ひとつの不動産を
複数人で持っている状態を「共有」といいます。
親子で共有、
兄弟姉妹で共有などが一般的ですね。
そして、共有している不動産には、
それぞれどの位の割合で持っているか？
といった「持ち分」が決められています。
例えば、
ひとつの不動産を二人で共有している場合。
二人で共有しているから、
持ち分は半分（1/2）ずつ
という訳ではありません。
ひとりは持ち分1/10、
もうひとりは持ち分9/10という場合もあります。
「持ち分」は、当事者間の話し合いで
自由に決められます。
共有状態にある不動産で
何か行おうとした時、
共有者が「単独で行えること」
「共有持ち分の過半数以上の同意が必要なこと」
「全員の同意が必要なこと」があります。
仮に共有者が認知症になってしまった場合、
同意がもらえなくて、
そのままの状況では
行えなくなってしまう事があります。
通常の賃貸物件として貸すときは
「共有持ち分の過半以上の同意」が必要になります。
二人で持ち分1/2ずつだった場合、
一人では過半（1/2）以上になりませんね。
共有者の一人が
認知症となってしまった場合、
現状では貸せなくなってしまいます。
なので、
共有者の年齢・健康状態・関係性などを考慮して
対策を考えることが大切になります。
具体的には、
家族信託、任意後見、共有状態を解消する
などが考えられます。
ポイントは、
お互いが元気なうちに
残された人が困らないように
といった考えで話し合って解決していくことです。
最後に、
共有名義の不動産で出来ること
出来ないことの例を記載しておきます。
■持ち分所有者が単独でもできること
・現状維持の為の修繕、リフォーム
・共有不動産の使用（持ち分に応じた使用）
・自分の持ち分のみ売却
・不法占拠者に対する明渡し請求
・不正な登記に対する抹消請求
■共有持ち分の過半以上の同意でできること
・短期の賃貸借（土地5年、建物3年）
・資産価値を上げるためのリフォームなど
■全員の同意がないとできないこと
・共有不動産全体の売却
・長期間の賃貸借契約（普通賃貸借など）
・大規模修繕（用途変更などを伴う）
・担保権の設定（抵当権など）
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