不動産相続の道しるべ

借地とは、借りている土地のこと。 そして、その借地には 借りている人が持っている権利 「借地権」があります。 他人の土地を借りて 自分名義の建物を建てた場合、 その土地は「借地権」が発生している 「借地」となります。 底地とは借地権が設定されている土地のこと。 貸宅地とも呼ばれます。 底地を持っている地主さんは、 地代、更新料、承諾料、などを 受け取る権利があります。   土地を借りて 建物を建てた人からみれば「借地」 土地を貸している 地主さんからみたら 「底地・貸宅地」となります。 この借地と底地、 相続時の財産評価をする際に 「借地権割合」というものを使って計算します。 土地を借りている人、 つまり借地権を持っている人（借地人）の価値と 土地を持っている人、 つまり底地を持っている地主さんの 価値の割合が決められています。   ちなみに、ここで言う価値は 相続税評価のことであって 実際に売買が成立する「時価」とは異なります。 ※ここ要注意です！ ■借地権割合 国税庁が定めた割合で、 地域によって分かれています。 人気があって地域のほうが高くなっていて 最も高い地域で 90 ％、 いちばん低い割合は 20 ％。 ちなみに、 私のいる静岡県浜松市は、 借地権割合が 50 ％の地域が多いです。   ■借地権割合が 70 ％の地域の場合 土地を借りている人は 70 ％の価値「借地」 土地を持っている人は 30 ％の価値「底地」   例えば、 土地の相続税評価が 5,000 万円 借地権割合が 70 ％だったとします。 この場合の借地権の評価は、 5,000 万円× 70 ％＝ 3,500 万円 相続税評価額は 3,500 万円となります。 つまり、土地を借りている人の 持つ権利の割合は 3,500 万円     いっぽう底地の評価は、 5,000 万円×（ 1 － 70 ％）＝ 1,500 万円 相続税評価額は 1,500 万円となります。 土地を貸している地主さんの 持つ権利の割合は 1,500 万円 土地全体の価値から、 借地権の価値を差し引いた額となっています。 ...

認知症になる人の割合って どの位だと思われますか？ 厚生労働省の発表によると、 2025 年には 65 歳以上の 高齢者のうち 5 人に 1 人が 認知症になるとのことです。 65 歳以上の人がこんな確率で 認知症になると聞くとビックリしますね。 これは年々加速していって、 2040 年には 4 人に 1 人なんて言われたりしています。   認知症と診断された場合、 法律上「意思判断能力のない人」 と 扱われる可能性が大きいです。 意思判断能力の無い状態で行われた 法律行為（遺言書作成、生前贈与など）は すべて無効となってしまいます。 遺言があったけど、 その遺言が書かれた時点では、 既に認知症と診断されていた・・・ なんて、 ドラマみたいなことが 現実に起こったりします。 アパートの家賃が 親名義の口座に入っている状況で、 親が認知症になってしまい、 親の医療費や 高額のリフォーム費用を 出金するのに苦労された ケースもあります。 そんな状況にならない為にも、 元気なうちに相続対策しましょう。 ■相続を見据えた認知症対策 １． 遺言書作成 ２． 後見制度の活用 ３． 家族信託の利用 ４． 生前贈与   以上が考えられます。   それと 生命保険加入や 不動産売買（売るのも買うのも）も、 認知症になってからでは難しいです。   地主・家主様の相談窓口として 不動産セカンドオピニオンサービスを行っています。 概要は 当社ウェブサイト内 「不動産セカンドオピニオン窓口」 賃貸住宅経営のあれこれは 「賃貸不動産経営コラム」 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 株式会社 丸浜不動産コンサルティング 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 公認不動産コンサルティングマスター 高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） facebook       https://www.facebo...

  休暇期間　８月13日（金）～８月15日（日）  休暇期間中は何かとご不便をお掛けすることと存じますが、何卒よろしくお願い申し上げます。 また、上記期間中は、メールやお電話でのお問合せに対応できませんので、ご了承下さいませ。  上記期間に頂いたお問合せの回答は、８月16日（月）以降、順次対応させていただきます。 恐れ入りますが、どうぞご了承ください。 地主・家主様の相談窓口として 不動産セカンドオピニオンサービスを行っています。 概要は 当社ウェブサイト内 「不動産セカンドオピニオン窓口」 賃貸住宅経営のあれこれは 「賃貸不動産経営コラム」 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 株式会社 丸浜不動産コンサルティング 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-8817 e-mail:  info@maruhama.biz HP:  https://www.maruhama.biz/ CPM®（米国公認不動産経営管理士） 公認不動産コンサルティングマスター 高山幸也（ﾀｶﾔﾏ ﾕｷﾔ） facebook       https://www.facebook.com/maruhama.f Twitter　   @maruhama2103 LINE ID　   @938shkry

