジネスイノベーション』、『生産性』この二点について意識しながら活動していく事が良いのでは？と感じました。どのような事が、どこまで出来るか分かりませんが、現在進行中の『平屋の借家プロジェクト』や『安全安心な不動産取引』、そして『賃貸物件の空室改善』なども今一度見直して進めて行きます。 今後も、地域で一番安心して相談ができ、お客様に満足していただける不動産業者を目指し、活動していきます。 浜松市内での不動産のご相談は当社まで 静岡県知事（4）第11221号 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/