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共有者が認知症になった場合のリスク




ひとつの不動産を

複数人で持っている状態を「共有」といいます。


親子で共有、

兄弟姉妹で共有などが一般的ですね。


そして、共有している不動産には、

それぞれどの位の割合で持っているか?

といった「持ち分」が決められています。


例えば、

ひとつの不動産を二人で共有している場合。


二人で共有しているから、

持ち分は半分(1/2)ずつ

という訳ではありません。


ひとりは持ち分1/10

もうひとりは持ち分9/10という場合もあります。


「持ち分」は、当事者間の話し合いで

自由に決められます。





共有状態にある不動産で

何か行おうとした時、


共有者が「単独で行えること」

「共有持ち分の過半数以上の同意が必要なこと」

「全員の同意が必要なこと」があります。

 

仮に共有者が認知症になってしまった場合、

同意がもらえなくて、

そのままの状況では

行えなくなってしまう事があります。




 共有している建物を

通常の賃貸物件として貸すときは

「共有持ち分の過半以上の同意」が必要になります。


二人で持ち分1/2ずつだった場合、

一人では過半(1/2)以上になりませんね。


共有者の一人が

認知症となってしまった場合、

現状では貸せなくなってしまいます。




なので、

共有者の年齢・健康状態・関係性などを考慮して

対策を考えることが大切になります。


具体的には、

家族信託、任意後見、共有状態を解消する

などが考えられます。


ポイントは、

お互いが元気なうちに

残された人が困らないように

といった考えで話し合って解決していくことです。



最後に、

共有名義の不動産で出来ること

出来ないことの例を記載しておきます。

 

■持ち分所有者が単独でもできること

・現状維持の為の修繕、リフォーム

・共有不動産の使用(持ち分に応じた使用)

・自分の持ち分のみ売却

・不法占拠者に対する明渡し請求

・不正な登記に対する抹消請求

 

■共有持ち分の過半以上の同意でできること

・短期の賃貸借(土地5年、建物3年)

・資産価値を上げるためのリフォームなど

 

■全員の同意がないとできないこと

・共有不動産全体の売却

・長期間の賃貸借契約(普通賃貸借など)

・大規模修繕(用途変更などを伴う)

・担保権の設定(抵当権など)

 

 


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