相続・賃貸経営・土地活用・売買 地主様、家主様、その後継者様がお持ちの 不動産に関するお悩みを解決する目的で 無料相談会を 毎月１回開催しています。 ■現在頼んでる 管理会社はあるけど 別の業者の 意見も聞いてみたい。 ■本格的に依頼する前に 聞いてみたい 。 不動産のセカンドオピニオンとして ご利用ください。 不動産オーナー様のお悩み解決として 少しでもお役に立てればと思っております。 相談会は、 ３組様限定で 予約制とさせていただいております。 個別形式の相談で 時間は１組様５０分間。 不動産に関するお悩み事がある方は この機会に是非ご利用ください。 【日時】 2021 年8月29日（日） 【場所】 ㈲丸浜不動産事務所 浜松市中区佐鳴台 3-35-7 【時間】 1 組様 50 分（限定３組） ①       9 時～ 9 時 50 分 ②       10 時 10 分～ 11 時 ③       11 時 20 分～ 12 時 10 分 【対象の方】 静岡県浜松市中区佐鳴台から 半径約２km以内に不動産をお持ちの方 および、後継者様。 ご希望の時間帯をお選びいただきご予約ください。 ご予約は、メール、電話どちらでも大丈夫です。 組数、時間を限定しておりますので、 ご希望に沿えない場合もございます。 どうそご理解の程よろしくお願いします。 当日は当社事務所へお越しいただき、 不動産に関するお困りごとや心配事をご相談ください。 ご予約はお電話またはメールにてお願いします。 下記は当社ウェブサイトのリンクです。 不動産個別無料相談会の詳細をみる ご来店が難しい方は ZOOMを利用したオンライン面談をご相談 ください。 地主と家主様の相談窓口として 不動産セカンドオピニオンサービスを行っています。 概要は 当社ウェブサイト内 「不動産セカンドオピニオン窓口」 賃貸住宅経営のあれこれは 「賃貸不動産経営コラム」 得意エリアは佐鳴台２km圏内 CPM®の視点で 不動産コンサルティング 静岡県知事（５）第11221号 不動産コンサルティング・管理・仲介 有限会社 丸浜不動産 浜松市中区佐鳴台3-35-7 TEL:053-447-...

人から何かプレゼントされたら、 うれしいですよね。 それが高額な不動産だった場合、 単純に喜んでいいものなのか？ 相続対策としてはどうなのか？ ■贈与税とは 個人から現金や不動産などの財産を 贈与により受取った場合にかかるのが贈与税です。 この他に、 近隣相場より凄く安い価格で不動産を買った場合 お金を支払っていないのに 不動産の名義を変更した場合や 借りていたお金を免除してもらった場合にも 税金の法律上、贈与があったものとみなされて 贈与税がかかってきます。 ちなみに、 贈与税は、もらった人が支払うことになります。 ■年間 110 万円の贈与を不動産で利用すると 贈与には「暦年課税制度」があり 年間 110 万円までの贈与には 税金がかからないという内容です。 「生前贈与」とも言われ、 この制度を使って不動産を贈与する方法があります。 ただし、 贈与税がかからないのは、年間 110 万円まで。 不動産のような高額な財産を全部渡すには 複数年かかります。 それに加え、 諸経費（登記費用、不動産取得税）も必要。 そのコストを払ってまでも 生前贈与が必要かどうかを考えてから 実行しましょう。   これ実は、 不動産を贈与するから 諸経費がくっついてくるんです。 現金だったら、 このような費用は不要。 なので、 「現金のほうがいい」という意見もあります。   あとは、どんな不動産を贈与するのか？ これも大事です。 アパートなど収益を生む財産だったら・・・   この場合、「暦年課税制度」ではなく 一度に贈与を受けて、 贈与税と諸経費をしっかり支払っても 収益を上げることができれば嬉しいですね。     ＜その他の不動産に関連する贈与の特例など＞ ■配偶者への居住用不動産贈与の特例 　婚姻期間 20 年以上、 　居住用不動産またはその購入資金を　      2,000 万円まで控除 ■住宅取得等資金贈与の非課税特例 　 20 歳以上の人が、自分の父母、祖父母から 　居住用住宅を取得するための資金が一定額まで      非課税になる制度   ■相続時精算課税制度 ...

ひとつの不動産を 複数人で持っている状態を「共有」といいます。 親子で共有、 兄弟姉妹で共有などが一般的ですね。 そして、共有している不動産には、 それぞれどの位の割合で持っているか？ といった「持ち分」が決められています。 例えば、 ひとつの不動産を二人で共有している場合。 二人で共有しているから、 持ち分は半分（ 1/2 ）ずつ という訳ではありません。 ひとりは持ち分 1/10 、 もうひとりは持ち分 9/10 という場合もあります。 「持ち分」は、当事者間の話し合いで 自由に決められます。 共有状態にある不動産で 何か行おうとした時、 共有者が「単独で行えること」 「共有持ち分の過半数以上の同意が必要なこと」 「全員の同意が必要なこと」があります。   仮に共有者が認知症になってしまった場合、 同意がもらえなくて、 そのままの状況では 行えなくなってしまう事があります。   共有している建物を 通常の賃貸物件として貸すときは 「共有持ち分の過半以上の同意」が必要になります。 二人で持ち分 1/2 ずつだった場合、 一人では過半（ 1/2 ）以上になりませんね。 共有者の一人が 認知症となってしまった場合、 現状では貸せなくなってしまいます。 なので、 共有者の年齢・健康状態・関係性などを考慮して 対策を考えることが大切になります。 具体的には、 家族信託、任意後見、共有状態を解消する などが考えられます。 ポイントは、 お互いが元気なうちに 残された人が困らないように といった考えで話し合って解決していくことです。 最後に、 共有名義の不動産で出来ること 出来ないことの例を記載しておきます。   ■持ち分所有者が単独でもできること ・現状維持の為の修繕、リフォーム ・共有不動産の使用（持ち分に応じた使用） ・自分の持ち分のみ売却 ・不法占拠者に対する明渡し請求 ・不正な登記に対する抹消請求   ■共有持ち分の過半以上の同意でできること ・短期の賃貸借（土地 5 年、建物 3 年） ・資産価値を上げるためのリフォームなど   ■全員の同意がないとできないこと ・共有不動産全体の売却 ・長期間の賃貸借契約（普通賃貸借など） ・大規模修繕（用途変更などを伴う） ・担保権の設定（抵当権など） ...